รูปแบบการลงทุนอสังหาฯ ยอดนิยมสำหรับคนยุคใหม่

สืบเนื่องจากบทความก่อน เราเรียนรู้ข้อดีข้อควรระวังในการลงทุนอสังหาฯ แล้ว ตอนนี้เรามารู้จักรูปแบบการลงทุนในอสังหาฯ กันก่อน ซึ่งแท้จริงแล้วมีการลงทุนหลักอยู่ 2 ทาง คือ การลงทุนทางตรง เช่น นักลงทุนซื้อที่ดิน ซื้อบ้านคอนโดฯ ด้วยตัวเอง และการลงทุนทางอ้อม เช่น ลงทุนผ่านหน่วยลงทุนกองทุนรวม กองรีท (REIT) หรือล่าสุด คือการลงทุนในโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนที่มีอสังหาริมทรัพย์อ้างอิง (Real Estate-Backed ICO) เป็นต้น

การลงทุนแต่ละแบบให้ผลตอบแทนแตกต่างกัน โดยหลักๆ จะมีผลตอบแทน 4 ลักษณะ คือ

1.ผลตอบแทนจากกำไรส่วนเกิน (Capital gain) คือ ซื้อสินทรัพย์มาแล้วขายไปได้กำไร
2.ผลตอบจากการปล่อยเช่า (Rental yield) คือ ซื้อสินทรัพย์มาแล้วปล่อยเช่ารายเดือน
3.ผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend yield) คือซื้อสินทรัพย์มาแล้วให้มืออาชีพบริหารแล้วเอาผลกำไรมาแบ่งปันกัน
4.ผลตอบแทนจากดอกเบี้ย (Interest-Loan Yield) คือ นักลงทุนซื้อพันธบัตร หรือหุ้นกู้ จากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ แล้วได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ยตามที่สัญญาไว้

นอกจากนี้ ยังมีวิธีจ่ายผลตอบแทนแบบใหม่ ที่ผู้ประกอบการการันตีจ่ายดอกเบี้ย หรือส่วนลดจากการที่นักลงทุนเอาเงินมาจ่ายค่ามัดจำเป็นเงินก้อน หรือทยอยดาวน์จ่ายเป็นเงินงวด ทั้งนี้ เพื่อให้นักลงทุนได้รับผลตอบแทนระหว่างทาง ทำให้มีกระแสเงินสดเข้าออกและยังคงรักษากรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ที่ต้องการได้จนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ อย่างไรก็ดี นักลงทุนต้องรู้ว่าอสังหาฯ ที่ลงทุนนั้นเป็นแบบการลงทุนถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ (freehold) หรือการลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) หรือการลงทุนในกองทุน (Property Fund) นักลงทุนต้องเข้าใจว่า ตนเองลงทุนก่อนหรือหลังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (Pre or Post Ownership) ด้วย เพราะสัญญาและพันธะต่างๆ แตกต่างกัน เขียนมายาวขนาดนี้เกรงว่าจะเริ่ม “งง”

ดังนั้น จะขอยกตัวอย่างการลงทุนในอสังหาฯ 10 รูปแบบซึ่งเป็นที่นิยมสำหรับนักลงทุนในยุคปัจจุบัน

1.การลงทุนแบบซื้อมาขายไป เน้นอัตรากำไรส่วนเกิน (Capital gain) นักลงทุนอาจแค่ทำการจองกรรมสิทธิ์แล้วขายต่อเอากำไรเลยก็ได้ ภาษานักลงทุนเรียกว่า ฟลิป (flip) ส่วนใหญ่จะเป็นการเก็งกำไรระยะสั้น ประมาณ 1-2 ปี

2.การลงทุนแบบเป็นผู้ประกอบการเอง หรือ ซื้อมาเพื่อพัฒนาต่อ เน้นผลต่างกำไร เช่น ประมูลซื้อบ้านเก่ามาซ่อมแซมรีโนเวต แล้วขายต่อ หรือซื้อที่ดินมาสร้างอาคารพาณิชย์ขาย เป็นต้น การลงทุนแบบซ่อมแล้วขาย หลักสำคัญ คือ ได้ทรัพย์มาในราคาที่ถูกที่สุด เช่น การประมูลจากรมบังคับคดี หรือเจ้าของร้อนเงิน

3.การลงทุนปล่อยเช่ารายเดือน เน้นผลตอบแทนเป็นค่าเช่า (Rental Yield) เช่น นักลงทุนซื้อห้องชุดมาปล่อยเช่ารายเดือน ได้ผลตอบแทนปีละ 5-8% แล้วแต่ทำเล นักลงทุนอาจปล่อยเช่าผ่านนายหน้า หรือผ่านบริษัทจัดการแบบ serviced apartment ให้ช่วยหาผู้เช่าและเก็บค่าเช่าให้ โดยยอมเสียค่านายหน้าและบริหารจัดการให้ แต่ขั้นพื้นฐานรายได้เช่าต่อเดือนไม่ควรต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ที่นำมาลงทุน

4.การลงทุนปล่อยเช่ารายวันโดยให้โรงแรมบริหารจัดการ นักลงทุนจะได้ผลตอบแทนเป็นเงินปันผลและจำนวนวันเข้าพักส่วนตัว เรียกว่า Time share ข้อควรพิจารณาสำคัญ คือ สัญญาต้องระบุชัดเจนเรื่องแบรนด์โรงแรม อัตราการเข้าพัก และทำเลที่มีนักท่องเที่ยว เป็นสำคัญ

5.การลงทุนแบบจ่ายดาวน์หวังดอกเบี้ยระหว่างทาง การลงทุนแบบใหม่นี้ถือกำเนิดขึ้นจากสภาวะที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากต่ำมาก ทำให้นักลงทุนไม่คุ้มที่จะฝากเงินต่อไป นักลงทุนอาจมองหาโครงการเปิดใหม่ หรือระหว่างการก่อสร้างต้องผ่อนดาวน์ ซึ่งนักลงทุนคาดหวังดอกเบี้ยเงินคืนระหว่างทางทำให้ตนเองยังคงมีกระแสเงินสด โดยท้ายที่สุด นักลงทุนสัญญาจะโอนกรรมสิทธิ์กับโครงการ ซึ่งวิธีนี้นักลงทุนจะได้ผลตอบแทนหลายทาง คือ ได้ดอกเบี้ยระหว่างทาง ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ทำเลดี หรือสามารถขายต่อทำกำไรก็ได้เมื่อคอนโดฯ สร้างเสร็จแล้ว

6.การลงทุนแบบเป็นนายหน้า (Broker) วิธีนี้เหมือนจับเสือมือเปล่า นักลงทุนทำตัวเองเป็นนายหน้า โดยทำสัญญากับเจ้าของสินทรัพย์เพื่อนำอสังหาฯ ไปหาลูกค้า หรือบอกขายต่อเป็นทอดๆ ซึ่งจะได้รับผลตอบแทนเป็นค่านายหน้า

7.การลงทุนอสังหาฯ ในตลาดทุน (Real estate capital market) เช่น ซื้อหุ้นโดยตรงในตลาดหลักทรัพย์ หรือซื้อหุ้นกู้ (Debenture) ได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ย หรือเงินปันผลตามวัตถุประสงค์ของหน่วยลงทุน

8.การลงทุนการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นการลงทุนทางอ้อมผ่านผู้จัดการกองทุน โดยกองทุนจะระดมเงินจากนักลงทุนเป็นการซื้อขายหน่วยลงทุน เพื่อนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม โรงงาน หรือโกดังสินค้า โดยรายได้ของกองทุนจะคืนกลับให้นักลงทุนเป็นเงินปันผล สามารถซื้อขายแลกเปลี่ยนในตลาดหลักทรัพย์ได้ โดยปัจจุบันมีกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) ที่ถูกออกแบบมาคล้ายๆ กองทุนอสังหาฯ เช่นกองทุนโครงสร้างระบบรถราง โรงไฟฟ้า ทางด่วน สนามบิน หรือท่าเรือน้ำลึก เป็นต้น

9.การลงทุนในกองทรัสพต์เพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) มีลักษณะคล้ายกองทุนรวม (PF) จัดตั้งและบริหารโดย บลจ. เท่านั้น

แต่มีความหยืดหยุ่นมากกว่า เพราะไม่จำเป็นต้องลงทุนในอสังหาฯ เพียงอย่างเดียว สามารถปล่อยกู้ได้ และไม่จำกัดต้องลงทุนในประเทศไทยเท่านั้น กำลังเป็นที่นิยมมากกว่ากองทุนรวมปกติ

10.การลงทุนในโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน ที่มีอสังหาริมทรัพย์อ้างอิง (Real Estate-Backed ICO) เพื่อรองรับโลกการเงินดิจิทัลในอนาคต โดยผู้ประกอบการอสังหาฯ ร่วมกับผู้นำเทคโนโลยี เช่น บล็อกเชน มาใช้ในการระดมทุนโดยการออกเหรียญดิจิทัล ที่เรียกว่า “โทเคนดิจิทัล” เสนอขายแก่ประชาชนทั่วไป และนำเงินที่ได้มาพัฒนาโครงการ เมื่อโครงการสำเร็จ ก่อให้เกิดรายได้ก็นำรายได้นั้นมาแบ่งปันให้ผู้ถือเหรียญ เราเรียกวิธีการนี้ว่า “Initial Coin Offering” หรือ “ICO”

ตัวอย่างการลงทุนในอสังหาฯ 10 รูปแบบนี้ ยังมีผู้คนมากมายที่จำผิดสับสน หรือไม่เข้าใจที่มาที่ไปและผลตอบแทนที่คาดหวังได้ ซึ่งนักลงทุนมือใหม่ต้องเรียนรู้วิธีการคำนวณผลตอบแทนเพิ่มเติมใน EPISODE ตอนต่อไป จึงจะบรรลุคัมภีร์นักลงทุนอสังหาฯ ตัวจริง โปรดติดตามตอนต่อไปนะครับ