ภาวะเงินเฟ้อที่ทวีความรุนแรงขึ้นจากผลกระทบสถานการณ์สงครามระหว่างประเทศรัสเซียและยูเครน และการคว่ำบาตรของอเมริกา และกลุ่มประเทศยุโรปที่มีต่อรัสเซีย ทำให้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยชะงักไปช่วงหนึ่ง จากความเชื่อมั่นต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจลดลง จากทั้งนักลงทุนต่างชาติ และในประเทศ ประกอบกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 สายพันธุ์โอมิครอนที่มีจำนวนผู้ติดเชื้อเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลต่อตลาดท่องเที่ยวในประเทศ ทำให้หลายฝ่ายคาดการณ์ว่า ผลกระทบดังกล่าวน่าจะมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาสแรกอยู่ไม่น้อย
อย่างไรก็ตาม ในช่วงไตรมาสแรกนี้ สถานการณ์ตลาดท่องเที่ยวไทยไม่ได้เป็นไปอย่างที่หลายคนคาดการณ์ไว้หลังจากที่รัฐเปิดให้ชาวต่างชาติ หรือคนไทยที่เดินทางเข้าประเทศไทยตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน พ.ศ.2565 เป็นต้นมา ไม่ว่าจะมาจากประเทศใดทุกรูปแบบทั้ง Test & Go, Sandbox, Alternative Quarantine ไม่จำเป็นต้องแสดงหลักฐานการทดสอบ RT-PCR เป็นลบภายใน 72 ชั่วโมงก่อนออกเดินทาง ลดระยะเวลาของการเข้าพักภายใต้โครงการแซนด์บ็อกซ์เหลือ 5 วันจากก่อนหน้านี้คือ 7 วัน แต่ผู้เข้าพักในโครงการแซนด์บ็อกซ์ยังต้องมีการตรวจ ATK ในวันที่ 5 ซึ่งถ้าผลเป็นลบก็ออกจากแซนด์บ็อกซ์ได้
สำหรับผู้ที่ไม่ได้รับการฉีดวัคซีนที่ต้องกักตัวจะลดลงเหลือเพียง 5 วัน จากที่ก่อนหน้านี้ต้องกักตัว 10 วัน แต่ยังมีการตรวจโควิดแบบ RT-PCR ในวันที่ 4-5 หลังจากเดินทางมาถึงประเทศไทย และผู้ที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทยในกลุ่มนี้ต้องเข้าพักในโรงแรม Alternative Quarantine (AQ) ที่ได้รับอนุมัติจาก ศบค. ซึ่งการลดขั้นตอนต่างๆ เพื่อกระตุ้นให้มีชาวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศไทยมากขึ้น และเพื่อให้สอดคล้องกับหลายประเทศที่เริ่มผ่อนปรนมาตรการการคัดกรองคนที่เดินทางมาจากต่างประเทศ
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ประเทศไทยพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยวค่อนข้างมากคือ ประมาณ 20% ของ GDP ประเทศไทย ดังนั้น ถ้ารายได้จากการท่องเที่ยวยังไม่กลับมา ภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยจะยังไม่ฟื้นตัวหรือกลับมาขยายตัวในระดับที่ช่วยให้คนส่วนใหญ่มีรายได้มากขึ้นได้ แม้ว่าความกังวลในเรื่องของโควิด-19 จะยังมีอยู่ โอมิครอนยังแพร่ระบาด และจำนวนของคนที่ติดเชื้อยังไม่ได้ลดลงแบบเป็นนัยสำคัญ
อีกทั้งจำนวนคนที่ติดเชื้อแล้วไม่ได้แสดงตัวเข้าระบบก็คงมีอีกไม่น้อยแต่ คนไทยส่วนใหญ่ปรับตัวหรือพยายามอยู่ร่วมกับโควิด-19 นี้ โดยการออกไปใช้ชีวิตกันปกติมากขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา ประกอบกับการที่รัฐบาล โดย ศบค. พยายามกระตุ้นการฉีดวัคซีนให้ได้มากที่สุด รวมไปถึงการฉีดเข็มกระตุ้นเข็มที่ 3 เป็นต้นไป
อย่างไรก็ตาม อาการของคนที่ติดเชื้อโควิด-19 ในช่วงหลังๆ ไม่หนัก มีอาการแทบไม่ต่างจากคนที่เป็นไข้หวัด ดังนั้นรูปแบบการใช้ชีวิตของคนไทยจึงเริ่มผ่อนคลายและกลับสู่ภาวะปกติมากขึ้นเพียงแต่ยังต้องใส่หน้ากากกันตลอดเวลาที่อยู่นอกบ้าน ซึ่งเริ่มเห็นแบบนี้มากขึ้นตั้งแต่ช่วงต้นปี พ.ศ.2565 หลายหน่วยงานหรือธนาคารแห่งประเทศไทยจึงมองว่าปี พ.ศ.2565 เศรษฐกิจจะขยายตัวดีขึ้นแม้ว่าจะมีปัจจัยลบเรื่องของความขัดแย้งรัสเซีย-ยูเครน ที่เร่งให้เกิดปัญหาเรื่องของเงินเฟ้อจากราคาสินค้าที่ปรับเพิ่มขึ้นรวดเร็วและรุนแรง โดยมีผลมาจากราคาน้ำมันที่เพิ่มขึ้น ซึ่งกระทบต่อการใช้จ่ายของคนไทยแน่นอน ประกอบกับการที่รายได้ของคนไทย และความเชื่อมั่นในระยะยาวยังไม่มี
การใช้จ่ายของคนไทยคงไม่ได้มากขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา เพียงแต่มีทิศทางที่เป็นบวกจากปัจจัยบวกต่างๆ ที่ชัดเจนมากขึ้น
จากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้ภาคเอกชนเริ่มขยับตัวและมีทิศทางในการลงทุนที่เพิ่มมากขึ้น เห็นได้จากการที่ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายรายมีกิจกรรมทางการตลาดมากขึ้น มีการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมมากขึ้น โครงการเปิดขายใหม่ในปีนี้ของผู้ประกอบการรายใหญ่มากขึ้นกว่า 1-2 ปีที่ผ่านมาแบบชัดเจน โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่เห็นได้ชัดเจนเลยว่ามีจำนวนมากกว่าปีที่ผ่านมา จำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาส 1 พ.ศ.2565 มากถึงประมาณ 20,000 ยูนิต ซึ่งเป็นจำนวนที่มากกว่าจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งปีในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา
นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมอีกจำนวนมากที่รอเปิดขายในช่วงที่เหลือของปีนี้ตลาดบ้านจัดสรรคึกคักต่อเนื่องมาโดยตลอด ปีนี้ยิ่งมีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ลดจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมลงค่อนข้างมาก แต่จำนวนโครงการบ้านจัดสรรกลับไม่ได้ลดลง อาจจะมีลดลงบ้างแต่ไม่มาก และมีผู้ประกอบการหลายรายที่เพิ่มจำนวนโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น ดังนั้น ตลาดบ้านจัดสรรจะยังคงเป็นตลาดหลักของผู้ประกอบการในปีนี้ โดยที่คอนโดมิเนียมเป็นส่วนที่เข้ามาเพิ่มเติมหลังจากที่หดหายไปในช่วง 2 ปีก่อนหน้านี้
ส่วนของตลาดอาคารสำนักงานยังคงไม่ได้แตกต่างจากปีก่อนหน้านี้ ค่าเช่ายังอยู่ในอัตราที่ไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมา โดยค่าเช่าในช่วงปลายปี พ.ศ.2564 ลดลงจากช่วงก่อนโควิด-19 ประมาณ 10% โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ CBD ในส่วนของอุปทานอาคารสำนักงานมีแนวโน้มที่จะมีอาคารสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดลดลงในอีก 3-4 ปีข้างหน้า เพราะพื้นที่อาคารสำนักงานที่กำลังจะแล้วเสร็จในช่วงปี พ.ศ.2565-2567 มีมากถึง 1.3 ล้านตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่สำนักงานเช่าใหม่ในปีที่ผ่านมาลดลงจากช่วงก่อนโควิดมากกว่า 50% อีกทั้งภาวะเศรษฐกิจในระยะยาวยังไม่ฟื้นตัวกลับมาเหมือนช่วงก่อนโควิด-19 จึงมีความกังวลต่อพื้นที่อาคารสำนักงานที่กำลังจะเข้าสู่ตลาดในอนาคตว่าจะมากเกินความต้องการ
ในส่วนของตลาดพื้นที่ค้าปลีกกลายเป็นตลาดที่เห็นได้ชัดเลยว่าความต้องการพื้นที่เช่าลดลงแบบชัดเจน แม้แต่ในศูนย์การค้าขนาดใหญ่ใจกลางเมืองที่ก่อนหน้านี้ไม่มีพื้นที่ว่าง ปัจจุบันกลับว่างจนน่าตกใจ เจ้าของโครงการจำต้องเร่งปรับปรุงพื้นที่เช่า และปรับรูปแบบกันไปในช่วงนี้ เพื่อไม่ให้ดูเหมือนว่าโครงการของตนเองเงียบเหงาลงไป คอมมูนิตีมอลล์เป็นรูปแบบโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่เห็นได้ชัดว่าได้รับผลกระทบเพราะด้วยขนาดของโครงการ กลุ่มลูกค้าที่มีจำกัดอยู่แล้ว
ในภาวะที่คนไทยจำเป็นต้องใช้เงินลดลงเห็นได้ชัดว่าร้านค้าจำนวนมากปิดกิจการหรือขอคืนพื้นที่เช่า คอมมูนิตีมอลล์หลายแห่งกลายเป็นตลาดนัด หรือมีร้านค้าผู้เช่าที่ไม่เหมือนเดิม ร้านค้าในพื้นที่ชั้น 2 ขึ้นไปแทบไม่มีแล้ว ผู้เช่าที่เป็นร้านอาหารพยายามหาเช่าพื้นที่ในปั๊มน้ำมัน หรือออกมานอกโครงการพื้นที่ค้าปลีกมากขึ้นเพื่อลดความเสี่ยงจากการปิดโครงการพื้นที่ค้าปลีก อีกทั้งยังเป็นช่องทางในการกระจายสาขาที่สะดวกกว่าด้วย รวมไปถึงมีการลดขนาดร้านลงเพื่อให้สามารถไปตั้งร้านได้ที่ไหนก็ได้ทั้งแบบชั่วคราว และถาวร
ตลาดโรงแรมจะยังคงได้รับผลกระทบต่อเนื่องแม้ว่าจำนวนของผู้เข้าพักโรงแรมมีความเป็นไปได้ที่จะมากขึ้นในปีนี้ แต่ยังไม่เพียงพอต่อการดำเนินธุรกิจ และชดเชยส่วนที่ขาดหายไปก่อนหน้านี้ จำนวนของชาวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2565 มีเพียง 286,857 คนเท่านั้น น้อยกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ประมาณ 96% ซึ่งในปี พ.ศ.2562 มีชาวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศไทยในเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์รวมกันกว่า 7.32 ล้านคน สร้างรายได้เกือบ 4 แสนล้านบาท ดังนั้น ไม่ต้องสงสัยเลยว่าธุรกิจโรงแรมและที่พักขนาดต่างๆ จะได้รับผลกระทบขนาดไหน ลดลงไปมากกว่า 95% แน่นอน และไม่ใช่เพิ่งจะลดลงในปีนี้ แต่ลดลงมาต่อเนื่องตั้งแต่ปีที่แล้ว อีกทั้งเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กลับมาเก็บแบบครบถ้วน 100% จะเหมือนเป็นการซ้ำเติมกับเจ้าของโรงแรมในปีนี้ในขณะที่รายได้ยังแทบไม่เพียงพอต่อการบริหารจัดการ เจ้าของกิจการโรงแรมที่พักทุกรูปแบบทุกขนาดคงต้องแบกรับภาระต่อเนื่องไปอีกอย่างน้อย 1-2 ปี
ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ได้มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจระยะยาวแต่ด้วยข้อจำกัดในการบริหารจัดการ และความจำเป็นในเรื่องของการขยายตัวของบริษัทและเพื่อมูลค่าบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ การขยายการลงทุนเพิ่มขึ้นในปีนี้จึงเป็นเหมือนการขยายการลงทุนบนพื้นที่ฐานที่ค่อนข้างมีความเสี่ยงมากกว่าปีไหนๆ และยังเป็นการลงทุนที่ต้องมีการเฝ้าระวังและไม่ได้คาดหวังว่าจะสามารถสร้างรายได้หรือปิดการขายได้รวดเร็ว แต่ถ้ามีโครงการใดที่สามารถปิดการขายได้รวดเร็ว หรือมีแนวโน้มที่ดีพวกเขาจะเร่งปิดการขายทันที เพื่อการันตีสินเชื่อโครงการ เพราะการขอสินเชื่อโครงการในภาวะแบบนี้ลำบากเช่นกัน เนื่องจากธนาคารเฝ้าระวังเรื่องของหนี้เสียต่อเนื่อง กำลังซื้อของคนไทยยังน่าเป็นห่วง หนี้ครัวเรือนของคนไทยเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน เพราะผลกระทบจากโควิด-19 ต่อเนื่องยาวนานกว่า 2 ปี การลงทุนในปีนี้จึงเป็นการลงทุนที่ต้องติดตามต่อเนื่อง และอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะโควิด-19 เศรษฐกิจการเมืองระหว่างประเทศ เงินเฟ้อ ราคาสินค้า และกำลังซื้อ ช่วงครึ่งหลังของปีนี้อาจจะมีความชัดเจนมากกว่าปัจจุบัน เพราะเรื่องของจำนวนผู้ติดเชื้อโควิด-19 หลังจากช่วงวันหยุดยาวเดือนเมษายนอาจจะเพิ่มขึ้นได้อีก และการเข้ามาของคนจากต่างประเทศอาจจะมีผลต่อการขยายตัวของจำนวนผู้ติดเชื้อโควิด-19 ทั้งสายพันธุ์เดิม และสายพันธุ์ใหม่ที่อาจจะเข้ามาเพิ่มเติม ยังคงต้องเฝ้าระวังต่อเนื่อง
