อสังหาฯ เผชิญวิกฤตซ้อนวิกฤต ต้นทุนพุ่ง-แรงงานขาด ตลาดซบดีมานด์หด

เชื่อสถานการณ์โควิด-19 ถึงจุดพีกแล้ว หวังครึ่งปีหลังสถานการณ์คลี่คลาย เสนาฯชี้อสังหาฯ วิกฤตซ้อนวิกฤต หลังต้นทุนก่อสร้างขยับ แรงงานขาด เหล็กราคาพุ่ง เผยอสังหาฯ ต้องประสบกับภาวะ “Zombie Firm” รายได้ต่ำกว่าดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย ระบุปัญหาการจ้างานส่งผลกำลังซื้อหด หนี้ครัวเรือนพุ่ง ดีมานด์ชะลอตัว ผู้ประกอบการติดกับดักกระแสเงินสดขาดมือ หนุนรายใหญ่การเงินแกร่งครองแชร์ตลาดแตะ 70-80% เสนาฯ มั่นใจ “คิดท์คอนโด” เรือธงปี 64 ถูกที่ถูกเวลา แม้แบงก์เข้มยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง เหตุกลุ่มเป้าหมายเป็นเรียลดีมานด์ แจงงวดครึ่งปียอดขาย 3,000 ล้านบาทเศษ

ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงสถานการณ์การแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 ว่าภาพรวมสถานการณ์โควิด-19 ในเดือน ส.ค.นี้น่าจะเป็นช่วงที่มีผู้ติดเชื้อมากที่สุดแล้ว หลังจากนี้ไปคาดว่าตัวเลขผู้ติดเชื้อจะลดจำนวนลง ไม่น่าจะมีจำนวนพูดติดเชื้อเพิ่มขึ้นถึง 30,000-40,000 คนต่อวันอย่างที่มีการคาดการณ์ไว้ในช่วงแรก ทั้งนี้ สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลต่อ บริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากต้องประสบกับภาวะซมไข้ยาวนาน หรือเรียกว่า “Zombie Firm” (ซอมบี้เฟิร์ม) หรือภาวะธุรกิจที่มีค่า interest coverage ratio (ICR) หรือมีกำไรจากการดำเนินงานไม่เพียงพอต่อการจ่ายดอกเบี้ยต่ำกว่า 1 เท่า ติดต่อกัน 3 รอบปีบัญชีล่าสุด ซึ่งค่า ICR สะท้อนมาจากยอดขายของธุรกิจ เมื่อคำนวณแล้ว ICR ต่ำกว่า 1 เท่า ซึ่งถือว่ามีความเสี่ยงสูง เพราะมีรายได้ต่ำกว่าดอกเบี้ยจากเงินกู้

ขณะเดียวกัน ปัญหาการจ้างงานยังส่งผลกระทบต่อรายได้ของผู้บริโภคปรับตัวลดลงมีผลต่อกำลังซื้อให้หดตัว ประกอบกับภาวะหนี้ครัวเรือนที่ปรับตัวสูงทำให้กำลังซื้อลดลงและกระทบต่อการชะลอตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งกระทบต่อยอดขายของบริษัทอสังหาฯ ลดลง ส่งผลต่อกระแสเงินสดหรือเงินหมุนเวียนในการดำเนินธุรกิจของบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็ก ภาวะดังกล่าวทำให้เกิดการกระจุกตัวของสินค้าในกลุ่มของผู้ประกอบการรายใหญ่ จากเดิมที่ รายใหญ่มีแชร์อยู่ในตลาดรวม 50% ก็มีแนวโน้มจะปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 70-80% เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงินโดยเฉพาะในภาวะปัจจุบันนี้ ปัจจัยที่จะทำให้ผู้ประกอบการก้าวข้ามวิกฤตที่เกิดขึ้นคือความแข็งแกร่งทางด้านการเงินและการบริหารจัดการ

ในส่วนของความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีแนวโน้มปรับตัวลดลง เพราะกำลังซื้อและความสามารถในการก่อหนี้ของผู้บริโภคปรับตัวลดลงตามรายได้ของผู้บริโภคในปัจจุบัน ปัจจัยดังกล่าวมีผลต่อการตัดสินใจและชะลอแผนในการซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นสินค้าชิ้นใหญ่ต้องใช้ระยะเวลาในการผ่อนนานทำให้มีผลต่อการตัดสินใจโดยเฉพาะในช่วงที่ผู้บริโภคมีรายได้ที่ลดลงและหนี้ครัวเรือนปรับตัวขึ้น นอกจากนี้ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินยังเพิ่มขึ้นอย่างมากจากการเข้มงวดการปล่อยกู้ โดยในส่วนของเสนาฯ นั้นมียอดการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 30%

ดร.เกษรา กล่าวว่า นอกจากนี้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันยังสามารถเรียกได้ว่าวิกฤตซ้อนวิกฤต เพราะโดยปกติแล้วในช่วงที่เกิดวิกฤตทางเศรษฐกิจขึ้นวัตถุดิบหรือวัสดุก่อสร้างต้นทุนต่างๆ จะปรับตัวลดลง แต่ในครั้งนี้ต้นทุนทางด้านการก่อสร้าง กลับปรับตัวสูงขึ้นไม่ว่าจะเป็นต้นทุนแรงงานก่อสร้าง ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง เช่น เหล็กซึ่งปรับตัวสูงขึ้นตามราคาในตลาดโลก ที่สำคัญต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับตัวขึ้นจากผลกระทบการล็อกดาวน์แคมป์ก่อสร้างทำให้งานก่อสร้างต่างๆ ต้องหยุดชะงักลง ผู้ประกอบการไม่สามารถเร่งงานก่อสร้างและส่งมอบหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าได้ทัน และแม้ว่าขณะนี้จะปลดล็อกดาวน์แล้ว แต่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเร่งงานก่อสร้างให้เร็วขึ้นเพื่อให้ทันกำหนดส่งมอบให้ลูกค้าทำให้มีต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม ภาวะการหดตัวของดีมานด์ในปัจจุบันจะเกิดเพียงระยะสั้น แต่ในระยะยาวโอกาสของการขยายตัวของเมืองโดยเฉพาะกรุงเทพฯ ยังมีแนวโน้มการขยายตัวที่ต่อเนื่องทำให้ในอนาคตความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองจะยังขยายตัวได้อีกมาก ประกอบกับการผลักดันสินค้าที่อยู่อาศัยในรูปแบบต่างๆ ที่มีมากขึ้นเพื่อให้ตรงกับความต้องการของผู้บริโภคในตลาด โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมยังมีแนวโน้มการขยายตัวได้อีกมากเนื่องจากแนวโน้มการกระจายตัวของครัวเรือนยังมีอยู่ต่อเนื่อง

จากแนวโน้มการหดตัวของดีมานด์ในช่วงสถานการณ์แพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ยังรุนแรงอยู่ ทำให้บริษัทมีการพิจารณาปรับแผนการเปิดตัวโครงการใหม่โดยในบางโครงการอาจมีการเลื่อนเวลาการเปิดออกไปจากเดิมเล็กน้อย แต่อย่างไรก็ตาม เสนาฯ ยังคงแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ไว้ 18 โครงการตามแผนเดิมโดยในปีนี้โครงการคอนโดแบรนด์เดอะคิดท์ ยังคงเป็นเรือธงสำคัญในการทำตลาดเนื่องจากเป็นการจับกลุ่มเรียลดีมานด์อย่างแท้จริง

ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งปีแรกบริษัทมียอดขายแล้ว 3,000 ล้านบาทเศษ โดยในช่วงที่ผ่านมาได้มีการเปิดตัวโครงการใหม่ไปแล้ว 4,โครงการส่วนในไตรมาสที่ 3 ได้มีการเปิดตัวไปแล้ว 1 โครงการในทำเลลาดกระบัง โดยสามารถทำยอดขายได้ 500 ยูนิตในวันแรกที่เปิดขายส่วนโครงการที่มีแผนจะเปิดตัวในช่วง 1-2 เดือนนี้อาจจะมีการเลื่อนระยะเวลาการเปิดเพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาด โดยอาจจะเลื่อนไปเปิดตัวในช่วงเดือน ต.ค. เดิมทีมีแผนจะเปิดตัวในช่วงเดือน ก.ย.