หลังการสั่งปิดแคมป์คนงานก่อสร้างในพื้นที่ กทม.และจังหวัดปริมณฑล ซึ่งเริ่มดำเนินการไปเมื่อวันที่ 28 มิ.ย.ที่ผ่านมา ส่งผลกระทบครั้งใหญ่ต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการที่เตรียมส่งมอยหรือโอนกรรมสทธิ์ให้ลูกค้าในเดือน ก.ค. แต่ต้องมาสะดุดลงเพราะมีคำสังปิดแคมป์ก่อสร้างจากรัฐบาลเพื่อควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ยังไม่มีทีท่าว่าจะควบคุมได้ เนื่องจากยอดผู้ติดเชื้อรายวันเพิ่มสูงขึ้นจนแตะหลักหมื่นไปแล้ว ซึ่งเรื่องดังกล่าวยิ่งสร้างความกังวลต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ มากขึ้น เพราะมีโอกาสที่จะเกิดการขยายเวลาในการปิดแคมป์เพิ่มจากเดิม 30 วันออกไปอีก หากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อยังไม่ดีขึ้น ในทางกลับกันกลับแย่ลงจนถึงขั้นวิกฤต
ทั้งนี้ ปัญหาแรกๆ นอกเหนือจากการพยายามผลักดันให้รัฐผ่อนปรนคำสั่งปิดแคมป์คนงานทั้งหมด โดยให้เปลี่ยนมาควบคุมหรือปิดเฉพาะแคมป์คนงานที่มีการระบาดของเชื้อโควิด-19 เท่านั้น ส่วนแคมป์ที่ไม่พบการแพร่ระบาดรัฐควรอนุโลมให้เปิดดำเนินการได้ตามปกติ คือ ความกังวลเกี่ยวกับกระแสเงินสดหรือสภาพคล่องการเงินของผู้ประกอบการ ซึ่งหากเกิดปัญหากระแสเงินสดจนส่งผลให้โครงการก่อสร้างดำเนินต่อไปไม่ได้อาจส่งผลให้เกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ในระบบได้
โดยก่อนหน้านี้ นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า ความน่าเป็นห่วงในขณะนี้คือ มาตรการที่ออกมามีจะผลกระทบหนักต่อกระแสเงินสดของผู้ประกอบการ รวมถึงกลุ่มผู้รับเหมาก่อสร้าง เพราะผลกระทบไม่ได้จำกัดอยู่ที่อิฐ หิน ปูน ทราย แต่ยังมีธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เพราะเมื่อการโอนมีปัญหาโครงการของผู้ประกอบการอาจต้องหยุดชะงัก แคสโฟลว์จะเป็นเรื่องใหญ่ หากผู้ประกอบการโอนไม่ได้ เป้าโอนกรรมสิทธิ์หลุด ยิ่งในภาวะแบบนี้ลูกค้าไม่อยากจะโอนอยู่แล้ว และอาจจะขอเรื่องคืนเงินดาวน์หรือเงินจองคืน ซึ่้งผู้ประกอบการมีวิธีการบริหารเงินเหล่านี้ที่ได้รับจากลูกค้าไปดำเนินการพัฒนาโครงการแล้ว ซึ่งหากเกิดอาการลูกค้าลังเลในการโอนแล้ว รายได้ที่จะเข้ามาก็ต้องชะงักไป โดยปัจจุบันโครงการจะเก็บเงินดาวน์ลูกค้า 10-20% ที่เหลืออีก 80% ผู้ประกอบการต้องกู้มาจากสถาบันการเงิน เมื่อหนี้เก่ายังไม่จ่าย ธนาคาร ของใหม่คือโครงการใหม่ย่อมต้องสะดุดลง เพราะเจ้าหนี้ไม่ให้กู้แน่นอน ซึ่งเรื่องดังกล่าวต้องเข้าใจว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นเดินด้วยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
“สิ่งที่น่าเป็นห่วงอีกเรื่องคือ สินเชื่อรายย่อย หากสถาบันการเงินกังวลจะเกิดระดับการแพร่เชื้อที่สูงขึ้น เศรษฐกิจยังไม่มีแนวโน้มการฟื้นตัว แบงก์จะรัดเข็มขัดคนซื้อที่อยู่อาศัยหนักมากขึ้นแน่นอน”
สอดคล้องกับมุมมองของ นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์
คอนซัลแทนซี่ จำกัด ซึ่งมองว่า มาตรการดังกล่าวส่งผลต่อธุรกิจอสังหาฯ จำนวนมาก โดยเฉพาะรายที่มีโครงการต้องโอนกรรมสิทธิ์และอยู่ในระหว่างการตรวจสอบจากฝั่งของผู้ซื้อ ซึ่งอาจจะทำให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้าออกไปจากกำหนดเดิม 1-2 เดือน แต่คิดว่าผู้ซื้อคงยอมรับเหตุผลที่ล่าช้าได้แน่นอน ยกเว้นกลุ่มของผู้ซื้อส่วนหนึ่งที่ไม่พร้อมในการโอนกรรมสิทธิ์อยู่แล้วอาจจะใช้เป็นข้ออ้างในการขอยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย เนื่องจากพวกเขาเองก็มีปัญหาในเรื่องของการทำงาน หรือประสบปัญหาเรื่องของรายได้พอดีในช่วงนี้ ซึ่งมีผลให้พวกเขาไม่สามารถขอสินเชื่อธนาคารได้ ธนาคารหรือสถาบันการเงินและซัปพลายเออร์ต่างๆ ก็ได้รับผลกระทบไปด้วยเช่นกัน ผู้ประกอบการหลายรายที่ยังมีงานก่อสร้างค้างคาและจำเป็นต้องเร่งการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงนี้มีความพยายามในการรักษาแรงงานที่รับงานก่อสร้างให้พวกเขาเอาไว้ให้มากที่สุดโดยการส่งอาหาร น้ำดื่มไปให้ยังที่พักคนงานต่างๆ รวมไปถึงช่วยจัดหาวัคซีนทางเลือกมาให้แรงงานก่อสร้างด้วย
การปิดแคมป์แรงงานก่อสร้างส่งผลกระทบในวงกว้างและอาจจะมีผลต่อหลายบริษัทที่มีเงินทุนหรือมีแรงงานจำกัด เนื่องจากไม่สามารถยืนระยะหรือว่ารักษาแรงงานของตนเองไว้ได้ในช่วง 30 วันที่ต้องหยุดการทำงานตามคำสั่ง อาจจะมีแรงงานส่วนหนึ่งออกจากกรุงเทพมหานคร และจังหวัดที่อยู่ในขอบเขตของคำสั่งแล้วไม่กลับเข้ามาทำงานในพื้นที่อีกเลย เนื่องจากกลัวว่าจะเจอคำสั่งแบบนี้อีกในอนาคต แรงงานก่อสร้างส่วนใหญ่ไม่สามารถขาดรายได้ได้นานเป็นเดือนแบบนี้ และถ้าเรื่องนี้ไม่สามารถจบหรือมีบทสรุปที่ดีในเรื่องของการแพร่ระบาดในแคมป์แรงงานก่อสร้างจะมีการปิดแคมป์แรงงานก่อสร้างเพิ่มเติมจาก
30 วันที่ประกาศไปแล้วหรือไม่ ได้แต่หวังว่ารัฐบาลจะมีการแก้ปัญหาที่มองทุกอย่างแบบรอบด้าน และมีการสอบถามหรือตรวจสอบถึงปัญหาต่างๆ แบบครอบคลุมในทุกมิติก่อนที่จะมีคำสั่งใดๆ ออกมาในอนาคต เพราะสุดท้ายแล้วผลกระทบจากคำสั่งทุกอย่างที่ประกาศออกมาล้วนตกมาถึงประชาชนโดยตรง และอาจเป็นการสร้างปัญหาอีกหลายอย่างตามมาในอนาคต
“ภายหลังรัฐบาลมีคำสั่งปิดแคมป์ก่อสร้าง สิ่งแรกที่ผู้ประกอบการทำคือ การเดินเข้าไปหาแบงก์ เพื่อเจรจาขอการสนับสนุนด้านสินเชื่อให้เกิดความต่อเนื่องในการเบิกจ่ายเงินตามสัญญาการสนับสนุนสินเชื่อโครงการ เพราะในช่วงที่มีการสั่งปิดแคมป์ก่อสร้างความก้าวหน้าของงานอาจช้าลงกว่ากำหนดซึ่งอาจกระทบต่อการเบิกจ่ายค่าก่อสร้างได้ ซึ่งเท่าที่ทราบ แบงก์เองก็ให้การสนับสนุนเพราะเข้าใจถึงปัญหาที่เกิดขึ้น ประกอบกับแบงก์เองไม่ต้องการหนี้ NPL ซึ่งจะมีผลให้ตต้องมีการตั้งสำรองเพิ่มขึ้นในขณะนี้”
นายสุรเชษฐ กล่าวว่า การปิดแคมป์แรงงานก่อสร้างได้สร้างผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ ในภาพรวมอย่างมาก เพราะการก่อสร้างโครงการ 1 โครงการนั้นไม่ได้มีเพียงคนงานก่อสร้างเท่านั้น ยังมีหน่วยงานหรือส่วนอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องทำงานด้วยกันมาก 20/30 ส่วนใน 1 ไซต์งานก่อสร้าง ผลกระทบจึงมากกว่าที่คิด การที่ไซต์งานก่อสร้างจำเป็นต้องหยุดงาน 30 วันนั้น คนงานจำนวนมากมีปัญหาแน่นอน เพราะขาดรายได้ แม้ว่ารัฐบาลบอกว่าจะช่วยเยียวยาในส่วนของค่าจ้าง แต่ไม่สามารถทดแทนรายได้ที่พวกเขาขาดหายไปได้ อีกทั้งออกไปไหนนอกที่พักของตนเองไม่ได้ยิ่งสร้างความลำบากในการใช้ชีวิตช่วง 30 วันนี้อีก ผู้ประกอบการหลายรายจึงจำเป็นต้องหาอาหาร น้ำดื่มต่างๆ เข้าไปบริการให้พวกเขาผ่านช่วงเวลานี้ไปให้ได้ ยังไม่นับรายจ่ายหรือภาระที่กลุ่มแรงงานต่างๆ จำเป็นต้องจ่ายในช่วงที่ขาดรายได้อีก ซึ่งคงมีปัญหาในเรื่องของเครดิตบูโรตามมาไม่มากก็น้อยหลังจากนี้
การปิดแคมป์แรงงานก่อสร้างไม่ใช่การแก้ปัญหาที่ถูกต้องในมุมมองความคิดของหลายฝ่าย แทนที่รัฐบาลจะออกคำสั่งปิดแคมป์งานก่อสร้างทั้งหมด ควรเปลี่ยนเป็นการเร่งเข้ามาตรวจเช็กแรงงานก่อสร้างในระบบโดยเร็ว เพื่อแยกคนป่วยคนที่มีอาการออกไปจากระบบ เหมือนที่เคยปฏิบัติในเหตุการณ์ที่จังหวัดสมุทรสาคร ถ้าแคมป์แรงงานก่อสร้างใดมีผู้ติดเชื้อจำนวนมากก็ปิดแคมป์และเฝ้าระวังกันเป็นจุดๆ ไป เพราะหลายบริษัทรับเหมาก่อสร้างมีการเฝ้าระวัง รวมไปถึงมีการแยกคนป่วยออกจากแรงงานที่ไม่มีเชื้ออยู่แล้วเป็นเรื่องปกติ เนื่องจากพวกเขาเองก็มีมาตรการเฝ้าระวังที่ทำกันเป็นกิจวัตรประจำวันอยู่แล้ว อาจจะมีปัญหาบ้างเมื่อต้องทำงานร่วมกับผู้รับเหมารายย่อยหรือรายเล็กที่เข้ามารับงานในส่วนต่างๆ ซึ่งอาจจะมีการหลุดรอดจากระบบคัดกรองของบริษัทเข้ามาแต่ก็ไม่มากนัก
ขณะที่แรงงานต่างด้าวที่หลายฝ่ายเป็นกังวลยิ่งค่อนข้างปลอดภัยกว่าแรงงานที่เป็นคนไทย เพราะแรงานต่างด้าวอยู่กันเป็นหลักแหล่ง และไปไหนมาไหนด้วยระบบขนส่งของบริษัท พวกเขาไม่สามารถออกไปไหนมาไหนได้อิสระแบบแรงงานไทยอยู่แล้ว ดังนั้น มาตรการการปิดแคมป์แรงงานก่อสร้างไม่ใช่การแก้ปัญหาที่ชัดเจน แต่อาจจะเป็นการเพิ่มปัญหาให้ส่วนอื่นๆ ต่อเนื่องแบบที่มีการตรวจพบว่าแรงงานจำนวนหนึ่งแยกย้ายออกจากแคมป์ที่พักเพื่อกลับบ้าน หรือไปยังจังหวัดอื่นๆ ที่มาตรการไม่มีผลบังคับใช้
ด้าน นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า การแพร่ระบาดอย่างรุนแรงของไวรัสโควิด-19 ระลอกที่ 3 ได้ส่งผลให้เศรษฐกิจโดยภาพรวมชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง และต้องยอมรับความจริงกันว่าธุรกิจอสังหาฯ อยู่ในภาวะวิกฤตอย่างแท้จริง ทุกบริษัทต้องยืนอยู่บนพื้นฐานความเป็นจริงตรงนี้ แม้หลายบริษัทจะประกาศตัวเลขการขายที่ดีแต่ก็ยังไม่รู้เลยว่าจะโอนเป็นรายได้ได้มากน้อยแค่ไหน เพราะเวลานี้ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยกู้อย่างมาก หากผู้ประกอบการลงทุนและดำเนินธุรกิจตามความเป็นจริงของตลาด
ทั้งนี้ ธุรกิจอสังหาฯ เกี่ยวข้องกับหลายภาคส่วนไม่ว่าจะเป็นเรื่องของต้นทุนที่ดินค่าก่อสร้าง รวมถึงวัสดุก่อสร้างเหล็กและอื่นๆ ที่ปรับขึ้นราคา สิ่งเหล่านี้ยังพอที่จะแก้ปัญหาได้ แต่สิ่งที่ไม่สามารถแก้ได้เลยคือ Demand ที่น้อยลงหรือลดต่ำลงจนแทบจะไม่มีเลย รวมถึงโรคระบาดที่กำลังเผชิญอยู่ตอนนี้ได้ส่งผลให้มีการประกาศปิดแคมป์คนงานก่อสร้างเป็นระยะเวลา 30 วัน ทำให้การก่อสร้างล่าช้าและเกิดปัญหาขาดแคลนแรงงานตามมา
“การสั่งปิดแคมป์คนงาน 30 วัน ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว ระยะเวลาในการปิดแคมป์อาจจะนานมากกว่านั้น ทำให้อาจขาดแคลนแรงงาน เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นแรงงานต่างด้าว หากต้องส่งแรงงานเหล่านี้กลับ อาจจะนำไปสู่ปัญหาในเรื่องของการก่อสร้างที่ล่าช้าทำให้การส่งมอบงานให้ผู้พัฒนาโครงการและลูกค้าล่าช้าตามไปด้วย ขณะที่การรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ในหลายบริษัทน่าจะเกิดปัญหาอย่างเห็นได้ชัดเจนเริ่มตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ต่อเนื่องไปในไตรมาส 3-4 ของปีนี้อย่างแน่นอน”
นายสมนึก ตันฑเทิดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น ซีเฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การเข้าเจรจาด้านสินเชื่อของผู้ประกอบการอสังหาฯ หลังมีคำสั่งปิดแคมป์ 30 วันนั้น เท่าที่ทราบขณะนี้ยังไม่มีการรวมกลุ่มกันเข้าเจรจากับแบงก์ แต่เป็นการแยกกันหารือร่วมกับธนาคารมากกว่า โดยในส่วนของเอ็น.ซี.ฯ ได้พูดคุยกับสถาบันการเงินบ้างแล้ว ซึ่งก็ได้รับการสนับสนุนจากธนาคารอย่างดี โดยการพูดคุยกับธนาคารนั้นมีการพูดคุยใน 2 ส่วนคือ การพูดคุยในส่วนของสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อย โดยในส่วนของสินเชื่อโครงการนั้น ธนาคารยังคงจ่ายเงินค่าก่อสร้างตามงวดงานไม่ได้หยุดจ่ายเงินแต่อย่างใด ส่วนสินเชื่อรายย่อยนั้นธนาคารไม่ได้มีการยืดหรือขยายเวลาการอนุมัติสินเชื่อ ขณะที่สินเชื่อที่มีการอนุมัติไปแล้วนั้นต้องเร่งโอนให้ได้ภายใน 1-2 เดือน ดังนั้นหลังครบ 30 วันตามคำสั่งแล้วต้องเร่งโอนให้ได้ตามกำหนด
อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่รัฐสั่งปิดแคมป์นี้อาจส่งผลให้รายได้ของบริษัทอสังหาฯ สะดุดไปบ้าง เพราะผู้บริโภคยังไม่พร้อมรับโอน เนื่องจากงานก่อสร้างยังมีบางส่วนที่ต้องเก็บงาน ทำให้ลูกค้ายืดระยะเวลาการโอนออกไป แต่ก็มีลูกค้าบางรายที่เชื่อมั่นในแบรนด์ของบริษัทยินดีรับโอนตามกำหนดเดิม เพราะแม้จะมีงานที่ยังต้องเก็บแต่ก็สามารถตามเก็บภายหลังได้ ที่สำคัญบริษัทมีการรับประกันหลังการขายอยู่แล้ว ดังนั้น ลูกค้าที่รับโอนบ้านจึงมั่นใจว่าจะได้บ้านที่มีคุณภาพมาตรฐานแน่นอน ส่วนลูกค้าที่เข้มงวดหน่อยก็อาจจะมีการยืดเวลาการโอนออกไปบ้าง
“ปัญหาการขาดกระแสเงินสดของบริษัทอสังหาฯ จากผลกระทบการปิดแคมป์ก่อสร้างนั้น ในรายใหญ่รายกลางที่มีสต๊อกบ้านพร้อมอยู่ในมือคงไม่เกิดขึ้น แต่สำหรับบริษัทอสังหาฯ ที่มีโครงการน้อย ไม่มีสต๊อกรอโอนขณะนี้จะมีปัญหาการขาดกระแสเงินสด เพราะไม่วามารถโอนบ้านได้ในช่วงนี้ อาจจะทำให้รายได้สะดุดและมีผลกระทบต่อสภาพคล่องและการเบิกจ่ายค่าก่อสร้างของบริษัทรับเหมาฯ ในส่วนของบริษัทเอ็น.ซี.ฯ นั้น การเบิกจ่ายค่างวดก่อสร้างไม่มีปัญหา และเราเองต้องดูแลพันธมิตร และคู่ค้าในช่วงที่ต้องประสบปัญหา ซึ่งที่ผ่านมา เอ็น.ซี.ฯ ได้เข้ามาดูแลเรื่องการอยู่การกินของแรงงานในแคมป์และช่วยเหลือดูแลข้าวของเครื่องใช้ที่จำเป็นในชีวิตประจำวันอย่างต่อเนื่อง” นายสมนึก กล่าว
