การย่างก้าวเข้าสู่ปีที่ 2 ที่มนุษยชาติต้องเรียนรู้อยู่กับการแพร่ระบาดของเชื้อไวร้สโควิด-19 นั้น ในช่วงปีแรกคนไทยเราจะรู้จักคำว่า Work from home (WFH) แต่การระบาดระลอกใหม่ในปี 2564 ได้ส่งผลกระทบและก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในกระบวนการทำงาน โดยในหลายประเทศทั่วโลกจะมีคำใหม่ที่กำลังกลายเป็น "เทรนด์ฮิต" โลกหลังโควิด-19 คือ Work from anywhere และในประเทศไทยก็มีหลายบริษัทแล้วที่เริ่มใช้นโยบายนี้ เช่น ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) ที่ให้พนักงานดำเนินนโยบายดังกล่าว ผลตอบรับจากพนักงานชื่นชอบนโยบายนี้ เพราะทำให้พนักงานมีเวลามากขึ้นทั้งในการทำงาน และการได้ดูแลครอบครัวที่ได้มาจากการประหยัดเวลาเดินทางนั่นเอง
แต่ในต่างประเทศแล้ว ด้วยวิกฤตจากโควิด-19 ส่งผลให้ธุรกิจชั้นนำของโลกได้คิดค้นและหานวัตกรรมในการรองรับการทำงานสถานที่ได้อย่างอิสระ เช่น Fujitsu เป็นบริษัทอันดับต้นนำร่องให้พนักงานทำงานจากที่ไหนก็ได้ ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 เมื่อปี 2563 เช่นเดียวกับบริการโซเชียลมีเดียฮิตอย่าง ทวิตเตอร์ มอบเงิน 1,000 เหรียญสหรัฐให้พนักงานที่สมัครใจทำงานนอกออฟฟิศ
ทำไมต้อง Work from anywhere
น.ส.สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด หรือเทอร์ร่า บีเคเค ผู้ให้บริการมาร์เก็ต เพลส และคอนเทนต์อสังหาริมทรัพย์ ให้มุมมองต่อเทรนด์ "Work from anywhere" ว่า ส่วนหนึ่งเกิดจากการไม่กดดันพนักงาน คือ ไม่จำเป็นต้องทำงานที่บ้าน คือ ทำที่ไหนก็ได้ จะร้านกาแฟ โรงแรม หรือสถานที่ท่องเที่ยวก็ได้ เพราะพนักงานส่วนหนึ่งบ้านก็เป็นสถานที่ที่ไม่พร้อมในการปฏิบัติงาน และหากงานที่ต้องการความคิดสร้างสรรค์ การออกไปนอกสถานที่เป็นการเปลี่ยนบรรยากาศเพื่อกระตุ้นพลังงานใหม่ๆ รวมทั้งข้อดีของการทำงานแบบนี้สามารถสร้างสายสัมพันธ์อันใกล้ชิดระหว่างพนักงานกับระดับผู้บริหารมากขึ้น ด้วยเพราะเปิดโอกาสได้ซักถามทุกข์สุขกันได้มากกว่าการปฏิบัติงานในสำนักงานแบบเดิม และสำคัญที่สุด สำหรับบริษัทข้ามชาติ (International business) นโยบายนี้เปิดโอกาสให้บริษัทสามารถรับพนักงานได้จากทั่วโลก โดยไม่จำเป็นต้องมีสำนักงานในประเทศนั้นๆ
โดยกุญแจสำคัญของการใช้นโยบายนี้ให้มีประสิทธิภาพสูงสุดองค์กรนั้นๆ ต้องมีการปฏิบัติงานที่มีกระบวนการรายงานผลอย่างมีระบบ และทีมงานต้องมีความเชื่อใจกันร่วมมือกันเป็นอย่างดี
อาคาร สนง.ต้องปรับตัวให้ทัน Work from anywhere
สำหรับธุรกิจพื้นที่สำนักงาน โซลูชัน Flexible office จากการสัมภาษณ์ นาย Lars Wittig, Country Manager IWG Plc. Philippines, Vietnam, Cambodia, Thailand, S.Korea And VP Sales ASEAN, S.Korea โดยกลุ่ม IWG plc บริษัทชั้นนำระหว่างประเทศที่มีการให้บริการพื้นที่สำนักงานออฟฟิศสำเร็จรูปให้เช่า ห้องประชุม ห้องรับรองทางธุรกิจ และมีเครือข่ายห้องประชุมทางวิดีโอที่ใหญ่ที่สุด พบว่าในช่วงระหว่างโควิด-19 ระบาดที่ผ่านมา ยอดผู้เช่ามีอัตราการเช่าเติบโตสูงที่สุดตั้งแต่เริ่มต้นกิจการในประเทศไทยในปี 2540
โดยผู้เช่ามาจากทั้งบริษัทหรือผู้ประกอบการชาวไทยขนาดใหญ่ และบริษัทข้ามชาติที่เข้ามาซื้อสมาชิกหรือสิทธิในการเข้าใช้บริการห้องประชุม ห้องรับรองให้พนักงานได้ทำงานใกล้บ้าน หรือใกล้สถานที่ที่ต้องเดินทางนัดหมายปลายทางได้สะดวกมากกว่า เช่น Standard Charter Bank ซื้อสมาชิกจำนวน 90,000 สมาชิก โดยจุดเด่นของกลุ่ม IWG คือ การมีสาขาในประเทศไทยทั้งในกรุงเทพฯ จังหวัดชลบุรี จังหวัดเชียงใหม่ จังหวัดภูเก็ต และจังหวัดสมุทรปราการ ขณะนี้มีสาขามากถึง 25 สาขา ในช่วงโควิด-19 ที่ผ่านมา ทางกลุ่ม IWG มีการปรับแผนธุรกิจ มีการเติบโตได้เร็วขึ้น ด้วยการทำพาร์ตเนอร์กับเจ้าของที่ดินหรืออาคารสำนักงานรุ่นเก่าในรูปแบบทั้งร่วมลงทุน กับการขายแฟรนไชส์ (franchises) แต่หากเปรียบเทียบกับประเทศเวียดนามแล้ว ประเทศไทยยังนับว่ามีอัตราการเติบโตที่น้อยกว่าประเทศเวียดนาม แต่กลุ่มลูกค้ามีความต่างกัน เพราะในประเทศเวียดนามเป็นตลาดเกิดใหม่ ผู้เช่าที่มาใหม่ส่วนใหญ่เป็นบริษัทต่างชาติที่มาเช่าในรูปแบบของพื้นที่สำนักงานเป็นหลัก
อาคารสำนักงานทั่วไปต้องปรับตัว ทั้งปรับโครงสร้างระบบปรับอากาศอาคาร และปรับปรุงพื้นที่เช่าบางส่วนให้มีพื้นที่รับรองส่วนบริการมากขึ้น ในรูปแบบ Co-working space หรือห้องประชุมให้เช่า เพื่อเสริมบริการให้แก่ผู้เช่าเดิมภายในอาคารเป็นหลัก เพราะใน 1 ปีที่ผ่านมา สำหรับอาคารสำนักงานดั้งเดิมพบการยกเลิกการเช่า และการลดขนาดพื้นที่เช่าเกิดขึ้นในแทบทุกอาคาร ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่ Co-op ของอาคารสามย่านมิตรทาวน์ ที่เรียกว่าเป็น Co-learning space ของเหล่านักศึกษามหาวิทยาลัย และเหล่าสตาร์ทอัป มีผู้เข้าใช้อย่างต่อเนื่อง และสามารถต่อยอดบริการด้านอาหาร และเครื่องดื่มได้ด้วย
คอนโดมิเนียม กับ Co-working space
น.ส.สุมิตรา กล่าวต่อว่า พื้นที่ส่วนกลางภายในคอนโดมิเนียมแบบ Co-working space ก็ยังเป็นอีกหนึ่งฟังก์ชันที่ยังตอบโจทย์ผู้พักอาศัยอยู่ เพราะปัจจัยในการเลือกซื้อบ้าน จากการสำรวจผู้บริโภค 1,187 รายที่ผ่านมาของเทอร์ร่า พบว่า พื้นที่สำหรับ work from home เป็นปัจจัยสำคัญเป็นอันดับที่ 4 ที่ผู้บริโภคต้องการให้ผู้ประกอบการควรนำเสนอเป็นองค์ประกอบหลัก
ธุรกิจโรงแรม นับว่าได้รับปัจจัยบวกจากนโยบายดังกล่าว แต่ผู้ประกอบธุรกิจโรงแรม ก็ต้องมีการปรับปรุงพื้นที่หรือเพิ่มบริการรองรับการทำงานให้แก่ลูกค้าได้ เช่น ห้องประชุมขนาดเล็กเพิ่มเติม ห้องอ่านหนังสือ (Study room) ให้บริการรองรับการพักแบบระยะยาว (Long stay) ได้ทั้งครอบครัว และเพิ่มเติมบริการพาเที่ยวแบบปลอด Covid-19 ซึ่งการจัดโปรแกรมเที่ยวชุมชน หรือท้องถิ่นที่ว่าอาจจะเป็นรายได้เสริมที่เข้ามาช่วยทดแทนรายได้ที่หายไปจากค่าห้องพัก และห้องอาหาร ได้
ธุรกิจคอมมูนิตีมอลล์ จากการสอบถามผู้ประกอบการคอมมูนิตีมอลล์ พบว่า ยอดผู้ใช้บริการมอลล์ไม่ได้สูญหายไป สวนทางกับห้างสรรพสินค้า อาจด้วยความเป็นแหล่งซื้อของใกล้บ้าน และเป็นพื้นที่เปิดโล่งเป็นส่วนใหญ่ และพบว่า ร้านที่มียอดขายดีมักเป็นร้านที่จอดรถแล้วเข้าร้านได้เลย รวมทั้งร้านขับรถผ่านเพื่อสั่งอาหาร (drive thru)
"การทำงานนอกสถานที่นั้นเปิดโอกาสให้พนักงานได้มีโอกาสพบปะมืออาชีพ ทั้ง จากการทำงานนอกสถานที่ และการใช้เทคโนโลยีใหม่ๆ หรือสังคมออนไลน์ เช่น LinkedIn และ Slack เพราะหากพนักงานยังทำงานในสำนักงานก็ยากที่จะมีโอกาสได้พบเจอสร้างหรือสร้างพันธมิตรใหม่ๆ"
จับตาโปรเจกต์ "มิกซ์ยูส" ปรับโฉมรับการเปลี่ยนแปลง
สำหรับโครงการมิกซ์ยูสที่จะมาใหม่ที่เป็นพื้นที่สำนักงานขนาดใหญ่ ด้วยโครงสร้างทางเศรษฐกิจไทยที่เป็นภาคบริการและพึ่งพาชาวต่างชาติเป็นหลัก ภาพการหดตัวของเศรษฐกิจในระยะ 2 ปีนี้ คงส่งผลให้โครงการขนาดใหญ่ทั้ง One Bangkok (มูลค่าการลงทุนกว่า 1.2 แสนล้านบาท) และกลุ่มดุสิต เซ็นทรัล (Dusit Central Park มูลค่าการลงทุนเพิ่มเป็น 46,000 ล้านบาท) ต้องชะลอระยะเวลาการก่อสร้างแล้วเสร็จออกไปก่อน รวมทั้งต้องปรับแบบโครงสร้างอาคารใหม่ให้รองรับวิกฤตโรคระบาดได้ รวมทั้งพื้นที่อาคารสำนักงานคงต้องมีแบ่งพื้นที่ขายใหม่ พร้อมทั้งเพิ่มบริการใหม่ เช่น Flexible office space ให้มากขึ้น
คาดทั้งปี 64 ซัปพลายออฟฟิศเปิดอีก 4.85 แสน ตร.ม.
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เปิดเผยถึงอุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี พ.ศ.2564 ว่าเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 9.098 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) เพิ่มขึ้น 0.2% จากการเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงานใหญ่ของบริษัทกรุงเทพประกันชีวิตพื้นที่เช่ารวม 20,000 ตร.ม. และพบว่าในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมา มีโครงการดับบลิวเอชเอ ทาวเวอร์ อาคารสำนักงานเกรดเอที่เปิดให้บริการอยู่นอกพื้นที่กรุงเทพฯ ด้วยพื้นที่รวม 24,023 ตร.ม. (แต่มีพื้นที่ใช้สอยกว่า 52,000 ตร.ม.) ขณะที่อัตราการเช่ากลับมาปรับตัวเพิ่มขึ้นอีกครั้งจากความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานของกลุ่มธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ความต้องการใช้พื้นที่เองของผู้พัฒนา สถาบันการเงิน บริษัทผู้ให้บริการสำรองห้องพักออนไลน์ และธุรกิจค้าส่งและค้าปลีกผลิตภัณฑ์ หรืออุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งคอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมา ผู้เช่าบางรายยังมีความต้องการต่อสัญญาเช่าพื้นที่ แต่ขอปรับลดขนาดพื้นที่เช่าลงจากเดิม ขณะที่ผู้เช่ารายใหญ่มีอำนาจการเจรจาต่อรองที่สูงขึ้น เพื่อที่จะได้รับเงื่อนไขที่ดีขึ้นจากเจ้าของอาคาร
อย่างไรก็ตาม พบว่าในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมา มีอาคารสำนักงาน 3 โครงการ พื้นที่เช่ารวม 105,000 ตร.ม. เลื่อนการเปิดตัวออกไปจากในช่วงไตรมาสแรกของปี โดยในปี พ.ศ.2564 คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าจะมีพื้นที่อาคารสำนักงานก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดตัวอีกประมาณ 485,865 ตารางเมตร และในปี พ.ศ.2565 อีกประมาณ 534,068 ตารางเมตร โดยพบว่ามีพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จระหว่างปี พ.ศ.2564-2568 ประมาณ 58% ของอาคารสำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างทั้งหมด อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินค่อนข้างสูง และหาที่ดินสำหรับการนำมาพัฒนาอาคารสำนักงานค่อนข้างยาก เช่น ถนนพระราม 4 สุขุมวิท สีลม หรือสาทร เป็นต้น และ 82% เป็นพื้นที่สำนักงานเกรดเอ
นอกจากนี้ พบว่าในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมา นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดยังคงให้ความสนใจพัฒนาอาคารสำนักงานในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจอย่างต่อเนื่อง เช่น บมจ.ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ มีแผนพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานเกรดเอติดสถานีบีทีเอสสนามเป้า ซึ่งจะเป็นโครงการอาคารสำนักงานที่น่าสนใจอีกหนึ่งโครงการบนทำเลย่านนี้ในอนาคต
ศก.-โควิด-19 ฉุดยอดจองพื้นที่ สนง.ต่ำลง-ขอลดค่าเช่า
คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่า สำหรับในปี พ.ศ.2564 จะเป็นปีที่มีอุปทานพื้นที่สำนักงานจำนวนมากเข้าสู่ตลาด มีบางอาคารสำนักงานก่อนเปิดตัวมียอดจองแล้วกว่า 70% แต่บางอาคารสำนักงานมียอดการจองที่ค่อนข้างต่ำ ซึ่งจากเหตุการณ์ดังกล่าว หากอาคารก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดบริการอย่างเป็นทางการอาจสร้างความกังวลใจให้แก่ผู้พัฒนาเป็นอย่างมาก
โดยไตรมาสแรกที่ผ่านมา พื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ถูกใช้ไปแล้วกว่า 8.536 ล้าน ตร.ม. ส่งผลให้อัตราการเช่าโดยรวม ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปรับตัวมาอยู่ที่ 93.8% เพิ่มขึ้น 0.2% จากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า พื้นที่สุขุมวิทยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเช่าสูงสุดในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ 94.5% แต่ปรับตัวลดลงเล็กน้อยจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่พื้นที่รอบเมืองฝั่งทิศเหนือ มีอัตราการเช่าสูงสุดในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ 95.3%
"ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ช่วงที่ผ่านมายังคงมีอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้ว่าจะปรับตัวลดลงจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากผู้เช่าบางส่วนได้รับผลกระทบจากภาพรวมเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง เนื่องจากผลกระทบจากโควิด-19 สำหรับผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบมีการปรับลดขนาดพื้นที่เช่า หรือยื่นขอลดค่าเช่าชั่วคราว ในขณะเดียวกัน บางธุรกิจ เช่น อีคอมเมิร์ซ โลจิสติกส์ และเทคโนโลยียังคงทำรายได้มากขึ้นจนขยายกิจการและขอเช่าพื้นที่เพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา อุปสงค์ใหม่ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในกลุ่มธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ความต้องการใช้พื้นที่เองของผู้พัฒนา สถาบันการเงิน บริษัทผู้ให้บริการสำรองห้องพักออนไลน์ และธุรกิจค้าส่งและค้าปลีกผลิตภัณฑ์หรืออุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ และพบว่าหลายบริษัทมีความต้องการย้ายพื้นที่และปรับปรุงพื้นที่เช่าให้ทันสมัย โดยส่วนใหญ่เน้นการลดขนาดลง หรือบางรายมีความประสงค์จะย้ายอาคารสำนักงานใหม่ในราคาที่ถูกลงในพื้นที่ใกล้เคียง เพื่อเป็นการประหยัดต้นทุน เนื่องจากมองว่า ภาพรวมเศรษฐกิจยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว"
คอลลิเออร์ส ประเทศไทยพบว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปี พ.ศ.2564 ที่ผ่านมา มีอุปสงค์การใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ในกรุงเทพฯ กว่า 32,000 ตร.ม.และคาดการณ์ว่าสำหรับในปี พ.ศ.2564 อาจมีการใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ กว่า 300,000 ตร.ม. จากอุปทานที่คาดว่าจะเปิดบริการใหม่กว่า 485,000 ตร.ม.
"เทรนด์การทำงานเป็นปัจจัยที่มีผลต่อตลาดอาคารสำนักงาน โดยเฉพาะการทำงานนอกพื้นที่ มีบริษัทจำนวนมากอยู่ระหว่างการพิจารณาทบทวนบทบาทใหม่ของพื้นที่สำนักงาน ในฐานะที่เป็นสถานที่สำหรับการทำงานร่วมกัน และสร้างวัฒนธรรมขององค์กร โดยต้องมีความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนไปสู่การมีสถานที่ทำงานแบบผสมผสาน ที่สำคัญ บริษัทต่างวางแผนที่จะปรับเปลี่ยนพื้นที่ทำงานให้มีประสิทธิภาพสูงสุดต่อธุรกิจและบุคลากร ซึ่งจะกลายเป็นสิ่งที่ทุกคนให้ความสำคัญ ขณะที่ผู้เช่ารายใหญ่ที่มีการใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ในแต่ละอาคารสำนักงาน จะมีอำนาจการเจรจาต่อรองที่สูงขึ้น เพื่อที่จะได้รับเงื่อนไขที่ดีขึ้นจากเจ้าของอาคาร โดยราคาเสนอเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1,103 บาท จากเดิมที่ 1,108 บาทหรือปรับตัวลดลง 0.5 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่พื้นที่รอบใจกลางเมือง ทั้งรอบเมืองฝั่งเหนือ ฝั่งตะวันออก และฝั่งตะวันตก ราคาปรับขึ้นเล็กน้อย เนื่องจากผู้เช่าบางส่วนที่เคยเช่าพื้นที่สำนักงานในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ปรับลดต้นทุน หันมามองหาพื้นที่สำนักงานที่มีค่าเช่าที่ถูกลง"
