หลายคนคงเคยตั้งเป้าหมายว่า จะหาซื้อคอนโดฯ หรือบ้านใจกลางเมืองที่ตนเองใฝ่ฝัน เพื่อจะได้อยู่ใกล้เมืองมากขึ้น เพื่อให้เดินทางได้สะดวกสบายยิ่งขึ้น และใกล้แหล่งความเจริญต่างๆ มากขึ้น เพื่อความสะดวกของคนในครอบครัว แต่ความเป็นจริงกลับไม่ง่ายอย่างที่คิด เมื่อระดับเงินเดือนของคนกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เพิ่มขึ้นไม่ทันกับราคาที่พักอาศัยที่สูงขึ้น แบบก้าวกระโดดในเมือง ที่พวกเขาวาดฝันอยากจะมีโอกาสอยู่อาศัยได้ในระยะยาว ทางออกการเป็นเจ้าของที่พักอาศัยของตัวเองนั้น ก็ต้องเลือกโครงการที่ห่างไกลออกจากตัวเมือง เมื่อมีความต้องการที่พักอาศัยในลักษณะแบบนี้มากขึ้น บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็เลือกที่จะตั้งโครงการแบบกระจัดกระจาย และห่างไกลจากระบบขนส่งสาธารณะหลัก เพื่อให้คนกลุ่มนี้ซื้อที่พักอาศัยในราคาย่อมเยาขึ้น ซึ่งทำให้เกิดปัญหาเมืองกระจัดกระจาย (Urban sprawl) เพิ่มมากขึ้นตาม รวมทั้งยังทำให้ต้นทุนค่าครองชีพ โดยเฉพาะค่าเดินทางสูงขึ้นมากในคนกลุ่มนี้
ในปัจจุบัน “คนกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองได้” จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติ และการเคหะแห่งชาติในปี พ.ศ.2563 พบว่า รายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนของคนกรุงเทพฯ นั้นอยู่ที่ 37,750 บาทต่อเดือน โดยหากคิดตามความสามารถในการกู้ คนกลุ่มนี้จะสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท (คิดเทียบเงินเดือนกับวงเงินที่จะสามารถกู้ได้ โดยคิดที่ 40% ระยะสัญญา 30 ปี และไม่มีภาระทางการเงินอื่นๆ) ซึ่งด้วยงบประมาณดังกล่าว คนกลุ่มนี้จะสามารถซื้อคอนโดฯ ในเขตปทุมวันได้เพียงแค่ 8 ตารางเมตร (ตร.ม.) จึงไม่น่าแปลกใจที่คนกรุงเทพฯ กว่า 50% ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย และมีแนวโน้มที่สูงขึ้นต่อเนื่องในทุกปี เพราะ “ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตเร็วกว่ารายได้ต่อครัวเรือน”
ซึ่งในหลายประเทศจึงมีนโยบายสนับสนุนให้ประชาชนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น เพื่อให้อัตราการถือครองที่อยู่อาศัยสูงขึ้น เช่น ในประเทศสหรัฐฯ และหลายประเทศในยุโรป รวมทั้งในเอเชีย เช่น ญี่ปุ่น และเกาหลี ซึ่งสะท้อนการลดปัญหาสังคมในเรื่องการขาดแคลนที่อยู่อาศัยได้ สำหรับประเทศไทยนั้น ภาครัฐได้เริ่มให้ความสำคัญกับประเด็นดังกล่าวด้วยการออกนโยบายเพื่อดึงดูดให้ภาคเอกชนหันมาลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยมากขึ้น ด้วยการเพิ่มสิทธิพิเศษต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นด้านภาษี การให้อัตราดอกเบี้ยพิเศษ หรือมาตรการส่งเสริมการพัฒนาด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556
แต่อย่างไรก็ตาม มาตรการดังกล่าวยังไม่สามารถดึงดูดภาคเอกชนให้ร่วมลงทุนได้มากนัก เนื่องจากผู้ประกอบการเห็นว่าเป็นภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น และไม่ได้สร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่โครงการได้ โดยเฉพาะมาตรการการจัดให้มีหรือพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยภายในพื้นที่โครงการ (Affordable Housing) จนถึงปัจจุบัน โครงการที่เข้าร่วมมาตรการ FAR Bonus เลือกทำเพียงมาตรการเดียวเท่านั้น ที่มีต้นทุนน้อยที่สุดและไม่ส่งผลกระทบต่อโครงการ นั่นคือ มาตรการการจัดให้มีพื้นที่รับน้ำในแปลงที่ดิน ทั้งหมดนี้ ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในเขตเมืองนั้นเกิดขึ้นได้ยากมากสวนทางกับความต้องการของคนกรุงเทพฯ ที่ต้องการอยู่อาศัยในเขตเมืองกันมากขึ้น
พื้นที่เขตวัฒนา-จตุจักร ควรมีโครงการระดับ Affordable Housing มากขึ้น
จากข้อมูลรายงานการคาดประมาณการความต้องการของที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ที่จัดทำโดยการเคหะแห่งชาติ คาดว่าเฉพาะในปี พ.ศ.2564 ความต้องการที่อยู่อาศัยของจำนวนครัวเรือนผู้มีรายได้น้อยในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ มีจำนวนรวม 4,972 ครัวเรือน โดยเขตที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยของครัวเรือนของคนกลุ่มดังกล่าวมากที่สุด คือ เขตจตุจักร จำนวน 166 ครัวเรือน รองลงมา คือเขตบางเขน จำนวน 166 ครัวเรือน และเขตบางกะปิ จำนวน 163 ครัวเรือน
เมื่อเปรียบเทียบข้อมูลระหว่างระดับความต้องการที่อยู่อาศัยของจำนวนครัวเรือนผู้มีรายได้น้อย (Real demand) กับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของครัวเรือนที่มีรายได้น้อย (Affordability) พบว่า “เขตวัฒนา” และ “เขตจตุจักร” เป็นพื้นที่ที่เหมาะสมต่อการพัฒนาโครงการ Affordable Housing มากที่สุด ทั้งในด้านอุปสงค์ (Demand) และด้านของการเพิ่มโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองที่มีราคาตลาดสูงกว่า ความสามารถในการซื้อของคนกลุ่มดังกล่าว นอกจากนั้นโครงการในเขตเมืองเหล่านี้ยังสามารถช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของคนกลุ่มดังกล่าวได้
"ถ้าภาครัฐและภาคเอกชนร่วมกันพัฒนาโครงการ (Joint development) หรือ สนับสนุนให้ภาคเอกชนพัฒนาโครงการที่พักอาศัยสำหรับคนทุกระดับรายได้ (Affordable housing) มากขึ้น ภายใต้แผนพัฒนาเมืองที่มีประสิทธิภาพ เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยได้มีโอกาสอยู่อาศัยภายในเมือง จะช่วยลดปัญหาความเหลื่อมล้ำในสังคมลงได้ รวมทั้งช่วยเพิ่มอัตราการถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ สูงขึ้นอีกด้วย ซึ่งจะช่วยสนับสนุนแนวความคิดการพัฒนาเมืองสมัยใหม่อย่างยั่งยืน ที่เรียกว่า “การพัฒนาที่ไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง (Inclusive Development)”
ผู้แต่ง : ภาวิน ศิริพงษ์ (นักศึกษาปริญญาโท สาขาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ MRE (รุ่น 19)
&อาจารย์ ดร.พรรัตน์ พงษ์ประเสริฐ (อาจารย์ประจำภาควิชาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์)
“รู้ลึก รู้จริง เรื่องอสังหาริมทรัพย์ ”
โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
เปิดรับสมัครผู้จบปริญญาตรีทุกสาขา เข้าศึกษาต่อระดับปริญญาโท
โครงการปริญญาโทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รุ่นที่ 21
ตั้งแต่วันนี้ ถึงวันที่ 3 พฤษภาคม 2564
สนใจติดต่อสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ โทร.0-2613-2260, 0-2613-2297, 0-2623-5105
หรือดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ www.re.tbs.tu.ac.th
