ในปี 2565 เป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจต่างๆ ยังต้องเผชิญความท้าทายทั้งภายในและนอกประเทศ ซึ่งจะส่งผลเป็นลูกโซ่ต่อภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบาง หลังจากเผชิญการระบาดโควิด-19 นานกว่า 2 ปี สำหรับความท้าทายที่เกิดขึ้นไม่ได้ส่งผลต่อภาคธุรกิจเท่านั้น แต่ผู้บริโภคเองได้รับผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อม นอกจากนี้ ผลกระทบสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครน ยังทำให้ราคาน้ำมันสูงขึ้นกระทบต่อต้นทุนการผลิตและขนส่งอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ราคาสินค้าอุปโภคบริโภคปรับตัวตามต้นทุนที่สูงขึ้น ผนวกกับสถานการณ์เงินเฟ้อโลกที่จะมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น
ปัจจัยดังกล่าวส่งผลต่อภาวะเงินเฟ้อในประเทศสูงกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ โดยข้อมูลจากสำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้า (สนค.) รายงานว่า อัตราเงินเฟ้อเดือน ก.พ.65 เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปีก่อนปรับตัวสูงขึ้น 5.28% ซึ่งเป็นการขยายตัวค่อนข้างมาก ส่วนในเดือน ม.ค.65 สูงขึ้น 3.23% การเพิ่มสูงขึ้นในเดือนนี้มีปัจจัยสำคัญมาจากราคาสินค้าในกลุ่มพลังงาน ได้แก่ ค่ากระแสไฟฟ้าและน้ำมันเชื้อเพลิง ตามราคาน้ำมันเชื้อเพลิงในตลาดโลกที่มีการเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ในขณะเดียวกัน ปี 65 ก็เป็นปีแห่งความหวังของผู้ประกอบการอสังหาฯ หลังจากตลาดรวมอสังหาฯ ได้รับปัจจัยบวกจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ทำให้นับตั้งแต่ปลายปี 64 เป็นต้นมาบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ทยอยลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย อย่างไรก็ตาม แม้จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่มาตั้งแต่ปลายปี 64 ต่อเนื่องมาถึงต้นปี 65 เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ แต่ภาวะเงินเฟ้อที่เกิดขึ้นได้กลายมาเป็นอุปสรรคชิ้นใหญ่ต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปีนี้ เนื่องจากมีผลกระทบเกี่ยวพันทั้งระบบนิเวศทางธุรกิจในทุกมิติตั้งแต่ผู้บริโภค ผู้ประกอบการ ผู้ผลิต ไปจนถึงระดับประเทศ
จากการปรับตัวของอัตราเงินเฟ้อที่เกิดขึ้น มีผลให้สินค้าทยอยปรับราคา ค่าครองชีพพุ่ง เมื่อมีภาวะเงินเฟ้อผนวกกับต้นทุนค่าขนส่งที่เพิ่มต่อเนื่อง ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวเพื่อให้สอดคล้องกับต้นทุนตามความเป็นจริง หลังผู้ประกอบการและผู้ผลิตต้องแบกรับภาระต้นทุนมาอย่างยาวนานในช่วงที่มีสถานการณ์แพร่ระบาด แม้กำลังซื้อผู้บริโภคจะยังชะลอตัวอยู่ แต่ผู้ผลิตก็เลี่ยงไม่ได้ที่ต้องปรับราคาสินค้าเพิ่ม
นอกจากนี้ อัตราค่าแรงที่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับการดำรงชีพในปัจจุบัน เป็นอีกต้นทุนสำคัญเช่นกัน หลังจากที่ผู้บริโภคต้องใช้เงินมากขึ้นเพื่อซื้อสินค้าเดิม เมื่อเกิดภาวะเงินเฟ้อเป็นระยะเวลายาวนาน ทำให้ผู้บริโภคต้องรัดเข็มขัด หรือชะลอการใช้จ่ายในสิ่งที่ไม่จำเป็นออกไป และเมื่อราคาสินค้าอุปโภคบริโภคปรับตัวสูงขึ้นขณะที่รายได้เท่าเดิม ย่อมทำให้ความสามารถในการชำระหนี้ลดลง และส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจยังคงซบเซาเนื่องจากไม่มีเงินหมุนเวียนในระบบเพียงพอต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เติบโต
ในขณะที่ภาพรวมเศรษฐกิจที่สวนทางกับค่าครองชีพซึ่งมีผลต่อการชำระหนี้ที่ลดลง ในด้านของต้นทุนการก่อสร้างเองมีการแปรผันตามสถานการณ์โลก ทำให้ผู้ประกอบการต้องแบกรับต้นทุนจากการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่มีการแพร่ระบาดไวรัสโควิด-19 เพราะจีนที่เป็นประเทศส่งออกเหล็กอันดับ 1 ของโลกทยอยลดกำลังการผลิตและส่งออกเหล็กในตลาดโลกลง นอกจากนี้ ผลกระทบที่เห็นได้ชัดจากสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างรัสเซียและยูเครน คือการปรับตัวของราคาน้ำมันที่กระทบต่อต้นทุนการผลิตและการขนส่งโดยตรง
โดยเฉพาะวัสดุที่ต้องนำเข้าจากต่างประเทศ ซึ่งทั้งรัสเซียและยูเครนถือเป็นประเทศที่มีความสำคัญกับภาคอสังหาฯ ไม่น้อย เนื่องจากเป็นประเทศผู้ผลิตเหล็กรายใหญ่ของโลก ข้อมูลจากสมาคมเหล็กโลก เผยว่า รัสเซียเป็นประเทศที่ส่งออกเหล็กรายใหญ่อันดับ 3 ของโลก ในขณะที่ยูเครนติดอันดับ 8 ดังนั้น ภาพรวมการก่อสร้างที่อยู่อาศัยปีนี้จึงมีทิศทางปรับราคาขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้
จากปัจจัยลบข้างต้นที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลอดช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้ผู้บริโภคที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยต้องชะลอการตัดสินใจออกไป อย่างไรก็ตาม หลังสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ กำลังซื้อและ เศรษฐกิจมีแนวโน้มดีขึ้น ทำให้ในช่วงต้นปี 65 ผู้บริโภคหันกลับมาพิจารณาซื้อบ้านอีกครั้ง เพราะบ้านคือหนึ่งในปัจจัย 4 ที่มีความจำเป็นในการดำรงชีวิตของผู้บริโภค ล่าสุด ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาฯ ได้นำเสนอแนวทางสำหรับผู้บริโภคที่อยากมีบ้านตรวจสอบความพร้อม และเตรียมความพร้อมก่อนตัดสินใจซื้อบ้านในช่วงที่ตลาดเผชิญกับความท้าท้าย
โดยดีดีพร็อพเพอร์ตี้ฯ ระบุว่าในเวลาที่ค่าเงินลดลง คนซื้อบ้านต้องเตรียมเงินเพิ่ม ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านควรพิจารณาถึงความพร้อมในการซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นช่องทางรายได้ทั้งหมดที่มี รวมไปถึงเงินสำรองฉุกเฉินไว้ใช้ในอนาคตด้วย นอกจากนี้ การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่มาพร้อมโปรโมชันส่วนลด ของแถม หรือเฟอร์นิเจอร์ครบชุดจะเป็นอีกวิธีที่ช่วยเพิ่มความคุ้มค่ามากขึ้นหากต้องซื้อบ้าน/คอนโดฯ ในปัจจุบันจะช่วยลดรายจ่ายบางส่วนของคนซื้อบ้านลงไปได้เนื่องจากภาวะเงินเฟ้อทำให้มูลค่าของเงินลดลง ผู้บริโภคจำเป็นต้องซื้อสินค้าแบบเดิมในราคาที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่รายได้หรือรายรับยังคงเท่าเดิมหรือลดลง ดังนั้น แม้จะมีจำนวนเงินเท่าเดิม แต่จะซื้อสินค้าได้น้อยลง การวางแผนการเงินที่รอบคอบเพื่อรักษาสภาพคล่องในครอบครัวจึงสำคัญ
ทั้งนี้ แม้ว่าปัจจุบันภาวะเงินเฟ้อจะปรับตัวสูงขึ้น แต่ที่อยู่อาศัยในตลาดยังมีราคาเหมาะสมต้นทุนการก่อสร้างอสังหาฯ ที่ปรับตัวต่อเนื่องทั้งจากแรงงานที่ขาดแคลน และต้นทุนวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างทำให้ปีนี้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ได้ประกาศถึงทิศทางการปรับขึ้นราคาโครงการใหม่ให้สอดคล้องต้นทุนจริงมากขึ้นด้านบริษัทรับเหมาก่อสร้างที่อยู่อาศัยต่างมีแผนปรับขึ้นราคาก่อสร้างอ้างอิงตามราคาวัสดุต่างๆ ที่ขึ้นราคาเช่นกัน
อย่างไรก็ดี จากรายงาน DDpropertyThailand Property Market Report Q1 2565 - Powered by PropertyGuru DataSense พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ไตรมาสล่าสุดอยู่ที่ 84 จุด หรือลดลงประมาณ 1% จากไตรมาสก่อน เป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่มีความพร้อมทางการเงินไม่ว่าจะเป็นการซื้ออยู่เอง หรือลงทุนระยะยาว เนื่องจากยังมีสินค้าคงค้างที่คำนวณราคาจากต้นทุนเดิมในตลาดให้เลือกพอสมควรทำให้ตลาดยังคงเป็นของผู้ซื้อและนักลงทุนระยะยาวที่มีความพร้อม เนื่องจากราคาอสังหาฯ โดยภาพรวมยังมีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม รวมทั้งการผ่อนคลายมาตรการ LTVและการลดธรรมเนียมค่าโอน-จดจำนอง โดยคอนโดมีซัปพลายสะสม 86% ซึ่งเป็นกลุ่มสินค้าที่มีซัปพลายสะสมสูงสุดในตลาด รองลงมาคือบ้านเดี่ยว 8%และทาวน์เฮาส์ 6%
ขณะที่การลงทุนอสังหาฯ มีมูลค่าเพิ่มในอนาคตเพราะการลงทุนในอสังหาฯ นั้นแม้จะเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง แต่น่าสนใจตรงที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต นอกจากผู้ซื้อจะใช้เพื่ออยู่อาศัยเองแล้วยังสามารถนำไปปล่อยเช่าสร้างรายได้ในระยะยาวก่อนประกาศขายในช่วงที่สามารถทำกำไรในตลาดได้ อย่างไรก็ดี การลงทุนในอสังหาฯ ช่วงเงินเฟ้อนั้นผู้ซื้อควรซื้อด้วยการยื่นกู้ธนาคารมากกว่าใช้เงินสด และควรใช้สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว เพราะในช่วงที่เกิดภาวะเงินเฟ้อนั้นจะเป็นช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นเช่นกัน
“เมื่ออัตราเงินเฟ้อสูงจะส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยที่หักเงินเฟ้อออกหรือ “อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง” มีค่าลดลงไป ทำให้ดอกเบี้ยที่จะได้รับ และเอาไปใช้ซื้อของได้น้อยลงตามไปด้วย การฝากเงินในบัญชีออมทรัพย์จึงอาจไม่ใช่วิธีที่จะทำให้ได้ผลตอบแทนที่ดีในยุคที่เงินเฟ้อสูง”
ทำเลที่มีศักยภาพสร้างโอกาสเติบโตเป็นอีกปัจจัยผู้บริโภคต้องให้ความสำคัญ เพราะการเลือกซื้ออสังหาฯ ในทำเลที่มีศักยภาพสามารถเติบโตได้ในอนาคตถือเป็นการวางแผนที่ดีเช่นกัน เพราะหากมีความจำเป็นต้องขาย อสังหาฯ ที่อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพจะเพิ่มโอกาสให้ได้รับมูลค่าเพิ่มที่คุ้มค่าหรือทำกำไรได้ดีกว่า โดยผู้บริโภคต้องพิจารณาทำเลที่ตั้งโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวก อยู่ใกล้แหล่งงาน/ห้างสรรพสินค้า เป็นทำเลที่มีรถไฟฟ้าผ่าน หรือมีแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าในอนาคต
จากข้อมูลการทำแบบสอบถามความคิดเห็นผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty’sThailand Consumer Sentiment Study พบว่า กว่า 46% ของการค้นหาบ้านสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลชานเมืองมาเป็นอันดับหนึ่ง เนื่องจากปัจจุบันรถไฟฟ้ามีการขยายเส้นทางไปยังแถบชานเมืองมากขึ้นจึงทำให้การเดินทางสะดวกกว่าที่เคย นอกจากนี้ โครงการที่อยู่อาศัยในแถบชานเมืองยังมีราคาย่อมเยากว่าจึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจและคุ้มค่าสำหรับคนหาบ้าน
สำหรับการชะลอตัวของกำลังซื้อของผู้บริโภคตามสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบันทำให้ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านต้องวางแผนทางการเงินให้มากขึ้นเพราะจะช่วยเพิ่มโอกาสในการขอสินเชื่อและซื้อบ้านให้สูงมากขึ้น นอกจากนี้ การศึกษาข้อมูลความเคลื่อนไหวด้านเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องถือเป็นเรื่องสำคัญเช่นกัน เพื่อช่วยให้ผู้ที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเองสามารถวางแผนเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างมั่นใจไร้กังวลมากขึ้น
ด้าน นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวถึงการปรับตัวของอัตราเงินเฟ้อซึ่งมีผลกระทบต่อการปล่อยสิ้นเชื่อที่อยู่อาศัยว่า ภาพรวมกำลังซื้อภาคอสังหาฯ ในปัจจุบัน เป็นตลาดของคนที่มีความพร้อม ขณะที่ผู้มีรายได้น้อยในรอบ 2 ปีที่ผ่านมา ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดโควิด-19 ทำให้รายได้ลดน้อยลงแต่ทางธนาคารได้เข้าไปช่วยเหลือผ่านมาตรการการตรึงอัตราดอกเบี้ย ปล่อยสินเชื่อในวงเงินเท่าเดิม
อย่างไรก็ดี การปรับขึ้นของราคาอสังหาฯ ตามต้นทุนใหม่เป็นสิ่งที่ควบคุมไม่ได้ ซึ่งที่ผ่านมา การจัดโปรโมชันราคาพิเศษจำนวนมากและการปล่อยสินเชื่อของ ธอส.ประมาณ 2 แสนล้านบาทต่อปี ทำให้ดูดซับสต๊อกบ้านไปหมดแล้ว ดังนั้น บ้านสร้างใหม่จึงมีแนวโน้มว่าจะมีราคาขายปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนใหม่ ซึ่งในส่วนนี้ ธอส.จะเข้าไปช่วยเรื่องดอกเบี้ยให้ผู้มีรายได้น้อย
"ในเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อนั้น แบงก์พาณิชย์ต้องเลือกที่มั่นคง ภายใต้สถานการณ์เกิดวิกฤตโควิด-19 ซึ่งในส่วนของ ธอส.บริหารความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อ แต่ด้วยเป็นสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจริงทำให้ตัวเลขหนี้เสียต่ำ"
สำหรับภาพรวมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของว ธอส.ในไตรมาส 1/65 นี้ สามารถทำได้อยู่ที่ 6.19 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 32.34% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งในสถานการณ์ทั่วไป ตัวเลขการปล่อยสินเชื่อดังกล่าวถือว่าอยู่ในระดับที่ต่ำที่สุด และหากคิดตลอด 4 ไตรมาส น่าจะได้เป้าปล่อยสินเชื่ออยู่ที่ 2.22 แสนล้านบาท แต่จากทิศทางเศรษฐกิจ และภาคอสังหาฯ ที่เริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ภาครัฐมีมาตรการเข้ามาพยุงและกระตุ้นภาคอสังหาฯ การตรึงอัตราดอกเบี้ยจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยทำให้การปล่อยสินเชื่อของ ธอส. คาดว่าในปีนี้โตได้สูงกว่าเป้าหมาย อย่างต่ำที่ 2.4 แสนล้านบาท หรือสูงสุดที่ 2.7 แสนล้านบาท
"แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในตลาดโลกเริ่มส่งสัญญาณการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยล่าสุด รัฐบาล และธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) โดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน หรือ กนง. ได้ส่งสัญญาณจะตรึงอัตราดอกเบี้ย 0.5% เพราะปัจจัยภายในประเทศ ธอส. ยืนยันจะตรึงอัตราดอกเบี้ยให้นานที่สุดเพราะปัจจัยภายในประเทศยังไม่อยู่ในช่วงที่เหมาะสมจะปรับขึ้นดอกเบี้ย โดยหลายฝ่ายประเมินว่าอัตราดอกเบี้ยของไทยจะขยับขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 65 ซึ่งในส่วนของ ธอส. เพื่อช่วยพยุงภาคอสังหาฯ ขณะเดียวกัน โปรดักต์สินเชื่อของธอส.จะเป็นแบบดอกเบี้ยคงที่ 1-2 ปี ซึ่งทางธนาคารยืนยันจะตรึงอัตราดอกเบี้ยให้นานที่สุด" นายฉัตรชัย กล่าว
