ก่อนเกิดการแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด -19 ในช่วงปี 2561-2562 ทำเลเลียบถนนเจริญนคร เป็นอีกทำเลที่มีการขยายการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ห้างสรรพสินค้า โรงแรม และคอนโดมิเนียม รองรับดีมานด์นักท่องเที่ยวอย่างมาก โดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวจีน และยุโรปที่ชื่นชอบซื้อที่พักอาศัยลงทุนในโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา ขณะที่โรงแรม 5 ดาว ริมแม้น้ำเจ้าพระยาหลาย ๆ แห่งกลายเป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวกระเป๋าหนัก เช่น โรงแรงแซงกรีล่า โรงแรมมิลเลนเนียม ฮิลตัน โรงแรมAnantara Riverside Bangkok Resort
ความนิยมดังกล่าวทำให้ทำเลเลียบถนนเจริญนครเกิดการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ที่กลายเป็นแมกเน็ตดึงดูดนักท่องเที่ยวเดินเข้ามาพักอาศัยในพื้นที่ดังกล่าวจำนวนมาก โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการไอคอนสยาม โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่ประกอบไปด้วยห้างสรรพสินค้า โรงแรม และคอนโดมิเนียม ขณะเดียวกันการเปิดเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง และการย้ายที่ตั้งกระทรวงมหาดไทยมาไว้ในพื้นที่เลียบถนนเจริญนคร ก็เป็นแมกเน็ตสำคัญที่จุดึงนักท่องเที่ยว และเพิ่มประชากรในพื้นที่มากขึ้นในอนาคต
หลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 ในปี2563 เป็นต้นมาทำให้กลุ่มทุนต่าง ๆ ชะลอแผนการลงทุนออกไป โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ และหน่วยงานราชการ รัฐวิสาหกิจที่มีที่ดินในทำเลเลียบถนนเจริญนคร และทำเลย่านคลองสาน ซึ่งมีแผนจะทำที่ดินในพื้นที่ปัดฝุ่นพัฒนาที่ดิน หรือเปิดประมูลปล่อยเช่าให้นักลงทุนเข้ามาเช่าและพัฒนาที่ดิน เพื่อสร้างรายได้ให้แก่องค์กร อย่างไรก็ตาม หลังการระดมฉีดวัคซีนให้กับประชาชนจนส่งผลให้ยอดการฉีดวัคซีนพุ่งแตะ60ล้านโดสในช่วงก่อนหน้า และคาดว่าสิ้นปีนี้จะสามารถฉีดวัคซีนให้ครอบคลุมจำนวนประชากรไม่ต่ำกว่า 50% ซึ่งจะส่งผลให้เกิดภูมิคุ้มกันหมู่ในประเทศได้ระดับหนึ่ง ทำให้จำนวนผู้ติดเชื้อในประเทศมีจำนวนลดลง ประกอบกับรัฐบาลประกาศจะเปิดประเทศในวันที่ 30 พ.ย.นี้ เป็นสัญญาณที่ดีในการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ ทำให้หน่วยงานรัฐวิสาหกิจที่มีแผนนำที่ดินเลียบถนนเจริญนครกลับมาเปิดประมูลอีกครั้ง
ล่าสุดการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) คือหน่วยงานแรกที่เดินหน้านำที่ดินตลาดคลองสานจำนวน5 ไร่ เตียมเปิดประมูลให้สิทธิ์เช่าระยะยาว30 ปี แก่นักลงทุนและภาคเอกชนที่สนใจเข้ามาประมูล โดยวางแผนรูปแบบการพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสโดยก่อนหน้านี้ รฟท.ได้ว่าจ้างให้ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) ทำการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการในพื้นที่ดังกล่าว
โดยเบื้องต้นรฟท.จะเปิดให้ภาคเอกชนเข้ามาร่วมประมูลพัฒนาที่ดินในเชิงพาณิชย์ช่วงปี2565 โดยมีอายุสัญญาเช่า30 ปีซึ่งรูปแบบจะเป็นโครงการมิกซ์ยูส ประกอบด้วย โรงแรม3ดาวสูง8 ชั้น2 อาคาร จำนวนห้องพัก270 ห้องอาคารและพื้นที่ค้าปลีกสูง3 ชั้น2 อาคาร พื้นที่รวม2,347 ตารางเมตรและอาคารพื้นที่ค้าปลีก5 ชั้น1 อาคาร พื้นที่รวม2,000 ตารางเมตร และลานกิจกรรมพื้นที่ใช้สอย400 ตารางเมตรอย่างไรก็ตามรูปแบบโครงการที่มีการศึกษานั้นเป็นเพียงรูปแบบโครงการเบื้องต้น หากผู้ชนะการประมูลจะปรับรูปแบบโครงการก็สามารถดำเนินการได้
ทั้งนี้ แผนการพัฒนาพื้นที่บริเวณตลาดคลองสานตามระยะเวลาที่รฟท.ได้ทำการศึกษาจะใช้ระยะในการก่อสร้าง3 ปี
โดยเริ่มก่อสร้างในปี2566คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ตั้งแต่ปี2568-2569 โดยมีมูลค่าการก่อสร้างและการพัฒนาโครงการราว839 ล้านบาท ระยะเวลาคืนทุน10 ปี โดยมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน(IRR) เฉลี่ยอยู่ที่13.5% โดยที่ผลตอบแทนขั้นต่ำที่เอกชนต้องจ่ายให้กับ รฟท. ตามผลการศึกษาประมาณ325 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การจ่ายผลตอบแทนส่วนแรกในสัดส่วน 30% และการจ่ายผลตอบแทนให้กับรฟท.ในส่วนที่เหลือเป็นรายปีในอัตราเพิ่มขึ้นต่อปีซึ่งคาดว่าภาคเอกชนจะมีIRR เฉลี่ยราว11.33% ต่อปี
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ ร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัดกล่าวว่า พื้นที่ริมถนนเจริญนครมีการเปลี่ยนแปลงและศักยภาพที่แตกต่างกันโดยจะสามารถแบ่งได้ง่ายๆ ด้วยสะพานสมเด็จระเจ้าตากสินมหาราชหรือสะพานสาทรซึ่งเป็นสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาที่เชื่อมทั้งสองฝั่งของกรุงเทพมหานครเข้าด้วยกัน
ก่อนหน้านี้เป็นเส้นทางหลักในการเดินทางข้ามไปมาของพื้นที่ทั้งสองฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาและอาจจะพูดได้ว่าแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นเสมือนเขตแดนที่กั้นการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในฝั่งพระนครไม่ให้ข้ามมายังฝั่งธนบุรีอาจจะมีโครงการอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียมโรงแรมในฝั่งธนบุรีบ้างแต่ก็ยังอยู่ในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากแม่น้ำเจ้าพระยา เช่นพื้นที่ริมถนนเจริญนคร และถนนกรุงธนบุรี จนกระทั่งสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีและสถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ เปิดให้บริการในปี2552 จากนั้นจึงเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่รอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้าทั้ง2 สถานี
ก่อนหน้าที่จะมีสถานีรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อกับฝั่งพระนครการเปลี่ยนแปลงต่าง ๆที่เกิดขึ้นในพื้นที่ตามแนวเจริญนครนั้นจะพบได้ในฝั่งริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นหลักโดยมีทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและโรงแรมกระจายอยู่ตลอดพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครโดยในอดีตพื้นที่รอบ ๆ ท่าเรือข้ามฟากตามแนวถนนเจริญนครจะมีการเปลี่ยนแปลงที่ค่อนข้างชัดเจนเพราะฝั่งตรงข้ามของพื้นที่ที่มีท่าเรือเหล่านี้เป็นถนนเจริญกรุงซึ่งเป็นส่วนที่ต่อเนื่องกับCBD ของกรุงเทพมหานครแต่เมื่อมีสถานีรถไฟฟ้าเกิดขึ้น การเปลี่ยนแปลงดูเหมือนจะมีการกระจุกตัวอยู่รอบ ๆสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีแบบชัดเจน
จากนั้นเริ่มขยายไปทางตอนเหนือของสะพานสาทรมากกว่าพื้นที่ทางตอนใต้ของสะพานสาทรโดยเฉพาะอย่างยิ่งการปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นจากการพัฒนาโครงการไอคอนสยามที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองตามมาด้วยนั้นเป็นเสมือนจุดเปลี่ยนสำคัญของพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครในทิศทางตอนเหนือของสะพานสาทรมีทั้งโครงการไอคอนสยามเฟส2 ที่มีทั้งโรงแรมอาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีกรวมไปถึงโครงการคอนโดมิเนียมอีกหลายโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วง3 – 4 ปีที่ผ่านมา
พื้นที่ทางทิศใต้ของสะพานสาทรหรือพื้นที่ในช่วงที่ถนนเจริญนครลอดผ่านสะพานสาทรไปจนถึงจุดสิ้นสุดของถนนเจริญนครที่คลองดาวคะนองนั้นแทบไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงเลยในช่วง10 – 20 ปีที่ผ่านมาอาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายบ้างแต่ก็เฉพาะในพื้นที่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และก็มีเพียงโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่เข้ามาสร้างความเปลี่ยนแปลงในพื้นที่นี้อาจจะมีโรงแรมบ้าง แต่ก็เป็นโรงแรมที่เปิดให้บริการมานานแล้วร้านอาหารหรือโครงการพาณิชยกรรมอื่น ๆ ก็มีไม่มากนักแต่ในอนาคตเชื่อว่าจะคึกคักมากขึ้นแน่นอน
แม้ว่าพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงนี้อาจจะไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้าแต่มีโครงการขนาดใหญ่ของกระทรวงมหาดไทยเข้ามาทดแทนเป็นโครงการศูนย์ราชการกระทรวงมหาดไทยที่ก่อสร้างบนที่ดินราชพัสดุขนาด19 ไร่ ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และถนนเจริญนคร มีอาคารสูงรวมกัน6 อาคาร ทั้งโครงการมีพื้นที่ใช้สอยรวม220,400 ตารางเมตรรองรับข้าราชการกว่า7,000 คน โดยทั้ง6 อาคารจะเป็นสำนักงานของหน่วยงานต่าง ๆซึ่งประกอบด้วย กรมที่ดิน กรมการปกครอง กรมส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่นกรมการพัฒนาชุมชน กรมป้องกันและบรรเทาสาธารณะภัย สำนักงานปลัดกระทรวงมหาดไทยด้วยงบประมาณในการพัฒนาประมาณ6,000 ล้านบาทคาดว่าจะเริ่มการก่อสร้างภายในปี2564 และใช้เวลาในการก่อสร้างอีกประมาณ2 – 3 ปี ดังนั้นการมีคนเข้ามาในพื้นที่มากถึงประมาณ7,000คนแบบนี้ย่อมมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่แน่นอนในอนาคตซึ่งคงต้องดูไปอีกหลายปีก่อนถึงจะเห็นชัดเจน
การเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครอาจจะมีให้เห็นแบบชัดเจนในช่วงต้นถนนถึงช่วงพื้นที่ที่ไม่ไกลจากสะพานสาทรมากนักพื้นที่ที่ไกลออกไปยังคงมีการเปลี่ยนแปลงไม่มากจากในอดีตแม้ว่าจะมีข่าวการพัฒนาโครงการใหม่ๆบ้างแต่ก็ยังคงเป็นโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่โครงการพื้นที่ค้าปลีกก็มีให้ได้ตื่นเต้นบ้างเพียงแต่ยังไม่ได้เริ่มการก่อสร้างแบบเป็นรูปธรรมเท่านั้นโครงการเอเชียทีค2 ที่เคยมีข่าวว่าจะมีการพัฒนาบนที่ดินขนาด50 ไร่ที่อยู่ตรงข้ามเอเชียทีค1 บนถนนจริญกรุง เป็นอีก1โครงการที่คนในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครพื้นที่นี้รอคอยให้เป็นจริงเพราะจะได้สร้างการเปลี่ยนแปลงให้เกิดขึ้นแบบพื้นที่ช่วงตั้งแต่สะพานสาทรขึ้นไปทางทิศเหนือถึงคลองสานซึ่งเปลี่ยนแปลงไปชัดเจน
ยิ่งเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองเปิดให้บริการยิ่งเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงแบบชัดเจนเพราะคนจำนวนหนึ่งจะเปลี่ยนรูปแบบการเดินทางไปจากในอดีตเพราะเปลี่ยนมาใช้บริการเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองร้านค้า ร้านอาหาร หรือคอมมูนิตี้มอลล์ก็อาจได้รับผลกระทบเช่นกันความหนาแน่นของร้านค้าอาจจะไปกระจุกตัวในพื้นที่รอบ ๆสถานีรถไฟฟ้าแทนที่จะกระจายอยู่รอบป้ายรถประจำทางแบบปัจจุบันอีกทั้งผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่มีการจัดการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครให้มีศักยภาพสูงขึ้นและมีความเป็นไปได้ที่อาจจะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่น ๆเกิดขึ้นในพื้นที่นี้โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงตั้งแต่สะพานสาทรขึ้นไปถึงคลองสาน
สำหรับพื้นที่ทางตอนเหนือของสาพนสาทรไปทางท่าเรือคลองสานนอกจากการเปิดให้บริการของไอคอนสยามในช่วง2 – 3 ปีที่ผ่านมาแล้ว การมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายมีทองกลายเป็นอีก1 ปัจจัยบวกในพื้นที่ซึ่งมีผลแน่นอนต่อการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ตลอดทั้ง2 ฝั่งถนนเจริญนคร ช่วง2 – 3 ปีที่ผ่านมาเห็นได้ชัดเจนว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นแม้ว่าที่ดินสำหรับการพัฒนานั้นมีน้อยกว่าทางตอนใต้ของสะพานสาทรแบบเห็นได้ชัดไอคอนสยาม เฟส2 ที่จะมีส่วนของโรงแรมและพื้นที่สำนักงานกลายเป็นส่วนเติมเต็มให้พื้นที่โดยรอบมีศักยภาพเพิ่มขึ้นแต่ในอนาคตถ้าพื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทยที่ครอบคลุมท่าเรือคลองสานในปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์จากปัจจุบันอาจมีผลให้พื้นที่นี้มีศักยภาพสูงมากขึ้นไปอีกกว่าปัจจุบัน
ทั้งนี้ พื้นทีท่าเรือคลองสานที่ครอบคลุมทั้งตลาดและอาคารพาณิชย์ขนาดประมาณ5 ไร่ที่คาดว่าจะเปิดให้เอกชนเข้ามาพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนให้กับการรถไฟฯในอนาคต จะกลายเป็นอีก1 ปัจจัยสำคัญในการสนับสนุนให้พื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครทางตอนเหนือของสะพานสาทรกลายเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมสำคัญของกรุงเทพมหานครฝั่งธนบุรีทันทีโดยร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครก็มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์มารองรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แล้วและมีการระบุค่อนข้างชัดเจนในร่างผังเมืองฯว่าพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครบริเวณนี้จะเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมที่แทบไม่แตกต่างจากย่านCBD ในเมืองชั้นในเลย
ซึ่งจะมีการปรับFARมากขึ้นเป็น7:1 ในขณะที่OSR ลดลงรูปแบบของโครงการที่เหมาะสมในพื้นที่ท่าเรือคลองสานและส่วนที่เป็นตลาดรวมไปถึงอาคารพาณิชย์ทั้งหมดควรเป็นโครงการที่รองรับกิจกรรมท่องเที่ยวที่ไม่เป็นคู่แข่งโดยตรงกับไอคอนสยามโรงแรมระดับกลาง และร้านค้าที่อาจจะเหมือนกับร้านค้าในสวนจตุจักรเพราะไอคอนสยามปัจจุบันเป็นแหล่งที่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติมาเยอะมากอีก1 สถานที่ของกรุงเทพมหานครและการมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองยิ่งส่งเสริมให้การเดินทางมามีความสะดวกมากขึ้น
นอกจากนี้การที่พื้นที่โครงการอยู่ติดกับศูนย์การค้าขนาดใหญ่แม่น้ำเจ้าพระยา และเขตเมืองเก่าอย่างย่านเยาวราชที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงไปในอนาคตมากขึ้นอีกจากโครงการต่างๆ รวมไปถึงการที่หลายพื้นที่ในฝั่งธนบุรีเริ่มเป็นที่รู้จักและสนใจของนักท่องเที่ยวต่างชาติมากขึ้น หลายสถานที่ท่องเที่ยวเริ่มเป็นที่รู้จักการพัฒนาพื้นที่บริเวณท่าเรือคลองสานให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงในด้านนี้ก็จะช่วยให้พื้นที่นี้ได้รับประโยชน์สูงสุดรวมไปถึงพื้นที่โดยรอบด้วย
