ซีอีโอ เซ็นจูรี่ 21 ชี้ธุรกิจอสังหาฯ ต้องเร่งปรับตัวให้อยู่รอดจากสงครามโรคโควิด-19 การบริหารต้นทุนใหม่จากโปรดักต์ใหม่ที่รองรับการอยู่อาศัยแบบ New Normal และแพกเกจราคาที่เหมาะสมคือหัวใจสำคัญของการอยู่รอด ขณะที่การซื้อที่ดินต้องสอดรับกับต้นทุนและความต้องการที่เปลี่ยนไป เผยที่ดินในเมืองยังราคาสูง ส่วนที่ดินเกาะแนวรถไฟฟ้าใน 3 จังหวัดปริมณฑล นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ โดนใจ real demand
นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 อย่างรุนแรงในระลอกที่ 3 เกินกว่าที่หลายฝ่ายคาดการณ์เอาไว้ ในทางสังคมมีผู้ติดเชื้อและเสียชีวิตเป็นจำนวนมาก และยังไม่สามารถคาดคะเนได้ว่าสถานการณ์จะคลี่คลายได้เมื่อไร ขณะที่ในภาคเศรษฐกิจได้รับกระทบอย่างหนักจากวิกฤตการณ์ดังกล่าว และซ้ำเติมด้วยสถานการณ์การเมืองที่ร้อนระอุอย่างหนักในเวลานี้ จึงมีแนวโน้มว่าเศรษฐกิจไทยจะติดลบต่อเนื่องจากปี 2563 ที่ติดลบ -6.1%
“สงครามโลก (โรค) โควิด-19 อาจเป็นพัฒนาการทางสงครามยุคใหม่ของมหาอำนาจ ซึ่งกระทบทั้งระบบเศรษฐกิจและทำให้ผู้คนล้มตายจำนวนมากทั่วโลก การจะอยู่รอดในสงครามรอบนี้ได้ คนที่ไวกว่า เก่งกว่า และฉลาดกว่าจะสามารถแก้ปัญหาได้เร็วกว่า และฟื้นฟูตัวได้ก่อนใคร”
สำหรับวิกฤตที่เกิดจากไวรัสโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อมต่อภาคธุรกิจ รวมถึงภาคธุรกิจอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนตัวลง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้เร็วและสร้างสรรค์กว่าจะสามารถฝ่าวิกฤกตและฟื้นตัวได้ก่อนใคร หรืออย่างน้อยก็สามารถพาตัวเองให้อยู่รอดท่ามกลางสถานการณ์ครั้งนี้ไปได้
บริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่จะยังสามารถอยู่รอด แต่ต้องบริหารเรื่องต้นทุนใหม่ รองรับกับการเปลี่ยนรูปแบบสินค้าให้ตรงกับความต้องการของตลาด ตามพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปหลังเกิดวิกฤตการณ์โควิด-19 โดยเฉพาะผู้ซื้อในประเทศ เช่น ความต้องการพื้นที่ส่วนตัวที่เพิ่มขึ้น ความปลอดภัยด้านสุขอนามัยในที่พักอาศัยและในโครงการ ความต้องการเทคโนโลยีเพื่อประหยัดพลังงานจากการที่ต้องอยู่บ้านมากขึ้น เป็นต้น
"สิ่งเหล่านี้กระทบต่อต้นทุนของที่อยู่อาศัย ในขณะที่แพกเกจราคายังต้องสอดรับกับกำลังซื้อของผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ ซึ่งเป็นคนทำงานระดับกลาง การบริการต้นทุนใหม่จึงเป็นเรื่องสำคัญ ตั้งแต่การซื้อที่ดิน การก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายในการขายและการดำเนินการต่างๆ เป็นต้น โดยอาศัยเทคโนโลยีและดิจิทัลเข้ามาเป็นตัวช่วยในการคุมต้นทุนให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น"
นอกจากนี้ เรายังไม่สามารถคาดหวังกับผู้ซื้อลงทุนต่างชาติในตลาดคอนโดมิเนียมได้ ผู้ประกอบการจึงยังต้องมุ่งหา Target และ Segment ใหม่ๆ จากความต้องการแบบเฉพาะกลุ่มที่มีมากขึ้นเรื่อยๆ พร้อมทั้งหาพันธมิตรทางการเงิน เพื่อให้ความรู้และอำนวยความสะดวกด้านสินเชื่อให้ลูกค้า เนื่องจากภาระหนี้จะยังคงเป็นไปหาใหญ่ในอนาคต โดยต้องสร้าง ecosystem ใหม่ขึ้นมาเพื่อรองรับการดำเนินธุรกิจที่เปลี่ยนไปหลังโควิด-19
นายกิติศักดิ์ กล่าวอีกว่า ความเคลื่อนไหวในการซื้อขายที่ดิน สำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในขณะนี้ยังมีการซื้อขายกันอยู่ แต่ราคาที่ดินจะขึ้นหรือลงมีปัจจัยต่างๆ เช่น ศักยภาพของเจ้าของที่ดิน ถ้าผู้ถือครองได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิด-19 ไปถึงธุรกิจหลัก และที่ดินที่ติดภาระจำนองอยู่อาจทำให้ต้องยอมปล่อยขายที่ดินออกมาในตลาด อย่างไรก็ตาม ปัจจัยหลักในการเลือกซื้อที่ดิน ยังคงเป็นเรื่องของทำเลที่ตั้ง การใช้ประโยชน์ของที่ดิน ต้นทุนในการพัฒนา และเงื่อนไขระยะเวลาในการโอน
สำหรับที่ดินในเมือง ซึ่งมีจำนวนแปลงเหลือน้อยมาก ทำให้ ราคาต่อตารางวายังคงสูงขึ้น และไม่มีแนวโน้มว่าจะลดลง ประกอบกับ ความเข้มงวดทางด้านกฎหมาย การใช้ประโยชน์จากที่ดิน ทางเข้าออก ความกว้างของถนนที่ต้องพิจารณาอย่างละเอียดถี่ถ้วน เพราะองค์ประกอบเหล่านี้มีผลต่อการขอ EIA รวมทั้งการขออนุญาตก่อสร้าง โดยเฉพาะที่ดินที่ติดกับทรัพย์สินของหน่วยงานรัฐวิสาหกิจหรือราชการ การทำหนังสือขออนุญาตใช้เส้นทางหรือการผ่านพื้นที่เข้าออก ต้องมีการตรวจสอบอย่างละเอียด
ทั้งนี้ หากไม่ระมัดระวัง และไม่ตรวจสอบที่ดินอย่างถี่ถ้วน อาจเกิดปัญหาเหมือนกรณีโครงการคอนโดมิเนียม High Rise ย่านอโศก ที่มีการร้องเรียนและมีการแก้ไขมาระดับหนึ่งแล้ว จนกระทั่งโครงการสร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ แต่สุดท้ายยังมีปัญหาทางเข้าออกโครงการที่ต้องหาข้อสรุปกันอีก แต่ทำให้ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อขาดความมั่นใจในการลงทุน
“ผมมองว่า กระบวนการขั้นตอนต่างๆ ถ้าหน่วยงานภาครัฐไม่ชัดเจน มันจะส่งผลต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรา และจะส่งผลกระทบในวงกว้างไปถึงความเชื่อมั่นในการลงทุนทั้งในและต่างประเทศ”
ในส่วนของที่ดินรอบนอกกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นที่สนใจในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์โฮม ในช่วงเวลานี้ เพราะความต้องการของผู้ซื้อที่เป็น real demand ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ต้องการหาทำเลที่เหมาะสมกับรายได้ มีพื้นที่ใช้สอยที่ใหญ่ขึ้น เพื่อตอบสนองกับการทำงานรูปแบบใหม่ที่เป็น hybrid คือ ทำงานที่บ้านบ้าง หรือเดินทางเข้าออฟฟิศบ้าง
ซึ่งที่ดินรอบนอกกรุงเทพฯ ที่คาดว่าจะมีการพัฒนาโครงการแนวราบอย่างต่อเนื่องอยู่ในพื้นที่ที่เรียกว่า Greater Bangkok Cities คือ นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ ยังมีราคาที่อยู่อาศัยที่สมเหตุสมผล และมีราคาที่ตรงกับความต้องการในแต่ละเซกเมนต์ เริ่มตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งผู้ซื้อยังสามารถซื้อและเข้าถึงได้ นอกจากนี้ ทั้ง 3 พื้นที่มีระบบขนส่งมวลชนที่เชื่อมถึงแล้วทั้งรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีม่วง ทำให้การเดินทางมีความสะดวกมากยิ่งขึ้น
การพัฒนาโครงการในขณะนี้คงต้องมุ่งเน้นกำลังซื้อในประเทศและกำลังซื้อในพื้นที่เป็นหลัก จึงควรต้องคำนึงถึงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป การสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัย พบว่า มากกว่าครึ่งหนึ่งมีความต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในบ้านและโครงการมากที่สุด ไม่ใช่เรื่องของราคาถูกหรือโปรโมชัน จึงเป็นช่วงเวลาแห่งความท้าทายของภาคอสังหาฯ ไม่ว่าภาครัฐ ภาคเอกชน ทั้งบริษัทพัฒนาอสังหาฯ และสถาบันการเงินต้องช่วยกันขับเคลื่อนเพื่อฝ่าวิกฤตครั้งนี้ไปให้ได้
