นับตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนา หรือโควิด-19 ไปทั่วโลก ส่งผลให้เศรษฐกิจของประเทศต่างๆ ทั่วโลกหดตัวลงอย่างแรง และมีผลให้ธุรกิจทุกตัวหดตัวลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในจำนวนนี้ประเทศไทยถือเป็นประเทศที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักไม่แพ้ประเทศอื่นๆ เนื่องจากธุรกิจในประเทศทุกตัวแทบหยุดจะงักหลังการประกาศล็อกดาวน์ประเทศ ทำให้ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาธุรกิจหลายตัวเกิดภาวะหดตัวอย่างหนัก
โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแม้ว่าในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ขึ้นในประเทศ แต่ผลกระทบดังกล่าวไม่ได้ทำให้ดีมานด์ที่อยู่อาศัยลดลงเลย ขณะเดียวกัน ยังทำให้ดีมานด์ที่อยู่อาศัยขยายตัวเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ แต่ปัญหาสำคัญที่ทำให้ตลาดหดตัวนั้นเกิดขึ้นจากความสามารถในการซื้อของลูกค้าหดตัว หรือกำลังซื้อหด ประกอบกับแบงก์เข้มงวดการพิจารณาปล่อยสินเชื่อบ้าน ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวอย่างหนัก
แน่นนอนว่าการหดตัวของตลาดอสังหาฯ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ย่อมมีผลต่อความน่าเชื่อถือของตลาดอสังหาฯ ไทย หรือมองในมุมของนักลงทุนต่างชาติแล้ว ความเชื่อมั่นต่อตลาดอสังหาฯ ไทยไม่ได้ปรับตัวดีขึ้นกว่าที่ผ่านมา เนื่องจากตลาดบางส่วนเกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลายอยู่ แม้อัตราการโอเวอร์ซัปพลายจะไม่สูงมาก และยังมีอัตราการระบายออกได้ต่อเนื่องแม้ว่าอัตราการระบายจะไม่มากก็ตาม
ทั้งนี้ จากรายงานดัชนีความโปร่งใสตลาดอสังหาฯ โลกฉบับปี 2565 ของ “เจแอลแอล” ระบุว่า ประเทศไทยยังคงรักษาระดับความน่าเชื่อถือ หรือตำแหน่งตลาดอสังหาฯ ที่มีความโปร่งใสอยู่อันดับ 10 ในเอเชียแปซิฟิก และอันดับที่ 3 ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ รองจากสิงคโปร์และมาเลเซีย โดยรายงานฉบับราย 2 ปี ของ “เจแอลแอล” ชี้ชัดว่าคะแนนความโปร่งของตลาดอสังหาฯ ไทยปรับดีขึ้นเล็กน้อยจาก 2.64 ในปี 2563 เป็น 2.63 ในปี 65 นี้ อย่างไรก็ดี อันดับในระดับโลกของไทยปรับลดลง 1 ตำแหน่งจาก 33 ใน 2563 เป็นอันดับที่ 34 ในปี 65 เนื่องจากโรมาเนียที่เคยอยู่ในอันดับที่ 35 ในปี 2563 กระโดดขึ้นมาอยู่ที่อันดับ 32 ในปีนี้
นายไมเคิล แกลนซี กรรมการผู้จัดการเจแอลแอล กล่าวว่า ดัชนีความโปร่งใสของตลาดอสังหาฯ ไทยยังคงปรับตัวดีขึ้น หลังจากที่ได้ขยับออกจากกลุ่มตลาดอสังหาฯ ที่โปร่งใสปานกลางขึ้นมาอยู่กลุ่มตลาดโปร่งใส ซึ่งนับเป็นครั้งแรกที่ระดับความโปร่งใสของอสังหาฯ ไทยปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ในระดับโปร่งใสซึ่งจะช่วยเพิ่มขีดความสามารถของตลาดในการแข่งขัน และดึงดูดการลงทุนจากนักลงทุนต่างชาติเข้าสู่ประเทศไทยโดยเฉพาะภายหลังการเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบในขณะนี้
สำหรับรายงานดัชนีความโปร่งใสตลาดอสังหาฯ โลกซึ่งเจแอลแอล จัดทำในทุก 2 ปีเพื่อนำเสนอบรรทัดฐานความโปร่งใสของตลาดอสังหาฯ ที่นักลงทุน ผู้พัฒนาโครงการ รวมถึงเจ้าของหรือบริษัทผู้เช่า-ใช้อสังหาฯ สามารถนำไปใช้เป็นเกณฑ์ประกอบการตัดสินใจในการลงทุน โดยพิจารณาจากหลายแง่มุม เช่น ข้อมูลตลาดที่มีให้เข้าถึงได้ โครงสร้างการปกครอง กฎระเบียบและกฎหมาย ขั้นตอนการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อมและสังคม เป็นต้น ซึ่งทั้งหมดนี้ล้วนมีผลต่อการเพิ่มหรือลดความเสี่ยงในการตัดสินใจใดๆ ของนักลงทุนหรือผู้เช่า-ใช้อสังหาริมทรัพย์
ขณะที่ความเชื่อมั่นตลาดตลาดอสังหาฯ ไทยมีการปรับตัวดีขึ้น ขณะเดียวกัน ตลาดเอเชียแปซิฟิกโดยรวมของภูมิภาคมีทิศทางไปในทางเดียวกัน ซึ่งเอื้อต่อการขยายตัวของการลงทุนพัฒนาซื้อขาย หรือเช่าใช้อสังหาฯ โดยตลาดของภูมิภาคมีคะแนนดัชนีความโปร่งใสปรับเพิ่มขึ้นในหลายด้าน เช่น กฎหมาย ความยั่งยืนทางสังคมและสิ่งแวดล้อม และการมีข้อมูลตลาดเปิดเผยมากขึ้น ซึ่งทั้งหมดนี้จะมีส่วนในการช่วยให้สามารถดึงดูดการลงทุนได้มากขึ้นในอนาคต
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าโดยภาพรวมจะสะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาฯ เอเชียแปซิฟิกมีค่าดัชนีความโปร่งใสเพิ่มสูงขึ้น แต่การปรับเพิ่มขึ้นมีอัตราที่แตกต่างกันไปสำหรับประเทศต่างๆ โดยอสังหาฯ ญี่ปุ่นนั้นได้ขยับสถานะจากกลุ่มตลาดโปร่งใส ขึ้นไปอยู่ในกลุ่มโปร่งใสสูง จากหลายปัจจัย เช่น การกำหนดเป้าหมายในการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกให้เป็นศูนย์ การนำมาตรฐานอาคารต่างๆ เข้ามาใช้ ซึ่งมุ่งเน้นความยั่งยืนมากขึ้น การมีความโปร่งใสมากขึ้นในกระบวนการรายงานความเสี่ยงต่างๆ เกี่ยวสภาพภูมิอากาศ
ส่วนอสังหาฯ สิงคโปร์กำลังขยับใกล้เข้ากลุ่มตลาดโปร่งใสสูงมากขึ้น จากการมีข้อมูลให้เข้าถึงได้ในเชิงลึกและครอบคลุมมากขึ้น อีกทั้งยังมีการกำหนดเป้าหมายที่ชัดเจนด้านความยั่งยืนทางสังคมและสิ่งแวดล้อม ขณะที่ อสังหาฯ อินเดียติดอยู่ในกลุ่มตลาดอสังหาฯ ที่มีค่าดัชนีความโปร่งใสปรับตัวดีขึ้นมากที่สุด เพราะการลงทุนระดับสถาบันที่มีปริมาณเพิ่มขึ้น และการเติบโตของภาคกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ ซึ่งส่งเสริมให้มีความโปร่งใสในการเปิดเผยข้อมูลมากขึ้น
ส่วนอสังหาฯ จีนสถานภาพของการเป็นตลาดอสังหาฯ ที่โปร่งใสมีความชัดเจนมากขึ้น ตอกย้ำโดยการประกาศใช้มาตรฐานใหม่ด้านประสิทธิภาพอาคารมาตรฐานที่สูงขึ้นเกี่ยวการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก รวมถึงพัฒนาการที่ดีขึ้นของกระบวนการและการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมการซื้อขายอสังหาฯ
ด้าน แอนโธนี เคาส์ ซีอีโอภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก เจแอลแอล กล่าวว่า การปรับตัวของความโปร่งใสในตลาดอสังหาฯ เอเชียแปซิฟิกช่วยให้ภูมิภาคนี้สามารถดึงดูดความสนใจของนักลงทุนได้มากขึ้น และทำให้บริษัทผู้เช่า-ใช้อสังหาฯ มีความมั่นใจมากขึ้น คาดว่าในระยะอันใกล้นี้จะมีการลงทุนมากขึ้นในตลาดอสังหาฯ ที่มีความพยายามในการเปิดเผยข้อมูลที่ถูกต้อง การปรับปรุงกฎหมายว่าด้วยการปกป้องการคอบครองอสังหาฯ และกฎระเบียบการทำธุรกรรมซื้อขายเช่า
“เราสังเกตพบว่า ประเด็นเรื่องความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อมและสังคมเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้อันดับความโปร่งใสในตลาดอสังหาฯ ดีขึ้นและมีบทบาทต่อการตัดสินใจลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะการกำหนดเป้าหมายและการดำเนินแผนงานในการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกให้เป็นศูนย์ ดังนั้น การพัฒนาอสังหาฯ โดยมุ่งเน้นให้มีความยืดหยุ่นและส่งเสริมความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อมและสังคมจึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ในภูมิภาคนี้สามารถดึงดูดความสนใจในระยะยาวของทั้งนักลงทุนและผู้เช่า-ใช้ประโยชน์ในอสังหาฯ ได้”
นอกจากนี้ ผลการศึกษาของเจแอลแอล ยังพบว่าประเทศและเมืองต่างๆ ของเอเชียแปซิฟิกที่มีการดำเนินการตามพันธะสัญญาเกี่ยวกับการบรรเทาปัญหาการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศที่ได้เคยประกาศไว้ด้วยการกำหนดมาตรฐานเกี่ยวกับการใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ และการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกสำหรับอาคารสิ่งปลูกสร้างให้สอดรับกับเป้าหมายภาพกว้างเกี่ยวกับการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกให้เป็นศูนย์
โดยมีการใช้ระบบรับรองมาตรฐานอาคารเขียวและอาคารที่เป็นมิตรต่อสุขภาวะของผู้ใช้อาคารอย่างแพร่หลายมากขึ้น โดยประเทศและเมืองชั้นนำได้กำหนดข้อบังคับให้บริษัทต่างๆ มีการรายงายผลการดำเนินการด้านความยั่งยืนทางสังคมและสิ่งแวดล้อมและมีการจัดข้อมูลเกี่ยวกับประสิทธิภาพการใช้พลังงานและการปล่อยก๊าซเรือนกระจกจากอาคารสิ่งปลูกสร้าง
ทั้งนี้ ตัวเลขคะแนนดัชนีความโปร่งของตลาดอสังหาฯ ไทยที่ปรับดีจาก 2.64 ในปี 2563 เป็น 2.63 ในปี 65 นี้สะท้อนให้เห็นว่าความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติต่อตลาดอสังหาฯ ไทยมีแนวโน้มที่ดีขึ้นหลังจากการพัฒนาข้อมูลตลาดที่ผู้ประกอบการไทยสื่อสารกับลูกค้า และเปิดเผยแผนและข้อมูลการพัฒนาโครงการการก่อสร้าง เพื่อให้ลูกค้าเข้าถึงได้ง่ายขึ้น ประกอบกับโครงสร้างการปกครอง กฎระเบียบและกฎหมาย ขั้นตอนการทำธุรกรรมด้านอสังหาฯ รวมถึงความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อมและสังคม ที่วันนี้ภาคธุรกิจอสังหาฯ พยามยามผลักดัน เช่น การใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม.หรือการออกแบบอาคารเขียวที่เพิ่มมมากขึ้นทำให้ตัวเลขดัชนีความโปร่งใสอสังหาฯ ไทยปรับตัวดีขึ้น
สอดคล้องกับรายงานแผนกวิจัยซีบีอาร์อี ซึ่งรายงานว่า ธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์ในไทยกลายเป็นตลาดที่น่าจับตามองในปี 2565 เนื่องจากผู้ให้บริการพื้นที่เช่าสำหรับวางเซิร์ฟเวอร์ระดับภูมิภาคกำลังเริ่มเข้าสู่ตลาดในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลรวมถึงชลบุรี และระยอง ซึ่งเคยเป็นตลาดของผู้ให้บริการในไทย นอกจากนี้.ยังพบว่าความต้องการใช้ข้อมูลที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากการเติบโตอย่างต่อเนื่องของระบบคลาวด์คอมพิวติ้ง และการใช้โซเชียลมีเดียเป็นปัจจัยให้นักลงทุนสนใจตลาดดาต้าเซ็นเตอร์ในเอเชียแปซิฟิกเพิ่มมากขึ้น โดยการลงทุนในตลาดนี้พุ่งสูงขึ้นในปี 2564
นายอาดัมเบลล์ หัวหน้าแผนกพื้นที่อุตสาหกรรม และโลจิสติกส์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่าไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผู้ให้บริการดาต้าเซ็นเตอร์ระดับภูมิภาค เช่น STT และ Supernap ได้เข้ามาสู่ประเทศไทยและมีดาต้าเซ็นเตอร์ที่สามารถรองรับความต้องการระดับไฮเปอร์สเกลที่มากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับการลงทุนที่เพิ่มขึ้นในช่วงไม่นานมานี้ในด้านโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล โทรคมนาคม และสายเคเบิลใต้น้ำ ซึ่งจะช่วยกระตุ้นให้เกิดการเติบโตในอุตสาหกรรมนี้
เมื่อพิจารณาตลาดระดับภูมิภาค การลงทุนโดยตรงในตลาดดาต้าเซ็นเตอร์ในเอเชียแปซิฟิกมีมูลค่ารวม 1.7 แสนล้านบาท (4.8 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) ในปี 2564 ซึ่งเพิ่มขึ้นเกิน 2 เท่าของระดับการลงทุนสูงสุดก่อนหน้าที่ 7.8 หมื่นล้านบาท (2.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) ในปี 2563 และยังมากกว่าปริมาณการลงทุนในช่วง 4 ปีที่ผ่านมารวมกัน ปริมาณธุรกรรมและการระดมทุนคาดว่าจะยังคงคึกคักอย่างต่อเนื่องในปี 2565 โดยดาต้าเซ็นเตอร์ได้รับการจัดอันดับให้เป็นการลงทุนทางเลือกที่ได้รับความนิยมสูงสุดเป็นปีที่ 3 ติดต่อกันจากการสำรวจครั้งล่าสุดของซีบีอาร์อี เรื่องแนวโน้มการลงทุนของนักลงทุนด้านอสังหาฯ
การขยายตัวของบริการดาต้าเซ็นเตอร์ เข้าสู่ตลาดอสังหาฯ เริ่มมีให้เห็นมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการใช้บริการข้อมูลด้าต้าในการจับพฤติกรรมลูกค้าเพื่อนำมาต่อยอดพัฒนาสินค้าหรือออกแบบที่อยู่อาศัย รวมถึงการพัฒนาบริการใหม่ที่ตอบรับความต้องการ
และไลฟ์สไตล์ของลูกค้าคนรุ่นใหม่ ทั้งนี้ แม้ว่าในปัจจุบันบริการดาต้าเซ็นเตอร์ในประเทศไทยในตลาดอสังหาฯ จะยังเกิดขึ้นไม่เต็มระบบ แต่คาดว่าในไม่ช้าการใช้ดาต้าเซ็นเตอร์ในธุรกิจอสังหาฯ จะมีให้เห็นเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
“ในช่วงอีกไม่กี่ปีข้างหน้าคาดว่าผู้ให้บริการดาต้าเซ็นเตอร์ระดับภูมิภาคและระดับโลกจะให้ความสนใจประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง ดาต้าเซ็นเตอร์คือตลาดที่กำลังเติบโตในประเทศไทยทั้งผู้เช่าพื้นที่และเจ้าของดาต้าเซ็นเตอร์กำลังปรับความคาดหวังในแง่ของการพัฒนาโครงการดาต้าเซ็นเตอร์ให้เกิดขึ้นจริง”
