ท่ามกลางปัจจัยลบรอบด้าน ทั้งความรุ่นแรงการแพร่ระบาดเชื้อโควิด-19 การหดตัวทางด้านเศรษฐกิจ และการหดตัวของกำลังซื้อผู้บริโภคจากปัญหาหนี้ครัวเรือนในระบบปรับตัวแตะ90% และการเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลอัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูง
ทางรอดของผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหนึ่งเดียวในขณะนี้คือการพัฒนาสินค้าให้มีระดับราคาขายเหมาะสมกับกำลงซื้อลูกค้ากลุ่มเรียลดีมานด์ หรือกลุ่มที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานที่ต้องการที่อยู่อาศัยในย่านชานเมือง
นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวถึงแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียนในช่วงปลายปี64ว่า นับตั้งแต่ในช่วงไตรมาสที่ 3 เป็นต้นไปคาดว่าตลาดคอนโดจะยังทรงตัวต่อเนื่องจากไตรมาส2 โดย จำนวนโครงการที่เปิดใหม่ในไตรมาส3-4ยังคงชะลอตัว ผู้ประกอบการมีแผนที่จะเปิดตัวโครงการในไตรมาส 4 มากกว่าไตรมาสที่ 3 ซึ่งเชื่อว่าน่าจะเป็นช่วงเวลาที่สามารถควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดได้และคาดว่าจำนวนโครงการที่เปิดขายใหม่จะมีประมาณไม่เกิน 5,000 หน่วย
ทั้งนี้ ความอ่อนไหวของเศรษฐกิจที่เกิดจากโรคระบาดยังคง กระทบต่อความเชื่อมัานผู้บริโภคและเป็นปัจจัยเสี่ยงที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ อีกทั้งยังมีปัญหาหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นยังส่งกระทบกับกำลังซื้อของตลาดกลาง-ล่าง รวมถึงความเสถียรภาพทางการเมืองที่ยังแก้ไขไม่ได้ จะส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการที่มองไม่เห็นหนทางการเติบโตในด้านการลงทุน ส่งผลต่อการฟื้นตัวทางด้านเศรษฐกิจต้องยืดระยะเวลาออกไป โดยคาดว่าการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจจะช้ากว่าที่เคยคาดการณ์ไว้และมีผลทำให้ผู้ประกอบธุรกิจมีความกังวลต่อผลกระทบดังกล่าว
ขณะที่ แนวโน้มการเปิดตัวโครงการในช่วงเวลาที่เหลืออยู่ของปีนี้จะเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่อยู่ประมาณ 70% ของทั้งตลาด เนื่องจากมีการซื้อที่ดินสะสมอย่างต่อเนื่องเพื่อรอการพัฒนา อีกทั้งความสามารถในการบริหารต้นทุนยังมีมากว่าผู้ประกอบการรายย่อยและสามารถพัฒนาที่ดินพร้อมกันได้หลายโครงการ นอกจากนี้หากประเทศได้รับการฉีดวัคซีนอย่างทั่วถึงและสามารถควบคุมสถานการณ์ได้ รวมถึงปัจจัยในด้านอื่นที่จะสามารถสนับสนุนโดยเฉพาะมาตรการภาครัฐช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศอันจะส่งผลดีที่จะทำให้เศรษฐกิจในประเทศฟื้นตัวได้เร็ว
อย่างไรก็ตามสถานการการณ์แพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในไตรมาสที่ 2/64 ยังคงรุนแรงอย่างต่อเนื่อง และยังไม่มีแนวโน้มว่าจะสามารถควบคุมสถานการณ์ได้ เป็นอุปสรรคสำคัญที่ยังคงกดดันการฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เป็นอย่างมาก
ทั้งนี้ ความรุนแรงของโรคระบาดได้เพิ่มขึ้นมาตั้งแต่เดือนเมษายน ส่งผลต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อผู้บริโภคลดลงต่อเนื่อง ซึ่งมีผลต่ออัตราการระบายออกของคอนโดมิเนียมในตลาดที่ยังมีจำนวนสะสมอยู่ค่อนข้างมาก และทำให้ผู้ประกอบการมีต้นทุนจาการจัดแคมเปญส่งเสริมการตลาดเพื่อกระตุ้นยอดขาย
"การจัดแคมเปญส่วเสริมการขานของผู้ประกอบการอสังหาฯนั้นในส่วนของรายใหญ่ยังสามารถประคับประคองธุรกิจให้ไปต่อได้ แต่ผู้ประกอบการรายย่อยอาจกลับต้องเผชิญกับภาวะการแข่งขันที่มากขึ้น แต่ก็ต้องยอมลดกำไรลงเพื่อนำไปใช้กระตุ้นการตัดสินใจลูกค้า ในบางรายที่มีสต๊อกสร้างเสร็จแล้วยังขายไม่ได้ต้องยอมลดราคาขายเพื่อดึงเงินสดเข้ามาไว้ก่อน"
อย่างไรก็ตาม บางโครงการที่เปิดตัวใหม่ในไตรมาส2นี้กลับมียอดขายที่โดดเด่น จนสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลาอันรวดเร็ว โดยเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในบริเวณชานเมือง ซึ่งเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งตั้งราคาขายที่ต่ำให้สามารถเข้าถึงได้ง่ายเจาะกลุ่มเป้าหมายหลักที่มีรายได้จำกัดได้ตามที่ต้องการ
แม้จะมีความกังวลในเรื่องของการควบคุมโรคระบาดที่ยังไม่สามารถควบคุมสถานการณ์ได้ในปัจจุบัน แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีความเชื่อมั่นในการลงทุนพัฒนาโครงการในเชิงบวก ในขณะที่ผู้ประกอบการรายย่อยขาดความเชื่อมั่นในการลงทุนเพราะต้องเสียเปรียบในด้านเงินลงทุนที่ไม่แข็งแกร่งและอาจมีปัญหาขาดสภาพคล่องทางการเงิน
อนึ่งก่อนหน้านี้บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่ขยับตัวเข้าเจาะตลาดคอนโดมิเนียนราคาต่ำย่านชาญเมืองอย่างชัดเจนคือ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ภายใต้แบรนด์'เสนา คิทท์'ล่าสุด บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน)เป็นอีกรายที่ขยับเข้าหาตลาดนี้ โดยเปิดตัวแบรนด์ "คอนโดมี"( condo me) เจาะตลาดชาญเมืองในทำเลนวนคร โดยเปิดราคาขายที่ 9.9แสนบาท ถึง1.4ล้านบาท
นายณัฎฐา กล่าวว่า จากผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่าตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสที่ 2 นี้ซับพลายในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีจำนวนทั้งสิ้น 2,659 หน่วย โดยมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ลดลงต่อจากไตรมาสก่อนหน้า 26% และมีอัตราการขายลดลง33.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ขณะที่จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ขยับทำเลออกไปจากใจกลางเมือง โดยเลือกทำเลในย่านชานเมืองเพิ่มมากขึ้น ทำใหในไตรมานที่2นี้ มีคอนโดมิเนียนในทำเลชานเมืองเพิ่มขึ้น 72% หรือมีหน่วยเปิดขายใหม่ในย่านชานเมือง 1,915 หน่วย เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าถึง 22% บณะที่ในย่านรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) มีอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ในอัตราส่วนที่ 22%และบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD 6%
อย่างไรก็ตามแม้ในภาพรวมซับพลายใหม่จะมีจำนวนที่ลดลง แต่ซับพลายส่วนมากจะอยู่บริเวณย่านชานเมืองทั้งสิ้น ซึ่งเป็นโครงการของกลุ่มบริษัทรายใหญ่ในประเทศ โดยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่อยู่ในระดับราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่าล้านไปจนถึงล้านต้นๆ หรือประมาณ 30,000-80,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ขณะที่กลุ่มบริษัทรายย่อยกลับพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคา 85,000 บาท ต่อ ตารางเมตรขึ้นไป
ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมเกรดบี มีสัดส่วน 43% รองลงมาได้แก่คอนโดมิเนียมระดับเกรดซี คิดเป็นอัตราส่วน35% และคอนโดมิเนียมระดับเกรดเอคิดเป็นอัตราส่วน 22% ขณะที่คอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ลักชัวรี่พบว่าไม่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ในไตรมาส2นี้
นายณัฎฐา กล่าวว่า ความรุนแรงของการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ในช่วงไตรมาส 2 นี้ส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อย่างรุน นับตั้งแต่ช่วงต้นเดือนเมษายน ต่อเนื่องมาถึงขณะนี้ โดยยังไม่มีแนวโน้มว่าจะสามารถควบคุมสถานการณ์ได้ มีผลให้จำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในไตรมาส 2 ลดลงอย่างหนัก โดยมียอดขายอยู่ที่ 993 หน่วย ขณะที่จำนวนซับพลายที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 อยู่ที่ 2,659 หน่วย โดยมีคิดเป็นอัตราการขาย 37.3% เพิ่มขึ้น 22.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้าและอัตราการขายเพิ่มขึ้น 0.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว
โดยอัตราการขายที่เพิ่มขึ้นมีปัจจัยมาจากโครงการที่เปิดตัวในไตรมาสนี้ได้มียอดจองเป็น 100% (Sold out) อยู่ที่ประมาณ 730 หน่วยหรือคิดเป็น 73% ของจำนวนหน่วยที่ขายได้ในไตรมาสนี้ โดยโครงการดังกล่าวตั้งอยู่บริเวณชานเมืองและเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งตั้งราคาขายไม่สูงทำให้กลุ่มผู้ซื้อที่เป็น Real Demand และกลุ่ม Investor ให้ความสนใจและใช้เวลาในการตัดสินใจได้อย่างรวดเร็วโดยกลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มลูกค้าเก่าที่กลับมาซื้อและมีความเชื่อมั่นต่อชื่อเสียงของผู้ประกอบการอยู่แล้ว
ทั้งนี้การบุกคอนโดมิเนียมราคาต่ำในย่านชาญเมืองจากกลุ่มผู้ประกอยการรายใหญ่ ส่งผลต่อระดับราคาการขายเฉลี่ยนของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เริ่มปรับตัวลดลงในทุกพื้นที่ ในช่วงไตรมาส2/64 จากไตรมาสที่ 1/64 ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 240,609 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตรา9.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือลดลงในอัตรา 4.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว โดยราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ 116,225 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตรา21.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือ ปรับตัวลงในอัตรา 5.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว
ส่วนราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานครอยู่ที่ 64,390 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลง 19.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือ ปรับตัวลงในอัตรา 6.2% หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า นอกจากนี้การที่ราคาเสนอขายในไตรมาสที่ 2/64 ปรับตัวลดลงเนื่องจากหลายโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ได้นำโครงการมาลดราคาเพื่อต้องการปิดโครงการ กลยุทธ์การให้ส่วนลดราคาเพื่อเน้นดึงดูดผู้ที่สนใจซื้ออยู่จริงรวมถึงการฟรีค่าใช้จ่ายทุกอย่างในโครงการยังคงเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการนำมาใช้อยู่เพื่อต้องการบริหารการเงินให้มีสภาพคล่องในธุรกิจ
