ไนท์แฟรงค์ฯ เผยตลาดคอนโดฯ ชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า ครึ่งปีแรกยังมีแรงซื้อจากกลุ่มเงินเย็น

ไนท์แฟรงค์ฯ เผยคอนโดฯ หัวหินครึ่งแรกปี 64 ตลาดยังชะลอตัว ผู้ประกอบการอัดแคมเปญหัดราคา 25-30% แถมพอร์ตลงทุนหวังเร่งยอดขาย ผลวิจัยระบุซัปพลายสะสมในชะอำ หัวหิน เขาเต่า 27,919 หน่วย ครึ่งปีแรกซัปพลายใหม่เข้าสู่ตลาดเพียง 350 หน่วย แจงโครงการที่อยู่ระหว่างขายในพื้นที่ ณ ครึ่งแรกปี 64 หน่วยเหลือขายในปัจจุบันมีจำนวน 4,314 หน่วย เปิดแนวโน้มคอนโดฯ วิวทะเล ชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า ยังขายได้ ระบุกลุ่มลูกค้าหลักผู้มีฐานะดี ระดับผู้บริหาร เจ้าของกิจการที่นิยมลงทุนในอสังหาฯ เมืองตากอากาศ

นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดฯ ในพื้นที่ชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า ในช่วงครึ่งปีแรก 64 โดยรวมชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 63 ทั้งจำนวนอุปสงค์และอุปทานโครงการใหม่ เนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 ที่กลับมาแพร่ระบาดระลอกใหม่อีกครั้งและการกระจายวัคซีนยังไม่ทั่วถึง ผู้บริโภคในประเทศส่วนใหญ่จำเป็นต้องระมัดระวังการลงทุนเพื่อสำรองเงินสดสำหรับการใช้จ่ายในสิ่งที่เร่งด่วนและมีความจำเป็นก่อน

สำหรับตลาดคอนโดฯ หัวหิน แบ่งเป็น 2 กลุ่มหลัก คือ คอนโดฯ วิวทะเล และคอนโดฯ ที่ไม่มีวิวทะเล กลุ่มคอนโดฯ ที่มีวิวทะเลมีจำนวนซัปพลายไม่มากนัก ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นคนที่ค่อนข้างมีฐานะดีหรือกลุ่มคนที่ถือเงินเย็น ตลาดนี้ขายได้เรื่อยๆ ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก ส่วนตลาดคอนโดฯ ที่ไม่มีวิวทะเล กลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นคนฐานะปานกลางทั้งจากกรุงเทพฯ ต่างจังหวัด หรืออาจเป็นคนในพื้นที่ที่นิยมซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สอง ซึ่งสถานการณ์คอนโดฯ กลุ่มไม่มีวิวทะเลโดยรวมยังชะลอตัวต่อจากปี 63 และยังคงมีการทำโปรโมชันลดราคาเพื่อเร่งปิดโครงการต่อเนื่อง บางโครงการได้นำคอนโดฯ จำนวนหนึ่งมาทำโปรโมชันลดราคาประมาณ 30% หรืออาจเป็นการลดราคา 25% ควบคู่กับแถมพอร์ตการลงทุนเพื่อกระตุ้นยอดขายเร่งปิดโครงการ เป็นต้น

จากผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ พบว่า ซัปพลายสะสมของคอนโดฯ ในพื้นที่ชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า จนถึง ณ เดือน มิ.ย.64 มีจำนวน 27,919 หน่วย ในช่วงครึ่งปีแรก 64 มีซัปพลายเพิ่มเข้าจำนวน 350 หน่วย จากจำนวนคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่ 1 โครงการ คือโครงการ เดอะ ไรน์ หัวหิน ซัปพลายคอนโดฯ โดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณชะอำคิดเป็นสัดส่วน 58% รองลงมา คือ บริเวณเขาตะเกียบ 14% และฝั่งที่ไม่ติดทะเล 11% ซัปพลายคอนโดฯ ที่ตั้งอยู่ในบริเวณหัวหินคิดเป็น 9% ส่วนคอนโดฯ ในบริเวณเขาเต่าคิดเป็น 8% สำหรับซัปพลายโครงการใหม่ยังไม่มีการเปิดตัวในช่วงนี้ พบว่ามี 2 โครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ ปัจจุบันได้รับอนุมัติ EIA เรียบร้อยแล้ว คือโครงการ The Hamptons Condo จำนวน 256 หน่วย ในบริเวณพื้นที่เขาตะเกียบ และโครงการ Vana Nava Residence จำนวน 382 หน่วย บริเวณด้านหลังสวนน้ำวานา นาวา หัวหิน

“กลุ่มผู้ซื้อคอนโดฯ ในบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า ในสถานการณ์ปกติส่วนใหญ่เป็นชาวไทยที่อยู่ในกรุงเทพฯ 90% มีชาวต่างชาติมาซื้อบ้างคิดเป็น 10% กลุ่มผู้ซื้อคอนโดฯ ในช่วงนี้ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนชาวไทยที่ถือเงินเย็น ซึ่งมองเห็นโอกาสในช่วงที่ผู้ประกอบการทำโปรโมชันลดราคา ซื้อเก็บไว้เป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มในอนาคต หรือเข้าลงทุนในโครงการที่เป็นการบริหารโดยแบรนด์โรงแรมชั้นนำเพื่อรองรับอุปสงค์จากการท่องเที่ยวที่จะเริ่มพลิกฟื้นกลับมาภายหลังการฉีดวัคซีนกระจายอย่างทั่วถึง โดยคาดว่าสถานการณ์การท่องเที่ยวในประเทศจะเริ่มดีขึ้นในช่วงปลายปีนี้เป็นต้นไป”


นายณัฎฐา กล่าวว่า ในภาพรวมจนถึงช่วงครึ่งปีแรก 64 คอนโดฯ ในพื้นที่ชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า มีหน่วยขายไปได้แล้วทั้งสิ้น 23,605 หน่วย จากซัปพลายทั้งหมด 27,919 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ 85% อัตราการขายเทียบเท่ากับปี 63 เนื่องจากดีมานด์คอนโดฯ ในพื้นที่ชะอำ-หัวหิน-เขาเต่าที่ส่งสัญญาณชะลอตัวลงในสถานการณ์ปกติอยู่แล้วและถูกซ้ำเติมด้วยการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ระลอกใหม่ที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง ขณะที่โครงการที่อยู่ระหว่างการขายบางแห่งอยู่ในช่วงโปรโมชันเร่งระบายแบ็กล็อกเพื่อรักษากระแสเงินสด โดยหน่วยเหลือขายในปัจจุบันมีจำนวน 4,314 หน่วย

ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งปีแรก 64 มีจำนวนหน่วยขายได้ทั้งหมด 280 หน่วย จำนวนหน่วยขายได้ค่อนข้างน้อยและคาดว่าจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ทั้งปีจะลดลงต่อเนื่องจากปีก่อนหน้าเนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อหลักเหลือเพียงกลุ่มคนที่ถือเงินเย็นซึ่งไม่จำเป็นต้องรีบตัดสินใจ จำนวนหน่วยขายได้ใหม่บริเวณนี้ในช่วงระยะเวลา 5 ปีก่อน ขายได้เฉลี่ย 1,600 หน่วยต่อปี ด้วยสถานการณ์เช่นนี้ผู้พัฒนาโครงการจึงชะลอการเปิดโครงการใหม่และเพิ่มความระมัดระวังโดยเน้นการศึกษาวิจัยตลาดเพื่อโฟกัสจุดขายที่แม่นยำตั้งแต่ก่อนตัดสินใจลงทุนซื้อที่ดิน

สำหรับ ราคาเสนอขายเฉลี่ยของคอนโดฯ วิวทะเลในบริเวณนี้ทรงตัวจากช่วงปลายปี 63 โดยมีระดับราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 130,608 บาทต่อตารางเมตร สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมวิวทะเลมีราคาแตกต่างกันพอสมควร เช่น หากเป็นโครงการที่มีลักษณะของหน้ากว้างที่ดินติดชายหาดโซนหัวหิน หรือเขาตะเกียบ มีทำเลอยู่ใกล้แหล่งสิ่งอำนวยความสะดวก และมีการบริหารโครงการโดยเชนโรงแรมแล้วโครงการลักษณะนี้สามารถตั้งราคาขายได้สูงถึงตารางเมตรละ 160,000-360,000 บาท ซึ่งการมีเชนโรงแรมที่มีชื่อเสียงมาบริหารนิติบุคคลจะช่วยการันตีมาตรฐานการบริการและบำรุงรักษาคอนโดฯ ในระยะยาวได้ดีสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้บริโภค โดยลักษณะการตั้งราคาในโครงการระดับนี้มักจะแบ่งเป็นโซน เช่น โซนที่ไม่เห็นวิวทะเลราคาประมาณตารางเมตรละ 160,000บาท โซนที่ได้วิวทะเล 45 องศาราคาประมาณตารางเมตรละ 200,000-250,000 บาท และโซนที่ดีที่สุดคืออยู่ใกล้ชายหาดและได้วิวทะเล 180 องศาราคาประมาณตารางเมตรละ 300,000-360,000 บาท 

ส่วนราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่ไม่มีวิวทะเลในบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า มีระดับราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 71,928 บาทต่อตารางเมตร ลดลงเล็กน้อยในอัตรา 0.1% จากปลายปี 63 และยังสามารถต่อรองราคาได้อีกเมื่อพร้อมวางเงินจอง เนื่องจากผู้ประกอบการต้องการเร่งขายห้องที่เหลือเพื่อรีบปิดโครงการ โดยการนำห้องบางส่วนมาทำโปรโมชันลดราคาขายซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่เปิดขายมานานและสร้างเสร็จแล้ว


 แนวโน้มตลาดครึ่งปีหลัง

แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า สำหรับคอนโดฯ วิวทะเลยังขายได้ต่อเนื่อง แต่ในแง่จำนวนห้องอาจไม่สูงมากนัก ซึ่งถือเป็นปกติของตลาดระดับไฮเอนด์ลักษณะกลุ่มผู้ซื้อเป็นคนที่มีฐานะดี ระดับผู้บริหารหรือเจ้าของกิจการที่นิยมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บริเวณเมืองตากอากาศ โดยเฉพาะโครงการที่ติดชายหาดหัวหิน หรือเขาตะเกียบ ซึ่งปัจจุบันแทบไม่มีที่ดินเหลือสำหรับพัฒนาโครงการแล้ว ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นตามปริมาณอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นขณะที่อุปทานมีจำนวนจำกัด ส่วนกลุ่มคอนโดฯ ที่ไม่ติดวิวทะเลคาดว่ายอดขายยังคงชะลอตัวและผู้ประกอบการที่มีหน่วยคอนโดฯ สร้างเสร็จเหลือขายจำนวนมากจำเป็นต้องเร่งทำโปรโมชันเพื่อปิดโครงการเพื่อลดความเสี่ยงจากค่าใช้จ่ายในการบริหารโครงการ 

อย่างไรก็ดี ในอนาคตหากสถานการณ์เกี่ยวกับการระบาดไวรัสโควิด-19 กลับเข้าสู่สภาวะปกติโอกาสที่ชาวไทยและชาวต่างชาติจะกลับมาซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่ชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า จะมีเพิ่มมากขึ้นเพราะนอกจากเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยในลักษณะ Workation หรือลงทุนไว้ปล่อยเช่ารองรับสถานการณ์การท่องเที่ยวที่เตรียมพลิกฟื้นจากการกลับมาเปิดประเทศในปี 65 แล้ว ยังเป็นสถานที่สำหรับคนที่ต้องการหาที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัยและหลบหลีกจากสถานการณ์โรคระบาดที่อาจเกิดขึ้นได้อีกในอนาคต และตลาดคอนโดมิเนียมในหัวหินจะเป็นหนึ่งในสถานที่เป้าหมายเพราะอยู่ใกล้กรุงเทพฯ ใช้เวลาเดินทางไม่นาน มีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับ

นอกจากนี้ ภาครัฐยังมีโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมสนับสนุนอย่างโครงการก่อสร้างทางยกระดับบนทางหลวงหมายเลข 35 สายธนบุรี-ปากท่อ (ถนนพระราม 2) โครงการรถไฟรางคู่ช่วงนครปฐม-หัวหิน ที่มีความก้าวหน้าแล้ว 84.86% โครงการรถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ-หัวหิน คาดว่าจะเปิดให้บริการได้เดือน ต.ค.74 รวมถึงการขยายสนามบินหัวหิน ที่จะมีสายการบินเปิดให้บริการระหว่างประเทศที่จะสามารถบินตรงมาสู่หัวหินได้ซึ่งจะดึงดูดให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาที่หัวหินมากขึ้น ปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลที่ดีต่อตลาดคอนโดมิเนียมบริเวณหัวหินในอนาคต