ท่องเที่ยว-ทุนจีนและวัคซีนโควิด-19 ความหวังและโอกาสคอนโดฯ

เป็นระยะเวลากว่า 1 ปีเต็มที่ประเทศไทยและทั่วโลกต้องเผชิญกับภาวะการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ซึ่งสร้างผลกระทบต่อธุรกิจทุกประเภทและเศรษฐกิจทั่วโลกไม่เว้นแม้แต่ประเทศไทย ภาวะการหดตัวของเศรษฐกิจในประเทศส่งผลต่อกิจกรรมต่างๆ ทางธุรกิจให้หดตัวลงตามไปด้วย โดยเฉพาะในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้รับผลกระทบ โดยตรงจากปัญหาความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของผู้บริโภคซึ่งปรับตัวลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ

ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯ ปรับตัวด้วยการระบายสต๊อกสินค้าในมือออกเพื่อรักษากระแสเงินสดไว้ให้บริษัทมีสภาพคล่องทางการเงินรองรับกับปัจจัยเสี่ยงที่จะเข้ามากระทบ อย่างไรก็ตาม ปัจจัยลบที่เกิดขึ้นทั้งหมดล้วนเป็นผลมาจากการหยุดชะงักธุรกรรมทางธุรกิจในประเทศซึ่งได้รับผลกระทบจากการล็อกดาวน์ และการขาดหายของรายได้ในธุรกิจท่องเที่ยวซึ่งเป็นหนึ่งในธุรกิจหลักที่สร้างรายได้ให้แก่ประเทศ ดังนั้น ในกรณีที่ประเทศไทยจะกลับเข้าสู่ภาวะปกติจำเป็นต้องได้รับการแก้ปัญหาที่ตรงจุดคือการแก้ปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส โควิด-19 อย่างเบ็ดเสร็จ

ทั้งนี้ ภายหลังการพัฒนาวัคซีนป้องกันเชื้อไวรัสโควิด-19 ทั่วโลกได้ก้าวเข้าสู่ขั้นตอนสุดท้ายคือการผลิตวัคซีนออกมาให้ประชากรทั่วโลกได้ฉีดป้องกันเชื้อไวรัสโควิด-19 โดยในขณะนี้กลุ่มประเทศตะวันตกและทวีปยุโรปเริ่มมีการใช้วัคซีนป้องกันโควิด-19 กันอย่างแพร่หลาย


ในขณะที่ประเทศไทยแม้ว่าจะมีข่าวดีในการรับมอบวัคซีนป้องกันโควิด-19 แต่ระยะเวลาที่แน่นอนของการส่งมอบโควิด-19 ให้แก่ประเทศไทยนั้นยังไม่ชัดเจนแม้ว่ากำหนดการโดยคร่าวๆ การส่งมอบวัคซีน โควิด-19 ไม่น่าจะเกินช่วงกลางปี 64 แต่นั่นก็ถือเป็นสัญญาณบวกที่ดีสำหรับเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาฯ ซึ่งเริ่มเห็นความหวังหรือแสงสว่างปลายอุโมงค์เกิดขึ้นแล้ว

สัญญาณบวกที่เกิดขึ้นนั้นทำให้ตลาดอสังหาฯ เริ่มมีความหวังในการฟื้นตัวภายในปีนี้มีความชัดเจนมากขึ้น เพราะทันทีที่เมื่อประเทศไทยได้รับมอบวัคซีนและเริ่มการฉีดให้แก่ประชาชนในประเทศและผลบวกทางจิตวิทยาการลงทุนต่างๆ ในกลุ่มนักลงทุนจะเริ่มปรับตัวดีขึ้น ความเชื่อมั่นจะไหลกลับมาอีกครั้งหนึ่งการลงทุนในธุรกิจต่างๆ ตลาดหุ้นเศรษฐกิจจะเริ่มฟื้นตัวกลับมา

ขณะที่ในช่วงกลางปีนี้ประเทศต่างๆ ทั่วโลกโดยเฉพาะในโซนทวีปยุโรปและอเมริกาจะมีจำนวนผู้ได้รับวัคซีนเพิ่มมากขึ้น โดยองค์การอนามัยโลกคาดว่า ในประเทศที่จำนวนประชากร 65% ของประเทศได้รับการฉีดวัคซีนแล้วถือว่าประเทศนั้นเป็นกลุ่มประเทศที่มีภูมิคุ้มกันและมีความเสี่ยงต่ำในการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ซึ่งจะส่งผลให้กิจกรรมทางธุรกิจต่างๆ การลงทุนต่างๆ เริ่มขับเคลื่อนไปได้ รวมไปถึงโอกาสในการปลดล็อกดาวน์ประเทศหรือเปิดรับนักลงทุน นักท่องเที่ยวให้เดินทางเข้ามาลงทุนและท่องเที่ยวในประเทศได้ตามปกติ


นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สถานการณ์ปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทั่วโลกเริ่มปรับตัวดีขึ้นหลังจากมีการผลิตวัคซีนป้องกันและเริ่มมีการฉีดวัคซีนให้แก่ประชากรในประเทศตะวันตกและยุโรป ซึ่งแน่นอนว่าส่งผลดีต่อการฟื้นตัวทางด้านเศรษฐกิจของประเทศต่างๆ ในกลุ่มประเทศตะวันตก และยุโรป

ทั้งนี้ ในปี 63 ที่ผ่านมาไอเอ็มเอฟคาดการณ์ว่าตัวเลขเศรษฐกิจโลกติดลบอยู่ที่ 3.5% และคาดว่าหลังการมีวัคซีนใช้ในปี 64 เศรษฐกิจโลกจะฟื้นตัวกลับมาขยายตัวอยู่ที่ 5.5% ขณะที่ประเทศไทยนั้นในปี 63 ที่ผ่านมา มีจีดีพีติดลบสูงถึง 6.8% สูงกว่าประเทศเพื่อนบ้านซึ่งมีจีดีพีติดลบอยู่เฉลี่ย 4% อย่างไรก็ตาม ประมาณการตัวเลขจีดีพี ในปี 64 ประเทศไทยจะมีจีดีพีขยายตัวอยู่ที่ 2.3% ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่ไม่สูงเมื่อเทียบกับกลุ่มประเทศเพื่อนบ้าน โดยในกรณีที่มีการเริ่มฉีดวัคซีนในประทศแล้วจะมีผลให้ตลาดอสังหาฯ ทยอยฟื้นตัวกลับมาโดยคาดว่าในปี 64 ตลาดจะฟื้นตัวมาอยู่ที่ 24% และในปี 65 ตลาดจะฟื้นตัวกลับมาอยู่ที่ประมาณ 64% ซึ่งถือว่าเป็นแสงสว่างปลายอุโมงค์ของตลาดอสังหาฯ โดยรวม

สำหรับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปี 63 นั้นแม้ว่าโดยภาพรวมแล้วสถานการณ์จะแย่แต่เมื่อพิจารณาถึงตัวเลขยอดโอนพบว่าในตลาดคอนโดมิเนียมมีตัวเลขยอดโอนปรับตัวลดลงเพียง 10% ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบมียอดโอนลดลง 0.4% ตัวเลขดังกล่าวถือว่าเป็นการลดลงที่ไม่มากเมื่อเทียบกับสถานการณ์วิกฤตเศรษฐกิจในช่วงก่อนก่อน

ส่วนตัวเลขซัปพลายที่เปิดตัวใหม่ในปี 63 นั้นในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบถือว่ามีจำนวนเพิ่มมากขึ้นขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยห้องชุดหรือคอนโดฯ แทบจะไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าตลาดโดยรวมมีการปรับตัวที่ดี ทั้งนี้เมื่อมองตัวเลขซัปพลายคอนโดฯ ในตลาดซึ่งมีจำนวนรวมประมาณ 100,055 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าประมาณ 382,660 ล้านบาท โดยมีอัตราการระบายออกต่อเดือนอยู่ที่ 2,853 ยูนิต ในกรณีที่ไม่มีซัปพลายใหม่เข้ามาเติมในตลาด คาดว่าจะใช้ระยะเวลาในการระบายออกประมาณ 3.6 ปี


นายชานนท์ กล่าวว่า ประเด็นสำคัญคือโอกาสของคอนโดฯ ในเมืองยังมีอยู่อีกหรือไม่ กระแส New normal ที่เกิดจากปัญหาการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จะเปลี่ยนรูปแบบการอยู่อาศัยของคนเมืองไปตลอดหรือไม่ เพราะที่ผ่านมา การระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้เกิดการปรับตัวของคนเมืองทั้งในด้านพฤติกรรมและรูปแบบการใช้ชีวิตเพื่อให้สามารถผ่านพ้นสถานการณ์โรคระบาด

ทั้งนี้ อนันดาฯ เชื่อมั่นว่าการใช้ชีวิตในรูปแบบสังคมเมืองแบบเดิมยังคงเป็นรูปแบบการใช้ชีวิตที่ทุกคนต้องการ และอยากกลับไปมีรูปแบบชีวิตเช่นเดิม แม้ว่าสถานการณ์โรคระบาดหรือปัจจัยใหม่ๆ จะเข้ามากระทบต่อชีวิตการอยู่อาศัยในเมืองของประชาชน แต่การปรับตัวและก้าวข้ามปัญหาต่างๆ ของผู้คนในสังคม ซึ่งรูปแบบการก้าวข้ามปัญหาดังกล่าวในอดีตจนถึงปัจจุบันนั้นมีให้เห็นอย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะมีปัญหาเรื่องของระบบการจราจรที่แออัด ชุมชนแออัด

แต่ที่ผ่านมา มนุษย์ได้มีการปรับตัวและแก้ปัญหาเพื่อให้สามารถอยู่ในสังคมเมืองมาอย่างต่อเนื่อง ดังนั้น ปัญหาการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ก็เป็นเพียงหนึ่งในปัญหาหลายปัญหาที่ก้าวเข้ามาเพื่อให้เราก้าวข้ามไป เนื่องจากผู้คนยังคงต้องการอยู่อาศัยในเมืองเนื่องจากเป็นแรงงานคุณภาพและยังเป็นแหล่งรวมของสถานศึกษาสำคัญๆ และเป็นแหล่งรวมโอกาสในการทำงาน 

นอกจากนี้ สิ่งที่สะท้อนให้เห็นว่าสังคมเมืองหรือการอยู่ในเมืองร่วมกันของประชากรของประเทศจะยังคงดำเนินต่อไปนั้น คือ นโยบายการลงทุนพัฒนาเมืองผ่านเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนโครงสร้างระบบสาธารณูปโภค โครงสร้างระบบคมนาคมและการลงทุนระบบรถไฟฟ้า ซึ่งถือว่าเป็นโอกาสของตลาดคอนโดฯ ทั้งในปัจจุบันและอนาคต

สำหรับการพัฒนาเมืองที่ยังเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องจากแผนการพัฒนาเมือง และระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่การพัฒนาส่วนต่อขยายที่เพิ่มเติมของสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส-เอ็มอาร์ที ที่เน้นทำเลศักยภาพใหม่จะมีทั้งสิ้นจำนวน 320 สถานี ซึ่งจะเกิดขึ้นในปี 72 จากเดิมที่ในปัจจุบันมีสถานีที่เปิดให้บริการทั้งสิ้น 128 สถานี จากการให้บริการรถไฟฟ้าใน 9 เส้นทาง ซึ่งใช้เม็ดเงินลงทุนมากกว่า 300,000 ล้านบาท และจะทำให้เชื่อมต่อการเดินทางในพื้นที่กรุงเทพฯ ได้มากขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าจะเป็นการช่วยต่อยอดและพัฒนาชีวิตคนเมืองให้คล่องตัว รองรับทุกด้านของความเจริญ และเป็นตัวชี้วัดว่าภาครัฐยังให้ความสำคัญในการลงทุนเพื่อสร้างศักยภาพทางสังคมและเศรษฐกิจให้แก่เมืองอย่างต่อเนื่อง

“การขยายตัวของเมืองและจำนวนผู้อยู่อาศัยในเมืองที่มีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้นแน่นอนว่าจะส่งผลให้เกิดโอกาสในตลาดคอนโดฯ ในอนาคต แต่หากพิจารณาในช่วง 1-2 ปีนี้ กำลังซื้อและดีมานด์จากนอกประเทศโดยเฉพาะกำลังซื้อจากนักท่องเที่ยวและนักลงทุนจีนถือเป็นโอกาสสำคัญของตลาดคอนโดฯ”


ในปีที่ผ่านมา การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่งผลต่อการหดตัวของเศรษฐกิจทั่วโลก และมีเพียงประเทศจีนเท่านั้นที่ยังมีอัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจได้ดีโดยมีอัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจอยู่ที่ 2.3% ในขณะที่ประเทศต่างๆ มีอัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจติดลบ และคาดว่าในปี 64 นี้เศรษฐกิจประเทศจีนจะขยายตัวเพิ่มขึ้นเป็น 8.1% การลงทุนและการเดินทางท่องเที่ยวของประชากรจีนถือเป็นโอกาสสำคัญของคอนโดมิเนียมในประเทศไทย สิ่งสำคัญคือผู้ประกอบการไทยเตรียมพร้อมรองรับความต้องการที่จะเกิดขึ้นในอนาคตได้มากเพียงพอหรือยัง

จากตัวเลขสถิติประชากรเชื้อสายจีนอยู่อาศัยในประเทศต่างๆ ทั่วโลก ประเทศไทยถือว่ามีประชากรเชื้อสายจีนอาศัยอยู่ในประเทศมากที่สุดในโลก โดยมีผู้ที่มีเชื้อสายจีนอยู่ในประเทศถึง 11.5 ล้านคน นอกจากนี้ จากสถิติยังพบว่าในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา นักท่องเที่ยวชาวจีนเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยเป็นอันดับหนึ่ง ขณะที่ยอดการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ ในประเทศไทยของนักท่องเที่ยวชาวจีนยังขยายตัวอย่างต่อเนื่องเรียกได้ว่าเป็น MEGA TREND ของทั่วโลก

ดังนั้น ประเทศไทยที่เป็นจุดหมายหลักในการท่องเที่ยวของชาวต่างชาติเนื่องจากจุดเด่นในเรื่องของการท่องเที่ยวโรงแรมระดับชั้นนำและการบริการที่ดีเยี่ยม นอกจากนั้น ยังโดดเด่นในเรื่องอาหารและวัฒนธรรม รวมไปถึงการลงทุนด้านอสังหาฯ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดฯ ซึ่งสะท้อนได้จากตัวเลขการโอนห้องชุดในปี 63 ที่ผ่านมา

โดยตัวเลขการโอนคอนโดมิเนียมของกลุ่มลูกค้าต่างชาติพบว่าในปี 62 นั้นมียอดโอนรวมทั้งสิ้น 31,150 ล้านบาท ขณะที่ในปี 63 ซึ่งเป็นปีที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ชาวต่างชาติไม่สามารถเดินทางเข้ามารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากชาวต่างชาติลดลง 11% หรือมียอดโอนรวม 27,739 ล้านบาท

ทั้งนี้ หากมองจากตัวเลขยอดโอนรวมในปี 63 พบว่า แม้จะได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 และการล็อกดาวประเทศแต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากกลุ่มชาวต่างชาติมีการปรับลดลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น โดยจากตัวเลขสถิติพบว่า กลุ่มชาวต่างชาติที่มีการซื้อและโอนมากที่สุดยังคงเป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวและนักลงทุนชาวจีน ซึ่งในปี 62 ผู้ซื้อจากจีนมีการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวม 22,508 ล้านบาท ขณะที่ปี 63 มียอดการรับโอนห้องชุดรวม 19,655 ล้านบาท ซึ่งปรับตัวลดลง 12.7% จากปีก่อนหน้า

ประเด็นสำคัญคือแม้ว่ากลุ่มนักลงทุนและนักท่องเที่ยวชาวจีนที่ซื้อห้องชุดในประเทศไทยจะยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศไทยได้เนื่องจากประเทศไทยยังประกาศล็อกดาวน์หรือยังไม่เปิดรับนักท่องเที่ยวจากต่างชาติ แต่จากยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของ "อนันดา" สะท้อนให้เห็นว่าความเชื่อมั่นและความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ ในประเทศไทยของนักท่องเที่ยวชาวจีนยังมีอยู่อย่างสูงและต่อเนื่อง

โดยในปี 63 ที่ผ่านมา อนันดามียอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวม 18,340 ล้านบาทโดยในจำนวนนี้มีสัดส่วนของลูกค้าต่างชาติอยู่ถึง 21% ลดลงจากปีก่อนหน้าเพียง 1% เท่านั้น ที่น่าสนใจคือนายยอดโอน 21% นี้เป็นการโอนโดยใช้เงินสดสูงถึงเกือบ 40% สะท้อนให้เห็นว่าแม้จะยังไม่สามารถเดินทางเข้ามารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ด้วยตัวเองแต่ก็ยังมีการรับโอนเป็นจำนวนมาก ที่สำคัญยังเป็นการรับโอนโดยการใช้เงินสด


นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อนันดาฯ กล่าวว่า จากแนวโน้มการกลับมาฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯไทยในช่วงปี 63 ภายใต้เงื่อนไขการมีวัคซีนโควิด-19 ใช้ในประเทศ ซึ่งจะส่งผลให้มีการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติเข้ามาในประเทศส่งผลให้ความต้องการคอนโดฯ พร้อมอยู่ขยายตัวได้อย่างสูงโดยเฉพาะโอกาสจากการลงทุนและซื้อเพื่ออยู่อาศัยของกลุ่มนักท่องเที่ยวและนักลงทุนชาวจีน

“ปี 63 นี้ถือเป็นปีแห่งโอกาสของผู้ประกอบการที่มีสต๊อกพร้อมอยู่คอนโดฯ ในมือซึ่งจะรองรับกับดีมานด์ต่างชาติที่จะกลับเข้ามาท่องเที่ยวและลงทุนในประเทศไทยโดยเฉพาะหลังจากการมีวัคซีนโควิด-19 ใช้แล้วและรัฐบาลมีการเปิดรับนักท่องเที่ยวนักลงทุนเข้ามาในประเทศจะทำให้โอกาสของผู้ประกอบการที่มีสต๊อกดีกว่าผู้ประกอบการที่ไม่มีสต๊อกในมือโดยเฉพาะกลุ่มที่มีการระบายสต๊อกออกไปในช่วงปีที่ผ่านมาจำนวนมากจนไม่มีสต๊อกไว้รองรับดีมานด์ใหม่”

อนึ่ง สถานการณ์ของตลาดอสังหาฯ ณ ปัจจุบัน แนวโน้มการเปิดรับนักลงทุนและนักท่องเที่ยวต่างประเทศไม่ว่าจะเป็นปัจจัยบวกให้แก่ผู้ประกอบการที่มีสต๊อกพร้อมอยู่พร้อมขายรองรับดีมานด์ของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ แต่ข้อควรระวังคือสถานการณ์การเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อประเทศไทยมีวัคซีนโควิด-19 ใช้และในประเทศสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้อย่างเบ็ดเสร็จ

ซึ่งหากสถานการณ์เป็นไปตามคาดการณ์ดังกล่าวแล้ว แน่นอนว่าผลดีจะส่งไปถึงกลุ่มที่มีสต๊อกที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่เพื่อรองรับดูเหมือนใหม่ในทันทีเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม สิ่งที่พึงระวังคือปัจจัยเสี่ยงที่ผันผวนโดยเฉพาะระยะเวลาในการได้รับวัคซีนและการเปิดประเทศซึ่งหากไม่สามารถเปิดประเทศได้ภายในปีนี้ผลเสียยังกระทบต่อผู้ถือสต๊อกไว้จำนวนมากเพราะจะทำให้ต้องแบกต้นทุนดอกเบี้ยซึ่งจะส่งผลเสียต่อผู้ประกอบการไม่มากก็น้อย