เป้าหมายว่าของหลายๆ คนคือการหาซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม หรือ บ้าน และเชื่อว่าทุกคนต่างก็ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีทำเลอยู่ใกล้ หรืออยู่ในย่านใจกลางเมือง เพราะมีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับการใช้ชีวิต และเพื่อความสะดวกในการเดินทางเข้าสู่แหล่งงาน หรือย่านใจกลางธุรกิจ แต่ความเป็นจริงกลับไม่ง่ายอย่างที่คิด เมื่อระดับเงินเดือนของคนกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เพิ่มขึ้นไม่ทันกับราคาที่พักอาศัยที่สูงขึ้นแบบก้าวกระโดดในเมือง สิ่งที่ผู้คนวาดฝันจึงไม่อาจเป็นไปได้ เพราะราคาขายที่อยู่อาศัยในย่านใกล้เมือง หรือในย่านใจกลลางเมืองนั้นมีราคาที่สูงเกินกว่ารายได้เฉลี่ยของคนไทยอยู่สูงมาก
จากระดับรายได้ของคนไทยและราคาขายที่อยู่อาศัยที่ไม่สอดคล้องกันนี้ ทำให้คนส่วนใหญ่เลือกทางออกด้วยการเลือกซื้อโครงการที่ห่างไกลออกจากตัวเมืองออกไป และเมื่อความต้องการที่พักอาศัยในลักษณะแบบนี้มากขึ้น บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็เลือกที่จะตั้งโครงการแบบกระจัดกระจาย และห่างไกลจากระบบขนส่งสาธารณะหลัก เพื่อให้คนกลุ่มนี้ซื้อที่พักอาศัยในราคาย่อมเยาขึ้น ซึ่งทำให้เกิดปัญหาเมืองกระจัดกระจาย (Urban sprawl) เพิ่มมากขึ้นตาม รวมทั้งยังทำให้ต้นทุนค่าครองชีพ โดยเฉพาะค่าเดินทางสูงขึ้นมากในคนกลุ่มนี้
ดร.พรรัตน์ พงษ์ประเสริฐ อาจารย์ประจำภาควิชาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ กล่าวว่า ปัจจุบัน “คนกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองได้” จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติ และการเคหะแห่งชาติในปี 63 พบว่า รายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนของคนกรุงเทพฯ นั้นอยู่ที่ 37,750 บาทต่อเดือน เมื่อคิดตามความสามารถในการกู้ คนกลุ่มนี้จะสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท (คิดเทียบเงินเดือนกับวงเงินที่จะสามารถกู้ได้ โดยคิดที่ 40% ระยะสัญญา 30 ปี และไม่มีภาระทางการเงินอื่นๆ) ซึ่งด้วยงบประมาณดังกล่าวคนกลุ่มนี้จะสามารถซื้อคอนโดฯ ในเขตปทุมวันได้เพียงแค่ 8 ตารางเมตร (ตร.ม.) จึงไม่น่าแปลกใจที่คนกรุงเทพฯ กว่า 50% ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย และมีแนวโน้มที่สูงขึ้นต่อเนื่องในทุกปี เพราะ “ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตเร็วกว่ารายได้ต่อครัวเรือน” ดร.พรรัตน์ กล่าว
ปัญหาของการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของประชาชนนั้น หลักๆ แล้วเกิดจากการปรับตัวของต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการ โดยต้นทุนที่ดินซึ่งคิดเป็น 30% ของต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาของที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะหลังจากมีการขยายการลงทุนเมกะโปรเจกต์ต่างๆ ของภาครัฐ เช่น โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าได้ส่งผลให้ราคาขายที่ดินในแนวรถไฟฟ้าปรับตัวสูงมาก บางพื้นที่ราคาปรับตัวสูงถึง 50-80% หรือบางพื้นที่ปรับตัวมากกว่า 1 หรือ 2 เท่าตัว ทำให้มีผลต่อราคาขายที่อยู่อาศัยในโครงการใหม่ๆ
ขณะที่กำลังซื้อหรือรายได้ของประชาชนไทยนั้นมีการปรับตัวค่อนข้างช้า ทำให้ผู้บริโภคมีรายได้ที่ขยายตัวจามราคาขายที่อยู่อาศัยไม่ทัน ประกอบกับในปีที่ผ่านมา ธุรกิจ และเศรษฐกิจทั่วโลกได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้มีการประกาศล็อกดาวน์ประเทศ ส่งผลให้ธุรกิจต่างๆ หยุดชะงัด ต้องลดเวลาการจ้างงาน และหลายแห่งต่องลดพนักงาน หรือลดเงินเดือนของพนักงานลงเพื่อรักษาธุรกิจเอาไว้
แน่นอนว่าการลดเวลาการทำงาน และลดเงินเดือนของพนักงาน หรือการเลิกจ้างงานในธุรกิจต่างๆ ย่อมส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และการเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เพิ่มสูงขึ้นไปอีก แม้ว่าในภาวะปกติที่ไม่มีปัญหาการระบาดของไวรัสโควิด-19 สถาบันการเงินจะมีความเข้มงวดจากการได้รับแรงกดดันจากมาตการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) อยู่แล้ว
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) กล่าวว่า ในช่วงที่โควิด-19 ระบาดหนักๆ ก.พ.-เม.ย. ตัวเลขหายไปอย่างน่าใจหาย LPN ประมาณการผลกระทบจากปัจจัยดังกล่าวว่าจะส่งผลต่อธุรกิจอย่างหนักทำให้มีรายได้จาการขายอสังหาฯ และธุรกิจบริการลดลงเหลือเพียง 100 ล้านบาทต่อเดือน และประมาณการรายได้ของปี 63 ทั้งปี จะมีรายได้รวม 3,000-4,000 ล้านบาท แต่ LPN ก็สามารถสร้างรายได้ถึง 7,300 ล้านบาท แต่ก็ยังต่ำกว่าประมาณการรายได้เดิมที่วางไว้ก่อนเกิดโควิด-19 ค่อนข้างมาก
อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้าที่จะเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 นั้น ความไม่ปกติของตลาดอสังหาฯ ทำให้ผู้บริหารของ LPN ค่อนข้างกังวลกับสภาพ ซึ่งเริ่มส่งสัญญาณให้เห็นตั้งแต่ปี 58 ที่ผ่านมา ความไม่ปกติในดังกล่าว คือ ความไม่ปกติด้านราคาขายอสังหาฯ เพราะโดยธรรมชาติแล้วในการพัฒนาที่อยู่อาศัยขายให้ผู้บริโภคนั้นเราจะต้องสร้างหรือพัฒนาสินค้าออกมาให้มีราคาที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ เหมาะกับกำลังซื้อหรือความสามารถผ่อนชำระของผู้บริโภคในตลาด แต่สภาพการณืในตลาดที่แท้จริงที่เกิดขึ้นในปัจจุบันคือ คนในกรุงเพฯ ส่วนใหญ่มีกำลังซื้อไม่พอกับสินค้าที่ผู้ประกอบการพัฒนาออกมาขายในตลาด ซึ่งทำให้สินค้าที่พัฒนาออกสู่ตลาดจำนวนมากมีอัตราการระบายออกได้ช้าหรือมีสินค้าค้างสต๊อกในตลาดจำนวนมาก เพราะราคาขายของที่อยู่อาศัยในตลาดนั้นผู้บริโภคส่วนใหญ่ในประเทศเอื้อมไม่ถึง เพราะรายได้ไม่พอ ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาบริษัทอสังหาฯ ต้องพึ่งพากำลังซื้อจากต่างประเทศ
ทั้งนี้ การพึ่งพากำลังซื้อจากต่างประเทศนั้นมีความเสี่ยงมากพอควร เพราะหากมีปัจจัยลบเข้ามากระทบเศรษฐกิจ หรือความเชื่อมั่นจะส่งผลต่อการซื้อของกลุ่มผู้ซื้อจากต่างชาติในทันที ซึ่งเมื่อเกิดเหตุการณ์การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ขึ้นทำให้มีผลต่อการซื้ออสังหาฯ จากกลุ่มผู้ซื้อจากต่างชาติหยุดชะงักในทันที เพราะต่างชาติไม่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศได้เพราะมีการล็อกดาวน์ประเทศ ทำให้หลายบริษัทที่พึ่งพากำลังซื้อจากต่างประเทศประสบปัญหาอย่างที่เป็นอยู่ในขณะนี้
นี่คือความไม่ปกติของตลาดในเรื่องที่ 1 คือ เรื่องราคาขายที่สูงกว่าความสามารถ สูงกว่ากำลังซื้อ และรายได้ของคนในประเทศ ความไม่ปกติเรื่องที่ 2 คือ เรื่องของซัปพลายสะสมในตลาดระดับบน คือกลุ่มห้องชุดระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งในช่วง4-5 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการทุกรายขยับขึ้นไปพัฒนาโครงการในตลาดดังกล่าว และเชื่อมั่นว่าสามารถขายได้ เพราะในตลาดบนระดับ 3-5 ล้านบาทนั้นมีดีมานด์จำนวนมาก แต่ในจำนวนดีมานด์ที่มีในตลาดนั้น ไม่ชัดเจนว่ามีทั้งดีมานด์แท้ หรือดีมานด์เทียมมากน้อยเท่าใด
อย่างไรก็ตาม เมื่อมองกลับมาที่ความสามารถหรือกำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ในประเทศ กำลังซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดอยู่ในระดับราคา 1-2 ล้านบาท แต่ในความเป็นจริงแล้วสินค้าในกลุ่ม 1-2 ล้านบาทนั้นหายไปจากตลาดโดยสิ้นเชิง หรือหากมีก็น้อยมาก เพราะผู้ประกอบการกระโดดขึ้นไปทำคอนโด 3-5 ล้านบาท สำหรับสาเหตุที่ทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ขยับขึ้นไปทำตลาดระดับราคา 3-5 ล้านบาท เพราะกลุ่มสินค้า 1-2 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินค้าที่เหมาะกับกำลังซื้อที่แท้จริงในตลาดและผู้บริโภคเข้าถึงได้ง่ายนั้น ได้รับผลกระทบจากปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อ เพราะการเข้มงวดพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน
“ปัจจัยที่ทำให้กลุ่มผู้บริโภคที่ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-2 ล้านบาท มีสัดส่วนการถูกปฏิเสธสินเชื้อสูงและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง คือ ปัญหาหนี้ครัวเรือนภายในประเทศที่ปรับตัวสูงขึ้นตลอดช่วงที่ผ่านมา และมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือ LTV ซึ่งส่งผลให้สถาบันการเงินมีการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มากขึ้น และความไม่ปกติของทั้ง 2 เรื่องคือ ระดับราคาขายสินค้า และซัปพลายคอนโดในตลาดระดับบน 3-5 ล้านบาทในขณะนี้เริ่มส่งผลกระทบที่ชัดเจนให้เห็นแล้ว”
จากปัญหาและสถานการณ์ตลาดที่ไม่ปกติ ซึ่งเกิดจาก 2 ปัจจัยดังกล่าว สะท้อนให้เห็นแล้วว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ ในตลาดต้องมีการปรับตัว ซึ่งการปรับตัวที่มีให้เห็นมากขึ้น คือ การกลับมาพัฒนาที่อยู่อาศัยในกลุ่มตลาด Affordable ที่มีเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่องในปัจจุบัน ทั้งนี้ ความกังวลของผู้บริหาร LPN ต่อสถานการณ์ที่ไม่ปกติ ทำให้ในช่วงปี 63 ที่ผ่านมา บริษัทระมัดระวังตัว มีการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่น้อยมาก จากเดิมที่มีการเปิดโครงการใหม่ 10 โครงการ หรือมากกว่าต่อปี หรือคิดเป็นจำนวนหน่วยนับหมื่นยูนิตต่อปี ซึ่งภายหลังจากที่ชะลอการพัฒนาโครงการใหม่ทำให้สต๊อกห้องชุดในมือลดลงไปจำนวนมาก
“ในปี 63 ที่ผ่านมาบริษัทมีรายได้จากการขายห้องชุดในกลุ่มตลาด Affordable ซึ่งเป็นสินค้าหลักของ LPN มากถึง 6,000 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า แม้ลูกค้ากลุ่มตลาด Affordable จะมีปัญหาการขอสินเชื่อ หรือหนี้ครัวเรือนสูง และ LTV แต่ดีมานด์ในตลาดนี้ยังมีอยู่มากและต่อเนื่อง ซึ่งทำให้ตลาดดังกล่าวยังสามารถขยายตัวไปได้”
นายโอภาส กล่าว
นอกจาก LPN ที่มองว่าตลาดบ้านและคอนโด Affordable คือตลาดเรียลดีมานด์ที่ยังมีโอกาสขยายตัวที่ดีแล้ว การรุกเข้าสู่ตลาดคอนโด Affordable ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ของค่าย บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ก็เป็นอีกหนึ่งข้อพิสูจน์ว่าตลาด Affordable ยังคงเป็นตลาดที่มีโอกาสในการขยายตัวได้ดีในปีนี้ โดยในปีนี้ เสนาฯ ยังมีแผนที่จะขยายการลงทุนโครงการคอนโด Affordable เพิ่มอีกกว่า 10 โครงการหลังจากได้รับผลตอบรับในตลาดคอนโดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเป็นอย่างดีในปีที่ผ่านมา
ขณะที่ล่าสุด ค่ายอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ อย่าง บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ก็ประกาศแผนธุรกิจปี 64 ซึ่งได้เพิ่มน้ำหนักกับการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในกลุ่มระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัย Affordable ของตลาดแนวราบ ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยคอนโดนั้นจะมีการลงทุนในแบรนด์พลัมคอนโด ซึ่งเป็นแบนด์คอนโดที่จับตลาด Affordable 1-2 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงและขยายฐานลูกค้า จะยังมีการขยายลงทุนกลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดบ้านระดับพรีเมียม หรือฮีโร่โปรดักต์ ภายใต้แบรนด์ The Plant
นอกจากนี้ บมจ.ศุภาลัย ก็เป็นอีกค่ายที่ให้น้ำหนักกับการทำการขยายกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบระดับราคา 2-3 ล้านบาทในกลุ่มตลาด Affordable โดยเฉพาะในตลาดต่างจังหวัด หลังจากประสบความสำเร็จอย่างสูงในปีที่ผ่านมา ทำให้สัดส่วนรายได้จากการขายสินค้าในตลาดต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นเป็น 34% และในปีนี้ ศุภาลัยฯ ยังให้น้ำหนักในการขยายตลาดต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นโดยตั้งเป้าว่าจะมีสัดส่วนรายได้จากสินค้า Affordableในต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นเป็น 10,000 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 37% ในปี 64 นี้
อย่างไรก็ตาม ตลาด Affordable นั้นแม้ว่าจะเป็นตลาดเรียลดีมานด์ที่มีความต้องการอย่างต่อเนื่อง แต่ข้อพึงระวัง คือ กลุ่มลูกค้าในตลาดนี้เป็นกลุ่มที่มีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ได้ผลกระทบจากมาตรการ LTV และแนวโน้มของกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวดี ประกอบกับผลกระทบจากปัญหารการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งยังมีผลต่อรายได้ของผู้บริโภคจากการลดระยะเวลาในการจ้างงาน ลดเวลาโอที และการลดเงินเดือนของพนักงาน ทำให้กลุ่มผู้บริโภคในตลาด Affordable เป็นกลุ่มที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมากที่สุด และยังเป็นกลุ่มที่มีการปฏิเสธสินเชื่อสูงที่สุดในตลาด
