อสังหาฯ เฟ้นหานวัตกรรม บริการเจาะตลาด "ผู้สูงอายุ" ชิงขุมทรัพย์แสนล้าน

การเติบโตของประชากรผู้สูงอายุภายในประเทศไทยถือเป็นหนึ่งใน "ดีมานด์" ที่สร้างโอกาสให้แก่ผู้ประกอบการในด้านการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศับ การบริการต่างๆ เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้า ซึ่งนับวันจะมีตัวเลขที่สูงมากขึ้น และเป็น Mega Trends ที่มีนัยสำคัญต่อการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของประเทศไทย ทั้งในเชิงเศรษฐกิจ สังคม รวมถึงพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ตลาดที่มีมูลค่ามหาศาลได้ดึงดูดให้ธุรกิจต่างๆ พยายามคิดค้นนวัตกรรมต่างๆ ที่จะตอบสนองไลฟ์สไตล์ของผู้สูงอายุ ประกอบกับในแต่ละปี กลุ่มข้าราชการจะมีการเกษียณอายุตามปีงบประมาณในจำนวนที่มาก ทั้งนี้ ตามข้อมูลของข้าราชการพลเรือนสามัญ พบว่า ตั้งแต่ปี 2561-2570 จะมีข้าราชการพลเรือนสามัญ เกษียณอายุรวม 117,652 คน หรือเฉลี่ยปีละ 11,765 คน และเมื่อรวมกับของบริษัทเอกชน คาดว่าในอีก 20 ปีข้างหน้าดีมานด์ในที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุจะมากถึง 80,000 ยูนิต

แต่ก็มีประเด็นคำถามว่า กลุ่มผู้สูงอายุจะเลือกอยู่อาศัยในโครงการแนวราบ หรือ คอนโดมิเนียม เพราะแต่ละประเภทของที่อยู่อาศัยล้วนแล้วแต่มีข้อดี และข้อเสียที่ต่างกันไป แล้วแต่รูปแบบของการพัฒนาโครงการ และกลุ่มเป้าหมาย

อย่างไรก็ดี ช่วงที่ผ่านมาพบเห็นสถิติผู้สูงอายุมองหาการอยู่อาศัยในโครงการคอนโดมิเนียม แม้ว่าในภาวะที่เกิดการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 จะทำให้พฤติกรรมเลือกมองที่อยู่อาศัยจะมากขึ้น แต่ด้วยปัจจัยของราคา สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ก็เป็นประเด็นที่ผู้สูงอายุต้องพิจารณาเช่นกัน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า บริษัทพัฒนาอสังหาฯ หลายแห่งซึ่งเป็นผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงได้เข้าไป "แชร์" ตลาดผู้สูงอายุอย่างครบวงจร ซึ่งแต่ละโครงการมีความต่างและคอนเซ็ตป์ของการบริการที่มุ่งตอบสนองกลุ่มลูกค้า เช่น โครงการผู้สูงวัยเวลล์เนส เรสซิเดนซ์ ทำเลกรุงเทพกรีฑา คอนโดมิเนียมที่เป็นความร่วมมือระหว่างบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กับ โตคิว คอร์เปอเรชั่น และโรงพยาบาลสมิติเวชพัฒนาโครงการดังกล่าว ชูจุดขายเน้นการดูแลสุขภาพแบบครบวงจร

กลุ่มธนบุรี เฮลท์แคร์ กรุ๊ป (THG) พัฒนาโครงการจิณณ์ เวลบีอิ้ง เคาน์ตี้ เนื้อที่ 140 ไร่ บนถนนพหลโยธิน ใกล้มหาวิทยาลัยกรุงเทพ รังสิต ลงทุนมูลค่ากว่า 4,400 ล้านบาท ชูจุดขายดูแลสุขภาพแบบบูรณาการ ผสมผสานกับที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงวัยโดยเฉพาะ (Universal Design) นอกจากนี้ ยังได้พัฒนาบิซิเนโมเดลใหม่ "Assisted Living" เป็นรูปแบบการปล่อยเช่าให้แก่ผู้สูงอายุที่ต้องการได้รับความการดูแลเป็นพิเศษตลอด 24 ชั่วโมง

โครงการ ฟอเรสเทียส์ (The Forestias) By MQDC โครงการต้นแบบของโลกในการสร้างป่าในเมือง ซึ่งรูปแบบจะเป็นโครงการมิกซ์ยูส บนเนื้อที่ 398 ไร่ ถนนบางนา-ตราด กม.7 มูลค่าโครงการ 1.25 แสนล้านบาท ประกอบด้วย ที่อยู่อาศัย พื้นที่รีเทล อาคารและสำนักงาน ศูนย์สุขภาพ อาคารนวัตกรรมแห่งอนาคต ผืนป่าสันทนาการ พื้นที่กิจกรรมสำหรับชุมชน ศูนย์เรียนรู้ และระบบนิเวศธรรมชาติขนาดใหญ่ และภายในโครงการจะมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ชื่อ "ดิ เอสแพน ทรี แอท เดอะ ฟอเรสเทียร์" (The Aspen Tree at The Forestias) เน้นการพัฒนาโครงการตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้สูงวัยโดยเฉพาะ

ขณะที่บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดตัวโครงการ "ศุภวัฒนาลัย" ขยายพื้นที่อีก 24 ไร่จากพื้นที่โรงแรมและรีสอร์ต ศุภาลัย ป่าสัก รีสอร์ท แอนด์ สปา อ.แก่งคอย จ.สระบุรี ที่เปิดมานาน มีพื้นที่กว่า 180 ไร่ ที่มีศักยภาพอยู่ท่ามกลางธรรมชาติริมแม่น้ำป่าสักจึงมีความพร้อมในการขยายโครงการสำหรับผู้สูงวัยที่ทั้งโครงการคาดว่าจะมี 200 ยูนิต มูลค่าโครงการทั้งสิ้น 300 ล้านบาท


ส่อง 4 นวัตกรรม โอกาสรับดีมานด์ตลาดผู้สูงอายุ

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอมแอนด์โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) บริษัทวิจัยและพัฒนาผลิตภัณฑ์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ โดยสำนักงานสถิติแห่งชาติระบุว่า ประเทศไทยจะมีประชากรผู้สูงอายุที่มีอายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป คิดเป็นสัดส่วนไม่น้อยกว่า 21% ของจำนวนประชากรทั้งประเทศในปี 2573

ทำให้การพัฒนาสินค้าและบริการเพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของผู้สูงอายุ เป็นเรื่องที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการ โดยเฉพาะงานด้านบริการที่มีความสำคัญต่อการใช้ชีวิตของผู้สูงอายุ

ทีมพัฒนางานบริการ (Service Development Center : SDC) ของ LPN Wisdom ได้สำรวจและวิจัยพฤติกรรมผู้สูงอายุในปี 2563 ขณะที่เกิดการแพร่ระบาดของโคโรนาไวรัส สายพันธ์ใหม่ 2019 (COVID-19) พบว่า กลุ่มผู้บริโภคที่เป็นผู้สูงอายุ (อายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป) ที่พักอยู่ในอาคารชุดภายใต้การบริหารของบริษัท ลุมพินี พร็อพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ โดยมีรายได้ไม่ต่ำกว่า 40,000 บาทต่อเดือน และมากกว่า 70% พักอาศัยอยู่ 1-2 คนในห้องขนาด 26-30 ตารางเมตร (ตร.ม.) มีพฤติกรรมและความต้องการงานบริการที่แตกต่างไปจากเดิม โดยเฉพาะให้ความสำคัญกับ 4 ปัจจัยหลัก ประกอบด้วย

การดูแลสุขภาพ (Health) การปรับปรุงสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัย (Living Environment) ให้ความสำคัญกับโภชนาการอาหาร (Food) และมีความสนใจในการใช้เทคโนโลยี (Technology) มากขึ้น ซึ่งเป็นทิศทางในการพัฒนาธุรกิจบริการของผู้ประกอบการด้านบริหารจัดการอาคารชุด รวมถึงผู้ประกอบธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับผู้สูงอายุที่จะพัฒนาสินค้าและบริการเพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของผู้สูงอายุในปี 2564 และในอนาคต

ด้านสุขภาพ (Health) จากข้อมูลผู้สูงอายุ ของสำนักงานกองทุนสนับสนุนการสร้างเสริมสุขภาพ (สสส.) ในปี 2563 พบว่า 49% ของผู้สูงอายุมีโรคประจำตัวอยู่ 2-5 โรคต่อคน โดยโรคที่เป็นส่วนใหญ่ ได้แก่ โรคความดันโลหิตสูง โรคเบาหวาน โรคหัวใจและหลอดเลือด โรคไต และโรคมะเร็ง ทำให้ผู้สูงอายุมีความจำเป็นที่จะต้องได้รับการดูแลด้านสุขภาพ เพื่อการรักษาโรคเรื้อรังที่ต้องใช้ระยะเวลาในการรักษาที่ต่อเนื่องและยาวนาน

จากการสำรวจของ LPN Wisdom ในปี 2563 สามารถแบ่งระดับสุขภาพผู้สูงอายุออกเป็น 3 ระดับ ประกอบด้วย

- ระดับที่ 1 ช่วงอายุ 60-69 ปี เป็นกลุ่มผู้สูงอายุที่สามารถใช้ชีวิต หรือทำกิจกรรมทั้งใน และนอกบ้านได้ตามปกติ แต่มีความเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาทางด้านสุขภาพในอนาคตหากไม่ป้องกัน

- ระดับที่ 2 ช่วงอายุ 70-79 ปี เป็นกลุ่มผู้สูงอายุที่เริ่มมีการเสื่อมถอยของร่างกาย หรือมีปัญหาด้านสุขภาพบ้างเล็กน้อย แต่สามารถช่วยเหลือตัวเองได้ อาจต้องการอุปกรณ์หรือผู้ช่วยในบางครั้ง

และ ระดับที่ 3 อายุ 80 ปีขึ้นไป เป็นกลุ่มผู้สูงอายุที่มีปัญหาด้านสุขภาพ ส่งผลต่อการใช้ชีวิตประจำวันมีความสะดวกน้อยลง ไม่สามารถช่วยเหลือตัวเองได้ในบางกิจกรรม ต้องพึ่งพาอุปกรณ์ และผู้ดูแลให้ความช่วยเหลือ ส่วนใหญ่ใช้ชีวิตอยู่ในบ้าน


จากผลการวิจัยดังกล่าวเป็นโอกาสในการพัฒนางานบริการที่สามารถตอบโจทย์กับความต้องการของผู้สูงอายุในแต่ละช่วงอายุในด้านสุขภาพ ประกอบด้วย งานบริการผู้ดูแลผู้สูงอายุ บริการเฉพาะกิจรับส่งผู้สูงอายุไปยังโรงพยาบาล บริการพาไปท่องเที่ยว และจับจ่ายใช้สอยในการเลือกซื้อสินค้า หรือวัตถุดิบมาใช้ประกอบอาหาร รวมทั้งการดูแลผู้สูงอายุในระยะที่ 2 และ 3 ในรูปแบบของสถานบริบาล (Nursing Home) ที่อยู่เฉพาะผู้สูงอายุ (Residential Home) บริการส่งผู้ดูแลไปดูแลผู้สูงอายุที่บ้าน (Health at Home) สถานส่งเสริมสุขภาพผู้สูงอายุ รวมไปถึงสถานดูแลระยะยาวในโรงพยาบาล และสถานดูแลระยะสุดท้ายที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เป็นต้น

จากรายงานของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ระบุว่า ในปี 2562 ประเทศไทยมีจำนวนผู้สูงอายุหรือคนที่มีอายุ 60 ปีขึ้นไป กว่า 11.13 ล้านคน คิดเป็น 16.73% ของจำนวนประชากรทั้งหมด 66.5 ล้านคนในปี 2562 และมีมูลค่าตลาดของสินค้าและบริการสำหรับผู้สูงอายุอยู่ที่ 107,000 ล้านบาทในปี 2562 และมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 5-10% ต่อปี หรือมีมูลค่าเพิ่มขึ้นปีละกว่า 5,300-10,000 ล้านบาท

ด้านสภาพแวดล้อม (Living Environment) ที่พักอาศัย เป็นสถานที่ที่มีผลต่อการใช้ชีวิตของผู้สูงอายุ จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อ COVID-19 และมลพิษจากฝุ่นละออง PM2.5 ทำให้พบว่า ผู้สูงอายุมีความกังวลต่อสถานการณ์ดังกล่าว ซึ่งส่งผลกระทบต่อการอยู่อาศัยของผู้สูงอายุที่ต้องอยู่ในที่อยู่อาศัยเป็นหลักแทนการเดินทางออกไปพักผ่อนหรือพบปะเพื่อนฝูงภายนอกที่พักอาศัย

จากการสำรวจของ LPN Wisdom พบว่า 80% ของกิจกรรมที่ผู้สูงอายุ ทำอยู่ในที่พักอาศัย คือ ฟังวิทยุ ดูทีวี อ่านหนังสือ และมากกว่า 35% ใช้ Social Media ในการติดตามข่าวสาร และสนทนากับสมาชิกในครอบครัว

ในขณะเดียวกัน ผู้สูงอายุมีความพึงพอใจที่จะพักอาศัยในสถานที่ที่สงบร่มรื่น และมีพื้นที่สีเขียว เป็นการใช้ธรรมชาติบำบัด เพื่อเป็นส่วนหนึ่งในการฟื้นฟูสภาพร่างกายและจิตใจของผู้สูงอายุ เมื่อต้องทำกิจกรรมอยู่ในที่พักอาศัยเป็นหลัก ทำให้การพัฒนาและปรับปรุงที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์กับการที่ต้องทำกิจกรรมต่างๆ ในที่อยู่อาศัยมากขึ้น เป็นโอกาสของการพัฒนางานบริการด้านการปรับปรุงที่พักอาศัยให้สามารถรองรับกับทุกกิจกรรมของผู้สูงอายุที่ใช้ชีวิตอยู่ในที่พักอาศัยเป็นหลัก

3 พื้นที่สำคัญที่ผู้สูงอายุใช้งานบ่อย

งานปรับปรุงที่อยู่อาศัยที่เป็นที่ต้องการของผู้สูงอายุ จากการสำรวจพบว่า ผู้สูงอายุให้ความสำคัญและใช้งานบ่อยกับ 3 พื้นที่ตามลำดับ คือ ห้องนอน ห้องน้ำ และพื้นที่ครัว โดยงานบริการปรับพื้นที่และสภาพแวดล้อม ให้เหมาะกับลักษณะการอยู่อาศัยของผู้สูงอายุที่มีความจำเป็นสำหรับผู้สูงอายุ เช่น ติดตั้งราวจับทรงตัวเฉพาะในจุดที่ใช้งานประจำ บางพื้นที่เปลี่ยนวัสดุปูพื้นเป็นแบบเรียบแต่ไม่ลื่น นุ่มแต่ไม่ยวบ การเปลี่ยนและปรับระดับเฟอร์นิเจอร์บางชนิดในห้อง ติดตั้งไฟอัตโนมัติพร้อมเซ็นเซอร์บริเวณเตียงและทางเดิน เพื่อช่วยนำทางให้ผู้สูงอายุลุกเดินไปห้องน้ำในเวลากลางคืนได้สะดวกยิ่งขึ้น ติดตั้งเครื่องส่งสัญญาณขอความช่วยเหลือในห้องน้ำ หากเกิดเหตุฉุกเฉินจะได้ช่วยเหลือได้ทันท่วงที บริการออกแบบมุมปลูกผักสวนครัวในห้อง แนะนำชนิดผักสวนครัวที่เหมาะกับ พื้นที่ปลูกและช่วงเวลารับแสงแดด และวิธีการดูแล


กำลังซื้อสูง ใช้จ่ายซื้ออาหารเป็นหลัก

ด้านโภชนาการอาหาร (Food) จากการสำรวจพฤติกรรมผู้สูงอายุในอาคารชุดปี 2563 พบว่า 95% ของการใช้จ่ายในชีวิตประจำวันของผู้สูงอายุเป็นการใช้จ่ายเพื่ออาหารเป็นหลัก และเป็นการซื้ออาหารมาปรุงเอง แทนการสั่งซื่อผ่านทางออนไลน์ เพราะผู้สูงอายุเป็นวัยที่ "การทานอาหารเป็นยาเพื่อรักษาสุขภาพ" ทำให้ผู้สูงอายุให้ความสำคัญกับโภชนาการ โดยการปรุงอาหารเอง หรือ จากร้านที่เลือกใช้วัตถุดิบที่ผ่านการคัดสรรเป็นอย่างดี จึงเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์สำหรับผู้สูงอายุ จึงเป็นโอกาสำหรับการพัฒนาธุรกิจด้านอาหารเพื่อสุขภาพ ที่ตอบโจทย์กับความต้องการของผู้สูงอายุที่กำลังจะเป็นประชากรที่มีจำนวนประมาณ 1 ใน 4 ของจำนวนประชากรทั้งประเทศในปี 2573 ตามรายงานของสำนักงานสถิติแห่งชาติ

ด้านเทคโนโลยีเพื่อผู้สูงอายุ (Technology) จากผลการสำรวจของ LPN Wisdom พบว่า พฤติกรรมผู้สูงอายุในปัจจุบันมีการใช้สื่อ Social Media ประมาณ 35% เพื่อติดตามข่าวสารภายนอก ใช้สนทนากับครอบครัว และผู้สูงอายุกว่า 80% นิยมสั่งซื้อสินค้าออนไลน์เฉลี่ย 3 ครั้งต่อเดือน แสดงให้เห็นถึงผลการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในยุคปัจจุบัน และผู้สูงอายุยังให้ความสนใจใน Gadget อย่าง Smart Phone ที่มีหน้าจอขนาดใหญ่หรืออุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ภายในที่พักอาศัยมากขึ้น เพื่อตอบรับการใช้งานได้ในทุกกิจกรรม


เทคโนโลยีจึงมีส่วนสำคัญที่เข้ามาเพิ่มประสิทธิภาพของกระบวนการดูแลผู้สูงอายุ โดยสมาชิกในครอบครัวได้ง่ายขึ้น เช่น การทำ QRCode ข้อมูลส่วนตัวของผู้สูงอายุกรณีที่เกิดเหตุฉุกเฉิน ทำให้ผู้ช่วยเหลือสามารถสแกนข้อมูลและติดต่อไปยังญาติ ได้การพบแพทย์ผ่านช่องทางออนไลน์ ระบบปุ่มฉุกเฉินแบบไร้สายที่สามารถแจ้งขอความช่วยเหลือไปยังญาติ ด้วยข้อความและภาพวิดีโอผ่าน Internet Cloud Server และส่งต่อไปยัง Smart Phone เพื่อการประสานขอความช่วยเหลืออย่างรวดเร็ว จึงเป็นโอกาสของการพัฒนาเทคโนโลยีและ Application ต่างๆ เพื่อตอบโจทย์การใช้งานของผู้สูงอายุ ที่เป็นอีกกลุ่มผู้ใช้งานที่มีกำลังซื้อที่สูงเมื่อเทียบกับลูกค้าในกลุ่มอายุอื่นๆ ในปัจจุบัน

“การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุเป็นโอกาสในการสร้างธุรกิจใหม่ๆ สำหรับผู้ประกอบการในการพัฒนาสินค้าและบริการ ให้ตอบโจทย์กับความต้องการของผู้สูงอายุ ที่เป็นประชากรที่มีความต้องการงานบริการที่มีคุณภาพสูง เมื่อเทียบกับประชากรในกลุ่มอื่นๆ ในขณะเดียวกัน ผู้สูงอายุที่มีกำลังซื้อเป็นกลุ่มที่มีรายได้เฉลี่ยตั้งแต่ 100,000 ถึงมากกว่า 300,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 17.9% ของจำนวนประชากรผู้สูงอายุโดยเฉลี่ย เป็นกลุ่มเป้าหมายที่น่าสนใจ"

นอกจากนี้ ประเทศไทยยังเป็นประเทศที่ชาวต่างชาติสูงอายุเดินทางเข้าอยู่อาศัยเป็น Retirement Country ของกลุ่มชาวต่างชาติสูงอายุที่มีกำลังซื้อ โดยในปี 2563 มีผู้สูงอายุต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทยไม่น้อยกว่า 90,000 คน โดยมีอัตราการเติบโตเฉลี่ย 9% ต่อปี มีรายได้เฉลี่ยไม่น้อยกว่า 100,000 บาทต่อเดือน เป็นอีกกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง หลังจากที่รัฐบาลได้อนุมัติให้วีซ่าระยะยาว 10 ปี สำหรับผู้มีเงินฝากไม่น้อยกว่า 3 ล้านบาท การทำธุรกิจบริการเพื่อผู้สูงอายุจึงเป็นโอกาสทางธุรกิจของผู้ประกอบการ