ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 หากมองโดยภาพรวมแล้วต้องถือว่ายังอยู่ในภาวะที่ต้องรอการฟื้นตัวจากภาคเศรษฐกิจของประเทศ แต่มีสัญญาณบวกที่จะเริ่มเห็นในปีนี้ หลังจากในห้วง 2 ปีที่ผ่านมา ประเทศไทย ต้องเผชิญกับมหัตภัยจากแรง “สึนามิโควิด” ที่ซัดสร้างความเสียหายและความบอบช้ำให้เศรษฐกิจไทย ภาคธุรกิจอสังหาฯ หนึ่งในเรียลเซกเตอร์กว่า 6-8 แสนล้านบาท ที่ต้องพึ่งพาในเรื่องของความเชื่อมั่นได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
สิ่งที่ผู้ประกอบการทำได้ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา คือ 1.การรักษาฐานะธุรกิจให้อยู่รอด 2.การบริหารสภาพคล่อง ชะลอการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าค่อนข้างสูง 3.เร่งระบายสินคงค้างออกให้ได้มากที่สุด เพื่อดึงเงินสดกลับสู่ธุรกิจ โดยเฉพาะสต๊อกโครงการคอนโดมิเนียม จัดกิจกรรมการตลาดอย่างหนัก ทั้งลดราคาห้องชุด อยู่ฟรี 1-2 ปี หรือห้องชุดพร้อมเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น และ 4.การปรับพอร์ตหรือเน้นทำตลาดโครงการที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะสินค้ากลุ่มโครงการแนวราบที่ได้รับผลบวกจากพฤติกรรมของลูกค้าที่หันมาและเลือกโครงการทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว หลังจากต้องเปลี่ยนวิถีการใช้ชีวิต การทำงานอยู่ที่บ้านมากขึ้น การเรียนออนไลน์ เป็นต้น
ทั้งนี้ ในปีที่ผ่านมาทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ออกชี้ชัดว่า ในช่วงเดือน ก.ค.-ก.ย.64 ตลาดที่อยู่อาศัยไทยถึงจุดต่ำสุด และทิศทางดีขึ้นต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยบวกในเรื่องการผ่อนปรน LTV ของ ธปท. และมาตรการลดค่าโอน
อสังหาฯ สวนโควิด 13 บริษัทสปีดเปิดโปรเจกต์พุ่ง 4 แสนล้าน
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ปี 64 อสังหาฯ หลายบริษัทเร่งระบายสต๊อกออกอย่างแรงเพื่อลดความเสี่ยงที่มีสินค้าอยู่ในพอร์ตมากเกินไป และด้วยการเร่งโอนโครงการทั้งแนวสูงและแนวราบ ส่งผลให้ในช่วงปลายปี 64 ต่อเนื่องถึงปี 65 ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ ตัดสินใจลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อชดเชยในสินค้าบางกลุ่มที่ลดลง ขณะที่จำนวนโครงการที่เพิ่มขึ้น ช่วยให้ฝั่งของสินทรัพย์ของผู้ประกอบการมีมูลค่าสูงขึ้นเมื่อเทียบกับฝั่งหนี้สิน
ดังนั้น จากการติดตามบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพยและนอกตลาดหลักทรัพย์ พบว่า ในปี 65 มีความเคลื่อนไหวที่น่าติดตามในแผนธุรกิจ โดยจากการรวบรวมพบว่า ใน 13 บริษัทอสังหาฯ ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ และ 1 บริษัทจำกัดได้ตั้งธงขับเคลื่อนธุรกิจ โดยตัวเลขปี 65 ในแผนจะเปิดม่านโครงการใหม่เบื้องต้น 297 โครงการ มูลค่าการขาย 420,920 ล้านบาท (ยังเหลือบริษัทมหาชนอีกหลายรายยังไม่แจ้งแผนธุรกิจ คาดมูลค่ารวมเปิดโครงการน่าจะเพิ่มขึ้นมาเกินกว่า 4.5 แสนล้านบาท)
ทั้งนี้ ผู้เล่นในตลาดหลักยังคงเป็นดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ที่ครองส่วนแบ่งในตลาดอสังหาฯ โดย 10 บริษัทที่รวบรวมได้ (ยังไม่รวมบริษัทเฟรเซอร์สฯ-แอล.พี.เอ็นฯ) มีแผนเปิดถึง 275 โครงการ (เทียบ 297 โครงการ) คิดเป็นสัดส่วนที่รายใหญ่ครองตลาดประมาณ 93% มูลค่าการขายประมาณ 391,520 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 94%
ส่อง 5 บิ๊กอสังหาฯ บริหารพอร์ต 689 โครงการ
ครองแชร์ตลาด 6.7แสนล้านบาท หนุนรายได้มั่นคง
สำหรับการขยายโครงการอย่างต่อเนื่องของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ ส่งผลในแต่ละปีบริษัทจะมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายและโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างยกยอดข้ามมาในปี 65 ซึ่งแต่ละบริษัทจะบริหารโครงการในพอร์ตที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับเป้าหมายการทำตลาด โดยเมื่อพิจารณาเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่ พบว่า บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตทฯ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ บริษัท ศุภาลัยฯ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ฯ และบริษัท เอสซี แอสเสทฯ มีพอร์ตโครงการที่พร้อมขายและอยู่ระหว่างดำเนินการประมาณ 689 โครงการ (บางบริษัทรวมตัวเลขโครงการใหม่ที่เปิดในปี 65) มูลค่ารวมสูงถึง 672,642 ล้านบาท ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องให้ผลประกอบการในปีถัดๆ ไป โดยส่วนใหญ่เป็นสินค้ากลุ่มแนวราบ
ทั้งนี้ หากพิจารณาจะพบว่าบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท รายใหญ่ที่มีโครงการรวมพร้อมขายสูงสุดในกลุ่มบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ โดย ณ สิ้น ธ.ค.64 มีจำนวน 179 โครงการ มูลค่า 197,092 ล้านบาท สินค้าหลักของพฤกษาที่บริหารอยู่จะเป็นโครงการแนวราบ ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดฯ รองลงมาเป็นบริษัท ศุภาลัยฯ มีจำนวน 159 โครงการ มูลค่าการขาย 175,000 ล้านบาท และบริษัท เอพี ไทยแลนด์ฯ เนื่องจากรวมโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปี 65 เข้ามา เป็นต้น
“สเกลจำนวนโครงการที่มากสร้างความได้เปรียบให้บริษัทขนาดใหญ่ ทั้งเรื่องอำนาจต่อรองกับซัปพลายเออร์ต่างๆ การจัดหาผู้รับเหมา การรับอัตราดอกเบี้ยพิเศษจากสถาบันการเงินทั้งสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อย บุคลากรมีประสิทธิภาพในการทำงานได้มากขึ้น รวมถึงต้นทุนของมาร์เกตที่ลดลงจากการใช้กลยุทธ์ทางด้านออนไลน์ ทำให้ค่าใช้จ่ายส่วนนี้กลับมาสนับสนุนในโปรแกรมการตลาดให้ลูกค้าได้” แหล่งข่าวในวงการกล่าว
‘เอพี ไทยแลนด์’ ทุบสถิติใหม่
ปูพรม 65 โครงการ สร้าง “เพาเวอร์” ธุรกิจครั้งใหญ่
ผู้สื่อข่าวรายงานการประกาศแผนธุรกิจครั้งใหญ่ของบริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) ได้สร้างความเซอร์ไพรส์ให้วงการอสังหาฯ พอควร ด้วยการสร้างเพาเวอร์ธุรกิจครั้งใหญ่ ผู้นำในอุตสาหกรรมนี้ เริ่มจากทุบสถิติเปิดโครงการใหม่สูงถึง 65 โครงการ มูลค่าสูงถึง 78,000 ล้านบาท โชว์ศักยภาพกับเป้ายอดขาย 50,000 ล้านบาท และรายได้ 47,000 ล้านบาท ขึ้นเป็นผู้นำเช่นกัน ซึ่งนั่นหมายความว่า แบรนด์เอพีจะสามารถกินส่วนแบ่งในตลาด (มาร์เกตแชร์) เพิ่มขึ้น โดยเอพี มีการตั้งเป้าเปิดโครงการมากขึ้น และการขายที่สูงขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2562
“เป็นปีที่สุดยอดของเอพีกับการพุ่งทะยานไปต่อ BREAKTHROUGH แม้จะเป็นปีที่ท้าทายมาก แต่ด้วยความสามารถของเราพร้อมสร้างความแตกต่าง ซึ่งการเปิดตัวโครงการใหม่ในปริมาณที่มากขนาดนี้ ถ้าระบบหลังบ้านไม่พร้อมก็ยากที่จะเป็นจริงได้ ตลอด 2 ปีของการเผชิญวิกฤตได้พิสูจน์ให้เห็นถึงศักยภาพของทีมเอพี ซึ่งเป็นผลมาจากการจัดโครงสร้างองค์กรภายในให้พร้อมรับการเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็ว” นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ฯ กล่าวถึงความพร้อมในทุกด้านของเอพี
แตกแบรนด์เพิ่มดีไซน์แบบบ้าน ขยายกลุ่มกำลังซื้อใหม่
สำหรับกลยุทธ์การรุกต่อตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ หลายบริษัทได้ปรับทิศทางการตลาด โดยมีการแตกแบรนด์และปรับโปรดักต์ใหม่ในกลุ่มโครงการแนวราบและแนวสูง หรือการเพิ่มแบบบ้านดีไซน์ใหม่ เพื่อตอบโจทย์กลุ่มกำลังซื้อเพื่อคน New Gen
โดยนายธงชัย บุศราพันธ์ รองประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวในแผนธุรกิจปีนี้ว่า ปีนี้เน้นกลยุทธ์ขยายธุรกิจเชิงรุก โดยวางเป้าหมายเพิ่มสัดส่วนโครงการแนวราบและคอนโดฯ Low Rise g รองรับกลุ่มลูกค้าได้หลากหลาย เพราะรอบในการก่อสร้างสั้นสามารถรับรู้รายได้เร็วขึ้น โดยคาดว่าจะเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาโครงการแนวราบในพอร์ตเกือบ 50% ขณะเดียวกัน จะกระจายทำเล และพัฒนาสินค้าให้ครอบคลุมทุกความต้องการในทุกมิติ ซึ่งระดับราคาจะเป็นกลุ่มที่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้
นายเศรษฐา ทวีสิน ประธานอำนวยการและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงเป้าธุรกิจปีนี้ว่า แผนเปิดตัว 46 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 50,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 28 โครงการ และคอนโดมิเนียม 18 โครงการ โดยมีสัดส่วนของ Affordable Segment 50% เพื่อให้แสนสิริเป็นแบรนด์ที่เข้าถึงง่าย มีการเปิดตัวทาวน์โฮมราคาถึงเข้าถึงง่ายภายใต้แบรนด์ สิริ เพลส 8 โครงการ มูลค่า 6,100 ล้านบาท พร้อมแบบบ้านเดี่ยว แบรนด์สราญสิริ ดีไซน์ใหม่ ครองความเป็นผู้นำบ้านเดี่ยวระดับบน ด้วยการเปิดตัวแบรนด์บุราสิริ และเศรษฐสิริ เป็นต้น
นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงการุกตลาดแนวราบว่า ปีนี้จะพลิกวิธีคิดในการพัฒนาทาวน์โฮมในเมืองเครือเอพีใหม่ทั้งหมด เพื่อครองภาพการเป็นผู้นำตลาดทาวน์โฮม โดย Big Surprise ที่จะมาเขย่าตลาดทาวน์โฮมในทุกเซกเมนต์ ประกอบด้วย การเปิดตัว 20 แบบบ้านใหม่ จาก 6 แบรนด์ทาวน์โฮม เตรียมกินแชร์ตลาดบ้านแฝด 3 ชั้นและ 2 ชั้นเพิ่มขึ้นกับแบรนด์บ้านกลางเมือง The Edition และแกรนด์ พลีโน่ และการบุกตลาดทาวน์โฮม 2 ชั้นในเขตปริมณฑล ด้วยแบรนด์น้องใหม่ PLENO TOWN เริ่ม 1.89 ล้านบาท
ธุรกิจบ้านเดี่ยวในปีนี้พร้อมบุกตลาดใหม่ในพื้นที่เขตปริมณฑล อย่างจังหวัดสมุทรสาคร และสมุทรปราการ เปิดตัวสินค้าใหม่จับกลุ่มตลาดแมส ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ภายใต้ชื่อแบรนด์ใหม่ เพื่อมุ่งเจาะกลุ่ม Gen M และ Gen Z กับแบบบ้านดีไซน์ใหม่
ปรับโมเดลเพิ่ม ‘คอนโดฯ โลว์ไรส์’ สปีดยอดขาย-โอนเร็ว
สำหรับในภาคของตลาดคอนโดฯ นั้น พบว่า รายใหญ่เริ่มหันมาเพิ่มพอร์ตคอนโดฯ แต่คงไม่ได้เป็นตลาดหลักในระยะ 1-2 ปีข้างหน้า เนื่องจากสถานการณ์ของตลาดคอนโดฯ ที่ยังชะลอตัว ซัปพลายที่มีอยู่จำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ ระดับบนที่ถูกผลกระทบจากเรื่องของโควิด ต่างชาติยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้เป็นปกติ ส่งผลให้ผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายกลางปรับทิศทางหันมาเจาะกลุ่มที่สามารถเข้าถึงราคาและจ่ายได้ เช่น คอนโด Affordable ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ซึ่งก่อนหน้านี้ บริษัทเสนา ดีเวลลอปเม้นท์โหมทำตลาดในส่วนนี้ และมีการเข้าซื้อคอนโดฯ สร้างค้างบริเวณติดถนนรัตนาธิเบศร์ มาปรับทำตลาดภายใต้แบรนด์ใหม่ที่จะเปิดการขายปีนี้
ทั้งนี้ บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ได้ประกาศแผนที่หวนคืนกลับมาทำตลาดคอนโดฯ อีกครั้งแม้ว่าการแข่งขันจะสูง แต่ดีมานด์ยังมีอยู่ โดยมีการผสมโครงการโลว์ไรส์และแนวสูง เพื่อบริหารพอร์ตโครงการหนุนรายได้จากการโอนที่รวดเร็วขึ้น
นายวิทการ กล่าวเสริมว่า ปีนี้เอพีได้ปรับโมเดลในเรื่องการพัฒนาโครงการคอนโดฯ ซึ่งจะเปิด 5 โครงการคอนโดฯ มูลค่า 13,000 ล้านบาท ชู ASPIRE เป็นเรือธง (Fighting Brand) หลัก บุกลุยตลาดแมส ด้วยจุดยืน LIVE AS YOU ASPIRE ด้วยราคาเริ่มต้นเพียง 1.99 ล้านบาท หรือเฉลี่ยเริ่มต้น 84,000 บาท/ตร.ม. โดยมี 2 โครงการแรกที่ทำเลปิ่นเกล้า และรัชโยธิน รูปแบบโลว์ไรส์ เปิดการขายครึ่งปีแรกและคาดว่าจะสามารถโอนได้ในครึ่งปีหลัง ส่วนโครงการแนวสูงจะไปเริ่มในครึ่งปีหลัง
"ตลาดคอนโดฯ ถือว่าได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว แต่ยังคงต้องดูในปี 65 ว่า จะกลับมาเติบโตมากน้อยเพียงใด แต่เชื่อว่าปีนี้จะเริ่มเห็นบางเซกเมนต์ที่ดีขึ้น อย่างเซกเมนต์กลางถึงกลางล่าง การขยายสู่ตลาดแมส จะเปิดโอกาสให้เรามากขึ้น"
