การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในระลอกที่ 2 นี้ส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มว่าจะมีการปรับตัวดีขึ้นในช่วงปลายปี 63 ที่ผ่านมา โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบซึ่งดูจะสดใสและมีการขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่อง แต่ภายหลังการแพร่ระบาดที่เกิดขึ้นโดยมีจุดศูนย์กลางเริ่มต้นที่จังหวัดสมุทรสาคร และลุกลามไปทั่วประเทศจนมีผลให้มีการประกาศพื้นที่เข้มงวดในการควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 หรืออาจเรียกกลายๆ ได้ว่า “การล็อกดาวน์”
ทันทีที่มีการประกาศพื้นที่เข้มงวดใน 5 จังหวัด ซึ่งประกอบไปด้วย จังหวัดระยอง จังหวัดชลบุรี จังหวัดสมุทรสาคร จังหวัดตราด และจังหวัดจันทบุรี ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน 5 จังหวัดดังกล่าวถูกจับตาและตั้งคำถามในทันทีว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้จะมีทิศทางไปอย่างไร
ล่าสุด นายวีระกิตติ์ เอกอัครวิจิตร นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสมุทรสาคร กล่าวว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส โควิด-19 นับตั้งแต่วันที่ 25 ธ.ค.63 ที่ผ่านมา ส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคในพื้นที่ทั้งในทางตรงและทางด้านจิตวิทยา ทำให้ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่สมุทรสาครเดินทางเข้าชมบ้านตัวอย่างในโครงการมีจำนวนลดลง จากความกังวลปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 โดยประมาณการจำนวนผู้บริโภคที่เดินทางเข้าชมโครงการมีจำนวนลดลงประมาณ 30-50% จากช่วงปกติ
โดยมุมมองของคนภายนอกจังหวัดสมุทรสาครแล้วสถานการณ์แพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในสมุทรสาครค่อนข้างรุนแรงและน่ากลัว ทำให้เกิดความกังวลมากกว่าปกติ แต่สำหรับคนหรือผู้อยู่อาศัยในจังหวัดสมุทรสาครแล้ว สถานการณ์โดยรวมไม่ได้น่ากลัวมากแต่อาจจะส่งผลให้คนออกมาเดินเที่ยวหรือผู้บริโภคที่ต้องการเดินทางมาชมบ้านตัวอย่างมีจำนวนลดลงไปบ้าง ซึ่งแน่นอนว่ามีผลต่อยอดขายของโครงการที่อยู่อาศัยต่างๆ ให้มีจำนวนลดลงแตกต่างกันไป เช่น ปกติอัตราการขายต่อ 1 เดือนอยู่ที่ 8 ยูนิต
ปัจจุบันหลังได้รับผลกระทบการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้ยอดขายต่อเดือนลดลงมาอยู่ที่ 3-4 ยูนิต การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่วนใหญ่เป็นการแพร่ระบาดในกลุ่มของแรงงานชาวต่างชาติ แต่ก็มีผลต่อลูกค้าหลักซึ่งเป็นคนไทยโดยเฉพาะกลุ่มพนักงานโรงงานอุตสาหกรรม ซึ่งพักอยู่หอพักรวมของบริษัทร่วมกันกับแรงงานต่างชาติ โดยกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีการตื่นตัว และ เริ่มหาซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองเพื่อเป็นเซฟโซนในการอยู่อาศัย และมีความส่วนตัวมากขึ้น
“พนักงานคนไทยที่ทำงานในโรงงานต่างๆ ซึ่งพักร่วมกันในหอเดียวกับพนักงานและแรงงานชาวต่างชาติเป็นกลุ่มที่มีการมองหาที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองเพิ่มมากขึ้นเนื่องจากต้องการพื้นที่ส่วนตัวซึ่งเป็นเซฟโซนของครอบครัว โดยกลุ่มนี้สนใจบ้านพร้อมอยู่มากกว่ากลุ่มบ้านสั่งสร้าง และพร้อมยื่นขอสินเชื่อกับแบงก์ในทันที”
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในรอบนี้มีความแตกต่างจากรอบแรกมาก โดยในรอบแรกนั้นหลังจากที่มีข่าวการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ผู้บริโภคเกิดความกังวลค่อนข้างมากโดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม หรือห้องชุด ห้องแถวที่มีการใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน ทำให้กลุ่มผู้บริโภคดังกล่าวหันมาซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น ส่งผลให้ในช่วงก่อนหน้านี้กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบได้รับอานิสงส์ทางด้านยอดขายทำให้มีการขยายตัวที่ดี แต่การแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ในระลอกนี้ผู้บริโภคมีความรู้มีประสบการณ์มากขึ้น ทำให้ไม่เกิดความตื่นตระหนกเช่นเดียวกับรอบแรก จึงยังประเมินไม่ได้ว่าสถานการณ์ในระลอกที่ 2 นี้จะมีผลเช่นเดียวกับการระบาดในรอบแรกหรือไม่
ทั้งนี้ สถานการณ์การแพร่ระบาดในปัจจุบัน ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดสมุทรสาครมีการปรับตัวด้านการบริหารงาน เพื่อรับมือกับการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 โดยในส่วนของพนักงานออฟฟิศส่วนใหญ่จะ Work from home หรือทำงานจากที่บ้าน เพื่อลดการแพร่เชื้อตามนโยบายของรัฐ แต่ในบางแผนก เช่น ส่วนของพนักงานขาย หรือเซลส์ออฟฟิศยังคงมีการทำงานปกติ แต่ก็เข้มข้นในการป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อตามมาตรการของรัฐ
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ในปัจจุบันยังไม่สามารถประเมินได้ 100% เต็มว่าตลาดจะปรับตัวหรือเปลี่ยนแปลงไปมากน้อยเพียงใดหลังได้รับผลกระทบการระบาดของโควิด-19 ในระลอกนี้ เนื่องจากระยะเวลาของการแพร่ระบาดของเชื้อจนถึงปัจจุบันมีระยะเวลาสั้นเกินไปทำให้ยังไม่สามารถประเมินผลกระทบและแนวโน้มในอนาคตได้
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า สถานการณ์โดยรวมของตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดชลบุรี นับตั้งแต่ช่วงปลายปี 63 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ตลาดรวมมีการชะลอตัวลงอย่างชัดเจนหลังจากสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาฯ ในวันที่ 24 ธ.ค.63 โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบระดับราคา 3 ล้านบาทลงมา ซึ่งในช่วงปีใหม่ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันยอดจองซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบหายไปจากตลาด 30-40% จากช่วงปกติจะมีลูกค้าเดินทางมาเยี่ยมชมบ้านตัวอย่าง ในโครงการประมาณ 5-6 รายต่อวัน แต่ในปัจจุบันไม่มีลูกค้าเข้าชมบ้านตัวอย่างเลย
ส่วนยอดจองซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการต่างๆ ที่มีในปัจจุบัน เป็นยอดจองที่เกิดขึ้นในช่วงก่อนปีใหม่ โดยยอดจองส่วนใหญ่เป็นการจองซื้อบ้านในกลุ่มระดับราคามากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 3 ล้านบาทลงมา ยอดจองซื้อมีจำนวนลดลงมากกว่า 50% โดยเฉพาะในช่วงหลังจากสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาฯ
จากแนวโน้มดังกล่าว สะท้อนให้เห็นว่าการชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ในช่วงปลายปี จนถึงปัจจุบันเป็นผลมาจากการสิ้นสุดของมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ ในขณะที่การสั่งซื้อของผู้บริโภคยังชะลอตัว กรณีเปรียบเทียบที่เห็นได้ชัดเจน คือ กรณีที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีการจัดแคมเปญดอกเบี้ยพิเศษ 1% ในปีแรกช่วงก่อนสิ้นสุดมาตรการรัฐ ซึ่งได้รับการตอบรับอย่างดีจากกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยทำให้ ธอส. มียอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแซงหน้ากลุ่มธนาคารพาณิชย์ แต่หลังสิ้นสุดมาตรการวันที่ 24 ธ.ค.63 โดยไม่มีการต่อมาตราการ ยอดจองซื้อก็มีจำนวนลดลงอย่างต่อเนื่อง
นายมีศักดิ์ กล่าวว่า สถานการณ์การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในระลอก 2 นี้ ยิ่งส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวเพิ่มมากขึ้น กว่าช่วงปลายปี 63 โดยเฉพาะหลังหมดมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ ดังนั้น เพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ให้มีความต่อเนื่องรัฐบาลควรมีการออกมาตรการหรือต่ออายุมาตรการเดิม เช่น มาตรการลดภาษีการจดจำนอง และค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เหลือ 0.01% และมีการยกเว้นมาตรการที่บังคับใช้บางตัวที่มีผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือ LTV ซึ่งมีผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 ในจังหวัดชลบุรี เพราะนับตั้งแต่ที่ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เข้มงวดมาตรการ LTV ได้ส่งผลให้ลูกค้ากลุ่มบ้านหลังที่ 2 ยอดการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น
เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดทำให้บริษัทประเมินหลักทรัพย์ประเมินราคาหลักทรัพย์ตำลงกว่าช่วงปกติ อย่างไรก็ตามภายหลังจากที่สถาบันการเงินต่างๆ ลดความเข้มงวด และปรับเกณฑ์การประเมินหลักทรัพย์ลง ทำให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อมีสัดส่วนที่ลดลงและสถาบันการเงินต่างๆ สามารถปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น
สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในไตรมาสแรกของปี 64 นี้ คาดว่าตลาดโดยรวมจะหดตัวจากไตรมาส 1/63 เนื่องจากในไตรมาสนี้ปัจจัยบวกที่เคยมีได้หายไป ประกอบกับในปี 63 ที่ผ่านมา ตลาดมีการดูดซับดีมานด์ไปจำนวนมากหลังจากมีปัจจัยบวกจากมาตรการรัฐการจัดแคมเปญกระตุ้นการซื้อของลูกค้าจากบริษัทอสังหาฯ ทำให้ซัปพลายที่อยู่อาศัยถูกดูดซับไปจำนวนมาก ประกอบกับไตรมาสแรกของปีนี้มีการระบาดของไวรัสโควิด-19 ระลอกที่ 2 ซึ่งมีผลให้รัฐประกาศให้พื้นที่จังหวัดชลบุรีเป็นเขตเข้มงวดพิเศษในการระวังป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19
“อย่างไรก็ตาม ยังเร็วไปที่จะประเมินว่าผลกระทบจากการระบาดของเชื้อโควิด-19 ที่เกิดขึ้นในขณะนี้จะมีผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีมากน้อยอย่างไร เนื่องจากระยะเวลาในการแพร่ระบาดยังเป็นระยะเวลาที่สั้นเกินไป ทำให้ยังไม่สามารถประเมินสถานการณ์ได้ชัดเจนนัก”
นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง กล่าวว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบขยายตัวดีในช่วงปลายปีก่อนวันที่ 25 ธ.ค.63 โดยมีลูกค้าเดินทางเข้าชมบ้านตัวอย่างในโครงการอย่างต่อเนื่อง แม้ภายหลังการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 จะส่งผลต่อการเข้าชมโครงการของผู้บริโภคที่กำลังอยู่ระหว่างการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยจะมีจำนวนลดลงกว่า 50% แต่ตัวเลขของการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยและการเข้าชมโครงการกลับสวนทางกัน
โดยช่วงหลังจากการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 อัตราการตัดสินใจซื้อของลูกค้าที่เข้าชมโครงการเร็วกว่าช่วงปกติ โดยสัดส่วนของลูกค้าที่ซื้อในช่วงปกติจากจำนวนผู้เข้าชมโครงการ 10 ราย จะสามารถปิดการขายได้ประมาณ 2 ยูนิต แต่ในช่วงของการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 นี้ อัตราการตัดสินใจซื้อกลับเร็วขึ้น โดยเฉพาะลูกค้าที่มีการวางแผนจะซื้อบ้านและหาข้อมูลมาก่อนแล้ว ซึ่งจากจำนวนเข้าชมโครงการของลูกค้า 10 ราย จะสามารถปิดการขายได้ประมาณ 8 ยูนิต
ทั้งนี้ กลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัส โควิด-19 หลักๆแล้วคือกลุ่มลูกจ้างใช้แรงงานซึ่งมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-2.5 ล้านบาท เพราะแม้ว่าบริษัทไม่ได้เลิกจ้าง แต่มีการตัดค่าจ้างงานล่วงเวลา หรือโอทีออกไปทำให้รายได้ลดลง โดยลูกค้ากลุ่มนี้สถาบันการเงินค่อนข้างเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย มาที่กลุ่มพนักงานออฟฟิศเป็นกลุ่มที่แทบจะไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการแพร่ระบาดโควิด-19
เลยทำให้กลุ่มนี้ยังคงมีการขยายตัวต่อเนื่อง
“ส่วนกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือกลุ่มที่ทำงานในธุรกิจโรงแรม นวด เทรนเนอร์ฟิตเนส และธุรกิจการบิน
โดยผู้ที่ทำงานในธุรกิจเหล่านี้สถาบันการเงินเข้มงวดมาก บางแห่งไม่รับพิจารณาหรือปล่อยสินเชื่อให้เลย”
อย่างไรก็ตาม ผลกระทบจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในระลอก 2 นี้ส่งผลต่อความกังวลของผู้บริโภคที่อยู่อาศัยในคอนโดฯ เนื่องจากมีการอยู่อาศัยร่วมกันเป็นจำนวนมาก และมีพื้นผิวในการสัมผัสร่วมในพื้นที่อยู่อาศัยทำให้กังวลว่าผู้อยู่อาศัยจะติดเชื้อผ่านการสัมผัสร่วมกัน ทำให้กลุ่มลูกค้าที่อาศัยอยู่ในคอนโดฯ สนใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มมากขึ้น
ทั้งนี้ ในช่วงที่ผ่านมามีลูกค้าเข้ามาพูดคุย และบริษัทได้มีการตรวจสอบไปยังกลุ่มลูกค้าดู พบว่าลูกค้าที่อยู่ในอาศัยคอนโดฯ มีความต้องการย้ายมาซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มมากขึ้น โดยในเฟซบุ๊ก และอีเมลของบริษัทมีลูกค้าอินบอกซ์เข้ามาพูดคุย และถามข้อมูลรายละเอียดที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มขึ้น และมีจำนวนมากกว่าช่วงที่มีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในรอบแรกแต่ติดปัญหาอยู่อย่างเดียวคือการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังมีปริมาณที่สูง
"หากวันนี้รัฐบาลเข้ามากระตุ้นตลาดอสังหาฯ โดยการออกมาตรการเข้ามากระตุ้นการตัดสินใจซื้อ หรือเพิ่มกำลังซื้อให้แก่ลูกค้าก็จะช่วยสร้างความต่อเนื่องให้แก่ตลาดที่อยู่อาศัยได้ สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องการในขณะนี้คือการยกเว้นมาตรการ LTV ชั่วคราว เพราะผู้บริโภคที่ต้องการบ้านหลังที่ 2 หรือบ้านหลังที่ 3 ไม่สามารถขอสินเชื่อได้เนื่องจากต้องวางเงินดาวน์สูงถึง 20%"
ส่วนมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองให้เหลือ 0.01% หากขยับราคาปรับเพิ่มจากบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นบ้านราคา 10 ล้านบาท หรือมากกว่าก็จะครอบคลุมได้ทุกตลาดซึ่งเป็นเรื่องที่ดีมาก แต่หากยังไม่สามารถทำได้ก็ขอเพียงการต่อมาตรการเดิมที่มีอยู่ออกไปก็จะสร้างความต่อเนื่องให้เกิดขึ้นแก่ตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ได้
ทันทีที่มีการประกาศพื้นที่เข้มงวดใน 5 จังหวัด ซึ่งประกอบไปด้วย จังหวัดระยอง จังหวัดชลบุรี จังหวัดสมุทรสาคร จังหวัดตราด และจังหวัดจันทบุรี ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน 5 จังหวัดดังกล่าวถูกจับตาและตั้งคำถามในทันทีว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้จะมีทิศทางไปอย่างไร
ล่าสุด นายวีระกิตติ์ เอกอัครวิจิตร นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสมุทรสาคร กล่าวว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส โควิด-19 นับตั้งแต่วันที่ 25 ธ.ค.63 ที่ผ่านมา ส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคในพื้นที่ทั้งในทางตรงและทางด้านจิตวิทยา ทำให้ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่สมุทรสาครเดินทางเข้าชมบ้านตัวอย่างในโครงการมีจำนวนลดลง จากความกังวลปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 โดยประมาณการจำนวนผู้บริโภคที่เดินทางเข้าชมโครงการมีจำนวนลดลงประมาณ 30-50% จากช่วงปกติ
โดยมุมมองของคนภายนอกจังหวัดสมุทรสาครแล้วสถานการณ์แพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในสมุทรสาครค่อนข้างรุนแรงและน่ากลัว ทำให้เกิดความกังวลมากกว่าปกติ แต่สำหรับคนหรือผู้อยู่อาศัยในจังหวัดสมุทรสาครแล้ว สถานการณ์โดยรวมไม่ได้น่ากลัวมากแต่อาจจะส่งผลให้คนออกมาเดินเที่ยวหรือผู้บริโภคที่ต้องการเดินทางมาชมบ้านตัวอย่างมีจำนวนลดลงไปบ้าง ซึ่งแน่นอนว่ามีผลต่อยอดขายของโครงการที่อยู่อาศัยต่างๆ ให้มีจำนวนลดลงแตกต่างกันไป เช่น ปกติอัตราการขายต่อ 1 เดือนอยู่ที่ 8 ยูนิต
ปัจจุบันหลังได้รับผลกระทบการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้ยอดขายต่อเดือนลดลงมาอยู่ที่ 3-4 ยูนิต การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่วนใหญ่เป็นการแพร่ระบาดในกลุ่มของแรงงานชาวต่างชาติ แต่ก็มีผลต่อลูกค้าหลักซึ่งเป็นคนไทยโดยเฉพาะกลุ่มพนักงานโรงงานอุตสาหกรรม ซึ่งพักอยู่หอพักรวมของบริษัทร่วมกันกับแรงงานต่างชาติ โดยกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีการตื่นตัว และ เริ่มหาซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองเพื่อเป็นเซฟโซนในการอยู่อาศัย และมีความส่วนตัวมากขึ้น
“พนักงานคนไทยที่ทำงานในโรงงานต่างๆ ซึ่งพักร่วมกันในหอเดียวกับพนักงานและแรงงานชาวต่างชาติเป็นกลุ่มที่มีการมองหาที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองเพิ่มมากขึ้นเนื่องจากต้องการพื้นที่ส่วนตัวซึ่งเป็นเซฟโซนของครอบครัว โดยกลุ่มนี้สนใจบ้านพร้อมอยู่มากกว่ากลุ่มบ้านสั่งสร้าง และพร้อมยื่นขอสินเชื่อกับแบงก์ในทันที”
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในรอบนี้มีความแตกต่างจากรอบแรกมาก โดยในรอบแรกนั้นหลังจากที่มีข่าวการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ผู้บริโภคเกิดความกังวลค่อนข้างมากโดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม หรือห้องชุด ห้องแถวที่มีการใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน ทำให้กลุ่มผู้บริโภคดังกล่าวหันมาซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น ส่งผลให้ในช่วงก่อนหน้านี้กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบได้รับอานิสงส์ทางด้านยอดขายทำให้มีการขยายตัวที่ดี แต่การแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ในระลอกนี้ผู้บริโภคมีความรู้มีประสบการณ์มากขึ้น ทำให้ไม่เกิดความตื่นตระหนกเช่นเดียวกับรอบแรก จึงยังประเมินไม่ได้ว่าสถานการณ์ในระลอกที่ 2 นี้จะมีผลเช่นเดียวกับการระบาดในรอบแรกหรือไม่
ทั้งนี้ สถานการณ์การแพร่ระบาดในปัจจุบัน ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดสมุทรสาครมีการปรับตัวด้านการบริหารงาน เพื่อรับมือกับการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 โดยในส่วนของพนักงานออฟฟิศส่วนใหญ่จะ Work from home หรือทำงานจากที่บ้าน เพื่อลดการแพร่เชื้อตามนโยบายของรัฐ แต่ในบางแผนก เช่น ส่วนของพนักงานขาย หรือเซลส์ออฟฟิศยังคงมีการทำงานปกติ แต่ก็เข้มข้นในการป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อตามมาตรการของรัฐ
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ในปัจจุบันยังไม่สามารถประเมินได้ 100% เต็มว่าตลาดจะปรับตัวหรือเปลี่ยนแปลงไปมากน้อยเพียงใดหลังได้รับผลกระทบการระบาดของโควิด-19 ในระลอกนี้ เนื่องจากระยะเวลาของการแพร่ระบาดของเชื้อจนถึงปัจจุบันมีระยะเวลาสั้นเกินไปทำให้ยังไม่สามารถประเมินผลกระทบและแนวโน้มในอนาคตได้
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า สถานการณ์โดยรวมของตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดชลบุรี นับตั้งแต่ช่วงปลายปี 63 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ตลาดรวมมีการชะลอตัวลงอย่างชัดเจนหลังจากสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาฯ ในวันที่ 24 ธ.ค.63 โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบระดับราคา 3 ล้านบาทลงมา ซึ่งในช่วงปีใหม่ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันยอดจองซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบหายไปจากตลาด 30-40% จากช่วงปกติจะมีลูกค้าเดินทางมาเยี่ยมชมบ้านตัวอย่าง ในโครงการประมาณ 5-6 รายต่อวัน แต่ในปัจจุบันไม่มีลูกค้าเข้าชมบ้านตัวอย่างเลย
ส่วนยอดจองซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการต่างๆ ที่มีในปัจจุบัน เป็นยอดจองที่เกิดขึ้นในช่วงก่อนปีใหม่ โดยยอดจองส่วนใหญ่เป็นการจองซื้อบ้านในกลุ่มระดับราคามากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 3 ล้านบาทลงมา ยอดจองซื้อมีจำนวนลดลงมากกว่า 50% โดยเฉพาะในช่วงหลังจากสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาฯ
จากแนวโน้มดังกล่าว สะท้อนให้เห็นว่าการชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ในช่วงปลายปี จนถึงปัจจุบันเป็นผลมาจากการสิ้นสุดของมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ ในขณะที่การสั่งซื้อของผู้บริโภคยังชะลอตัว กรณีเปรียบเทียบที่เห็นได้ชัดเจน คือ กรณีที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีการจัดแคมเปญดอกเบี้ยพิเศษ 1% ในปีแรกช่วงก่อนสิ้นสุดมาตรการรัฐ ซึ่งได้รับการตอบรับอย่างดีจากกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยทำให้ ธอส. มียอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแซงหน้ากลุ่มธนาคารพาณิชย์ แต่หลังสิ้นสุดมาตรการวันที่ 24 ธ.ค.63 โดยไม่มีการต่อมาตราการ ยอดจองซื้อก็มีจำนวนลดลงอย่างต่อเนื่อง
นายมีศักดิ์ กล่าวว่า สถานการณ์การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในระลอก 2 นี้ ยิ่งส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวเพิ่มมากขึ้น กว่าช่วงปลายปี 63 โดยเฉพาะหลังหมดมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ ดังนั้น เพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ให้มีความต่อเนื่องรัฐบาลควรมีการออกมาตรการหรือต่ออายุมาตรการเดิม เช่น มาตรการลดภาษีการจดจำนอง และค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เหลือ 0.01% และมีการยกเว้นมาตรการที่บังคับใช้บางตัวที่มีผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือ LTV ซึ่งมีผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 ในจังหวัดชลบุรี เพราะนับตั้งแต่ที่ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เข้มงวดมาตรการ LTV ได้ส่งผลให้ลูกค้ากลุ่มบ้านหลังที่ 2 ยอดการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น
เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดทำให้บริษัทประเมินหลักทรัพย์ประเมินราคาหลักทรัพย์ตำลงกว่าช่วงปกติ อย่างไรก็ตามภายหลังจากที่สถาบันการเงินต่างๆ ลดความเข้มงวด และปรับเกณฑ์การประเมินหลักทรัพย์ลง ทำให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อมีสัดส่วนที่ลดลงและสถาบันการเงินต่างๆ สามารถปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น
สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในไตรมาสแรกของปี 64 นี้ คาดว่าตลาดโดยรวมจะหดตัวจากไตรมาส 1/63 เนื่องจากในไตรมาสนี้ปัจจัยบวกที่เคยมีได้หายไป ประกอบกับในปี 63 ที่ผ่านมา ตลาดมีการดูดซับดีมานด์ไปจำนวนมากหลังจากมีปัจจัยบวกจากมาตรการรัฐการจัดแคมเปญกระตุ้นการซื้อของลูกค้าจากบริษัทอสังหาฯ ทำให้ซัปพลายที่อยู่อาศัยถูกดูดซับไปจำนวนมาก ประกอบกับไตรมาสแรกของปีนี้มีการระบาดของไวรัสโควิด-19 ระลอกที่ 2 ซึ่งมีผลให้รัฐประกาศให้พื้นที่จังหวัดชลบุรีเป็นเขตเข้มงวดพิเศษในการระวังป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19
“อย่างไรก็ตาม ยังเร็วไปที่จะประเมินว่าผลกระทบจากการระบาดของเชื้อโควิด-19 ที่เกิดขึ้นในขณะนี้จะมีผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีมากน้อยอย่างไร เนื่องจากระยะเวลาในการแพร่ระบาดยังเป็นระยะเวลาที่สั้นเกินไป ทำให้ยังไม่สามารถประเมินสถานการณ์ได้ชัดเจนนัก”
นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง กล่าวว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบขยายตัวดีในช่วงปลายปีก่อนวันที่ 25 ธ.ค.63 โดยมีลูกค้าเดินทางเข้าชมบ้านตัวอย่างในโครงการอย่างต่อเนื่อง แม้ภายหลังการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 จะส่งผลต่อการเข้าชมโครงการของผู้บริโภคที่กำลังอยู่ระหว่างการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยจะมีจำนวนลดลงกว่า 50% แต่ตัวเลขของการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยและการเข้าชมโครงการกลับสวนทางกัน
โดยช่วงหลังจากการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 อัตราการตัดสินใจซื้อของลูกค้าที่เข้าชมโครงการเร็วกว่าช่วงปกติ โดยสัดส่วนของลูกค้าที่ซื้อในช่วงปกติจากจำนวนผู้เข้าชมโครงการ 10 ราย จะสามารถปิดการขายได้ประมาณ 2 ยูนิต แต่ในช่วงของการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 นี้ อัตราการตัดสินใจซื้อกลับเร็วขึ้น โดยเฉพาะลูกค้าที่มีการวางแผนจะซื้อบ้านและหาข้อมูลมาก่อนแล้ว ซึ่งจากจำนวนเข้าชมโครงการของลูกค้า 10 ราย จะสามารถปิดการขายได้ประมาณ 8 ยูนิต
ทั้งนี้ กลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัส โควิด-19 หลักๆแล้วคือกลุ่มลูกจ้างใช้แรงงานซึ่งมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-2.5 ล้านบาท เพราะแม้ว่าบริษัทไม่ได้เลิกจ้าง แต่มีการตัดค่าจ้างงานล่วงเวลา หรือโอทีออกไปทำให้รายได้ลดลง โดยลูกค้ากลุ่มนี้สถาบันการเงินค่อนข้างเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย มาที่กลุ่มพนักงานออฟฟิศเป็นกลุ่มที่แทบจะไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการแพร่ระบาดโควิด-19
เลยทำให้กลุ่มนี้ยังคงมีการขยายตัวต่อเนื่อง
“ส่วนกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือกลุ่มที่ทำงานในธุรกิจโรงแรม นวด เทรนเนอร์ฟิตเนส และธุรกิจการบิน
โดยผู้ที่ทำงานในธุรกิจเหล่านี้สถาบันการเงินเข้มงวดมาก บางแห่งไม่รับพิจารณาหรือปล่อยสินเชื่อให้เลย”
อย่างไรก็ตาม ผลกระทบจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในระลอก 2 นี้ส่งผลต่อความกังวลของผู้บริโภคที่อยู่อาศัยในคอนโดฯ เนื่องจากมีการอยู่อาศัยร่วมกันเป็นจำนวนมาก และมีพื้นผิวในการสัมผัสร่วมในพื้นที่อยู่อาศัยทำให้กังวลว่าผู้อยู่อาศัยจะติดเชื้อผ่านการสัมผัสร่วมกัน ทำให้กลุ่มลูกค้าที่อาศัยอยู่ในคอนโดฯ สนใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มมากขึ้น
ทั้งนี้ ในช่วงที่ผ่านมามีลูกค้าเข้ามาพูดคุย และบริษัทได้มีการตรวจสอบไปยังกลุ่มลูกค้าดู พบว่าลูกค้าที่อยู่ในอาศัยคอนโดฯ มีความต้องการย้ายมาซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มมากขึ้น โดยในเฟซบุ๊ก และอีเมลของบริษัทมีลูกค้าอินบอกซ์เข้ามาพูดคุย และถามข้อมูลรายละเอียดที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มขึ้น และมีจำนวนมากกว่าช่วงที่มีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในรอบแรกแต่ติดปัญหาอยู่อย่างเดียวคือการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังมีปริมาณที่สูง
"หากวันนี้รัฐบาลเข้ามากระตุ้นตลาดอสังหาฯ โดยการออกมาตรการเข้ามากระตุ้นการตัดสินใจซื้อ หรือเพิ่มกำลังซื้อให้แก่ลูกค้าก็จะช่วยสร้างความต่อเนื่องให้แก่ตลาดที่อยู่อาศัยได้ สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องการในขณะนี้คือการยกเว้นมาตรการ LTV ชั่วคราว เพราะผู้บริโภคที่ต้องการบ้านหลังที่ 2 หรือบ้านหลังที่ 3 ไม่สามารถขอสินเชื่อได้เนื่องจากต้องวางเงินดาวน์สูงถึง 20%"
ส่วนมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองให้เหลือ 0.01% หากขยับราคาปรับเพิ่มจากบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นบ้านราคา 10 ล้านบาท หรือมากกว่าก็จะครอบคลุมได้ทุกตลาดซึ่งเป็นเรื่องที่ดีมาก แต่หากยังไม่สามารถทำได้ก็ขอเพียงการต่อมาตรการเดิมที่มีอยู่ออกไปก็จะสร้างความต่อเนื่องให้เกิดขึ้นแก่ตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ได้
