ธุรกิจอสังหาฯ กับสถานการณ์การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 กลับมาสู่จุด “ขวัญผวา” เมื่อจำนวนผู้ติดเชื้อโควิด-19 รายใหม่ได้พุ่งทะยาน ล่าสุด (28 ก.ค.) ตัวเลขไต่มาอยู่ระดับ 16,533 คน มีผู้เสียชีวิตเกินหลัก 100 คนมาหลายวัน สร้างความวิตกกังวลให้คนในประเทศไทยต่อเนื่อง
ภายใต้สถานการณ์ที่ไม่สามารถหา “คำตอบ” ที่ชัดเจนได้แบบนี้ สร้างความวิตกกังวลให้เกิดขึ้นในประเทศไทย คนไทยขาดความเชื่อมั่นในหลายอย่าง เช่น ภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว ฐานะการเงินที่เกี่ยวข้องกับการทำงาน หรืออาชีพของตนเอง และความเชื่อมั่นในการจัดการของรัฐบาล เมื่อคนไทยขาดความเชื่อมั่นต่อหลายอย่างที่มีผลต่อการใช้ชีวิตของพวกเขา จะมีผลต่อเนื่องไปยังระบบเศรษฐกิจของประเทศ แม้ว่ารัฐบาลพยายามกระตุ้นให้เกิดการใช้จ่ายในประเทศจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่างๆ ทั้งคนละครึ่ง และยิ่งใช้ยิ่งได้ แต่ไม่ร้อนแรงเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ เนื่องจากประชาชนเริ่มประหยัดรายจ่าย
ขณะที่ ภาคสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีมูลค่าต่อปีประมาณ 7-8 แสนล้านบาท เป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบค่อนข้างชัดเจนและหนักต่อเนื่องมาหลายปี จนทำให้มูลค่าตลาดลดต่ำลง เพราะเกี่ยวข้องกับความเชื่อมั่น และหนี้สินในระยะยาว โดยเห็นได้จากการที่ตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยชะลอตัวลงแบบชัดเจน การระบาดของโควิด-19 ทั้ง 3 ระลอกที่เกิดขึ้นมีผลต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อของฝั่งผู้ซื้อ หรือผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัย อีกทั้งมีผลต่อสถานะการเงินของหลายคนที่บริษัท องค์กร หรือสถานประกอบการที่อาจจะมีปัญหาทางการเงิน และมีผลต่อเนื่องไปยังสถานะทางการเงินของผู้ซื้อที่รอโอนกรรมสิทธิ์
ในฝั่งของผู้ประกอบการโดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่ ช่วง 6 เดือนแรกของปี 64 บริษัทอสังหาฯ แม้จะมีการเปิดโครงการ แต่เลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดฯ ใหม่ออกไปแบบชัดเจน โดยเน้นไปที่โครงการบ้านจัดสรร หรือโครงการคอนโดฯ ราคาไม่แพง (Affordable) เพื่อทดแทนการลดลงของโครงการคอนโดฯ ใหม่ในปี พ.ศ.2564 รวมไปถึงการเร่งการโอนในโครงการพร้อมอยู่
คอนโดฯ ไตรมาส 2 ยอดเปิดตัวใหม่ลดลง 37%
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เครือธุรกิจในบริษัทฟีนิกซ์ 1010 โฮลดิ้งฯ เปิดเผยว่า หากสำรวจตลาดคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2564 มีทั้งหมดประมาณ 2,416 ยูนิต ลดลงจากไตรมาสที่ 1 ประมาณ 37% แต่มากกว่าจำนวนคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ในปีที่ผ่านมา ที่มีเรื่องของการล็อกดาวน์ และเป็นช่วงเวลาที่มีการตื่นตัวในเรื่องของโควิด-19 ซึ่งจากทิศทางและแนวโน้มของภาวะเศรษฐกิจ ประกอบกับความเชื่อมั่นของทั้งผู้ซื้อ และผู้ประกอบการที่ลดลงต่อเนื่องแบบนี้ เป็นไปได้ที่จำนวนคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในปี พ.ศ.2564 อาจจะไม่ได้แตกต่างจากปีที่แล้วมากนัก
ภาพรวมตลาดคอนโดฯ ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ แน่นอน สภาพไม่ต่างจากช่วงครึ่งแรกของปีนี้ หรือปีที่ผ่านมามากนัก เพราะยังไม่มีปัจจัยบวกหนุนให้เกิด “ดีมานด์” ใหม่ขึ้นมา แต่สิ่งแวดล้อมของปัจจัยลบยังไม่ถูกแก้ไขให้เกิดผลที่ดีขึ้น
ผู้ประกอบการบางรายเปิดขายโครงการคอนโดฯ ใหม่ โดยที่ไม่มีห้องตัวอย่าง หรือสำนักงานขายที่ทำเลที่ตั้งโครงการ แต่มีสำนักงานขายกับห้องตัวอย่างรวมของโครงการแบรนด์ที่เปิดขาย โดยเปิดขายไล่เลี่ยกัน 2-3 โครงการ เพื่อเป็นการประหยัดต้นทุนในการก่อสร้าง เพื่อให้ราคาขายคอนโดฯ ต่ำลง เพื่อกระตุ้นความน่าสนใจในการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ ก็เป็นเรื่องที่ทำมาตั้งแต่ปีที่แล้ว
“ภาวะที่น่ากลัวตอนนี้เราไม่แน่ใจเลย ผู้ติดเชื้อโควิด-19 กราฟจะขึ้นไปพีกในช่วงไหน และแม้ว่าผู้ประกอบการจะไม่สามารถอยู่เฉยๆ หรือไม่เปิดขายโครงการใหม่ๆ เลย แต่การเปิดขายโครงการใหม่ให้น้อยที่สุด หรือเปิดขายแบบใช้เงินทุนต่ำที่สุดถือได้ว่าเป็นช่องทางที่ผู้ประกอบการบางรายเลือกใช้มาตั้งแต่ปีที่ผ่านนมา”
รายเล็ก-หน้าใหม่หยุดกิจกรรม! เร่งเคลียร์กับเจ้าหนี้
ผู้ประกอบการรายเล็กหรือหน้าใหม่อาจต้องหยุดกิจกรรมต่างๆ เพื่อลดค่าใช้จ่าย เช่น หยุดการก่อสร้าง หรือกิจกรรมการขายต่างๆ แล้วเร่งเจรจากับธนาคารหรือนำสินทรัพย์อื่นๆ มาค้ำประกันเพิ่มเติม รายใดไม่มีเงินทุนหมุนเวียนหรือขาดทรัพย์สินมาค้ำประกัน ก็อาจจะมีการขายโครงการที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างให้ผู้ประกอบการรายอื่นๆ หรือเจ้าของบริษัทอาจต้องใช้เงินทุนส่วนตัวมาลงทุนเพิ่มเติม
“ผู้ประกอบการรายเล็กอาจจะมีปัญหาในเรื่องของการขายมากกว่ารายใหญ่ ซึ่งการอยู่รอดได้ในภาวะแบบนี้เจ้าของหรือนายทุนต้องมีเงินทุนหมุนเวียน หรืออาจต้องหาเงินทุนมาช่วยเหลือแบบเร่งด่วน ไม่ว่าจะเป็นเงินทุนจากช่องทางใดหรือจากแหล่งใดก็ตาม หรือการออกหุ้นกู้ขายให้ผู้ถือหุ้นเดิม หรือเจาะจงกรรมการ เพื่อให้มีกระแสเงินสดประคองธุรกิจในระยะสั้นไปก่อน”
ประเมินครึ่งปีแรกยอดพรีเซลส์ยังมีบวก แต่ลุ้นไตรมาส 3
สำหรับภาพรวมยอดขายล่วงหน้า (พรีเซลส์) นั้น บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ประเมินตัวเลขในไตรมาส 2 ของปี 64 (ก่อนล็อกดาวน์อีกรอบ) พบว่า 8 บริษัทขนาดใหญ่ภาพรวมยังอยู่ในภาวะชะลอตัวลง เนื่องจากผลของโควิด-19 และสภาพเศรษฐกิจส่งผลถึงการตัดใจซื้อของลูกค้า โดยบริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) ทำผลงานออกมาดี ตัวเลขอยู่ระดับ 9,851 ล้านบาท (+9%) และปรับดีขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 3% โดยตัวเลขพรีเซลส์ครึ่งปีแรก คาดอยู่ที่ 17,817 ล้านบาท เติบโตขึ้น 18% และคิดเป็น 52% เป้าพรีเซลส์ทั้งปีที่ 35,500 ล้านบาท
ขณะที่ บมจ.พฤกษาฯ และ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ฯ ทำได้ดีในไตรมาสนี้ โดยบมจ.พฤกษาฯ คาดมีตัวเลขอยู่ที่ 7,200 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 105.3% และเทียบไตรมาสก่อนหน้าเพิ่มขึ้น 4.3% ส่งผลให้ตัวเลขครึ่งปีทำได้ 14,100 ล้านบาท ขยายตัวเพิ่มขึ้น 47% และคิดเป็น 44.1% ของเป้าพรีเซลส์ทั้งปี
“ในครึ่งปีหลังอาจจะมีผู้ประกอบการตัดสินใจเลื่อนเปิดโครงการออกไป มีผลต่อตัวเลขพรีเซลส์ รายได้ และกำไร”
โควิด-19 กระทบอัตราดูดซับที่อยู่อาศัย
ด้านศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุถึงดีมานด์ และซัปพลายของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2564 (เป็นตัวเลขก่อนล็อกดาวน์และมีการระบาดอย่างหนัก) โดยพบว่า กรณีฐาน (Base Case) อัตราดูดซับของคอนโดฯ ต่อเดือนอยู่ที่ 3% (ปี 61 อัตราดูดซับต่อเดือน 6.1%) เนื่องจากผู้ประกอบการมีการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายอย่างเต็มที่เพื่อระบายสต๊อกคงค้างออกไปให้มากที่สุด ส่วนบ้านจัดสรรอยู่ที่ 2.6% แต่จากสถานการณ์โควิด-19 ที่ระบาดหนัก ทำให้คาดว่าอัตราดูดซับจะอยู่ในระดับที่ต่ำอยู่ ซึ่งจะยังผลให้ตัวเลขหน่วยโอนกรรมสิทธิ์รวมปีนี้คาดว่าจะอยู่ที่ 169,844 หน่วย ลดลงไม่เกินกว่า -13.6 % มูลค่าโอน 544,320 ล้านบาท ลดลงไม่เกิน -11.3% ในกรณี Worst Case ซึ่งจะเป็นการประเมินตัวเลขรอบใหม่ในปี 64
อสังหาฯ เคราะห์ซ้ำกรรมซัด! แบงก์เข้มปรับเกณฑ์ปล่อยกู้คนซื้อที่อยู่อาศัย
แหล่งข่าวที่ปรึกษาจากบริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขายชั้นนำของประเทศไทย โดยเฉพาะโควตาต่างประเทศ (Foreign Quota) เปิดเผยว่า ตอนนี้ลูกค้ารายใหม่แทบไม่มี ยอดโอนกรรมสิทธิ์บางโครงการโอนให้ลูกค้าคนไทยได้บ้าง บางเดือนได้ 20-30 ห้อง (คอนโดฯ) แต่ยอดขายโครงการอื่นของบริษัทนั้นตัวเลขไม่เพิ่มขึ้น ซึ่งทางออกของผู้ประกอบการบางแห่ง คือ การออกหุ้นกู้ เพื่อนำเงินไปชำระหุ้นกู้ที่ครบกำหนด และนำรายได้ส่วนนี้มาสนับสนุนการพัฒนาโครงการเดิมให้แล้วเสร็จ (เนื่องจากยอดขายไม่ได้ตามเป้า)
“ตอนนี้อสังหาฯ เข้าสู่หมวดเคราะห์ซัด อสังหาฯ ก็แย่อยู่แล้วจากสภาวะเศรษฐกิจและโควิด-19 ที่เป็นอยู่ ทำให้แบงก์ต้องออกมาตรการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย กลายเป็นลูกโซ่ ส่งผลลบต่อดีเวลลอปเปอร์แย่ลง ล็อกแรก แบงก์ปรับเกณฑ์เข้มคุมรายย่อย กล่าวคือ ถ้าฐานเงินเดือนต่ำกว่า 30,000 บาท จะพิจารณาแบบเข้ม แบงก์จะคิดค่าใช้จ่ายประจำวันของผู้กู้ประมาณ 15,000 บาท (อดีตจะคิด 1 ใน 3) ที่เหลือจะใช้ในการเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อ โดยวงเงินกู้ 1 ล้านบาท ผ่อน 7,000 บาท ตัวเลขกลมๆ กลุ่มฐานรายได้ดังกล่าวอาจจะได้ที่อยู่อาศัยหรือคอนโดฯ ในวงเงินไม่เกิน 2 ล้านบาท” แหล่งข่าวกล่าว
แต่ ล็อกที่สอง ที่ตามมา มีบางธนาคารที่ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในช่วงต้นเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นจาก MRR (ลูกค้ารายย่อยชั้นดี) เนื่องจากธนาคารแห่งนี้ต้องการควบคุมสินเชื่อรายใหม่ โดยประเมินว่าลูกค้าจะไม่มีกำลังในการผ่อนชำระหนี้สินเชื่อบ้านได้อย่างเต็มที่ จากผลกระทบจากเศรษฐกิจและโควิด-19
ล็อกที่สาม ธนาคารจะพิจารณาลึกลงไปถึงธุรกิจประเภทอะไรที่มีความเสี่ยง เปราะบางที่จะได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจและโควิด-19 อย่างไร เช่น ธุรกิจโลจิสติกส์ ที่มีความเสี่ยงจากโควิด-19 ธุรกิจเปิดดำเนินการมากี่ปี มีหนี้สินมากหรือน้อยเพียงใด ซึ่งเป็นการพิจารณานอกเหนือจากรายบุคคล กลายมาเป็นล้วงถึงบริษัทที่ (ผู้กู้) ทำงานอยู่ หรือธุรกิจที่อยู่บนความเสี่ยง เช่น ร้านอาหาร แม้จะเป็นแบรนด์ใหญ่ แบงก์ก็จะมองว่าผู้ที่มาขอสินเชื่ออาจจะมีความเสี่ยงถูกลดเงินเดือน ถูกไล่ออก เป็นต้น
ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง คอนโดฯ ต่ำล้านตัวเลขสูง
แหล่งข่าวกล่าว ถึงภาพรวมอสังหาฯ รายกลางและเล็กว่า สิ่งที่ทำได้ คือ ชะลอการลงทุน เนื่องจากยอดขายไม่ได้ตามเป้า โดยเฉพาะบริษัทที่ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เนื่องจากยอดปฏิเสธสินเชื่อโดยภาพรวมพุ่งสูงขึ้น เช่น ทางโครงการคอนโดฯ ยื่นรายชื่อให้แบงก์ 10 คน จะผ่านแค่ 2 คน เป็นต้น แต่หากแยกเป็นกลุ่มราคาแล้ว คอนโดฯ ต่ำกว่า 3 ล้านบาท สัดส่วนถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง 55-65% ราคา 3 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 5 ล้านบาท สัดส่วน 30-40% และราคา 5-10 ล้านบาทรีเจกต์เรตไม่เกิน 20%
“ภาพรวมราคาตั้งแต่ 3-10 ล้านบาท ตัวเลขรีเจกต์เรตประมาณ 40-50 เปอร์เซ็นต์ อันนี้พูดภาพรวม แต่หากแยกระดับราคาของคอนโดฯ แล้วตัวเลขสูงขึ้นมาก ยิ่งโครงการคอนโดฯ ที่จับกลุ่มมนุษย์โรงงานจะเหนื่อย รีเจตก์เรตสูง”
แบงก์ยืนยันดูความสามารถของผู้กู้
แหล่งข่าวจากธนาคารพาณิชย์ขนาดกลางแห่งหนึ่งที่รับผิดชอบการพิจารณาและหาลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก กล่าวยอมรับกับผู้สื่อข่าวว่า ตอนนี้มีบางธนาคารขนาดใหญ่ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย MRR ขึ้น ตัวเลขที่ประกาศล่าสุด 1 มิ.ย. MRR อยู่ที่ 5.95% จากช่วง เม.ย.จะอยู่ที่ 5.75% ซึ่งแน่นอนส่งผลกระทบต่อลูกค้าเดิมและลูกค้ารายใหม่
นอกจากนี้ มีบางธนาคารปรับสูตรผลิตภัณฑ์ทางการเงินดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีที่สูงขึ้นกว่าธนาคารอื่น เป็นการลดความเสี่ยง และคัดกรองลูกค้าที่จะมาใช้บริการ เนื่องจากสถานการณ์ในปัจจุบัน ธนาคารลดผลกระทบในเรื่องการติดตามหนี้
“จะมาเหมารวมว่าแบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อก็ไม่ถูก เท่าที่สอบถามธนาคารด้วยกัน สินเชื่อยังเติบโต แต่สิ่งที่เราต้องกังวลคือ เรื่องความสามารถของผู้กู้ ธุรกิจที่ลูกค้าทำงานเป็นอย่างไรบ้าง บางโครงการที่ส่งลูกค้ามา ก็มีราคาที่สูงกว่าราคาประเมิน แต่มีแคมเปญลดราคาพ่วงเข้ามาเสริมด้วย ผู้กู้ได้ประโยชน์ ก็อาจจะต้องรับภาระเรื่องค่าใช้จ่ายที่กรมที่ดิน (แล้วแต่ข้อตกลงกับเจ้าของโครงการ) ซึ่งธนาคารดูคุณสมบัติ หากมีโอกาส เราก็สนับสนุน แม้ว่าหักกลับแล้วเงินเหลือใช้จ่ายในแต่ละเดือนจะไม่มาก เราก็มีการพิจารณา” แหล่งข่าวกล่าวและย้ำว่า
ต้องเข้าใจว่าธนาคารไม่ได้ลดความสามารถของลูกค้าลง แต่สิ่งที่เราเห็น คือ รายได้ไม่พอ มีหนี้เยอะ ดูบ้านหรือห้องชุดในราคาที่เกินความสามารถ อีกทั้งในอดีตบางธนาคารก็ดูเรื่องเงินออมประกอบ หากเงินออมน้อย แล้วเกิดผู้กู้ต้องเข้ารักษาตัวที่โรงพยาบาล ไม่มีเงินเก็บ สุดท้ายก็ต้องก่อหนี้บัตรเครดิต ยิ่งในภาวะที่โควิด-19 ธุรกิจ หรือโรงงานบางแห่ง อาจจะมีโอที แต่ไม่สม่ำเสมอ ค่าคอมมิชชันมีบ้าง โบนัส สิ่งเหล่านี้แบงก์ที่เราดูแลอยู่ นำมาคำนวณเพิ่มความสามารถให้ผู้กู้ แม้ว่าตัวเลขออกมาจะสวิงในบางช่วงก็ตาม
ตัวเลข ธปท. สะท้อนสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ลดลง
จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในส่วนของการปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อปล่อยใหม่รายย่อย พบว่า ภาพรวมตัวเลขในไตรมาสแรกปี 64 แม้จะมีตัวเลขที่สูง แต่ปรับลดลงติดต่อมา 3-4 ไตรมาสที่ผ่านมา โดย 1.สินเชื่อเพื่อพัฒนาอสังหาฯ (Pre-Finance) อยู่ที่ 696,085 ล้านบาท แต่แยกเป็นสินเชื่อพัฒนาโครงการเพื่อที่อยู่อาศัย ตัวเลขอยู่ที่ 352,811 ล้านบาท เป็นประเภทแนวราบ 181,108 ล้านบาท และคอนโดฯ 171,703 ล้านบาท
สินเชื่อรายย่อย (Post- Finance) มูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่ ไตรมาสแรกปี 64 ประมาณ 97,345 ล้านบาท
