กลุ่มอสังหาฯ ปีนี้สัญญาณฟื้น หุ้นบางตัวป้องกันความเสี่ยงเงินเฟ้อ

โบรกเกอร์มองหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ฟื้นชัด หลังรัฐปลดล็อกดาวน์และขยายเวลาการลดค่าธรรมเนียมโอน และจดจํานองบ้าน คอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่ให้เก็บหุ้น LH, SPALI เข้าพอร์ต และประกอบการที่เน้นกลุ่ม Low Tier จะได้ประโยชน์จากมาตรการภาครัฐ แถมหุ้นอสังหาฯ บางตัวเก็บเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้ ขณะทริสฯ คาดรายได้-EBITDA กลุ่มอสังหาฯ ปีนี้ดี เพราะผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริส เรทติ้งน่าจะปรับตัวดีขึ้นจากปีก่อนได้ ส่งผลต่อรายได้น่าจะเพิ่มขึ้น 5-10% EBITDA น่าจะเติบโตระดับ 10-15% จากการมีอัตรากำไรที่ดีขึ้น

หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์น่าสนใจขึ้นมาอีกครั้ง และข้อมูลอสังหาฯ เดือน ก.พ.2565 สะท้อนการฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้นทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน การเปิดโครงการใหม่ฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งหลังการล็อกดาวน์และอัตราการขายแตะระดับสูงสุดในรอบเกือบ 2 ปี อีกทั้งยังได้รับผลดีจากการที่รัฐขยายเวลาการลดค่าธรรมเนียมโอน และจดจํานองบ้าน คอนโดมิเนียม ไม่เกิน 3 ล้านบาทถึงสิ้นปี 2565 ภายหลังจากคณะรัฐมนตรีมีมติอนุมัติขยายเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจํานองจาก 1% เหลือ 0.01% ว่า จะสร้าง Sentiment บวกระดับปานกลางให้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการลดค่าธรรมเนียมโอน และจดจํานองเหลือ 0.01% เป็นการช่วยลดค่าใช้จ่ายให้คนซื้อบางส่วน (กรณีบ้านราคา 1 ล้านบาท จ่ายเพียง 150 บาท และบ้านราคา 3 ล้านบาท จ่าย 450 บาท) ซึ่งมาตรการดังกล่าวช่วยให้ Backlog ของกลุ่มอสังหาฯ ระบายได้ง่ายขึ้น ณ สิ้นไตรมาสที่ 3/2564 อยู่ที่ระดับ 2.1 แสนล้านบาท เป็นส่วนที่พร้อมส่งมอบในไตรมาส 4/2564 ประมาณ 6.33 หมื่นล้านบาทปี 2565 อีก 1.03 แสนล้านบาท ที่เข้าข่ายเกณฑ์ราคาตามมาตรการสามารถโอนได้ง่ายขึ้น รวมถึงกระตุ้นให้เกิดการระบายสต๊อกคงค้างของผู้ประกอบการที่มีอยู่รวมกว่า 5 แสนล้านบาท (เป็นสต๊อกคอนโดฯ สร้างเสร็จ 1.1 แสนล้านบาท)โบรกเกอร์หลายแห่งประเมินอัตราการขายขออสังหาริมทรัพย์จะคึกคักมากขึ้น จากมาตรการผ่อนคลายของรัฐ และการระบาดของโควิด-19 ที่ทำให้คนต้องการที่อยู่อาศัยแบบเป็นสัดส่วนมากขึ้น นั่นหมายถึงบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยวจะได้รับความนิยมมากขึ้นกว่าคอนโดมิเนียม ดังนั้น บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์กลุ่มอสังหาริมทรัพย์จึงได้รับอานิสงส์แตกต่างไปตามลักษณะการก่อสร้างเพื่อขาย


ทริสฯ คาดรายได้-EBITDA กลุ่มอสังหาฯ ปีนี้ดี

ทริส เรทติ้งคาดว่ายอดขายที่อยู่อาศัยในประเทศไทยปี 2565 น่าจะเติบโตได้ 5-10% หากไม่มีการระบาดซ้ำของโควิด-19 สายพันธุ์ใหม่ๆ ที่มีความร้ายแรงถึงแก่ชีวิตอีก โดยยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบน่าจะยังคงเติบโตได้ดีอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ยอดขายคอนโดมิเนียมจะยังไม่น่าเห็นสัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจนจนกว่าจะถึงช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ขณะปัจจัยท้าทายสำหรับปีนี้คือภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ตลอดจนอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการและต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการ รวมทั้งการระบาดที่ยืดเยื้อของโรคโควิด-19 อย่างไรก็ดี อัตราการฉีดวัคซีนในประเทศไทยที่ค่อนข้างสูง รวมถึงมาตรการสนับสนุนของภาครัฐน่าจะเป็นปัจจัยที่ช่วยสนับสนุนธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในปี 2565 ได้

ทั้งนี้ ผลการดำเนินงานโดยรวมของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยที่ทริส เรทติ้งจัดอันดับเครดิตในปี 2564 นั้นต่ำกว่าที่ทริส เรทติ้งคาดการณ์ไว้ 5-10% เพราะการระบาดซ้ำของโรคโควิด-19 ในปี 2564 ได้ส่งผลกระทบต่อการเปิดโครงการใหม่และการโอนที่อยู่อาศัยในหลายๆ โครงการ ส่วนยอดขายสุทธิของคอนโดมิเนียมลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 โดยมีมูลค่าอยู่ที่ระดับเพียง 25% ของยอดขายสูงสุดที่ทำได้ในปี 2561 ซึ่งส่งผลให้ยอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ของผู้ประกอบการทั้ง 23 รายรวมกันลดลงเหลือเพียง 1.60 แสนล้านบาท โดยลดลงไปอีก 20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งหากยอดขายคอนโดมิเนียมยังคงชะลอตัวต่อไปอีกจะส่งผลต่อการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการในอีก 1-2 ปีข้างหน้า

ในทางตรงกันข้าม ที่อยู่อาศัยแนวราบกลับยังคงมีการเติบโตที่แข็งแกร่ง ซึ่งทริส เรทติ้งคาดว่าจะต่อเนื่องมาจนถึงปีนี้ แม้ว่าจะมีการเปิดโครงการลดลงในปี 2564 แต่ยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงเติบโตได้ดี โดยปีที่ผ่านมายอดขายเติบโตเกือบ 10% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ดี การรับรู้รายได้ในปี 2564 อาจได้รับผลกระทบจากการระบาดซ้ำของโควิด-19 ที่ทำให้ต้องมีการปิดพื้นที่ก่อสร้างในเดือนกรกฎาคม 2564 ดังนั้น รายได้รวมของผู้ประกอบการทั้ง 23 รายในปี 2564 จึงอาจจะทรงตัวหรือลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับในปี 2563

อย่างไรก็ดี อนาคตทริส เรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริส เรทติ้งน่าจะปรับตัวดีขึ้นจากปีก่อนได้ โดยคาดว่ารายได้น่าจะเพิ่มขึ้น 5-10% ขณะที่กำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) น่าจะเติบโตระดับ 10-15% จากการมีอัตรากำไรที่ดีขึ้น อย่างไรก็ดี การฟื้นตัวของกำไรที่จะไปอยู่ในระดับเดียวกับในปี 2562 นั้นอาจจะต้องรอไปอีกจนถึงปี 2566 และทริส เรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อโครงสร้างเงินทุนโดยเฉลี่ยของผู้ประกอบการทั้ง 23 รายนั้นน่าจะอยู่ที่ประมาณ 50-53% ในช่วง 2 ปีข้างหน้า ซึ่งลดลงเล็กน้อยจากปี 2563-2564 เนื่องจากการพัฒนาโครงการแนวราบใช้เงินทุนน้อยกว่าโครงการคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม หากอุปสงค์คอนโดมิเนียมฟื้นตัวอย่างรวดเร็วอาจจะเห็นภาระหนี้ของผู้ประกอบการเพิ่มสูงขึ้นอย่างมากได้เช่นกัน


บล.กรุงศรี จำกัด (มหาชน) หรือ บล.กรุงศรี คงมุมมองเป็นกลางต่อกลุ่มอสังหาฯ โดยเลือก LH และ SPALI เป็นหุ้นเด่น อย่างไรก็ตาม ต้องติดตามอย่างใกล้ชิดและอาจปรับคำแนะนำของกลุ่มขึ้นหากอัตราการขายที่แข็งแกร่งสามารถทรงตัวได้อยู่ในระดับสูงได้ต่อเนื่อง การเปิดโครงการใหม่ฟื้นตัวต่อเนื่องหลังมาตรการล็อกดาวน์ Agency for Real Estate (AREA) รายงานข้อมูลตลาดอสังหาฯ เดือน ก.พ.2565 ข้อมูลแสดงให้เห็นการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 11% mom และ 53% เทียบปีก่อน แตะระดับ 8,272 หน่วย โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 1,282 หน่วย (ลดลง 29% เทียบเดือนก่อน และลดลง 35% จากปีก่อน) และคอนโดมิเนียม 6,990 หน่วย (เพิ่มขึ้น 24% เทียบเดือนก่อน และเพิ่มขึ้น 103% จากปีก่อน) การเปิดโครงการใหม่เริ่มแสดงให้เห็นการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2564 หลังตลาดอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากมาตรการปิดแคมป์คนงานและการล็อกดาวน์เมืองในช่วงไตรมาส 3 ปี 2564

ขณะที่สัดส่วนการเปิดโครงการใหม่เริ่มเอนไปทางคอนโดมิเนียม เพราะผู้ประกอบการเริ่มแสดงถึงความมั่นใจต่อเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ มากขึ้นสะท้อนจากสัดส่วนของการเปิดโครงการใหม่ในเดือน ก.พ. ซึ่งประกอบด้วยคอนโดมิเนียมถึง 85% ของอุปทานจากโครงการเปิดใหม่ในเดือน ก.พ. เทียบกับ 40% ปีในช่วงที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ซัปพลายใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในตลาดระดับล่าง (ต่ำกว่า 3 ล้านบาท) โดยราคาเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่อยู่ที่เพียง 2.2 ล้านบาท ใน ก.พ.2565 เทียบจาก 3.7 ล้านบาท ในปี 2564 สะท้อนโทนเชิงบวกที่ยังระมัดระวังอัตราการขายเพิ่มแตะระดับสูงสุดในรอบเกือบ 2 ปี

ทั้งนี้ ประเด็นที่ดีประเด็นหนึ่งในเดือน ก.พ. ที่ผ่านมาคืออัตราการขายที่แข็งแกร่งถึง 52% ซึ่งถือเป็นระดับสูงสุดในรอบเกือบ 2 ปี โดยเฉพาะในส่วนคอนโดมิเนียมที่มีอัตราการขายสูงถึง 58% เทียบกับ 20% ใน ม.ค.2565 และ 33% ใน FY 2564 และโครงการในกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท มีอัตราการขายสูงถึง 71% ดีที่สุดในรอบมากกว่า 6 ปี ทั้งนี้ใน ส่วนคำแนะนำของกลุ่มอสังหาฯ บล.กรุงศรี ยังคงมุมมองเป็นกลางโดยเลือก LH และ SPALI เป็นหุ้นเด่น เพราะมองว่าตลาดอสังหาฯ เริ่มฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้น อย่างไรก็ดี ยังติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดและอาจปรับคำแนะนำของกลุ่มขึ้นหากอัตราการขายมีสัญญาณการฟื้นตัวในระดับสูงได้อย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะช่วงที่ผู้ประกอบการมีการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากในปีนี้

สำนักวิจัย บล.ทิสโก้ ประเมินจากตัวเลขยอดจองรวมสำหรับปี 2564 สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่ 1.63 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 9% จากปีก่อน ดีกว่าที่ บล.ทิสโก้ คาดไว้ 7% โดยมาจาก LH และ SIRI ซึ่ง LH ดีกว่าที่คาด 2% และ SIRI ดีกว่าคาด 27% ต่างจากผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่ออกมาแย่กว่าคาด เช่น AP แย่กว่าคาดเล็กน้อย ในขณะที่ SPALI แย่กว่าคาด 14% แต่ในส่วนนี้จะกระทบผลประกอบการ 2565-2567 F ไม่มาก เนื่องจากการเลื่อนการเปิดตัวโครงการเป็นปี 65 และด้วยการเปิดตัวโครงการที่สูงในปีนี้ทำให้ยอดจองกระทบไม่มาก และ บล.ทิสโก้ คาดว่าจะเน้นโครงการแนวราบมากขึ้น เนื่องจากอุปสงค์คอนโดฯ ของต่างชาติที่ต่ำ การปรับลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกำลังเจรจากับภาครัฐในเดือนก่อน ครม.ได้อนุมัติให้ใช้ฐานภาษีเดิมในปี 2563-2564 แต่ไม่ได้คุยในเรื่องส่วนลด 90% ของภาษีในช่วงของโควิด

โดยนายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รมว.คลัง เผยว่าจะไม่มีการให้ส่วนลดเนื่องจากคิดเป็นต้นทุน 3 หมื่นล้านบาทต่อปี และภาษีที่เก็บเป็นภาษีท้องถิ่นที่หากไม่เก็บจะต้องไปหาในส่วนอื่นมาแทน ขณะที่ภาคธุรกิจได้อัตราภาษีพิเศษ 3 ปี สำหรับการใช้ที่ในเชิงพาณิชย์ ทำให้คาดว่าจะมีแรงเร่งขายที่ดินเพื่อลดภาษีจ่าย แต่อย่างไรก็ตาม โดยปกติราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4-5% สูงกว่าภาษีที่ดินเปล่าที่ 0.3-0.7% ราชกิจจานุเบกษาได้ผ่านภาษีเฉพาะของกลุ่มอสังหาฯ และค่าโอน

แม้ว่าการปรับลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะยังมีความเสี่ยง แต่การลดค่าโอนและจดจำนองจะมีผลตั้งแต่ 18 ม.ค.-ธ.ค.2565 โดยค่าโอนจะลดลงจาก 2% เป็น 0.01% และค่าจดจำนองลดลงจาก 1% เป็น 0.01% เช่นเดียวกับปี 2563-2564 โดยใช้ได้ทั้งบ้านเก่าและใหม่ รวมไปถึงการรีไฟแนนซ์ที่มูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท บล.ทิสโก้มองว่าผู้ประกอบการที่เน้นกลุ่ม Low Tier จะได้ประโยชน์ในส่วนนี้เช่น PSH, QH, PN, SPALI, SIRI ซึ่งเป็นไปในทางเดียวกับ LTV 100% จนถึงสิ้นปีของ ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. ในการกระตุ้นกลุ่มอสังหาฯ บล.ทิสโก้ เลือก AP, SPALI และ LH เป็นหุ้นแนะนำ ให้ “ซื้อ” คือ AP มูลค่าที่เหมาะสม 10.00 บาท SPALI 22.90 บาท และ LH 9.30 บาท

บล.เคจีไอ (ประเทศไทย) หรือ บล.เคจีไอฯ มองกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ช่วยป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้เพราะจากการศึกษาตัวชี้วัดหลายด้าน พบว่า หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ถูกมองเป็นการลงทุนที่่ใช้ป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้ แม้จะไม่สามารถป้องกันความเสี่ยงได้อย่างสมบูรณ์แบบ แต่การที่ราคาที่อยู่อาศัยขยับสูงขึ้น ประกอบกับความยืดหยุ่นในการส่งผ่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปให้ลูกค้าจะช่วยชดเชยความเสี่ยงจากเงินเฟ้อโดยรวมได้ ประเด็นสำคัญที่พบได้คือ ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ไม่มีสหสัมพันธ์เชิงลบกับราคาวัสดุก่อสร้าง (Figure 1) ซึ่งหมายความว่าต่อให้ราคาวัสดุก่อสร้างผันผวนมากก็ไม่ได้เป็นเหตุให้ตามปกติแล้ว ราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปริมณฑล มักจะปรับขึ้นมากกว่าอัตราเงินเฟ้อรายปี และอัตรากำไรขั้นต้นของกลุ่มค่อนข้างผันผวนน้อยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาแสดงถึงความสามารถในการส่งผ่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ บล.เคจีไอฯ พบว่ามีหุ้นเพียงบางตัวในกลุ่มที่จะป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ บล.เคจีไอฯ ชอบหุ้นที่มี Return On Invested Capital (ROIC) สูง เพราะหุ้นที่มี ROIC สูงกว่า มักจะมีอัตรากำไรและสัดส่วน capital turnover ที่สูงกว่า ซึ่งทำให้มีความยืดหยุ่นมากกว่าในการส่งผ่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากเงินเฟ้อไปให้ผู้ซื้อบ้าน ดังนั้น เมื่ออิงจากการวิเคราะห์ ROIC พบว่า Origin Property (ORI.BK/ORI TB), Supalai (SPALI.BK/SPALI TB), AP (Thailand) (AP.BK/AP TB) และ Land and Houses (LH.BK/LH TB) ดังนั้น บล.เคจีไอฯ ให้น้ำหนักกลุ่มนี้ที่ Overweight จากภาวะอุปสงค์อุปทานที่สมดุลกันมากขึ้น ทั้งนี้ ท่ามกลางสภาวะเงินเฟ้อที่มีแนวโนมสูงตลอดทั้งปี และผลการศึกษาของ บล.เคจีไอฯ พบว่าหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ของไทยสามารถป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้ เลือกแนะนำ “ซื้อ” ORI ราคาเป้าหมาย 14.50 บาท AP ราคาเป้าหมาย 12.80 บาท และ Pruksa Holding ราคาเป้าหมาย 17.50 บาท เป็นหุ้นเด่นในกลุ่ม