หลายสำนักวิจัยได้มีการประเมินเศรษฐกิจไทยในปี 2564 อยู่ในภาวะที่ชะลอตัวลง ซึ่งทางศูนย์วิจัยกสิรไทยได้ประเมินว่าปีนี้ จีดีพี น่าจะติดลบ 0.5% สะท้อนให้เห็นถึง "โมเมนตัม" ของเศรษฐกิจไทยที่ยังคงอ่อนแรงต่อเนื่อง อันเป็นผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่้รุนแรงและมีตัวเลขผู้ติดเชื้อระดับเกิน 20,000 คนต่อวัน และมีผู้เสียชีวิตเกินระดับ 200 คนต่อวัน ซึ่งเป็นสัญญาณ "อันตราย" ในเรื่องของประสิทธิภาพในการควบคุมและการกระจายฉีดวัคซีนที่อาจไม่ได้ตามเป้าที่วางไว้
อย่างไรก็ตาม ในมุมของ "ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์" แล้ว โควิด-19 และเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กลายเป็น "ตัวบั่นทอน" ความเชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งแม้ว่าตัวเลขครึ่งแรกของปีนี้ตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมียอดขายเติบโต 16% คิดเป็นมูลค่า 149,481 ล้านบาท หลักๆมาจากทาวน์เฮาส์ 34,972 ล้านบาท เติบโต 7% บ้านเดี่ยว 62,719 ล้านบาท เติบโต 36% และคอนโดมิเนียม 49,682 ล้านบาท เติบโต 4% เนื่องจากพฤติกรรมของลูกค้าหันมาพิจารณาและเลือกหาโครงการแนวราบ
REIC ฟันธงอสังหาฯ ใช้เวลาฟื้นตัว 5-6 ปี ปี 64 เปิดโครงการใหม่ต่ำกว่า 5 หมื่นหน่วย
ด้านองค์กรด้านที่อยู่อาศัยระดับประเทศ โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้มีการเผยแพร่วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ใหม่เป็นครั้งที่ 2
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า "เราได้ใส่ปัจจัยความเข้มข้นของสถานการณ์โควิด-19 เข้าไปในประมาณการรอบใหม่ ตัวเลข 16 ส.ค.นี้ ในกรอบของ Worst Case จีดีพีติดลบร้อยละ 0.5 จากเดิมโตร้อยละ 1 ขณะที่ผู้ประกอบการหันมาเร่งระบายสินค้าคงค้างออกไป และระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่เนื่องจากกำลังซื้อของคนไม่ดีเลย และถึงแม้จะสามารถสร้างยอดขายได้ แต่อาจจะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินไม่ได้"
ทั้งนี้ ในปี 2564 ภาพรวมของยอดการเปิดโครงการ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ยอดขายหลายตัวติดลบมากขึ้น คาดว่าการจะกลับไปฟื้นตัวเป็นปกติใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ย 5 ปี หรือก่อนที่จะเกิดการระบาดของโควิด-19 จะเห็นภาพที่ดีขึ้นอีกครั้งในราวปี 2568 ต่อเนื่องไปถึงปี 2570 หรือประมาณ 5-6 ปีข้างหน้า ซึ่งขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญ ในเรื่องการควบคุมการระบาดของโควิด-19 การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวม วัคซีนเป็นไปตามแผนที่วางไว้ กิจกรรมทางเศรษฐกิจเริ่มปรับตัวดีขึ้น
ซึ่งเมื่อมาพิจารณาข้อมูลของ REIC จะเห็นสถานการณ์ของซัปพลายและดีมานด์ในตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ โดยประมาณการว่า ภาพรวมการออกใบอนุญาตจัดสรรปี 2564 จะลดลงร้อยละ -22.1 จากปี 63 อยู่ในระดับ 68,357 หน่วย และจะเพิ่มขึ้นในปี 2565 ประมาณร้อยละ 25.2 หรือประมาณ 85,582 หน่วย ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานปี 2564 ที่มีตัวเลขต่ำ และการจัดสรรจะเข้าสู่ค่าเฉลี่ยของช่วงปกติในปี 2568
แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล (Base Case) (เปิดโครงการใหม่ลดลงตั้งแต่ปี 62 จนถึงปัจจุบัน) โดยจะลดลงมาอยู่ที่ 43,051 หน่วย หรือลดลงร้อยละ -35 (ซึ่งการประมาณการครั้งแรกจะอยู่ที่ 62,592 หน่วย ลดลงร้อยละ -5.5) (แต่ถ้าเป็นกรณี Worst Case หน่วยเปิดโครงการใหม่อยู่ที่ 38,746 หน่วย หรือลดลงมากถึงร้อยละ -41.5) ซึ่งเป็นการลดลงของโครงการอาคารชุดมากถึงร้อยละ -44.3 ขณะที่บ้านจัดสรรลดลงร้อยละ -27.4
โครงการที่เปิดตัวจะจับกลุ่มอยู่ในราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาท ไปจนถึงไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งระดับราคาทั้ง 2 กลุ่มนี้จะมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 54.8
ทั้งนี้ ภาพรวมจะเพิ่มขึ้นในปี 2565 ถึงร้อยละ 38.5 (เนื่องจากฐานต่ำ) และการเปิดตัวหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่จะเข้าสู่ค่าเฉลี่ยของช่วงปกติ (100,070 หน่วย) ในปี 2568-2569
"หลังปี 68 น่าจะดีขึ้น แต่ในภาวะตอนนี้คนซื้อไม่มีความมั่นใจ ไม่แน่ใจ ทำให้กระทบต่อตลาดอสังหาฯ การซื้ออสังหาฯ มีจุดอ่อน และต้องมีการช่วยเหลือ เช่น ผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยมากกว่า 1-2 หลัง ในส่วนนี้เกณฑ์ควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ควรชะลอออกไป ส่งเสริมให้เกิดการซื้อและขายที่อยู่อาศัย ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดสภาพคล่องมากขึ้น การขยายเพดานมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือรายการร้อยละ 0.01 สูงเกินกว่าราคา 3 ล้านบาท และขยายครอบคลุมไปถึงตลาดบ้านมือสอง ทำให้ระบบเศรษฐกิจหมุนเวียน ซึ่งรัฐไม่ควรให้มาตรการเป็นหย่อมๆ" ดร.วิชัย กล่าว
ทั้งนี้ การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศสะสมครึ่งแรกปี 2564 มีจำนวนทั้งสิ้น 120,023 หน่วย มูลค่า 377,520 ล้านบาท ขณะที่ช่วงเดียวกันของปี 2563 มีจำนวนทั้งสิ้น 168,625 หน่วย มูลค่า 422,870 ล้านบาท จำนวนหน่วยปรับตัวลดลงร้อยละ -28.8 มูลค่าลดลงร้อยละ -10.7 ซึ่งมีค่าเฉลี่ย จำนวนหน่วยต่อไตรมาส 90,233 หน่วย และมูลค่า 232,859 ล้านบาท
สำหรับในส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งแรกปี 2564 มีจำนวน 79,422 หน่วย มูลค่า 284,411 ล้านบาท ขณะที่ช่วงเดียวกันของปี 2563 มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 88,336 หน่วย มูลค่า 270,435 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง -10.1 ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.2
ครึ่งปีแรกรายได้-กำไรยังคงเติบโต
บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom : LWS) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN ได้สรุปภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ว่า ในไตรมาส 2 ปี 2564 รายได้รวมและกำไรสุทธิโดยรวมยังมีการเติบโตเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 63 (ซึ่งอยู่ในระยะที่เกิดการแพร่ระบาดเพิ่มขึ้นของเชื้อไวรัสโควิด-19 ระลอกแรก เริ่มมีการประกาศล็อกดาวน์และปิดประเทศเป็นครั้งแรก) โดยรายได้รวมของ 36 บริษัท สามารถทำได้ 73,726.39 ล้านบาท ลดลง 5.66% จากระยะเดียวกันของปี 63 ขณะที่กำไรสุทธิ 8,535 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 59.41% เทียบกับระยะเดียวกันของปี 63 ความสามารถในการทำกำไรโดยเฉลี่ย 11.57% ลดลง 12.20% จากไตรมาสแรกปี 64
โดยในไตรมาส 2 ปีนี้ บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ยังสามารถรักษาตัวเลขรายได้และกำไรที่เติบโตต่อเนื่อง ส่วนบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (Supalai) จะมีความโดดเด่นในเรื่องความสามารถในการทำกำไรสูงสุด
ขณะที่ผลการดำเนินงานในงวด 6 เดือนแรกของปี 64 (ม.ค.-มิ.ย.) พบว่า ใน 36 บริษัท มีรายได้รวม 150,293.65 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 17,817.22 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.88% และ 41.20% ตามลำดับ ความสามารถในการทำกำไรเฉลี่ยอยู่ที่ 11.85%
ทั้งนี้ เมื่อลงลึกบริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้รวมเติบโตสูงสุดในครึ่งแรกของปีนี้ ได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) (รวมรายได้จากการโครงการร่วมทุน) มีรายได้เติบโตสูงสุด รวม 20,506 ล้านบาท (+3%) ขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ฯ มีกำไรสุทธิสูงสุดอยู่ที่ 3,613.39 ล้านบาท (+32%)
อสังหาฯ แบก Inventory กว่า 5.6 แสนล้านบาท ลุ้น ศก.ฟื้น
ทั้งนี้ ในการสำรวจของ LPN Wisdom ได้มีการสะท้อนถึงตัวเลขสินค้ารอขายและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง (Inventory) ในครึ่งแรกปี 64 เพิ่มขึ้น 2.42% โดยสินค้าคงเหลือบวกกับสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 36 บริษัทฯ อยู่ที่ 565,117.68 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.42% เทียบกับ ณ วันที่ 31 มีนาคม 2564 ซึ่งหากลงลึกแล้วจะพบว่า มี 15 บริษัทอสังหาฯ ที่มี Inventory มูลค่าเกินกว่า 10,000 ล้านบาท แต่หากพิจารณาบริษัทรายใหญ่จะเห็นว่ามีตัวเลข Inventory ในระดับที่สูงมาก
โดยบริษัทศุภาลัยฯ มีจำนวน 62,550.29 ล้านบาท รองลงมา เป็นบริษัท พฤกษาฯ จำนวน 61,102.26 ล้านบาท บริษัท แสนสิริฯ 57,389.59 ล้านบาท บริษัท แลนด์ฯ 53,155.11 ล้านบาท บริษัทเอพีฯ 45,124.26 ล้านบาท บริษัทเฟรเซอร์สฯ จำนวน 32,566.87 ล้านบาท และบริษัทเอสซีฯ 30,407.59 ล้านบาท เป็นต้น (พิจารณาตารางประกอบ)
ซึ่งในสถานการณ์ปัจจุบันการมีสินค้ารอขายจำนวนมากเกินไปอาจจะไม่เป็นผลดีและกลายเป็นภาระของผู้ประกอบการที่มีสินค้าเกินความจำเป็นในภาวะที่ภาพรวมยังไม่ดีขึ้น
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ผลประกอบการที่ออกมาในครึ่งปีแรก โดยรวมตัวเลขออกมาทรงๆ ตัว แต่ออกมาในแนวโน้มที่ยังดี เนื่องจากเมื่อเทียบกับฐานต่ำในปีที่ผ่านมา แต่หากลงในรายบริษัทอสังหาฯ บางแห่งที่มีหลากหลายธุรกิจ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม รีเทล หรือมีพอร์ตโครงการคอนโดฯ เป็นส่วนใหญ่ จะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและโควิด-19 แต่ก็มีบางบริษัท เช่น บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) และบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคฯ ที่มีธุรกิจที่ได้รับอานิสงส์จากโควิด-19 เช่น โรงงานและคลังสินค้า หรือแม้แต่ธุรกิจถุงมือยาง เป็นต้น
"อารมณ์" คนซื้อที่อยู่อาศัยต้องเกิด
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (SENA) ให้ความเห็นว่า สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันต้องเผชิญกับภาวะวิกฤตซ้อนวิกฤต ทั้งเรื่องของการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 และภาวะเศรษฐกิจหดตัว ภาพรวมตลาดในปีนี้จึงคาดว่าตลาดจะลดลง -10% ต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมาที่ลดลง -35% ซึ่งหากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 สามารถคลี่คลายได้ภายในปีนี้ ตลาดน่าจะค่อยๆ ฟื้นตัวได้ในช่วงปี 2565 เป็นต้นไป
"วิกฤตแบบนี้ใครๆ ก็คิดออกว่าอสังหาฯ จะขายได้ยากขึ้น ไม่ดี คนซื้อไม่มีกำลังซื้อ แต่วิกฤตคราวนี้แปลกตรงที่เดิมวิกฤตอสังหาฯ ที่ผ่านมา จะเกิดจาก Demand Size คนซื้อ ซื้อบ้านไม่ได้แล้ว กู้ไม่ได้ ซึ่งปัญหาดังกล่าวก็ยังอยู่ และมีผลกระทบด้วย แต่วิกฤตตอนนี้หนักกว่า มีวิกฤตด้าน Supply Size ซึ่งเกิดจาก ต้นทุนค่าก่อสร้างทุกมิติยังแพงขึ้น ซึ่งเป็นเรื่องที่แปลกมากในช่วงวิกฤต ซึ่งวิกฤตรอบนี้ ซัปพลายเชนของอสังหาฯ จะเกี่ยวข้องกับคน และซ้ำด้วยวิกฤตด้านสาธารณสุขที่ปนเข้ามา ทำให้ช่วงที่ผ่านมาที่มีการปิดแคมป์คนงานก่อสร้างเป็นเรื่องใหญ่ เป็นการตัดซัปพลายเชนลงทันที ซัปพลายเชนตอนนี้เป็นเรื่องคน มีตัวแปรหลายอย่างเข้ามาเกี่ยวข้อง ทำให้เราถูกดิสรัปชันโดยไม่ได้เตรียมตัวมาก่อนเลย ขณะที่ต้นทุนด้านการจัดการ ทั้งเรื่องคน วัสดุก่อสร้างแพงขึ้นอีก" ดร.เกษรา กล่าว
รัฐบาลต้องเป็นเจ้าภาพกู้วิกฤต ไม่ใช่ส่งผ่านให้เอกชน
"ทางออกอสังหาฯ ง่ายๆ คือ เศรษฐกิจต้องดีมากกว่า ต่อให้ภาครัฐจะกระตุ้นตลาด หรือใส่โปรโมชันลงมา ถามว่า ถ้าคนไม่มีเงิน ก็ไม่ซื้อ ต่อให้โปรโมชันดี นั่นหมายความว่า ผู้ซื้อต้องเกิดความมั่นใจและความมั่นใจในอาชีพการงาน ซึ่งเราจะเห็นว่ากลุ่มคนระดับกลางลงมา ถูกกระทบจากวิกฤตในขณะนี้ วิกฤตนี้รัฐต้องเป็นเจ้าภาพเจ้ามือ ไม่ใช่ส่งผ่านให้เอกชนเข้ามา"
ซึ่งในมุมของผู้ประกอบการอสังหาฯ นั้นควรต้องทำ คือ 1.รักษาสภาพคล่อง หรือการขอวงเงินจากสถาบันการเงิน เพื่อให้มีเงินเพียงพอให้ผ่านวิกฤตนี้ไปก่อน 2.ต้องปรับกลยุทธ์เพื่อปล่อยสต๊อกและสร้างกระแสเงินสดให้เข้ามาหมุนเวียนในช่วงนี้ให้ได้มากที่สุด แม้ว่าจะมีกำไรน้อยลง แต่ขอให้มีสภาพคล่องไว้ดีกว่า
"พี่มองว่า กระแสเงินสดมาก ขาดทุนก็ไม่ว่า เพราะเมื่อเราเชื่อมั่นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกลับมา ต้องดูแลคนในองค์กร บุคลากรไว้ ดีกว่าจะไล่คนออกอย่างเดียว เราต้องเก็บไว้ รักษากำลังใจทีมงาน รอจังหวะกลับมาของธุรกิจอสังหาฯ"
โอเชี่ยนฯ ชี้อสังหาฯ อีอีซี ดีขึ้นปี 65
นายณพงศ์ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ถ้ามองในภาพรวมตลาดอสังหาฯ อีอีซี จะกลับมาเติบโตอีกครั้งในอีก 1-2 ปีข้างหน้า หลังจากที่รัฐบาลสามารถควบคุมโควิด-19 และสามารถเปิดประเทศได้อีกครั้ง การเดินทางได้ปกติ เพราะต้องยอมรับว่าโครงการอีอีซี ให้สิทธิพิเศษในการลงทุน เพราะมีเป้าหมายในการดึงชาวต่างชาติให้เข้ามาลงทุนในประเทศไทย เมื่อทุกประเทศได้รับผลกระทบเช่นเดียวกัน ต่างก็มีการชะลอการลงทุนในต่างประเทศไป"
