เรื่องที่อยู่อาศัยถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญ ต่อการสร้างความมั่นคงให้แก่ประชาชนภายในประเทศ ซึ่งรัฐบาลได้มีนโยบายการแก้ไขปัญหาความยากจน ลดความเหลื่อมล้ำ สร้างความเป็นธรรมในสังคม และการสร้างโอกาสในการเข้าถึงสวัสดิการและบริการของรัฐ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ผู้ด้อยโอกาส เพื่อการยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน ของยุทธศาสตร์ชาติ พ.ศ.2561-2580 ภายใต้วิสัยทัศน์ "ประเทศมีความมั่นคง มั่งคั่ง ยั่งยืน เป็นประเทศพัฒนาแล้ว ด้วยการพัฒนาตามปรัชญาของเศรษฐกิจพอเพียง" มีเป้าหมายด้านความมั่นคง ให้ประชาชนมีความมั่นคงในชีวิต มีงานและรายได้ที่มั่นคงพอเพียงต่อการดำรงชีวิต มีที่อยู่อาศัยและความปลอดภัยในชีวิตทรัพย์สิน
การเคหะแห่งชาติ (กคช.) ภายใต้กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) ซึ่งในวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2564 นี้ จะมีผลการดำเนินงานครบรอบ 48 ปี ที่ผ่านมา กคช.ได้พัฒนาที่อยู่อาศัยไปแล้วกว่า 742,975 หน่วย โดยแผนดำเนินงานภายใต้วิสัยทัศน์ การเคหะแห่งชาติเป็นองค์กรสมรรถนะสูง ในการพัฒนาที่อยู่อาศัย ชุมชน และเมือง เพื่อให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยและคุณภาพที่ดี พร้อมขับเคลื่อนโครงการสำคัญตอบสนองนโยบายรัฐบาล และกระทรวง พม. เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยที่อยู่ในชุมชนของการเคหะแห่งชาติ มีคุณภาพชีวิตที่ดีในทุกมิติ
สำหรับการดำเนินงานสร้างที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้มีรายได้น้อยนั้น กคช.ได้รับมอบจากกรมประชาสังเคราะห์มาประมาณ 290,000 หน่วย โครงการบ้านเอื้ออาทรจำนวน 280,567 หน่วย (ซึ่งเดิม ครม.ในอดีตได้อนุมัติและเห็นชอบ 600,000 หน่วย ก่อนที่รัฐบาลชุดที่ผ่านมาจะปรับลดตัวเลขลง) โครงการเคหะชุมชน จำนวน 142,103 หน่วย โครงการเคหะชุมชนและบริการชุมชน จำนวน 27,317 หน่วย โครงการแก้ไขปัญหาชุมชนแออัดทั้งปรับปรุงชุมชนที่ดินเดิมและจัดหาที่อยู่อาศัย จำนวน 233,964 หน่วย โครงการพิเศษและบริการชุมชน จำนวน 3,980 หน่วย โครงการเคหะข้าราชการ จำนวน 50,708 หน่วย โครงการแก้ไขปัญหาวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 258 หน่วย โครงการที่พักอาศัยสำหรับมหาวิทยาลัยราชภัฏ จำนวน 2,374 หน่วย โครงการช่วยเหลือผู้ประสบภัยภาคใต้ จำนวน 845 หน่วย โครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง จำนวน 334 หน่วย และโครงการอาคารเช่า 525 หน่วย
กคช.ปรับโฉมใหม่ Re-Branding โครงการ
ผุดบ้านเช่าราคาถูก-ชุมชนสร้างตนเอง
นายทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ์ ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) กล่าวถึงแนวทางตามแผนยุทธศาสตร์ชาติใน 20 ปี (2560-2580) จะต้องสร้างที่อยู่อาศัยให้ได้ 2.27 ล้านหน่วย โดยแบ่งเป็นโครงการร่วมลงทุน (PPP) ประมาณ 1.5 ล้านหน่วย และส่วนที่การเคหะฯต้องดำเนินการเอง 770,000 หน่วย ซึ่งที่ผ่านมา เราพยายามดำเนินการให้ได้ตามแผนที่วางไว้ แต่เกิดเหตุวิกฤตโควิด-19 ทำให้โอกาสสร้างบ้านและขายเพื่อให้ประชาชนเข้าถึงเรื่องที่อยู่อาศัยนั้นจะยาก จากตัวเลขสถิติจากการสำรวจพบว่า ประชาชนยังไม่มีบ้านเป็นของตนเองกว่า 6 ล้านครัวเรือน และตัวเลขสำรวจล่าสุดของรัฐบาลพบประชาชนยังไม่มีความต้องการจะมีบ้านของตนเอง แต่ต้องการมีที่พักอาศัย และจากนี้ไปโครงการของการเคหะฯ ในปี 2564 จะเน้นสร้างบ้านเช่าให้แก่ประชาชนเพื่อให้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัย
"เดิมแผนในปีนี้จะมีโครงการเพื่อขาย 12,000 หน่วย และที่เสนอคณะรัฐมนตรี จะสร้างโครงการเพื่อขายในปี 65 อีก 8,000 หน่วย ราคาเฉลี่ย 4-7 ล้านบาท แต่ในสถานการณ์ที่ผ่านมา นายกรัฐมนตรี และ รมว.พม.ให้ กคช.ทบทวนกระบวนการพัฒนาที่อยู่อาศัย"
ทั้งนี้ แผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทเช่า ปี 64-66 จะมีการทบทวนการดำเนินงานใหม่ (Re-Business) เน้นบ้านเช่าราคาถูกช่วยเหลือสังคม โดยได้กำหนด 5 โครงการสำคัญ ที่จะมุ่งดูแลผู้มีรายได้น้อยและปานกลางทั่วประเทศได้มีที่อยู่อาศัย ได้แก่
1.โครงการบ้านเคหะสุขประชา และเศรษฐกิจสุขประชา จำนวน 20,000 หน่วย (ตามแผน 1 แสนหน่วยในระยะ 5 ปี) ซึ่งเป็นการปรับโฉมใหม่กับการ Re-Branding ด้วยโครงการเคหะสุขประชา ซึ่งเป็นการถอดบทเรียนการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยทำตามความต้องการที่แท้จริง และสร้างความมั่นคงให้ะชาชนผู้มีรายได้น้อย โดยพัฒนาความสามารถในการเป็นเจ้าของธุรกิจขนาดเล็ก ขนาดกลางและขนาดย่อม (SME) แบบครบวงจร ผ่านบริษัทในเครือ ทำให้เกิดการสร้างอาชีพและรายได้เพิ่มเติมให้แก่ครัวเรือน ที่อาศัยอยู่ในโครงการเคหะสุขประชา ผ่านการกระจายสินค้าและบริการที่ผลิตไปสู่ระบบตลาดดิจิทัล ให้ลูกบ้านเดิม 1 ล้านครัวเรือน ใน 1,000 ชุมชนของการเคหะฯ และชุมชนข้างเคียง
โดยได้น้อมนำปรัชญาแนวทางเศรษฐกิจพอเพียง กำหนดทิศทางการดำเนินงานโครงการร่วมกัน ฟื้นฟูรากฐาน พัฒนานวัตกรรมเทคโนโลยีด้วยวิถีเกษตรอุตสาหกรรม และสร้างภาพลักษณ์ใหม่ให้รเคหะแห่งชาติ
โครงการเคหะสุขประชาจะมี 4 แบบราคา เช่น อัตราค่าเช่าบ้าน ผู้สูงอายุ/ผู้พิการ 1,500 บาทต่อเดือน พื้นที่ 30 ตร.ม. กลุ่มคนโสด 2,000 บาทต่อเดือน พื้นที่ 30 ตร.ม. กลุ่มครัวเรือนใหม่ 2,500 บาทต่อเดือน พื้นที่ 40 ตร.ม.
ทั้งนี้ โครงการบ้านเคหะสุขประชา จะมีการใช้ประโยชน์ที่ดินรูปแบบใหม่ คือ เพื่อที่อยู่อาศัย 70-75% พื้นที่เศรษฐกิจสุขประชา 25-30% มีสภาพแวดล้อมชุมชน มีพื้นที่สีเขียวรอบบ้าน ถนน ทางเท้า สภาพอากาศ และระบบบำบัดน้ำเสีย
2.โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับข้าราชการชั้นผู้น้อยที่เกษียณอายุ "บ้านเกษียณสุข" เนื่องจากมีข้าราชการจำนวนมากยังพักอาศัยอยู่ในบ้านของหลวง และในเดือนกันยายนนี้ จะมีข้าราชการเกษียณอายุราชการเป็นจำนวนมาก ซึ่ง กคช.จะนำโครงการที่เทพารักษ์ ที่ก่อสร้างแล้ว 75% แต่ถูกระงับการก่อสร้างเมื่อปี 2551 ทาง กคช.จะเข้าไปดำเนินการ โครงการมีจำนวน 5,000 ห้อง ในเบื้องต้นจะพัฒนาภายในสิ้นปี 64 เพื่อให้รองรับกลุ่มข้าราชการที่จะเกษียณประมาณ 200-300 หน่วย
3.โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Complex) จะมีการก่อสร้างโครงการรองรับไว้ 4 มุมเมือง นำร่องที่รังสิตคลอง 4 จำนวน 2,000 หน่วย ที่บางละมุง ชลบุรี บนเนื้อที่ 60 ไร่ จำนวน 1,500 หน่วย และแปลงที่เขาใหญ่ (ของนิคมสร้างตนเอง) จำนวน 500 หน่วย
4.โครงการที่อยู่อาศัยตามแนวทางโครงข่ายคมนาคม (TOD) และ 5.โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับคนพิการ จำนวน 500 หน่วย
ตั้งบริษัทลูกขับเคลื่อนสร้างที่อยู่อาศัย
ดึง รสก.ร่วมทุนหนุนขนส่ง-ค้าปลีก
และเพื่อให้ กคช.สามารถขับเคลื่อนภารกิจให้สำเร็จ และเกิดความคล่องตัวมากที่สุด ผู้ว่าฯ กคช.ระบุว่า ได้มีการเสนอแผนต่อคณะรัฐมนตรี (ครม.) ในการจัดตั้งบริษัทลูก ภายใต้ชื่อ "บมจ.เคหะสุขประชา" (Keha Estate Development Public Company Limites) ทุนจดทะเบียน 500 ล้านบาท ในการเข้ามาดูแลโครงการต่างๆ รวมถึง 5 โครงการที่จะต้องดำเนินการในปีนี้ต่อเนื่องถึงปี 2566 โดยโครงสร้างจะมีความคล่องตัวในการทำงาน และต้องสนับสนุนพันธกิจในการดูแลผู้อยู่อาศัยและชุมชน รวมถึงต่อยอดการสร้างคุณภาพชีวิตให้แก่ผู้อยู่อาศัย และดูแลโครงการบ้านเอื้ออาทรที่มีอยู่ ซึ่ง กคช.จะถือหุ้นในสัดส่วนที่ต่ำกว่า 49% และมีบริษัทลูกของรัฐวิสาหกิจต่างๆ เช่น บริษัท ไปรษณีย์ไทย จำกัด บริษัท ปตท. น้ำมันและการค้าปลีก จำกัด (มหาชน) ธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ และบริษัทประกัน เป็นต้น
"ปีนี้จะมีการปรับปรุงจัดประโยชน์แอสเสทให้มากขึ้น ในส่วนของบริษัทลูก หากก่อตั้งเร็วจะให้ดำเนินโครงการต่างๆ ทันที ซึ่งจะมาเสริมให้ กคช.คล่องตัวขึ้น และยังสนับสนุนโครงการเคหะสุขประชา เนื่องจากผู้ถือหุ้นที่เป็นบริษัทลูกของรัฐวิสาหกิจจะมาต่อยอดให้แก่ชุมชนทั้งในด้านค้าปลีก และโลจิติกส์ ขณะที่ธนาคารออมสิน มีความสนใจที่จะเข้าร่วม ซึ่ง กคช.คงต้องถอยการถือหุ้นมาอยู่ระดับ 40 เปอร์เซ็นต์ นอกจากนี้ บริษัทลูกสามารถต่อยอดธุรกรรมเพิ่มเติม เช่น จัดตั้งบริษัทลูกแห่งใหม่ ร่วมกับบริษัทบริหารสินทรัพย์ได้ เพื่อร่วมกันบริหารแอสเสทให้มีคุณภาพมากขึ้น ยิ่งในช่วงโควิด-19 ภาคการท่องเที่ยวประสบปัญหาอย่างหนัก และมีผลต่อยอดขายโครงการของ กคช. เช่น ที่กระบี่ พังงา และภูเก็ต ลูกค้าขอคืนเงินดาวน์กันหมด ดีมานด์มี แต่เจอโควิด-19 สุดท้ายยอดขายเป็นศูนย์ แต่หากเรามีบริษัทลูกค้า ก็สามารถเข้ามาบริหารจัดการได้"
สำหรับในปี 2564 การเกิดระบาดระลอกใหม่ ทาง กคช.ได้กำหนดมาตรการช่วยเหลือลูกค้าใหม่ผ่าน 3 รูปแบบโปรโมชัน ไปสิ้นสุด 31 มิถุนายน 2564 ได้แก่ โปรโมชันดอกเบี้ยเช่าซื้อ 0% เป็นเวลา 1 ปี โปรโมชันลดราคา โครงการบ้านเอื้ออาทร 56 โครงการ กำหนดราคาขายเงินสดหน่วยละ 250,000-520,000 บาท และเช่าราคาพิเศษ 999-1,200 บาทต่อเดือนในปีแรก (เป็นโครงการที่รัฐบาลให้เป็นโครงการปีใหม่ปีที่ผ่านมา) จำนวน 84 โครงการ เป็นต้น
"เราไปเห็น บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จัดโปรอยู่ฟรี 3 ปี ก็น่าจะนำมาประยุกต์ใช้กับโครงการของ กคช.ได้ หรือล่าสุด คณะกรรมการ กคช. ได้ให้ไปศึกษาการผ่อนแบบบอลลูน หรือ Balloon Payment คือ แบ่งเบาภาระผู้ซื้อในระยะแรก หรือในช่วงท้ายๆ ของการผ่อน อาจจะมีเงินงวดก้อนใหญ่ โดยดูไม่ให้กระทบรายได้ของลูกค้ารายใหม่ ซึ่งจะไปคิด 2 แคมเปญดังกล่าวเพิ่มเติม โดยต้องไม่ส่งผลต่องบของ กคช.ด้วย"
กคช.ไม่เสี่ยงสู้ภัยโควิด-19 เบรกแผนมิกซ์ยูส 60,000 ล้านบาท
ในส่วนของความคืบหน้าการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูนั้น ทางการเคหะแห่งชาติ ได้พิจารณาเห็นสมควรที่จะดึงโครงการเหล่านี้กลับมาทบทวนให้เหมาะสมกับสถานการณ์ที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน เนื่องจากแผนที่นำเสนอในช่วงที่ผ่านมา ยังไม่มีปัจจัยเสี่ยงจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ขณะที่พฤติกรรมของผู้บริโภคได้มีการปรับเปลี่ยนไปอย่างมาก
โดยโครงการขนาดใหญ่ที่ได้มีการนำเสนอต่อสำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (สคร.) ไปก่อนหน้านี้ จะถูกดึงแผนการพัฒนาโครงการกลับมาพิจารณาให้เหมาะสมกับความเป็นจริง ได้แก่ โครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง แปลงที่จะรองรับผู้อยู่อาศัยใหม่ ระยะที่ 3 และ 4 จำนวน 13,746 หน่วย (แปลง D2 แปลง E และแปลง B) มูลค่าโครงการในเบื้องต้น 30,000 ล้านบาท รองรับข้าราชการและประชาชนทั่วไป จะมีการทบทวนแนวทางการร่วมลงทุนกับภาคเอกชนใหม่ เนื่องจากแผนเดิมที่จะการพัฒนาพื้นที่ศูนย์การค้า แต่ปัจจุบันพฤติกรรมการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคเปลี่ยนไป ขณะเดียวกันต้องมองเรื่องความคุ้มค่าสินทรัพย์ เนื่องจากภายใน 10 ปีข้างหน้า พื้นที่พระราม 9 จะกลายเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจที่สำคัญอีกแห่งหนึ่ง ประกอบกับบริเวณดังกล่าวจะเป็นจุดเชื่อมของการเดินทางของระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่
โครงการเคหะชุมชนเชียงใหม่ (หนองหอย) อ.เมือง จ.เชียงใหม่ บนเนื้อที่ 53 ไร่ มูลค่าโครงการประมาณ 5,000 ล้านบาท ประกอบด้วย โซนที่พักอาศัยรองรับกลุ่มผู้สูงอายุ ครอบครัวที่มีผู้สูงอายุและวัยทำงาน ประมาณ 20-30 ไร่ โซนศูนย์การค้า และโซนโรงพยาบาล ประมาณ 21 ไร่
และ โครงการร่มเกล้าคอนเน็กชั่น เขตลาดกระบัง กรุงเทพฯ บนเนื้อที่ 128.96 ไร่ มูลค่าโครงการประมาณ 25,000 ล้านบาท รูปแบบมิกซ์ยูส และมีที่อยู่อาศัยตามภารกิจหลักตามสัดส่วนตามความต้องการที่แท้จริง
"โครงการแฟลตดินแดงระยะที่ 3 และ 4 ต้องทบทวนใหม่ รวมถึงแปลงที่หนองหอย และร่มเกล้า ต้องดึงเรื่องกลับจาก สคร. สิ่งสำคัญ เราต้องบริหารสินทรัพย์ให้เกิดประโยชน์ และจะต้องทำให้การเคหะแห่งชาติสามารถยืนอยู่ได้"
ผู้ว่าฯ กคช.กล่าวถึงการบริหารต้นทุนทางการเงินว่า ผลจากการที่ระดมทุนผ่าน การออกพันธบัตรเพื่อสังคม (Social Bond) จำนวน 6,800 ล้านบาท เพื่อนำมาปรับโครงสร้างหนี้เงินกู้ (รีไฟแนนซ์) จากการพัฒนาโครงการบ้านเอื้ออาทรระยะที่ 4 และที่ 5 โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของปี 2557 และ 2558 และโครงการแฟลตดินแดง (แปลง G) ตัวเลขหนี้จากที่มีอยู่ 35,000 ล้านบาท ลดลงมาอยู่ระดับต่ำกว่า 29,000 ล้านบาท ช่วยลดภาระที่ต้องชำระดอกเบี้ยแต่ละปีที่ 4-5% ลงได้ ซึ่งเป็นผลดีต่อตัวเลขหนี้สินต่อทุนที่ลดลง แม้จะไม่ได้อยู่ระดับ 1 เท่า แต่ก็ปรับลงมาอยู่ที่ 2.6 เท่า ซึ่งในแผนต้องบริหารให้ได้อยู่ระดับ 2 เท่า แต่ทั้งนี้ ในโครงสร้างหนี้ 29,000 ล้านบาท มีส่วนที่เป็นเงินกู้เดิมที่ปล่อยสินเชื่อเช่าซื้อ (กว่า 33,000 ราย) ให้แก่ลูกค้าเป็นเงินต้นกว่า 10,000 ล้านบาท
"การจะให้หนี้สินต่อทุนอยู่ระดับ 1 เท่านั้น คงจะยาก เพราะเรามีการปล่อยสินเชื่อ แต่เราแก้ไขโดยกระจายหนี้ ไม่ให้กระจุกตัว เพื่อไม่ให้กระทบต่อฟันดิ้ง แต่เรามีแอสเสทที่ Cover หนี้มากกว่านั้น ซึ่งการบริหารต้นทุนทำให้เราสามารถที่จะออกแพกเกจหรือสนับสนุนลูกค้าเราได้"
