เป็นที่ทราบกันดีว่าตลอดระยะเวลากว่า 2 ปีที่เกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ขึ้นในประเทศไทย ภาคธุรกิจต่าง ๆ ได้รับผลกระทบอย่างหนัก จนทำให้เกิดการหยุดชะงักทางเศรษฐกิจของประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ถือได้ว่าการแพร่ระบาดโควิด -19 ส่งผลต่อตลาดรุนแรงมาที่สุดในรอบ 20 ปี และมีผลให้เกิดการสะสมของสต๊อกคอนโดมิเนียมในตลาดมากที่สุดดังนั้น ในช่วง2ปีที่ผ่านมาจึงเห็นได้ว่ากลุ่มสินค้าที่หดตัวแรงที่สุด คือ คอนโดมิเนียม และยังเป็นกลุ่มที่มีสต๊อกสะสมในตลาดมากที่สุด ขณะเดียวกันก็เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีการลดราคาขายและจัดแคมเปญลดราคาสูงที่สุดในตลาด และยังเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยที่สุดในตลาด อย่างไรก็ตามตลอดช่วง2ปีที่ผ่านมาฝการจัดแคมเปญและลดราคาขายห้องชุดคอนโดทำให้สามารถระบายสต๊อกคอนโดใสนตลาดออกไปได้จำนวนไม่น้อย
ขณะที่อัตราการระบายออกของคอนโดในตลาดทำให้จำนวนสต๊อกสะสมของคอนโดลดลง และจำนวนการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่มีจำนวนน้อยมาก ส่งผลให้ในบางพื้นที่ซับพลายคอนโดหายไปเกือบหมด ปรากฏการณ์ดังกล่าวทำให้ ณ ปัจจุบัน ซับพลายในบางทำเลไม่เพียงพอจะรองรับดีมานด์ที่เริ่มฟื้นตัวกลับมาหลังสัญญาณตลาดอสังหาฯในช่วงปลายาปี 64 นี้ ปรับตัวดีขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ หรือทำเลที่แทบไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย เช่น ทำเลเรียบแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งหลังจากที่ซับพลายในพื้นที่ระบาดออกไปจำนวนมาก แต่ไม่มีซับพลายใหม่เข้าส่าตลาด ทำให้ซับพลายในพื้นที่มีจำนวนน้อยกว่าดีมานด์ ดังนั้น ช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังอหาฯรายใหญ่ที่มองเห็นโอกาสและช่องว่างการตลาดที่เกิดขึ้น เริ่มกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่และ ไร่เทคโอเวอร์โครงการหยุดก่อสร้างและหยุดทำตลาด และโครงการสร้างค้าง เพราะขาดสภาพคล่องการเงิน เพื่อนำกลับมาปรับแบบให้เหมาะกับความต้องการตลาด และทำตลาดภายใต้แบรนด์ใหม่ เริ่มมีให้เห็นมากขึ้น ขณะที่ในต่างจังหวัด ภาพเช่นนี้เริ่มเกิดขึ้นให้เห็นในอำเภอหัวหิน และที่ชนัดเจนที่สุดคือ ตลาดคอนโดในอำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า จากข้อมูลการวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมอ.หาดใหญ่ จังหวัดสงขลา พบว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่จังหวัด สงขลา ณ สิ้นครึ่งแรกปี 64 ภาพรวมค่อนข้างมีแนวโน้มที่ดีขึ้นเนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่หลายโครงการจากผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่ปิดการขายทั้งโครงการได้ในปี63 ที่ผ่านมา เช่น บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ปิดการขายโครงการ ดี คอนโดหาดใหญ่ ด้วยมูลค่าการพัฒนาประมาณ 835 ล้านบาท และ บริษัท สิรีน พร๊อพเพอร์ตี้แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ปิดการขายโครงการพลัส 30 เมตรมูลค่าการพัฒนาประมาณ 1,075 ล้านบาท
ด้วยสถิติยอดขายที่เกิดขึ้นส่งผลให้ผู้พัฒนาหลายรายมองว่าเป็นจังหวะที่เหมาะสมกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมาเช่นเดียวกันเช่น บริษัท ซีพีเอ็น เรสซิเดนซ์ จำกัด บริษัทในเครือของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนาจำกัด (มหาชน) เข้าเปิดตัวโครงการเอสเซ็นท์ หาดใหญ่ จำนวนห้อง 665 ยูนิต บริษัท สิรีนพร๊อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่เปิดตัวโครงการพลัสคอนเน็กซ์ มูลค่าโครงการ 1,200ล้านบาท บนถนน 30 เมตรในช่วงปลายปีที่ผ่านมาหลังจากปิดการขายโครงการที่เปิดขายก่อนหน้า รวมถึงในช่วงครึ่งแรกที่ผ่านมา บริษัท เวิลด์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)เปิดตัวโครงการ เดอะ ซิตี้ หาดใหญ่ มูลค่าการพัฒนาประมาณ 580 ล้านบาทซึ่งทุกโครงการเหล่านี้ได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าในพื้นที่และกลุ่มลูกค้าต่างชาติบางส่วนเป็นอย่างดีนอกจากนี้ยังพบว่า ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดอย่าง บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)ยังคงมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในอนาคตในพื้นที่นี้อีกกว่า 400 ยูนิตซึ่งปัจจุบันผ่านการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมเป็นที่เรียบร้อย
ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สประเทศไทย ยังพบว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่หาดใหญ่
จังหวัดสงขลา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งหมด 37 โครงการ 9,693 ยูนิตด้วยมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดประมาณ 27,313 ล้านบาทและเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนารายในพื้นที่มากที่สุดถึง 5,986 ยูนิต หรือคิดเป็น 61.8% ด้วยมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดประมาณ 17,062 ล้านบาท และเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนาในตลาดหลักทรัพย์และผู้พัฒนาจากกรุงเทพฯอีก
3,707 ยูนิต หรือคิดเป็น 38.2%ด้วยมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดประมาณ 10,251 ล้านบาทและพบว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างคึกคักในช่วงปี55-56 โดยเฉพาะในปี55ที่มีการเปิดตัวสูงกว่า 3,550 ยูนิต หลังจากนั้นอุปทานเปิดขายใหม่มีแนวโน้มปรับตัวลดลงเรื่อยๆ
จนกระทั้งในช่วงปี63ที่ผ่านมา พบว่าการเปิดตัวโครงการใหม่กลับมาคึกคักอีกครั้งมียูนิตเปิดขายใหม่มากกว่า 1,000 ยูนิต ซึ่งผู้พัฒนารายใหญ่จากกรุงเทพฯที่เข้าไปเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่ใจกลางเมืองหาดใหญ่ในช่วงปลายปี63 ที่ผ่านมา คือบริษัท ซีพีเอ็น เรสซิเดนซ์ จำกัด บริษัทในเครือของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) เข้าเปิดตัวโครงการเอสเซ็นท์ หาดใหญ่ เป็นคอนโดมิเนียมแห่งแรกบนทำเลติดศูนย์การค้าเซ็นทรัล หาดใหญ เป็นคอนโดHigh-Rise 36 ชั้น 1 อาคาร พื้นที่โครงการขนาด 3-0-34 ไร่ จำนวนห้อง 665 ยูนิตซึ่งพบว่าได้รับความสนใจจากกำลังซื้อในพื้นที่เป็นอย่างมากสามารถปิดการขายได้กว่าร้อยละ 50 ของยูนิตขายทั้งหมดในช่วงเวลาเพียงแค่ 2สัปดาห์หลังจากการเปิดขายเท่านั้น
นอกจากนี้ยังพบอีกว่าจากซับพลายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา9,693 ยูนิต สามารถขายไปแล้ว 6,924หรือคิดเป็น 71.1%หรือเท่ากับว่าตลาดสามารถดูดซับได้ประมาณปีละ 690 ยูนิต และมียูนิตเหลือขายรอการระบายประมาณ 2,769ยูนิต หรือคิดเป็น28.9% และพบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ชะลอการขายและการก่อสร้างมากถึง 13 โครงการ 2,188ยูนิต หรือคิดเป็น22.6% ของอุปทานที่มีการพัฒนาทั้งหมดในพื้นที่ด้วยมูลค่าการพัฒนาประมาณ 4,700 ล้านบาท
จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดพบว่า ผู้พัฒนามีการพัฒนาเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอนมากที่สุดถึง 5,393 ยูนิตหรือคิดเป็นร 55.6% โดยรองลงมาคือ รูปแบบสตูดิโอ 3,263 ยูนิต หรือคิดเป็น 33.7% และ รูปแบบ 2 ห้องนอน 983 ยูนิต หรือคิดเป็น10.1% และพบว่ารูปแบบ 3 ห้องนอนขึ้นไปมีการพัฒนาในพื้นที่เพียงแค่ 54 ยูนิตเท่านั้น คิดเป็น 0.6% ของอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด
และจากอุปทานที่เปิดขายทั้งหมดในช่วง10 ปีที่ผ่านมา พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา
ผู้พัฒนาให้ความสนใจพัฒนาคอนโดมิเนียมในช่วงระดับราคา 1,000,001 – 2,000,000 บาทมากที่สุดคือ 4.352 หน่วย หรือประมาณ 44.9% ของจำนวนอุปทานทั้งหมดที่เปิดขายในตลาดรองลงมาคือที่ระดับราคา 2,000,001 – 3,000,000 บาท มีจำนวน 3,574 หน่วย หรือประมาณ36.9% และระดับราคา 3,000,001 – 5,000,000 บาทจำนวน 1,124 หน่วย หรือประมาณ 11.6%
นายภัทรชัย กล่าวว่า จากภาพรวมดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมของอำเภอหาดใหญ่ที่ดีขึ้นกว่าในช่วง2-3 ปีที่ผ่านมาหลังจากตลาดอยู่ในภาวะชะลอตัว เนื่องจากการเปิดตัวใหม่ที่ค่อนข้างมากในช่วงก่อนหน้าจึงส่งผลให้มีหน่วยเหลืออยู่ในตลาดเป็นจำนวนมากแต่สต๊อกเหล่านั้นเริ่มมีการระบายออก และการเปิดตัวของโครงการใหม่ที่น้อยลงส่งผลให้ตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมา ภาพรวมของตลาดคอนโดในอำเภอหาดใหญ่มีแนวโน้มที่ดีขึ้น
แต่อย่างไรก็ตามถึงแม้ว่าภาพรวมของเศรษฐกิจภาคใต้จะไม่ดีขึ้นเท่าที่ควรเนื่องจากปัจจัยหลักของรายได้ประชากรส่วนใหญ่ ขึ้นอยู่กับราคาสินค้าในภาคเกษตรโดยเฉพาะยางพารา และปาล์มน้ำมัน รวมถึงปัจจัยลยจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19ในพื้นที่ที่ส่งผลให้เกิดการเลิกจ้างงานในบางส่วน แต่อำเภอหาดใหญ่ถือว่าเป็นศูนย์กลางของธุรกิจในภาคใต้ เนื่องจากมีอาณาเขตติดอำเภอสะเดาผ่านทางถนนกาญจนวนิชกับชายแดนประเทศมาเลเซียมีนักลงทุนและนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามายังฝั่งประเทศไทยที่บริเวณด่านสะเดา(ด่านนอก) และด่านปาดังเบซาร์ ปีละมากกว่า2-3 ล้านคน (ช่วงก่อนการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19) รวมถึงMega Project ของกระทรวงคมนาคมเช่นการสร้างโมโนเรล รถไฟความเร็วสูง รวมถึงมอเตอร์เวย์สายหาดใหญ่-สะเดาที่คาดว่าจะก่อสร้างเสร็จ ในอนาคตซึ่งเป็นเส้นทางคมนาคมขนส่งที่รองรับประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน
“เนื่องจากเป็นการเชื่อมต่อการขนส่งสินค้าระหว่างประเทศไทยกับประเทศมาเลเซียปัจจัยเหล่านี้จะเป็นอีกปัจจัยบวกที่สำคัญของตลาดคอนโดมิเนียมในอนาคต ซึ่งตลาดคอนโดมิเนียมอำเภอหาดใหญ่กำลังเป็นที่นิยมของคนหาดใหญ่รุ่นใหม่โดยเฉพาะบรรดานักธุรกิจในพื้นที่หรือนักธุรกิจที่ต้องเดินทางมาในอำเภอหาดใหญ่ บุคลากรทางการแพทย์ ข้าราชการและผู้ปกครองของนักเรียนนักศึกษาอีกเป็นจำนวนมากที่ต้องการที่พักอาศัยให้บุตรหลานในขณะช่วงศึกษานอกจากนี้ยังมีนักธุรกิจจาก 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ที่ต้องการที่พักอาศัยในอำเภอหาดใหญ่ รวมถึงกำลังซื้อต่างชาติ”นายภัทรชัยทวีวงศ์กล่าว
ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สประเทศไทย มองว่า อย่างไรก็ตามตลาดคอนโด อำเภอหาดใหญ่ส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อเพื่อเป็นที่พักอาศัยกำลังซื้อต่างชาติมีบาง คือกลุ่มลูกค้าชาวมาเลเซีย เป็นต้น แต่ค่อนข้างน้อยมีกลุ่มของนักเก็งกำไรค่อนข้างน้อยประมาณ5-10% เพราะผู้บริโภคที่จะมาซื้อต่อมีไม่มากและมีโอกาสทำกำไรจากส่วนต่างราคาน้อยซึ่งต่างจากตลาดในกรุงเทพมหานครและจังหวัดตามหัวเมืองท่องเที่ยวอื่นๆซึ่งประเด็นนี้กลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อการเก็งกำไรต้องระมัดระวัง รวมถึงผู้พัฒนาควรระมัดระวังในเรื่องของการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่ ที่มียูนิตขายเป็นจำนวนมาก เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ไม่ได้เป็นตลาดที่ใหญ่มาก กลุ่มลูกค้าค่อนข้างมีจำกัดเพราะฉะนั้นการเปิดตัวโครงการที่มีขนาดใหญ่เกินไปอาจส่งผลให้ผู้พัฒนาปิดการขายได้ค่อนข้างช้าและที่สำคัญการกำหนดราคาขายยังคงเป็นประเด็นที่สำคัญที่ผู้พัฒนาต้องศึกษาให้รอบคอบเพราะหากตั้งราคาขายไว้สูงเกินกว่ากำลังซื้อจะเข้าถึงได้ สุดท้ายผู้พัฒนาจะต้องปรับลดราคาลงเพื่อที่จะกระตุ้นกำลังซื้อให้เกิดความสนใจเพิ่มขึ้น
