ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2565 เริ่มมีความเคลื่อนไหวจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ขยับลงทุนและวางเป้าพัฒนาโครงการคอนโดฯ อีกครั้ง หลังจากในรอบ 2 ปีที่ผ่านมา (2563-2564) ผู้ประกอบการที่มีสินค้าคอนโดฯ อยู่ในมือจำนวนมากได้ปรับแผนจัดทำโปรโมชันอย่างหนัก ระบายห้องชุดออกไปให้มากที่สุดเพื่อลดความเสี่ยง และป้องกันไม่ให้ฐานะของบริษัทมีแอสเสทคงค้างเป็นจำนวนมาก จนกลายเป็นภาระในเรื่องการบริหารจัดการ รวมถึงภาระดอกเบี้ยจากการลงทุนพัฒนาโครงการ
อย่างไรก็ตาม ผลจากการชะลอเปิดโครงการใหม่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้อุปทานเปิดขายใหม่ปรับตัวลดลง เนื่องมาจากความกังวลเรื่องการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด กำลังซื้อที่หดตัวลง ขณะที่ธนาคารตั้งการ์ดสูง วางเงื่อนไขเข้มในการปล่อยสินเชื่อพัฒนาโครงการและสินเชื่อรายย่อย เช่น ต้องมียอดขายและวางเงินดาวน์ในระดับที่ธนาคารกำหนดสูงขึ้น ส่งผลให้คอนโดฯ ก่อสร้างแล้วเสร็จในพื้นที่กรุงเทพฯ ปี 2564 ที่ผ่านมา น้อยที่สุดในรอบ 13 ปี
แต่สภาพตลาดคอนโดฯ ในปี 2565 ปัจจัยเรื่องการได้รับวัคซีนของประชาชนมีจำนวนที่สูงมาก รัฐบาลมีการนำเข้าวัคซีนเกินความต้องการ การระบาดของโอมิครอนไม่ได้รุนแรงเมื่อเทียบกับเดลตา ไม่มีการล็อกดาวน์ กิจกรรมทางเศรษฐกิจยังเดินได้ตามปกติ และแนวโน้มของเศรษฐกิจที่จะเติบโต และการเริ่มเปิดประเทศที่มากขึ้น ส่งผลดีให้ตลาดคอนโดฯ มีโอกาสกลับมาพลิกฟื้นอีกครั้ง แม้จะไม่ได้เป็น "ดาวเด่น" เมื่อเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ (ปัจจุบันแนวราบมีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 68.1% ณ ธ.ค.64) แต่ในปี 65 ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังคงมีเป้าในการลงทุนเพิ่มพอร์ตคอนโดฯ โดยพัฒนาโปรดักต์ที่มีความเฉพาะกลุ่ม (นิชมาร์เกต) เจาะกลุ่มเรียลดีมานด์ในระดับราคาที่เข้าถึงสินค้าได้ เนื่องจากคอนโดฯ ราคาขายเกิน 2 แสนบาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ยังไม่ใช่จังหวะเหมาะ กำลังซื้อจากต่างประเทศยังไม่ได้กลับมาเต็มที่ และกลุ่มคนไทยยังอ่อนล้าอยู่
9 บมจ.อสังหาฯ งัดกลยุทธ์ลงทุนคอนโดฯ เปิดใหม่ 72 โครงการกว่า 1.31 แสนล้าน
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า แผนรวมธุรกิจของบริษัทอสังหาฯ ในการลงทุนปี 65 ได้ทยอยออกมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งภาพรวมแล้วมูลค่าการเปิดโครงการใหม่ทั้งโครงการแนวราบ คอนโดฯ ของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์มีมูลค่าเกือบ 5 แสนล้านบาท แต่เมื่อส่องไส้ในพบว่า กลุ่มสินค้าคอนโดฯ เริ่มมีตัวเลขการลงทุนและขึ้นโครงการใหม่อีกครั้ง แต่จำนวนการเปิดอาจไม่มาก เนื่องจากผู้ประกอบการมีการปรับรูปแบบการพัฒนาโครงการที่หันมาเพิ่มน้ำหนักคอนโดฯ โลว์ไรส์ผสมกับแนวสูง เนื่องจากคอนโดฯ แนวสูงใช้เวลาการพัฒนา ซึ่งเมื่อโครงการแล้วเสร็จ เศรษฐกิจโดยรวมอาจจะเริ่มฟื้นตัว และการกลับมาของกำลังซื้อต่างประเทศจะมีส่วนช่วยเสริมในเรื่องยอดขายและยอดโอนคอนโดฯ
จากการรวบรวมของ "ผู้จัดการรายวัน 360องศา" พบว่า ใน 9 บริษัทอสังหาฯ มีไทม์ไลน์ในการเปิดโครงการคอนโดฯ รวม 72 โครงการ มูลค่าการขายถึง 131,000 ล้านบาท
โดย บริษัท ออริจิ้น จำกัด (มหาชน) พลิกขึ้นมาอยู่แถวหน้า กับการประกาศล่าสุดในการขึ้นโครงการคอนโดฯ มากถึง 19 โครงการ (รวม JV) มูลค่า 28,600 ล้านบาท ซึ่งกลยุทธ์ปีนี้กระจายทำเลที่มีศักยภาพ พร้อมกับการเปิดแบรนด์ใหม่
ถัดมา บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) แม้จะมีตัวเลขการเปิดโครงการใกล้เคียงอยู่ที่ 18 โครงการ แต่มูลค่าอยู่ระดับ 11,000 ล้านบาท เนื่องจากมูลค่าต่อโครงการที่เปิดไม่สูง โดยแสนสิริเน้นกลยุทธ์เรื่องการทำราคาโครงการ ที่เข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้ง่ายใน Affordable เซกเมนต์สัดส่วน 60% เพื่อให้ตรงกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย และรองรับตลาดการลงทุนหรือปล่อยเช่า เช่น แบรนด์ Condo ME (คอนโด มี) ใน 5 โครงการใหม่ 5 ทำเล
โนเบิลฯ มูลค่าเปิดคอนโดฯ สูงสุดในตลาด
แต่หากพิจารณาในแง่ของมูลค่าการเปิดคอนโดฯ ปีนี้แล้ว จะพบว่า แม้บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) จะเปิดเพียง 9 โครงการ แต่มูลค่ากับสูงที่สุดถึง 32,000 ล้านบาท เนื่องจากมีโครงการที่เป็นคอนโดฯ แนวสูง และอยู่ในทำเลย่านธุรกิจ เช่น นิว โนเบิล อีโว อารีย์ มูลค่าโครงการ 2,900 ล้านบาท
โดยช่วงต้นปีที่ผ่านมา ได้เปิดไปแล้ว 5 คอนโดฯ มูลค่า 15,000 ล้านบาท ซึ่งกลยุทธ์มองเรื่องการอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก โดย 3 ใน 5 โครงการที่เปิดแล้วชูคอนเซ็ปต์ "คอนโดติดห้าง" ในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เช่น โครงการ นิว โนเบิล เมกา พลัส บางนา มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท เริ่มต้น 1.89 ล้านบาท ติดห้างเมกา บางนา ซึ่งในปัจจุบัน โซนบางนาเป็นโลเกชันที่มีการเติบโตสูง ผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปพัฒนาโครงการ รวมถึงมีการลงทุนของกลุ่มอุตสาหกรรมและคลังสินค้าให้เช่า ทั้งนี้ ทางบริษัทฯ วางเป้ายอดขายคอนโดฯ ทั้งปีอยู่ที่ 22,800 ล้านบาท
ORI วาง Positioning สร้างความต่างในโปรดักต์คอนโดฯ
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI กล่าวถึงภาพรวมตลาดคอนโดฯ ในปี 2565 ว่า ทยอยเริ่มฟื้นตัว แต่ไม่ได้มาอย่างมากมาย สิ่งที่สำคัญ เรา (ออริจิ้นฯ) ต้องทำสินค้าที่รองรับดีมานด์ไปหากลุ่มเป้าหมายที่เป็นนิชมาร์เกต วันนี้เด็กเกิดใหม่น้อยมาก คล้ายๆ มีความรักในรูปแบบใหม่ ดังนั้น เทรนด์ของโลกในอนาคต อัตราการเกิดจะต่ำ ดังนั้น เราต้องทำตลาดที่โดนใจลูกค้า เช่น คอนโดฯ สำหรับการเลี้ยงสัตว์ คอนโดฯ เพื่อสุขภาพ หรือการเสนอบริการคอนโดฯ สำหรับเพื่อการลงทุน ให้สอดรับกับพฤติกรรมของกลุ่มลูกค้าที่ต้องการเช่ามากกว่าซื้อ นำบริการใหม่ๆ ที่หลากหลาย เช่น คอนโดฯ ระดับโรงแรม หรือระดับเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เข้าไปประกบกับกลุ่มลูกค้า
"เราเชื่อว่าคอนโดฯ ที่ออริจิ้นทำตลาดแบบนิชมาร์เกต เราขายดี ไม่ค่อยมีคู่แข่ง เป็นสิ่งที่เราต่าง สิ่งที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ซัปพลายจะเป็นตัวหลีกดีมานด์ ดังนั้น ใครมีนวัตกรรมในสินค้าที่อยู่อาศัยจะช่วยขับเคลื่อนให้เกิดดีมานด์ขึ้นมา ซึ่ง Positioning ของออริจิ้นเป็นแบบนี้ เราสร้างนวัตกรรม เราสร้างตลาดใหม่ เราเป็นมากกว่าที่อยู่อาศัย ผมว่า 2 เดือน ที่เราเปิดหลายโครงการกำลังจะปิดการขาย" นายพีระพงศ์ กล่าว
เอพีเปิดตัว ‘ASPIRE’ คอนโดแมสเซกเมนต์ที่ดีที่สุด
น.ส.กมลทิพย์ บำรุงชาติอุดม รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า 3 โครงการที่เปิดในครึ่งปีแรก มูลค่ารวม 6,800 ล้านบาท เป็นการกลับมาอย่างยิ่งใหญ่ของแบรนด์ ASPIRE โฉมใหม่ โปรดักต์ไฮไลต์ของปี ที่เอพีเซ็ตมาตรฐานกระบวนการพัฒนาใหม่ทั้งหมด จากการศึกษาและถอดรหัสอินไซต์การใช้ชีวิตของกลุ่ม Young Generation ลูกค้าเป้าหมายที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอด 2 ปีที่ผ่านมา หลังพบเซนติเมนต์ลูกค้าคอนโดฯ ที่เริ่มปรับตัวฟื้นกลับดีขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะลูกค้าเรียลดีมานด์ในประเทศ ที่ซื้อเพื่ออยู่จริงยังคงมีอยู่ สะท้อนการตอบรับที่ดีจากยอดขายสินค้าคอนโดฯ เอพีล่าสุดกว่า 1,080 ล้านบาท (15 ก.พ.65) แม้ยังไม่มีการเปิดโครงการใหม่ หรือโตกว่า 250% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา
โดยแผนเดินหน้าเปิดตัว ASPIRE โฉมใหม่ในครั้งนี้จะเป็นโครงการที่สร้างความแตกต่าง และเป็นตัวเลือกอันดับแรกของลูกค้ารุ่นใหม่ ที่มองหาคอนโดใหม่บนทำเลซิตีโซน ในราคาที่คุ้มค่าจับต้องได้ เริ่มที่ 1.99 ล้านบาท
"คอนโดโซนอรุณอมรินทร์ คึกคัก
เจาะกลุ่มนักศึกษา-บุคลากรทางการแพทย์
น.ส.กมลทิพย์ กล่าวว่า 1 ใน 3 โลเกชันที่แบรนด์ ASPIRE จะไปสร้างความคึกคัก คือ ตลาดคอนโดฯ โซนอรุณอมรินทร์ ทำเลคุณภาพศูนย์กลาง Medical & Education Hub แถวหน้าของประเทศ หนึ่งใน rare location สุดยอดทำเลหายาก เนื่องจากที่ดินติดถนนอรุณอมรินทร์ที่มีขนาดเหมาะสมกับการพัฒนาคอนโดมีจำกัด จึงทำให้ ASPIRE ปิ่นเกล้า-อรุณอมรินทร์ เป็นโครงการใหม่เพียงโครงการเดียวบนช่วงถนนเส้นดังกล่าว สวนทางกับดีมานด์ที่พบความต้องการสะท้อนจากยอดขายรวมที่ต่อเนื่องสูงถึง 75% จากทั้งหมด 11 โครงการที่เปิดขายในแนวโครงข่าย MRT สถานีบางยี่ขัน บางขุนนนท์ แยกไฟฉาย และยังเป็นโอกาสของตลาดปล่อยเช่าในลูกค้ากลุ่มนักศึกษา บุคลากรทางการแพทย์ที่น่าจับตามอง โดยอัตราการปล่อยเช่าปีล่าสุดที่ 8,000-15,000 บาทต่อเดือน ด้วยผลตอบแทนการปล่อยเช่า (Rental Yield) ถึง 4.5-5%
ล่าสุด บริษัท ออริจิ้นฯ ได้ประกาศแผนลงทุนเปิดคอนโดฯ ระดับบนในทำเลศักยภาพสูงใกล้ รพ.ศิริราชเช่นกัน รองรับกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ หมอ กลุ่มผู้สูงอายุ และกลุ่มที่มีความต้องการใช้บริการ รพ.ศิริราช คาดว่าในครึ่งปีหลังจะได้เห็นโฉมหน้าคอนโดฯ ใหม่
ห้องชุดสต๊อกเหลือ เพิ่มการแข่งขันรุนแรง
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงการไปต่อของธุรกิจคอนโดฯ ในปี 2565 ว่า ทำอย่างไรที่จะประคับประคองให้มีชีวิตรอด ผ่านพ้นไปได้จนถึงปี 2566 ทำอย่างไรที่จะเดินไปข้างหน้าร่วมกันได้ บนสถานการณ์ที่ควบคุมไม่ได้เลย
"เรามองว่าปัจจัยต่อกำลังซื้อยังมีอยู่ ทั้งเรื่องโควิด ธุรกิจเอสเอ็มอียังเปราะบางอยู่ กลุ่มผู้ซื้ออสังหาฯ คนไทยอยู่ในอาการอ่อนตัว ผู้ซื้อชาวจีนยังไม่มีกำหนดกลับมา ขณะที่หนี้สินครัวเรือนสูงถึงร้อยละ 90 ส่งผลให้ธนาคารยังเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ และของแพง ทำให้ผู้ประกอบการทั้งแนวราบและแนวสูง เจอต้นทุนใหม่แน่นอน รวมถึงสต๊อกสินค้ารอการขายสูงมาก ส่งผลให้ภาวะการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น" ดร.อาภา กล่าว
คอนโดฯ ราคา 1 ล้านบาท มีความต้องการสูง
ดร.อาภา กล่าวว่า เท่าที่ประเมินแนวโน้ม ตลาดคอนโดฯ ระดับ 1 ล้านบาท มีความต้องการสูง รูปแบบการพัฒนาจะเป็นคอนโดฯ โลว์ไรส์ที่ตอบโจทย์การลงทุนมากกว่า ซึ่งผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญในเรื่องของ Smart Life Smart Home เพื่อให้สอดรับกับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภค โดยที่เราพยากรณ์ว่า ตลาอคอนโดฯ ปีนี้น่าจะพอเติบโตได้ระดับ 5-15%
REIC แนะปรับโปรดักต์เจาะคนไทยกลุ่ม Gen Y-Gen Z
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ปี 2565 อาคารชุดจะค่อยๆ ฟื้นตัว เนื่องจากสินค้าคงค้างที่ลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างอาคารชุดเพื่อให้สอดคล้องกำลังซื้อ ผู้ประกอบการบ้านใหม่จะยังคงมีโปรโมชันส่วนลดและของแถมเพื่อจูงใจให้คนซื้อ แต่ไม่ลดราคามากเท่ากับปี 2564 ตลาดยังเป็นของผู้ซื้อ จะมีการขยายตัวขึ้นในกลุ่มของการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง ฐานลูกค้าชาวต่างชาติจะไม่ใช่ฐานลูกค้าหลักของห้องชุด แต่ลูกค้าหลักจะเป็นคนไทยที่เป็นกลุ่ม Gen Y Gen Z ลงมา (โดยทั้ง 2 Gen เติบโตมากับโลกดิจิทัล ใช้ชีวิตอยู่กับสื่อออนไลน์เป็นหลัก) ที่ประกอบอาชีพอิสระมากขึ้น อย่างไรก็ดี ตนก็มองว่าการเปิดโครงการที่มากขึ้นในปี 65 ต้องมาพร้อมกับความสามารถในการขายและการโอนโครงการที่ได้ตามเป้า
ยอดโอนห้องชุดปรับตัวดีขึ้น ใกล้เคียงปี 63
อย่างไรก็ตาม ทางศูนย์ข้อมูลฯ ได้มีการประเมินปี 65 ว่า Base Case คาดว่าตลาดคอนโดฯ ยังคงมีการเติบในอัตราที่ค่อยเป็นค่อยไป หน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั่วประเทศ 113,286 หน่วย อยู่ในระดับที่ใกล้กับปี 2563 (อยู่ที่ 122,344 หน่วย) มูลค่าการโอนห้องชุดทั่วประเทศ 305,289 ล้านบาท มูลค่าใกล้เคียงกับปี 63 (อยู่ที่ 311,464 ล้านบาท ) ขณะที่ข้อมูลย้อนหลัง ในช่วงปี 2561-2564 มูลค่าการโอนห้องชุดจะอยู่ในช่วงมากกว่า 10 ล้านบาทมากที่สุด ทั้งนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในปี 65 หน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาคารชุดประมาณ 50,626 หน่วย อยู่ในระดับที่ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงระหว่างปี 2563-2561
