ดีมานด์ใหม่หดตัว-ฉุดมูลค่ายอดโอนที่อยู่อาศัยติดลบ แบงก์แนะลดไซส์โครงการ-บริหารหนี้ทางรอด! ขยายไลน์ธุรกิจใหม่สร้างรายได้

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ชี้ประเด็นหลักฟื้นภาคอสังหาฯ เร่งวัคซีนให้มากที่สุด สร้างความเชื่อมั่น แนะผู้ประกอบการชะลอเติมซัปพลายเข้าสู่ตลาด หลังสต๊อกในตลาดมีปริมาณสูง ชงรัฐ ตั้ง "กองทุนค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย" ดึงแบงก์ร่วมหนุนปล่อยกู้ กางผลสำรวจอสังหาฯ ปี 64 แนวโน้มเปิดโครงการลดลง คาดขายได้ใหม่ 3.1 แสนล้าน หน่วยเหลือขายแตะ 1.74 แสนหน่วย กว่า 800,000 ล้านบาท กังวลทาวน์เฮาส์เริ่มสต๊อกบวม สวนทางตลาดบ้านแฝดยอดขายดี ด้านแบงก์แนะผู้ประกอบการลดขนาดพัฒนาโครงการ เข้าถึงสินเชื่อ คาดอสังหาฯ ฟื้นตัวไม่น้อย 2-3 ปีข้างหน้า "เสนา-แอสเซทไวส์" เน้นความแม่น ทำเล การตลาด พัฒนาโครงการท่ามกลางวิกฤตโควิด-19 ระลอก 3

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้รายงานถึง "สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและภาคกลาง" ได้กล่าวถึง Critical Factors หรือปัจจัยแห่งความสำเร็จต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ว่า การจะสร้างให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือ ตลาดที่อยู่อาศัยกลับมาให้มีการกระเตื้องขึ้น ต้องมองครอบคลุมถึงปัญหาของวัคซีน และการฉีดวัคซีนให้ประชาชนส่วนใหญ่ได้รับวัคซีนมากที่สุด จะช่วยสร้างให้เศรษฐกิจกลับมาเป็นปกติมากขึ้น ต่างชาติมั่นใจในการเข้ามาใช้ชีวิต เข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยมากขึ้น แต่ถ้าขาดปัจจัยเหล่านี้ ภาคเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาฯ คงจะฟื้นยาก

"การที่ประชาชนกลับมาทำมาหากินได้ ตรงนี้ รัฐควรสนับสนุนในเรื่องแรงงาน การจ้างงานของธุรกิจเอสเอ็มอี หรือจากการท่องเที่ยวให้เป็นรูปธรรม เพราะตอนนี้เราอาจจะยังไม่เห็นรูปธรรมที่ชัดเจนในเรื่องของการเข้าไปสร้างแรงงานรองรับประชาชน ขณะเดียวกัน การสร้างดีมานด์ใหม่ๆ ก็เป็นทางเลือกหนึ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยมากกว่า 3 ล้านบาท และกลุ่มลูกค้าต่างชาติเป็นทางเลือกที่จะมีดีมานด์ใหม่เข้ามา รวมถึงการลดข้อจำกัดในการกู้เงิน เช่น การจัดตั้งกองทุนในการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย และธนาคารรัฐสนับสนุนตลาด สิ่งเหล่านี้จะทำให้ตลาดหมุน ผลดังกล่าวจะทำให้อุตสาหกรรมต้นน้ำและปลายน้ำของที่อยู่อาศัยมีการเคลื่อนตัวไปด้วย การจ้างงานต่างๆ จะไปสอดรับกับการกระตุ้นเศรษฐกิจภาพรวมได้ รวมถึงผู้ประกอบการควรชะลอการเพิ่มซัปพลายในตลาด เน้นระบาย stock เสริมความพร้อมให้ลูกค้า และเร่งการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อเพิ่มกระแสเงินสด ปรับตัวของผลิตภัณฑ์ให้ตรงกับความต้องการ ตอนนี้ การสแกนพื้นที่โดยละเอียด การดูประวัติย้อนหลัง การมองทุกมิติ และตัดสินใจเป็นเรื่องที่สำคัญและจำเป็น ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ จะเป็นหน่วยงานที่สนับสนุนข้อมูลในทุกมิติ" ดร.วิชัย กล่าว


ลงลึกข้อมูลอสังหาฯ ท่ามกลางโควิด-19 ระลอก 3 คาดขายได้ใหม่ 3.1 แสนล้าน หน่วยเหลือขายพุ่ง 1.74 แสนหน่วย

สำหรับผลการสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2563 ในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล นับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย พบว่ามีที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวนรวม 210,748 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งแรกปี 2563 ประมาณ 0.4% โดยมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 34,575 หน่วย ในขณะที่จำนวนหน่วยเหลือขายรวม 176,173 หน่วย โดยในจำนวนหน่วยเหลือขายทั้งหมดเป็นหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 51,675 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 235,840 ล้านบาท และคาดการณ์ปี 2564 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมจำนวนประมาณ 174,773 หน่วย มีมูลค่า 853,428 ล้านบาท

เมื่อประเมินสถานการณ์โดยภาพรวม ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2564 ยังคงมีภาวะชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2563 โดยมีปัจจัยสำคัญมาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยจะส่งผลกระทบต่อตลาดรวมให้มีภาวะที่หดตัวต่อประมาณ 1-4% โดยตลาดจะเริ่มฟื้นตัวครึ่งหลัง แต่ยังไม่ดีขึ้นมาก และสถานการณ์จะดีขึ้นในปี 2565-2567 ถ้าซัปพลายใหม่ปรับตัวลงและยอดขายค่อยๆ ดีขึ้น

จากการสำรวจภาคสนามในช่วงครึ่งแรกปี 2563 พบว่า มีจำนวนโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 1,728 โครงการ มีหน่วยเหลือขายจำนวน 173,093 หน่วย เมื่อเข้าสู่ครึ่งหลังปี 2563 มีจำนวนอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 36,414 หน่วย ส่งผลให้มีที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายจำนวน 1,728 โครงการ รวมมีจำนวนหน่วยเสนอขาย 210,748 หน่วย และมีอุปทานเหลือขายจำนวน 176,173 หน่วย มูลค่ารวม 909,228 ล้านบาท

ภาพรวมของตลาดครึ่งหลังปี 2563 จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขายในตลาดหากเทียบกับครึ่งแรกของปี 2563 จะพบว่ามีจำนวน 173,093 หน่วย ขณะที่หน่วยเหลือขายที่ ณ วันที่ 31 ธ.ค.2563 มีจำนวน 176,173 หน่วย ซึ่งมีจำนวนที่เพิ่มขึ้นเพียง 3,080 หน่วย เทียบกับครึ่งแรกของปี 2563 ที่มีหน่วย หรือเพิ่มขึ้น 1.8% ประกอบด้วยอุปทานใหม่ โครงการอาคารชุด จำนวน 17,883 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ -40.8% ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2563 มีอุปทานเสนอขายทั้งสิ้น 90,215 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ -5.8% ในขณะที่มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 16,403 หน่วย ลดลงประมาณ -15.7% โดยมีหน่วยเหลือขาย 73,812 หน่วย ลดลง -3.2% จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2562 และมีอัตราดูดซับ 3.0%

ประเภทบ้านเดี่ยวปี 63 ประกอบด้วย อุปทานใหม่ จำนวน 4,991 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ -24.8% ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2563 มีอุปทานเสนอขายทั้งสิ้น 31,885 หน่วย เพิ่มขึ้นประมาณ 1.9% ในขณะที่มีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 45.8% โดยมีหน่วยเหลือขาย 27,276 หน่วย ลดลง -3% มีอัตราดูดซับ 2.4%

สำหรับทาวน์เฮาส์อุปทานใหม่ มีจำนวน 9,493 หน่วย ลดลงประมาณ -41.4% ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2563 มีอุปทานเสนอขายทั้งสิ้น 68,743 หน่วย เพิ่มขึ้นประมาณ 4.3% มีหน่วยขายได้ใหม่ 10,790 หน่วย เพิ่มขึ้น14.3% โดยมีหน่วยเหลือขาย 57,953 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.6% มีอัตราดูดซับ 2.6%


ห่วงทาวน์เฮาส์เหลือขายมาก ตลาดบ้านแฝดเติบโต คอนโดฯ เปิดใหม่เสี่ยง!

อย่างไรก็ตาม จากการประมวลผลสำรวจโดยภาพรวมพบว่า ในปี 2564 ตลาดบ้านจัดสรร ต้องให้ความสำคัญกับปริมาณอุปทานที่เข้ามาในระบบ เนื่องจากมีจำนวน และสัดส่วนสูงกว่าอาคารชุดในตลาดแล้ว โดยเฉพาะบ้านจัดสรร ราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีอุปทานเพิ่มขึ้นทุกครึ่งปี โดยยอดขายปี 2563 เฉลี่ยประมาณ 1,200 หน่วยต่อรอบครึ่งปี นับว่าเป็นจำนวนหน่วยที่ขายดี ขณะที่มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นเช่นกัน

ส่วนบ้านจัดสรร ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มสินค้าที่มีความต้องการสูง แต่ไม่ค่อยมีสินค้า แต่ผู้ประกอบการได้มีการปรับจากการพัฒนาบ้านเดี่ยวมาเป็นบ้านแฝดแทน ซึ่งตลาดยังคงตอบรับไม่ดี และสำหรับทาวเฮาส์ความต้องการซื้อยังมีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะที่อยู่ในทำเลดี ในขณะที่หน่วยเหลือขายยังคงมีอยู่มาก

สำหรับตลาดอาคารชุด ยังต้องให้ความสำคัญกับการเร่งระบายหน่วยที่สร้างเสร็จแล้ว หน่วยเหลือขายที่เป็น Inventory ยังเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ครึ่งหลังปี 62 โดยมาจากส่วนที่เป็นกำลังก่อสร้างทยอยสร้างเสร็จปีนี้ ส่งผลให้ Inventory เพิ่มขึ้น 42.4% ดังนั้น การเปิดโครงการใหม่จึงมีความเสี่ยง ขณะที่ห้องไม่ราคาเกิน 3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาทยังพอขายได้

ดร.วิชัย กล่าวว่า หน่วยเปิดขายใหม่ครึ่งแรกปี 64 จะต่ำกว่าครึ่งแรกปี 63 ที่ -9.72% โดยมีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้นชัดในครึ่งหลังของปี 64 แต่ยังต่ำกว่าครึ่งหลังปี 63 ที่ -10.3% ซึ่งภาพรวมปี 2564 คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ประมาณ 59,600 หน่วย มูลค่า 308,400 ล้านบาท ลดลง -10.0% และมูลค่าลดลง-7.7%

ดีมานด์ชะลอลงอีก ฉุดมูลค่ายอดโอนทั้งปี -1.4%

สำหรับหน่วยขายได้ใหม่ประมาณการครึ่งแรกปีนี้ จำนวนหน่วยขายได้ใหม่จะสูงกว่าครึ่งแรกปี 63 ที่ +1.2% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานต่ำ แต่ยังคงต่ำกว่าครึ่งหลังปี 63 มีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้นชัดในครึ่งหลังปีนี้ ซึ่งน่าขยายตัว 6.5% เมื่อเทียบกับครึ่งหลังปี 63 ทั้งนี้คาดว่ายอดขายปี 2564 จะมีจำนวน 69,996 หน่วย มูลค่าประมาณ 310,000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 4.0% ด้านหน่วยเหลือขายประมาณการครึ่งแรกปีนี้ หน่วยเหลือขายจะเพิ่มจากช่วงเดียวกันของปี 63 เพียง 0.1% ต่อเนื่องจากครึ่งหลังปี 63 และมีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้นชัดในครึ่งหลังปีนี้ หน่วยเหลือขายจะต่ำลงที่ -0.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปี 63 โดยมีหน่วยเหลือขายสะสม ปี 2564 จำนวน 174,773 หน่วย มูลค่าหน่วยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2564 คาดว่าจะมีประมาณ 853,400 ล้านบาท ลดลง -0.8%

ในส่วนของอุปสงค์ (ดีมานด์) ซึ่งสะท้อนจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พบว่า ครึ่งแรกปีนี้หน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงจากช่วงเดียวกันปี 63 ที่ -9% แต่มูลค่าโอนจะเพิ่ม 4.1% ทั้งนี้ มีแนวโน้มว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะปรับตัวใกล้เคียงครึ่งหลังปี 64 และมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์จะต่ำลงที่ -5.8% เมื่อเทียบกับครึ่งหลังปี 63 โดยหน่วยโอน และมูลค่าการโอนรวมปี 2564 ประมาณ 188,716 หน่วย ลดลง -4.0% มูลค่า 604,800 ล้านบาท ลดลง -1.4%


แบงก์แนะอสังหาฯ ลดไซส์โครงการ บริหารหนี้

ดร.ยรรยง ไทยเจริญ รองผู้จัดการใหญ่อาวุโส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มงาน Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ เปิดเผยถึง "เศรษฐกิจไทย ปี 2564 จะเติบโต หรือถดถอย?" ว่า การระบาดโควิด-19 ระลอกที่ 3 ทำให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยช้าลง โดย EIC ปรับลดคาดการณ์เศรษฐกิจไทยปี 64 เหลือ 2% จากเดิมที่ 2.6% แม้ว่าภาคการส่งออกไทยจะขยายตัวได้ดีกว่าที่คาดไว้ แต่สถานการณ์การท่องเที่ยวยังคงถูกกระทบจากโควิด-19 ระลอกใหม่ ซึ่งเราได้มีปรับลดคาดการณ์จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติปีนี้เหลือ 1.5 ล้านคน (จากเดิม 3.7 ล้านคน) เนื่องจากหลายประเทศมีนโยบายเปิดการเดินทางระหว่างประเทศที่ระมัดระวังมากขึ้น และมีการจัดประเทศไทยอยู่ในกลุ่มที่มีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น

"เราเห็นข่าวดีบางส่วน เรื่องที่คณะรัฐมนตรี ได้เคาะการกู้เงินเพิ่มเติม 7 แสนล้านบาท เพิ่มเติมจากเงินกู้ 1 ล้านล้านบาท ซึ่งจะทำให้มีเม็ดเงินเข้าสู่ระบบ ซึ่งจะส่งผลดีในระยะสั้น แม้ว่าจะเกิดปัญหากับหนี้สาธารณะ แต่เป็นปัญหาที่สามารถบริหารจัดการได้ ซึ่งเราประเมินว่า เศรษฐกิจไทยน่าจะกลับไปดีขึ้นปลายปี 65 ซึ่งช่วงนั้นอาจจะต้องมาพิจารณาเรื่องนโยบายการขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีกที" ดร.ยรรยง กล่าว

ขณะที่เศรษฐกิจไทยยังคงมี 3 แผลที่เป็นอุปสรรคต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยในระยะต่อไป แผลที่ 1 คือ การเปิดและปิดกิจการที่ซบเซาลง โดยจะเห็นกิจการเปิดน้อยลง และปิดตัวมากขึ้น ส่งผลต่อการจ้างงานและการลงทุนที่ลดน้อยลง ซึ่ง 3 ธุรกิจอันดับแรกที่มีการเลิกกิจการสูงสุด ได้แก่ 1.ก่อสร้าง 220 ราย อสังหาฯ 153 ราย รวมถึงธุรกิจโรงแรม และร้านอาหาร 86 ราย

แผลที่ 2 ตลาดแรงงานฟื้นตัวช้า การว่างงานที่มากขึ้นและชั่วโมงการทำงานที่ลดลง สะท้อนถึงรายได้ที่ลดลง และแผลที่ 3 การถดถอยของงบดุลที่ต้องซ่อมแซม จากการประเมินความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยของภาคธุรกิจไทย ตามยอดขายที่หดตัวลง ทาง EIC คาดว่า สัดส่วน Zombie Firm จะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยตั้งแต่ปีที่ผ่านมาจนถึงปี 2565 หลังวิกฤตโควิด-19 ได้แก่ สายการบิน ยานยนต์ สิ่งทอ โรงแรม พลังงาน รวมถึงภาคอสังหาฯ

ดร.ยรรยง กล่าวแนะนำผู้ประกอบการปรับตัวใน 4 ด้านหลัก คือ 1.การเน้นเสริมสภาพคล่องและลดค่าใช้จ่าย ลดต้นทุนการดำเนินงาน ดูแล Balance Sheet โดยลดสินทรัพย์ที่ไม่จำเป็น ลดหนี้ และเน้นเพิ่มสภาพคล่อง โดยเร่งระบายสต๊อกให้ลดลงมากที่สุด

2.เน้นพัฒนาโครงการเล็กลงเพื่อให้ปิดการขายได้เร็วขึ้น เน้นพัฒนาโครงการที่ให้ความคุ้มค่า เพื่อให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อบ้านที่ลดลง และการออกแบบต้องตอบโจทย์การทำงานที่บ้าน ผู้บริโภคเน้นให้ความสำคัญกับสุขภาพและความปลอดภัย

3.การขายโครงการผ่านช่องทางออนไลน์จะมากขึ้นและรุนแรงขึ้น ผู้ประกอบการหันมาใช้กลยุทธ์การตลาดออนไลน์มากขึ้น เทคโนโลยีมีบทบาทมากขึ้น ช่วยให้ลูกค้าสามารถชมโครงการได้เสมือนจริง และ 4.ผู้ประกอบการต้องกระจายความเสี่ยง โดยขยายธุรกิจอื่นๆ เพื่อสร้างรายได้ประจำระยะยาวมากขึ้น เช่น ธุรกิจเวลเนส (สุขภาพ) และธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น

"เซกเตอร์อสังหาฯ คิดว่าฟื้นตัวช้ากว่าภาคอื่น ซึ่ง Wave 3 ที่เกิดขึ้น ส่งผลให้ระดับราคายังมีแนวโน้มทรงตัว โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่มีโอกาสปรับตัวลดลงอีกครั้งจากการเร่งระบายสต๊อก ขณะที่คนต้องการบ้านพื้นที่มากขึ้น โดยมองว่า ราคา 3-5 ล้านบาท เป็นตลาดที่จับต้องได้ และผู้ซื้อให้ความสำคัญกับอำนาจในการซื้อ โดยมองว่าทำเลกรุงเทพฯ ตะวันตก เช่น บางแค กรุงเทพฯ ตะวันออก เช่น บางนา ศรีนครินทร์ ตลาดบ้านแนวราบมีการเติบโต แต่อดเป็นห่วงตลาดในกลุ่มทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท ซัปพลายเยอะ อยู่แต่ละโลเกชัน แต่สุดท้ายเรา ทาง EIC คาดการณ์ยอดขายภาคอสังหาฯ จะกลับมาก่อนเกิดโควิด-19 น่าจะต้องรออีก 2-3 ปีข้างหน้า หรือประมาณปี 2566-2567"

เปิดเมกะเทรนด์อสังหาฯ หลังโควิด-19

ดร.สมประวิณ มันประเสริฐ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานวิจัยและหัวหน้าทีมเศรษฐกิจ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า "เมกะเทรนด์" ที่จะเกิดขึ้นหลังวิกฤตโควิด-19 นั้น ผู้ประกอบการจะให้ความสนใจและใส่ใจเรื่อง 1.สุขภาพ 2.สิ่งแวดล้อม และ 3.การบริหารจัดการความเสี่ยงในภาวะความไม่แน่นอนบนความไม่แน่นอนอีก

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ผู้ประกอบควรจะปรับเรื่องการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยนั้นมีหลายปัจจัยที่ต้องคำนึง ได้แก่ 1.การอยู่อาศัยในบ้านจะเปลี่ยนแปลงไป นอกจากเรื่องโควิด-19 แล้ว คนจะอยู่และเลือกที่มีฟังก์ชันมากขึ้น 2.ผู้ซื้อไม่อยากอยู่ในสภาพแวดล้อมที่แออัดหรือชุมชน แต่ก็ยังให้ความสำคัญในเรื่องโลเกชันที่ต้องเข้าถึงระบบสาธารณูปโภค มีคอมมูนิตีรองรับ 3.รูปแบบบ้านเปลี่ยนไปจะต้องง่ายต่อการดูแล บ้านต้องยืดหยุ่นในการเปลี่ยนแปลงได้ 4.ฟังก์ชันของบ้านต้องรองรับกลุ่มลูกค้าในแต่ละวัย 5.การพัฒนาโปรดักต์ที่หลากหลาย และสุดท้ายผู้ประกอบการต้องปรับตัวเพื่อรองรับเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัวได้


"เสนาฯ" ปรับแผนลดไซส์เปิดโครงการ

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวถึง "ทางรอดธุรกิจที่อยู่อาศัย ภายใต้สถานการณ์โควิด-19" ว่า ข้อมูลที่โชว์วันนี้เป็นช่วงที่สถานการณ์โควิด-19 ดีแล้ว แค่รอวัคซีนอย่างเดียว โดยแผนเราจะเปิด 17 โครงการมูลค่าไม่เยอะ 15,700 ล้านบาท เราเปิดโครงการที่เล็กลง เป็นสิ่งที่เราคิด เพราะในแต่ละโลเกชันดีมานด์จำกัดและน้อยลง เราไม่ควรทำโครงการในโลเกชันใดที่เยอะจนเกินไป เราจะทำโครงการที่เล็กลง

"โดยจะเปิดคอนโดฯ 11 โครงการ ดูแล้วยิ่งพูดยิ่งเหมือนสอบตก สวนกระแสคอนโดฯ แต่ยอมรับว่าคอนโดฯ ดูในแง่เทรนด์แล้ว โอเวอร์ซัปพลายมากกว่าภาพรวม แต่สิ่งที่เราดูและทำ เราไม่ดู Over All แต่เราดูทีละทำเล ทีละจุดเล็ก โลเกชันตรงไหนมีโอกาสบ้าง เป็นสิ่งที่เราคิด และออกมาแล้ว โอกาสที่ออกมาแล้ว บังเอิญเป็นคอนโดฯ สัก 7 โครงการ และเป็นโครงการบ้าน 6 โครงการ สิ่งนี้เราคิดเมื่อต้นปี เราต้องเน้น และไม่แน่เราอาจจะเปลี่ยนใจบางอย่างในสิ่งที่เกิดขึ้นในช่วงนี้ ตอนนั้นเราไม่คิดว่าจะเกิด wave 3 เราคิดจะมีต่างชาติเข้ามา และจะมีต่างชาติซื้อมากขึ้น สิ่งเหล่านี้เมื่อสถานการณ์ที่ไม่เหมือนเดิม เราต้องตัดสินใจ เปิดโครงการที่ไม่เหมือนเดิมก็ได้ นั่นหมายความว่า 17 โครงการที่เราวางไว้อาจจะมี 1-2 โครงการ เปิดไม่ได้ตามแผนปี 64 แต่จะมาเปิดโปรดักต์ที่มีโอกาส นี่คือสิ่งที่ SENA กำลังทำอยู่"

ผศ.ดร.เกษรา กล่าวถึงเทคนิคการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้ว่า เซกเมนต์ระดับล่างๆ จะลำบากในการเคลื่อนไหวเกี่ยวกับรายได้ ยิ่งในภาวะที่หนี้ครัวเรือนสูง จะทำให้ขอสินเชื่อได้ยากลำบาก สิ่้งที่เราทำได้ คือ 1.เรามองเห็นตลาด แม้ว่าจะเป็นเซกเมนต์ที่อาจจะมีตัวเลขถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงกว่าตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน ก็คงไม่ผิด แต่เราคิดว่าตลาดมีคนซื้อ เราลงไปหากลุ่มลูกค้าที่ยังอยู่ในช่วงของการสร้างฐานะ ภาระหนี้ไม่มาก กลุ่มผู้ที่เริ่มทำงาน เช่น เสนา คิทท์ ราคา 7-8 แสนบาท ส่วนใหญ่กลุ่มนี้จะเป็นหนี้บัตรเครดิตและหนี้รถยนต์ เราทำโดยพยายามให้ลูกค้ากู้สินเชื่อให้ได้ ซึ่งในแต่ละช่วงเวลา บางธนาคารอาจจะคิดไม่เหมือนกัน

"แอสเซทไวส์" เน้นความละเอียดในการทำโครงการ

นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เราค่อยๆ เติบโตทั้งก่อนเข้าตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งช่วงนั้นยังไม่เกิดโควิด-19 และในช่วงเกิดวิกฤต เราต้องมองจุดด้อยของเรา เพื่อให้เราเห็นจุดอ่อนได้ เราต้องเตรียมตัวบริษัทให้แข็งแกร่งตลอดเวลาเป็นสิ่งสำคัญ ในส่วนของกลุ่มโครงการที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงได้ ลูกค้ากลุ่มนี้จะไม่ได้อยู่กลางเมืองอยู่แล้ว เรา (แอสเซทไวส์) เราไม่ได้ขายโครงการในกลุ่มเก็งกำไรตั้งแต่แรกอยู่แล้ว แต่เราต้องดีไซน์โปรดักต์ให้ลูกค้าอยู่ได้จริงเหมือนลูกบ้าน

"เราต้องดูดีมานด์และซัปพลาย ยิ่งช่วงตลาดหดตัวต้องดูดีมานด์ด้วย ตั้งคำถาม ถ้าราคาต่ำลง แล้วโลเกชันยังมีดีมานด์อยู่แค่ไหน ถ้ามี และของในตลาดไม่มี คู่แข่งทำราคาสูงไว้แล้ว เราอาจจะมีช่องว่างในการเข้าไปทำตลาดได้ เราต้องทำให้ดีที่สุด สุดท้ายแล้วเราต้องละเอียดในเรื่องดีมานด์" นายกรมเชษฐ์ กล่าว