ก่อนตลาดคอนโดฯ ปี 2565 เริ่มต้นอย่างเป็นทางการ ในไตรมาส 4/2564 ภาวะตลาดคอนโดมิเนียมคึกคักอย่างมาก หลังต้องซบเซามานานกว่า 2 ปีจากผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 โดยเฉพาะในด้านยอดขายใหม่ที่มีจำนวนเพิ่มขึ้น 62.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 และเพิ่มขึ้น 79.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3/2564 ซึ่งเป็นการปรับตัวขึ้นเหนือคาดการณ์ของหลายๆ สำนัก
ขณะเดียวกัน สัญญาณการเปิดตัวโครงการใหม่ของคอนโดฯ ก็มีมากขึ้นหลังจากได้รับปัจจัยบวกจากการที่รัฐบาลผ่อนปรนและยกเลิกมาตรการล็อกดาวน์ เปิดประเทศต้อนรับนักท่องเที่ยว ประกอบกับธนาคารแห่งประเทศไทยได้ผ่อนปรนมาตรการ LTV ซึ่งผลจากปัจจัยบวกดังกล่าวทำให้ในไตรมาส 4/2564 มีคอนโดฯ เปิดตัวใหม่กว่า 11,252 ยูนิต คิดเป็น 56% ของจำนวนคอนโดฯ ที่เปิดใหม่ 20,015 ยูนิตในปี 2564 โดยคอนโดฯ ที่เปิดใหม่แบ่งออกเป็น 3 ทำเลหลัก คือ ทำเลชานเมือง 7,117 ยูนิต สัดส่วน 76% ทำเลรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ 13% และทำเลศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) สัดส่วน 11% โดยราคาคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่อยู่ระหว่าง 0.9-3.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่เน้นจับกลุ่มลูกค้าในตลาดเรียลดีมานด์
อย่างไรก็ตาม แม้ว่ายอดขายในไตรมาส 4/2564 จะปรับตัวดีขึ้น แต่จำนวนยูนิตที่ขายได้ใหม่มีเพียง 2,835 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขายได้ 25.2% จากจำนวนที่เปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 11,252 ยูนิต การขายลดลงในอัตรา 8.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2563 และลดลง 12.8% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3/2563 เนื่องจากจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่มีมากเกินกว่าดีมานด์ในตลาด
ทั้งนี้ ซัปพลายคอนโดฯ ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ ในไตรมาส 4/2564 มีทั้งสิ้น 711,692 ยูนิต ซึ่งเป็นคอนโดฯ ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ในช่วงปี 2543-2564 ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกมากสุดถึง 408,687 ยูนิต หรือ 57.4% และตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน 303,275 ยูนิต หรือคิดเป็น 42.6%
โดยก่อนหน้านี้ คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ทิศทางของตลาดคอนโดฯ ปี 2565 ว่า ตลาดจะกลับมาคึกคัก หลังพบว่าการฟื้นตัวของดีมานด์กลับมาเพิ่มขึ้นตั้งแต่ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2564 ประกอบกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 คลี่คลายลง ควบคู่ไปกับจำนวนการฉีดวัคซีนที่เพิ่มมากขึ้น และการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเดินทางเข้าสู่ประเทศไทยได้ และคาดการณ์ว่าในปี 2565 จะมีคอนโดฯ ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ อีกกว่า 33,569 ยูนิต ซึ่งปรับตัวเพิ่มขึ้นจากในปี 2563 กว่า 33.7% โดยส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก
การเปิดตัวของคอนโดฯ ใหม่ในช่วงไตรมาสแรกไม่ได้ส่งผลต่อความกังวลของตลาดรวมมากนัก เนื่องจากอัตราการระบายออกของคอนโดฯ ปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ ขณะที่ปัจจัยบวกที่เพิ่มเข้ามาเพิ่มขึ้นเช่นกัน เช่น การยกเลิกการตรวจ Test&Go ซึ่งทำให้นักลงทุนและนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในประเทศเพิ่มมากขึ้น แนวโน้มดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ และการคลี่คลายของสถานการณ์โควิด-19 ที่รัฐบาลเตรียมประกาศให้เป็นโรคประจำถิ่น
การเพิ่มขึ้นของซัปพลายอย่างก้าวกระโดดในไตรมาส 1/2565 แม้ว่าจะสะท้อนถึงสัญญาณฟื้นตัวในภาคของการลงทุนของตลาดคอนโดฯ ในปี 2565 แต่เมื่อเทียบกับอัตราการระบายออกของซัปพลายคอนโดที่ยังสะสมอยู่จำนวนมาก ทำให้ในปี 2565 นี้ ตลาดยังคงมีการแข่งขันที่รุนแรงอยู่แม้ว่าจะมีคอนโดฯ ในบางตลาดที่ยอดขายเติบโตสวนกระแสเศรษฐกิจ เช่น กลุ่มคอนโดฯ ที่จับลูกค้าในทำเลใกล้สถาบันการศึกษา ซึ่งได้รับปัจจัยบวกจากการกลับมาเปิดเรียนของกลุ่มนักเรียนนักศึกษาอีกครั้ง
ทั้งนี้ ตัวซัปพลายตลาดคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในไตรมาส 1/2565 ของไนท์ แฟรงค์ ระบุว่า ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ 16,247 หน่วย เพิ่มขึ้น 347.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564 และเพิ่มขึ้น 44.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2565 โดยจำนวนคอนโดฯ เปิดใหม่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองอยู่ที่ 54% หรือ 8,711 หน่วย ในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ 46% โดยจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในไตรมาสนี้อยู่ที่ 7,074 หน่วย จากซัปพลายที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 1/2565 คิดเป็น 43.5% หรือมีอัตราการขายเพิ่มขึ้น 6.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อน
โดย ไนท์แฟรงค์ คาดว่าะในปีนี้จะมีคอนโดฯ เปิดขาย 50,000 หน่วย ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดคอนโดฯ กลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง แม้จะมีปัจจัยเสี่ยงที่ยังต้องคอยประเมินสถานการณ์ของต่างประเทศ ในเรื่องของสงครามรัสเซีย-ยูเครน การชะงักของซัปพลายในภาคการผลิตและขนส่งทั้งจากนโยบาย zero covid ของจีน และมาตรการคว่ำบาตรทางเศรษฐกิจของรัสเซีย รวมไปถึงภาวะการเงินตึงตัวจากนโยบายของธนาคารหลักของโลกที่มีการขึ้นอัตราดอกเบี้ย หรือลดสภาพคล่องในระบบซึ่งอาจจะส่งผลกระทบเป็นวงกว้างและแน่นอนว่าจะกระทบต่อตลาดคอนโดฯ ด้วย
แม้ตลาดคอนโดฯ ในปี 2565 นี้อาจไม่ได้สดใสตามที่หลายฝ่ายคาดไว้ ทั้งจากภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว และสถานการณ์การแพร่ระบาดที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อผู้บริโภคมายาวนาน นอกจากนี้ยังมีภาวะเงินเฟ้อที่เข้ามาเป็นตัวแปรสำคัญส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคโดยตรงทั้งในฝั่งของค่าครองชีพ และภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้บริโภคเลือกที่จะชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยหรือใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น
ทั้งนี้ เมื่อประเมินจากแผนธุรกิจของผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายค่ายที่ยังคงมีแผนการรุกตลาดอย่างต่อเนื่อง ทำให้คาดการณ์ได้ว่า สถานการณ์การแข่งขันในตลาดปี 2565 นี้จะยังคงรุนแรงต่อจากปีก่อนหน้า ซึ่งโปรโมชันการตลาดต่างๆ จะยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาคึกคักอีกครั้ง ประกอบกับมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐที่เอื้อต่อการซื้อบ้าน เช่น การลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง รวมถึงการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ซึ่งเป็นปัจจัยบวกช่วยให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น และยังเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อม เพราะราคาที่อยู่อาศัยมีความเหมาะสมและคุ้มค่าก่อนที่โครงการใหม่จะเริ่มเข้าสู่ตลาดและมีการปรับราคาสูงขึ้นตามต้นทุนปัจจุบัน
ขณะที่ สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งเป็นพื้นที่สำคัญในเชิงเศรษฐกิจและการลงทุนของประเทศเพราะเป็นตลาดที่นักลงทุนให้ความสนใจเนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีการขยายการลงทุนในภาคอุตสาหกรรม และเป็นพื้นที่ที่รัฐบาลสนับสนุนการลงทุนในระบบสาธารณูปโภคและระบบคมนาคม พบว่า หลังจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC หดตัวต่อเนื่องจนถึงไตรมาส 4/2564 และเริ่มเห็นการฟื้นตัวในช่วงไตรมาส 1/2565
โดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ภาพรวมตลาดคอนโดฯ ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC ปี 2565 นี้ คาดว่าอัตราดูดซับจะปรับเพิ่มจาก 1.9% ในปี 2564 เป็น 2.4% ในปี 2565 ทั้งนี้ ผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 3 จังหวัด ไตรมาส 1/2565 พบว่ามีซัปพลายที่อยู่อาศัยสะสม 63,892 ยูนิต มูลค่า 214,156 ล้านบาท โดยมีซัปพลายคอนโดฯ สะสมอยู่ 20,979 ยูนิต ซึ่งจำนวนนี้เป็นคอนโดฯ เปิดใหม่ 839 ยูนิต มูลค่า 1,581 ล้านบาท ส่วนใหญ่กระจุกตัวที่จังหวัดชลบุรี และเป็นโครงการที่เปิดมาช่วงก่อนหน้า โดยผู้ประกอบการปรับตัวด้วยการเปิดโครงการใหม่ลดลง ส่วนที่มีการเปิดตัวใหม่จะเป็นอยู่ในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่ใกล้เขตเมือง
สำหรับทำเลที่มีคอนโดฯ เปิดขายใหม่สูงสุด 3 อันดับแรก คือ โซนนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด 481 ยูนิต มูลค่า 839 ล้านบาท อันดับ 2 คือ บางแสน-หนองมน-บางพระ 281 ยูนิต มูลค่า 622 ล้านบาท และอันดับ 3 บางปะกง 77 ยูนิต มูลค่า 121 ล้านบาท โดยโครงการที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสแรกปี 2565 เกาะกลุ่มในระดับราคา 1.51-3.00 ล้านบาท ขณะที่ซัปพลายสะสมในพื้นที่ EEC พบว่ามีคอนโดฯ เหลือขาย 19,299 ยูนิต มูลค่า 85,088 ล้านบาท ซึ่งทำเลที่มีคอนโดฯ เหลือขายสูงสุด 3 อันดับแรก คือ 1.โซนจอมเทียน 7,654 ยูนิต 2.โซนพัทยา-เขาพระตำหนัก 5,495 ยูนิต และ 3.โซนแหลมฉบัง 1,901 ยูนิต สังเกตได้ว่าคอนโดฯ ในพื้นที่ท่องเที่ยวยังคงมีภาวะ OverSupply มาก
ทั้งนี้ ในส่วนของคอนโดฯ ใหม่มียอดขายเพียง 1,680 ยูนิต มูลค่า 5,471 ล้านบาท ซึ่งทำเลที่มียอดขายได้สูงสุด 3 อันดับแรกคือ อันดับ 1 โซนหาดจอมเทียน 315 ยูนิตมูลค่า 1,487 ล้านบาท อันดับ 2 โซนบางแสน-หนองมน-บางพระ 302 ยูนิต มูลค่า 723 ล้านบาท อันดับ 3 โซนพัทยา-เขาพระตำหนัก 287 ยูนิต มูลค่า 1,550 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่า อาคารชุดย่านท่องเที่ยวยังคงมีการดูดซับอย่างต่อเนื่องแต่ไม่มากนัก
ด้วยสถานการณ์ซัปพลายสะสมของคอนโดฯ ที่ยังหนาแน่น ขณะที่ภาวะเศรษฐกิจของประเทศยังชะลอตัว ประกอบกับผลกระทบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน และการปรับตัวสูงขึ้นของอัตราเงินเฟ้อจากต้นทุนพลังงานที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคในขณะนี้ยังตึงตัว ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยใช้ระยะเวลานานขึ้น บางส่วนอาจต้องชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน ขณะเดียวกัน สถานการณ์เงินเฟ้อส่งผลทำให้กลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีความพร้อมเร่งการตัดสินใจซื้อเร็วขึ้นเพื่อหนีต้นทุนที่อยู่อาศัยใหม่ที่จะปรับสูงขึ้น พร้อมๆ กับแนวโน้มการปรับอัตราดอกเบี้ย ทำให้ในไตรมาสที่ 3/2565 นี้ ตลาดคอนโดฯ ในบางกลุ่มยังมีอัตราการขยายที่ดีภายใต้การแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นจากการจัดแคมเปญเร่งการตัดสินใจซื้อของผู้ประกอบการ
