ผลกระทบจากมาตรการล็อคดาวน์ และการแพร่ระบาดของCOVID-19 ยังกดดันผลดำเนินงาน “แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์” แต่เชื่อไตรมาส3/64 คือจุดต่ำสุด และจะเริ่มฟื้นตัวตั้งแต่ไตรมาส 4 เป็นต้นไป ในลักษณะค่อยๆฟื้นตัว ประเมินระยะยาวถึงปี 2566 ยังเติบโตในระดับที่ต่ำ ขณะที่อัตราเงินปันผลตอบแทนยังน่าดึงดูด
เดิมที บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN ถือเป็นอีกหนึ่งหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุน ด้วยตัวเลขผลดำเนินงานในแง่รายได้ระดับ 9.0 – 1.1 หมื่นล้านบาท และกำไรสุทธิระดับ 1.0 – 1.3 พันล้านบาท อีกทั้งให้อัตราส่วนเงินปันผลตอบแทนในระดับสูงมาอย่างต่อเนื่อง ทว่า การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่เกิดขึ้นตั้งแต่ปี 2563 สร้างผลกระทบกับธุรกิจของบริษัทเช่นเดียวกับผู้ประกอบการรายอื่น จนทำให้แม้รัฐบาลจะเริ่มเปิดประเทศ และออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่แนวโน้มธุรกิจของบริษัทอาจต้องใช้ระยะเวลาอีกพักใหญ่
เมื่อเร็ว ๆ นี้ LPN รายงานผลประกอบการ ไตรมาส 3/64 มีกำไรสุทธิ 26.46 ล้านบาท กำไรสุทธิต่อหุ้น 0.02 บาทเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 102.53 ล้านบาท กำไรสุทธิต่อหุ้น 0.07 บาท โดยผลการดำเนินงาน บริษัทและบริษัทย่อยไตรมาสมีกำไรสุทธิลดลง 74.19% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน มาจากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง โดยแบ่งเป็นรายได้โครงการอาคารชุดพักอาศัยและบ้านพักอาศัยลดลง 22.26% และ 11.22% ตามลำดับ
ขณะที่รายได้จากธุรกิจให้เช่า และบริการ และรายได้ค่าบริหารเพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน 6.39%ส่วนค่าใช้จ่ายในการขาย และค่าใช้จ่ายบริหารลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน 2.83% และ 3.18% ตามลำดับ จากการเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารและควบคุมค่าใช้จ่าย และต้นทุนในการดำเนินงาน
มีรายงานว่า บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้ปรับลดอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ LPN เป็น "BBB" จากระดับ "BBB+" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" โดยการปรับลดอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่อ่อนตัวลงอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งภาระหนี้ที่สูงขึ้นซึ่งอาจส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) เพิ่มขึ้นสูงกว่า 10 เท่าและอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินลดลงต่ำกว่า 5% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ที่ผ่านมา อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นผลมาจากการมีบริการหลังการขายที่ดี แต่ยังคำนึงถึงการที่บริษัทมีสินค้าที่ไม่หลากหลายทั้งในแง่ของประเภทและระดับราคา รวมถึงความกังวลเกี่ยวกับการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อโควิด-19 ที่ยืดเยื้อซึ่งมีแนวโน้มที่จะยังคงสร้างแรงกดดันต่อผลการดำเนินงานและกำไรของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อไป
โดยผลการดำเนินงานต่ำกว่าประมาณการ เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมจากผู้ซื้อภายในประเทศยังคงชะลอตัว ในขณะที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารในตลาดระดับราคาปานกลางถึงต่ำยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ผลการดำเนินงานของ LPN จะยังคงได้รับแรงกดดันต่อไปอีกในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ทำให้คาดการณ์รายได้รวมลดลงเหลือ 5 พันล้านบาทในปี 2564 และคาดว่าจะปรับดีขึ้นเป็น 7.0-7.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566 ซึ่งต่ำกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ที่ระดับ 7.0-8.5 พันล้านบาทต่อปี ขณะเดียวกันบริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้ ณ เดือนมิถุนายน 2564 เพียง 2.6 พันล้านบาท ดังนั้น รายได้ในอนาคตของบริษัทต้องพึ่งพายอดขายใหม่เป็นอย่างมาก
นอกจากนี้ มีความเป็นไปได้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะยังคงชะลอตัวต่อเนื่องไปจนถึงปี 2565 โดยคาดว่าผู้ประกอบการหลาย ๆ รายจะยังคงใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อสร้างยอดขาย จึงทำให้คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยอาจลดลงเป็น 29%-30% ของรายได้จากการดำเนินงาน ซึ่งต่ำกว่าระดับ 31%-33% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทำให้ EBITDA ของบริษัทจะอยู่ระหว่าง 0.8-1.2 พันล้านบาทต่อปี อีกทั้งต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นอาจส่งผลให้อัตรากำไรสุทธิลดลงต่ำกว่า 10%
และด้วยสินค้าของบริษัทค่อนข้างกระจุกตัวอยู่ในคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำ โดยมีสัดส่วนรายได้จากคอนโดมิเนียมคิด 60% ของรายได้รวมในช่วงปี 2562-2563 และประมาณ 40% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 คอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 4 ล้านบาทต่อยูนิตคิดเป็นสัดส่วน 55% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปี 2562-2563 และ 40% ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2564 ทำให้แม้ว่า LPNจะขยายสินค้าไปยังบ้านจัดสรรในระดับราคาแพงและระดับราคาปานกลางถึงต่ำมากขึ้นตั้งแต่ปี 2561 แต่คอนโดมิเนียมในระดับราคาปานกลางถึงต่ำจะยังคงเป็นสินค้าหลักของบริษัทต่อไปอีกใน 3 ปีข้างหน้า
สิ่งที่น่าสนใจคือ ณ เดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีโครงการระหว่างการพัฒนาจำนวน 43 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้น 2.01 หมื่นล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) โครงการคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนคิดเป็น 70% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ส่วนที่เหลือเป็นโครงการบ้านจัดสรร โดยมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จเหลือขายมูลค่า 9.4 พันล้านบาทหรือ 50% ซึ่งจะสามารถรับรู้รายได้ทันทีเมื่อขาย
ที่ผ่านมาเนื่องจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 และคำสั่งของภาครัฐให้หยุดการทำงานในสถานที่ก่อสร้างในเดือนกรกฎาคม 2564 ทำให้บริษัทต้องชะลอการก่อสร้างและเลื่อนการส่งมอบบางโครงการจากปี 2564 เป็นปี 2565 ขณะที่งานบริการหลังการขายของบริษัทเป็นที่ยอมรับว่ามีคุณภาพดีและช่วยสร้างความแข็งแกร่งให้กับแบรนด์ของบริษัท พบว่ารายได้จากธุรกิจดังกล่าวเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาและมีมูลค่าถึง 1.1 พันล้านบาทในปี 2563 และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 1.2-1.3 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
อย่างไรก็ตามภาระหนี้ของ LPN อาจเพิ่มขึ้น ตามการคาดการณ์ว่ารายได้และกำไรของบริษัทจะอ่อนตัวลงในช่วงปี 2564-2566 ประกอบกับการขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง ทำให้คาดว่าภาระหนี้จะเพิ่มขึ้น โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA จะเพิ่มขึ้นสูงกว่า 10 เท่า จาก 7-9 เท่าในช่วงปี 2563 ถึง 6 เดือนแรกของปี 2564 และยังคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะลดลงต่ำกว่า 5% ในช่วงปี 2564-2566 จากเดิม 6%-8% แต่เชื่อว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 50% เอาไว้ได้
“ทริสเรทติ้ง” คาดว่า LPN จะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 1 พันล้านบาทในปี 2564 มูลค่า 8 พันล้านบาทในปี 2565 และมูลค่า 5 พันล้านบาทในปี 2566 ตามแผนการกระจายโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้หลากหลายมากขึ้น และคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 5 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้าอีกด้วย โดยบริษัทจะลดขนาดของโครงการเปิดใหม่ลงเพื่อเร่งการปิดโครงการได้เร็วขึ้นและช่วยลดภาระหนี้ ทำให้จะใช้งบประมาณในการซื้อที่ดินจำนวน 2-4 พันล้านบาทต่อปี และใช้เงินลงทุนในการก่อสร้างอาคารสำนักงานแห่งใหม่ภายใต้การร่วมทุนจำนวน 0.8 พันล้านบาท (ตามสัดส่วนของบริษัท) ดังนั้นในช่วงปี 2564-2566 แม้จะคาดว่าภาระหนี้อยู่ในช่วงขาขึ้น แต่แผนการขายอาคารสำนักงานของบริษัทจะช่วยบรรเทาความต้องการเงินกู้ยืมได้ส่วนหนึ่ง
ด้าน “โอภาส ศรีพยัคฆ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ LPN แสดงความเห็นถึงทิศทางการดำเนินงานของบริษัทว่าบริษัทมียอดขายรอโอน (Backlog) จำนวน 2,960 ล้านบาท จะทยอยส่งมอบในไตรมาส 4/64 จำนวน 2.06 พันล้านบาท (เป็น Backlog จากโครงการแนวราบ 1.01 พันล้านบาท และเป็น Backlog จากโครงการอาคารชุด 1.05 พันล้านบาท ส่วนที่เหลือ 900 ล้านบาท (เป็น Backlog จากโครงการอาคารชุดทั้งหมด) จะทยอยรับรู้ในปี 2565
ขณะที่สถานการณ์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทคาดว่าจะเริ่มฟื้นตัวในไตรมาส 4/64 โดยบริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 5 โครงการ ประกอบด้วย อาคารชุดพักอาศัย 2 โครงการ บ้านพักอาศัย 3 โครงการ มูลค่าโครงการรวมประมาณ 5.9 พันล้านบาท เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค
โดยมองว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของ โควิด-19 ได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในช่วงไตรมาส 3 เห็นได้จากการที่ภาครัฐเริ่มผ่อนคลายมาตรการล็อกดาวน์ และเตรียมเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติในวันที่ 1 พ.ย.นี้ ในขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศมาตรการการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการ LTV) ให้สามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั้งบ้านหลังแรก และหลังถัดไปทั้งหลังที่ 2 และ 3 ได้ 100% ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 20 ต.ค. 64-31 ธ.ค. 65 ทำให้ในไตรมาส 4 นี้ สถานการณ์เศรษฐกิจโดยรวมและตลาดอสังหาฯ เริ่มปรับตัวดีขึ้นและส่งผลบวกต่อเนื่องไปในปี 2565
และจากแนวโน้มดังกล่าว LPN จึงได้เปิดตัวแคมเปญ "มหกรรมคอนโดลุมพินี" ขึ้น เพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวของ
เศรษฐกิจในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ และเป็นทางเลือกที่ดีให้ลูกค้า โดยนำเสนอคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ในทำเลต่างๆ ถึง 17 โครงการ ในราคาพิเศษด้วยส่วนลดสูงสุด 50% เริ่มต้นเพียง 8.19 แสนบาท พร้อมฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน โดยมี 4 โครงการจาก 17 โครงการที่สามารถเข้าร่วมโครงการบ้านล้านหลังของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เพื่อรับดอกเบี้ยอัตราพิเศษ ถือเป็นส่วนหนึ่งของการสร้างยอดขายให้ได้ตามเป้าหมายที่วางไว้ 1 หมื่นล้านบาท และยอดรับรู้รายได้ 7 พันล้านบาทในปี 64 หลังจากที่บริษัทสามารถทำยอดขาย 9 เดือนแรก ได้ 6.3 พันล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 63% ของเป้าหมายยอดขายที่วางไว้
ขณะที่ มุมมองของนักวิเคราะห์ เชื่อว่า ผลประกอบการในไตรมาสสุดท้ายปีนี้ มีแนวโน้มฟื้นตัวจากไตรมาสก่อน หลังโมเมนตั้มของยอดขายได้เริ่มปรับตัวดีขึ้นแล้วในเดือนตุลาคม โดยเฉพาะโครงการแนวราบ อย่างไรก็ตาม บริษัทจะยังคงใช้กลยุทธ์เน้นระบายสต๊อกเก่าที่ยังค้างอยู่อย่างต่อเนื่องไปจนถึงครึ่งปีแรก2565 ซึ่งอาจเป็นปัจจัยลบที่กดดันการฟื้นตัวของอัตรากำไร นอกจากนี้ แผนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่4โครงการยังถูกเลื่อนจากไตรมาสนี้ไปเป็นปี 2565 ซึ่งจะทำให้ยอดเปิดโครงการใหม่ในปี 2564 อยู่ที่ 4.9 พันล้านบาท ลดลง -42% จากช่วงเดียวกันปีก่อน จากเป้าเดิมที่ 8.5 พันล้านบาท
ดังนั้นหากไม่มีรายการพิเศษ กำไรปกติของ LPN ในไตรมาส3/64 ออกมาน่าผิดหวังที่ 23 ล้านบาท ลดลง 77% จากช่วงเวลาเดียวกันปีก่อน ถือว่าต่ำกว่าประมาณการ ขณะที่ยอดโอนโครงการที่อยู่อาศัยยังอ่อนแออยู่ที่ 814 ล้านบาทขณะที่มีอุปสรรคหลายด้านที่กดดันยอดโอน อย่างเช่น การปิดแคมป์คนงานก่อสร้างในเดือนกรกฎาคม ทำให้อัตรากำไรขั้นต้นยังต่ำสุดในรอบหลายปีที่ 20.9% เนื่องจากมีการอัดแคมเปญส่งเสริมการขายอย่างหนักในช่วงที่ภาวะตลาดอ่อนแอ นำไปสู่การปรับลดประมาณการกำไรปี 2564 ลง 29% และครึ่งปีแรก2565 ลง 6% เพื่อสะท้อนถึงอัตราการโอนที่ช้าลงของโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว และอัตรากำไรขั้นต้นที่ต่ำกว่าสมมติฐานเดิม
ส่วนราคาหุ้น เนื่องจากราคาหุ้น สะท้อนแนวโน้มการฟื้นตัวของกำไรในปีหน้าไปแล้ว ในขณะที่ยังเป็นกังวลกับ backlog ที่อยู่ในระดับต่ำ จึงยังคงคำแนะนำถือ โดยประเมินราคาเป้าหมายใหม่ที่ 4.90 บาท อิงจาก P/E ปี 2565 ที่ 9.1x เท่า
ด้าน บล.เอเชีย เวลท์ ประเมินว่า ผลประกอบการในไตรมาส4/694 ของ LPN จะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยประเมินว่าผลประกอบการของบริษัทได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในไตรมาส3/64 และจะเห็นการฟื้นตัวในช่วงนี้ แต่ภาพการฟื้นตัวยังคงเป็นไปในลักษณะค่อยเป็นค่อยไป เนื่องจากยังไม่มีโครงการใหม่ที แล้วเสร็จ มีเพียงการโอนโครงการจาก Backlog ราว 1.0 พันล้านบาท ประกอบกับอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการที่จะโอนอยู่ในลักษณะใกล้เคียงกับไตรมาส3/64 โดยคาดว่าจะได้ Recurring Income มาชดเชยบ้างเล็กน้อย
ขณะที่ ปี 2565 ประเมินว่าผลประกอบการจะมีแนวโน้มดีขึ้น จากการโอนโครงการที แล้วเสร็จใหม่ 4โครงการ อาทิ “Lumpini Place เตาปูน อินเตอร์เชนจ์” เป็นต้น ควบคู่ไปกับการระบายสต๊อกโครงการพร้อมโอน ซึ่งบริษัทมีอยู่กว่า 7.3 พันล้านบาท โดยส่วนดังกล่าวคาดว่าจะได้ประโยชน์จากการผ่อนปรน LTV ด้วย นำไปสู่การปรับกำไรสุทธิปี 64-65 ลง 43% และ 14% ตามลำดับ จากผลกระทบจากการปิดแคมป์ก่อสร้างในช่วงไตรมาส3/64 ประกอบกับปรับอัตรากำไรขั้นต้นในปี 64-65 ลง เหลือ 29.8% และ 29.9% จากเดิม 29.9%และ 30.9% ตามล่าดับ รวมทั้งปรับต้นทุนทางการเงินเพิ่ม ส่งผลให้กำไรปี 64-65ลดลงเหลือ 377 ล้านบาท และ 674 ล้านบาท ตามลำดับ ทำให้มีราคาเป้าหมายใหม่ที่ 3.66 บาท อิง P/E 8.0 เท่า
ด้าน บล.กรุงศรี ประเมินว่า LPN รายงานกำไรไตรมาส3/64 น่าผิดหวังจากทั้งยอดโอนและอัตรากำไร ขั้นต้นที่อ่อนแอ แต่หากมองต่อไปยังไตรมาสสุดท้ายปีนี้ กำไรจะมีการฟื้นตัวขึ้นจากไตรมาสก่อน จากการผ่อนคลายมาตรการล็อคดาวน์ แต่ก็จะยังค่อนข้างบางกว่าปกติ ทำให้ปรับคาดการณ์กำไรปี 2564 – 2566 ลดลง 27-35% เนื่องจากรายได้การโอนและอัตรากำไรขั้นต้นที่อ่อนแอ ทำให้ปรับคาดการณ์รายได้จากการโอนลดลง 11-17% ในปีนี้ถึงปี 2566 จากผลกระทบของ COVID-19, การเลื่อนเปิดโครงการใหม่ กำหนดการโอนรับรู้รายได้, และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูง โดยคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นระดับปกติใหม่จะอยู่ที่ 25%
อย่างไรก็ตามผลจากการปิดแคมป์คนงานก่อสร้างในกลางปีนี้ ทำให้บริษัทต้องเลื่อนเปิดโครงการใหม่และกระทบกำหนดการโอน ซึ่งทำให้ LPN ไม่สามารถโอนคอนโดมิเนียมใหม่ให้ลูกค้าได้เลยในปีนี้ จึงประเมินว่ากำไรไตรมาส4/64อาจดีขึ้น หลังรัฐบาลผ่อนคลายมาตรการควบคุม แต่กำไรจะยังอ่อนแอเมื่อเทียบกับไตรมาส1-2 ของปีนี้ ซึ่งเป็นช่วงที่บริษัทมีการโอนคอนโดมิเนียมใหม่ 3โครงการ จึงมีราคาเป้าหมายใหม่ 4.20 บาท
