สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส โควิด-19 ในระลอกที่ 2 ที่เกิดขึ้นโดยมีจังหวัดสมุทรสาครเป็นจุดศูนย์กลางของการแพร่ระบาดในครั้งนี้ ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค รวมถึงกิจกรรมทางธุรกิจต่างๆ ชะลอตัวลง โดยเฉพาะความเชื่อมั่นของกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่เกิดขึ้นนี้มีผลให้ผู้ประกอบการและบริษัทอสังหาริมทรัพย์มีการชะลอประกาศแผนธุรกิจในปี 64 ออกไปเพื่อรอดูสถานการณ์การแพร่ระบาดและการควบคุมจากรัฐบาล ซึ่งแน่นอนว่าส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในช่วงเดือน ธ.ค.63 นี้อย่างมาก เนื่องจากหลายฝ่ายกังวลว่าจะมีการประกาศล็อกดาวน์ประเทศอีกครั้ง ซึ่งนั่นจะทำให้ธุรกิจทุกอย่างหยุดชะงักและกลับไปสู่จุดเดิมเหมือนช่วงไตรมาสแรกของปี 63
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดิเวลลอปเม้นท์แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ภายหลังการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยระลอก 2 แม้จะส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในช่วงปลายปีนี้ แต่เชื่อว่าในส่วนของแผนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจะยังมีการลงทุนและเปิดตัวต่อเนื่อง สำหรับโครงการที่เตรียมเปิดขายในช่วงเดือน ธ.ค.63 นี้ เพียงแต่รูปแบบการเปิดขายหรือจัดงานเปิดตัวโครงการจะไม่หวือหวาตามแผนเดิม ส่วนกิจกรรมการขายขนาดใหญ่อาจมีการยกเลิกไปหรือเลื่อนไปจัดในปี 64 และอาจมีหลายโครงการที่มีการเลื่อนเปิดขายออกไป เพื่อรอดูสถานการณ์ก่อนจะกลับมาเปิดตัวอีกครั้งในปี 64
“การชะลอแผนการจัดกิจกรรมการตลาดหรือการเปิดการขายโครงการใหม่ในขณะนี้ โดยเฉพาะกิจกรรมการขายขนาดใหญ่จะถูกชะลอออกไปเพื่อตอบรับกับมาตรการและทำตามนโยบายของภาครัฐในเรื่องของการงดการชุมนุมหรือจัดงานขนาดใหญ่ที่มีการรวมตัวของคนจำนวนมาก เพื่อป้องกันการแพทยระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19”
สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสแรกปี 64 หากสถานการณ์การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 จบลงได้เร็วหรือสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อได้ภายในเดือน ม.ค.คาดว่าตลาดจะสามารถกลับมาได้ในช่วงปลายไตรมาสที่ 1 แต่หากตลาดจะให้กลับมาคึกคักอย่างจริงจังน่าจะเริ่มต้นในช่วงกลางปีเนื่องจากในช่วงกลางปี 64 วัคซีนในล็อตแรกที่รัฐบาลสั่งซื้อเข้ามาจะมีการเริ่มฉีดให้แก่ประชาชนในบางกลุ่ม โดยเฉพาะกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ ซึ่งจะมีผลทางด้านจิตวิทยาและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคให้ฟื้นตัวกลับมาได้
อย่างไรก็ตาม การที่ตลาดอสังหาฯ จะกลับมาคึกคักได้ในช่วงกลางปีหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในช่วงต้นปีจะมีความรุนแรงเพิ่มขึ้นหรือสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อได้หรือไม่เพราะหากมีการแพร่ระบาดของเชื้อเพิ่มขึ้นอาจส่งผลให้รัฐบาลประกาศล็อกดาวน์อีกรอบ ซึ่งจะส่งผลให้กิจกรรมทางธุรกิจต่างๆ หยุดชะงักลง แต่จากทิศทางการดำเนินนโยบายการควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในช่วงเดือน ธ.ค.นี้ดูเหมือนว่ารัฐบาลจะพยายามไม่ประกาศล็อกดาวน์ซึ่งถือว่าเป็นเรื่องที่ดีต่อธุรกิจและตลาดอสังหาฯ
ส่วนสถานการณ์ตลาดในช่วงไตรมาสแรกของปี 64 คาดว่าจะยังทรงตัวทั้งด้านการเปิดขายและการลงทุนพัฒนาโครงการ แม้ว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงเดินตามแผนเดิมที่แพลนไว้แต่การแถลงข่าวเปิดตัวแผนธุรกิจในปี 64 อาจจะยังมีการชะลอออกไป ส่วนบริษัทที่มีการประกาศแผนลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ไปแล้วเชื่อว่าจะเดินตามแผนเดิม เช่น บริษัทโนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่มีการประกาศแผนลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ 11 โครงการ มูลค่าโครงการกว่า 45,000 ล้านบาท
“ในส่วนของโนเบิลฯ ที่มีการประกาศแผนธุรกิจแม้ว่าจะเกิดปัญหาการระบาดของเชื้อโควิด-19 เนื่องจากเป็นโครงการร่วมทุน ประกอบกับนโยบายการลงทุนของโนเบิลฯ ที่โดยปกติแล้วจะไม่เกาะติดไปกับนโยบายของภาครัฐเนื่องจากโนเบิลฯ เป็นแบรนด์ที่มีลักษณะพิเศษเพราะมีกลุ่มลูกค้าแฟนพันธุ์แท้ที่ตามซื้อโครงการอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ข้อดีของการร่วมทุนคือมีที่ดินที่เป็นต้นทุนต่ำซึ่งส่วนใหญ่แล้วที่ดินที่จะนำมาลงทุนโครงการใหม่ในปี 64 จะเป็นที่ดินของพันธมิตรอย่างบีทีเอส และยูซิตี้เป็นหลัก ส่วนในกรณีของบริษัทณวราง เรียลเอสเตท ที่มีการเปิดการลงทุนไปก่อนหน้านั้นเป็นการประกาศแผนลงทุนก่อนที่จะเกิดกรณีการแพราระบาดของเชื้อโควิด-19 ในจังหวัดสมุทรสาคร”
ส่วนบริษัทอสังหาฯ รายอื่นๆ ที่ยังไม่มีการประกาศแผนลงทุนหรือแผนธุรกิจในปี 64 เชื่อว่าเพื่อรอดูสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งหากในช่วงกลางเดือน ม.ค.ปี 64 หรือ 14 วันจากนี้รัฐบาลสามารถควบคุมสถานการณ์ตัวเลขการติดเชื้อให้เป็น 0 ได้ตลาดจะกลับมาคึกคักได้และผู้ประกอบการอสังหาฯ น่าจะทยอยแถลงแผนการลงทุนโครงการใหม่ในปี 64 ให้เห็นมากขึ้นเพราะในการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 รอบนี้มีจำนวนน้อยเมื่อเทียบกับการระบาดในรอบแรก ซึ่งโดยมากผู้ติดเชื้อเป็นแรงงานต่างด้าวและการแพร่ระบาดของเชื้อไปรอบนี้มีศูนย์กลางอยู่ที่ต่างจังหวัดจึงไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดมากเท่ากับการระบาดรอบแรก คาดว่าการแพร่ระบาดของเชื้อในรอบนี้น่าจะจบเร็วคาดว่าปลายเดือน ม.ค. หรือ ก.พ.64 น่าจะควบคุมได้
“"นอกจากนี้ ข่าวเกี่ยวกับการฉีดวัคซีนที่จะเกิดขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 2-3 ปี 64 ที่ค่อนข้างแน่นอนแล้วยังส่งผลให้ผู้บริโภคมีความสบายใจมากขึ้น ซึ่งจริงๆ แล้วในช่วงนี้ประเทศไทยเองประชาชนใช้ชีวิตแทบจะปกติ มีเพียงพื้นที่ที่มีการระบาดหนักเท่านั้นที่มีการคุมเข้ม"
นายสุรเชษฐ กล่าวถึง แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ช่วงครึ่งหลังของปี 64 ว่า ตลาดโดยรวมน่าจะมีสัญญาณบวกดีมากขึ้นซึ่งจะส่งผลให้ตลาดรวมในปี 64 ขยายตัวจากปี 63 ประมาณ 10% แต่อย่างไรก็ตาม ต้องจับตาดูว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 64 ว่าตลาดจะมีการขยายตัวที่ดีมากน้อยเพียงใด ซึ่งหากมีการขยายตัวมากคาดว่าน่าจะเป็นบวกกับตลาดโดยรวมของปี 64 ส่งผลให้ตลาดมีการขยายตัวได้มากกว่า 10%
ทั้งนี้ คาดว่าหากตลาดขยายตัวได้ดีที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมน่าจะกลับมาขยายตัวได้แต่อัตราการขยายตัวจะยังทรงตัวในระดับเดียวกับปี 63 หรือดีขึ้นเล็กน้อย ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบจะมีอัตราการขยายตัวสูงมากขึ้นในบางกลุ่มบางทำเลและบางระดับราคา เช่น กลุ่มบ้านระดับราคา 5 ล้านบาท แม้จะอยู่ในทำเลเดียวกันแต่มีเพียงบางรายเท่านั้นที่ขายดีเนื่องจากมีแบรนด์เป็นที่ยอมรับส่วนบริษัทใหม่ใหม่ที่เข้าสู่ตลาดนี้เมื่ออยู่ทำเลเดียวกับบริษัทที่มีแบรนด์เป็นที่ยอมรับอาจได้รับผลกระทบทำให้ยอดขายไม่ดีเท่าที่ควร
ดังนั้น ในการพัฒนาสินค้า หรือ product ในระดับราคาเดียวกันกับบริษัทที่มีแบรนด์เป็นที่ยอมรับในพื้นที่เดียวกันผู้ประกอบการรายใหม่ไม่ควรใช้แดนสินค้าที่ผูกกับชื่อของบริษัทแต่ควรใช้แบนที่มีเอกลักษณ์มีตัวตนที่มีความโดดเด่นสรุปสอบของ product ที่พัฒนาออกมาตลอดซึ่งจะได้รับการยอมรับมากกว่าการใช้ชื่อโครงการผูกกับชื่อบริษัทซึ่งจะทำให้ยากต่อการแข่งขันกับผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีแบรนด์เป็นที่ยอมรับของตลาดแล้ว
สำหรับกลุ่มสินค้าแนวราบที่คาดว่าจะมีการขยายตัวได้ดีในปี 64 คือกลุ่มสินค้าประเภททาวน์เฮาส์ หรือทาวน์โฮมกลุ่มบ้านเดี่ยวในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยบ้านแฝดจะยังขยายตัวได้ไม่มากเท่ากลุ่มทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหม่ที่เข้ามาพัฒนาโครงการบ้านแฝดจะยากต่อการได้รับการยอมรับและการตอบรับที่ดีจากกลุ่มผู้บริโภค
ส่วนสถานการณ์ด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคในปี 64 คาดว่ากลุ่มลูกค้าบ้านแนวราบยังมีกำลังซื้ออยู่ต่อเนื่อง ขณะที่กลุ่มลูกค้าคอนโดฯ ยังมีบางกลุ่มที่มีปัญหาด้านกำลังซื้อเช่น กลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุน ดังนั้น โครงการเปิดใหม่ต้องโฟกัสกลุ่มลูกค้าที่ต้องการอยู่อาศัยอย่างแท้จริงเพราะกลุ่มซื้อเพื่อลงทุนจะเลือกโครงการพร้อมอยู่หรือพร้อมโอนมากกว่าการเลือกซื้อโครงการใหม่ซึ่งต้องใช้เวลาในการก่อสร้างถึง 2 ปีจึงจะสามารถขายทำกำไรได้
ขณะที่สถานการณ์ด้านการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินในภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นยังคงมีความเข้มงวดอย่างต่อเนื่อง ทำให้อัตราการปฎิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับสูง 30-40% โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาถูกซึ่งสถาบันการเงินมีความกังวลเกี่ยวกับกำลังซื้อและการผ่อนจ่ายค่างวดของกลุ่มลูกค้าในตลาดนี้ค่อนข้างสูงเนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีปัญหาด้านหนี้ครัวเรือนสูง ส่วนกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียมและบ้านราคาแพงอัตราการรีเจกต์ หรือการปฏิเสธสินเชื่อจะลดหลั่นลงไปทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อต่ำกว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยราคาถูก
นายสุรเชษฐ กล่าวว่า สำหรับกรณีที่ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ซึ่งประกอบด้วยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรได้ยื่น 5 ข้อเสนอเร่งด่วนเพื่อขอให้รัฐบาลขยายเวลาในการใช้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น 1.การต่ออายุมาตรการลดค่ธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่ธรรมเนียมการจดจำนองลงถึงอัตรต่ำสุด 2.การขอให้รัฐบาลยกเลิกการบังคับใช้มาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว 3.การขอให้มีการประกาศขยายการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 9% ออกไปอีก 2 ปี 4.การขอให้นำโครงการบ้านดีมีดาวน์ลับมา และ 5.การขอให้ผู้ซื้อห้องชุดชาวต่างชาติได้รับวีซ่าโดยมีระยะเวลาตามมูลค่าของห้องชุด
โดยทั้ง 5 มาตรการที่มีการยื่นข้อเสนอไปนั้น เชื่อว่าไม่น่าจะได้รับการยืดอายุมาตรการออกไป เนื่องจากรัฐต้องทิ้งระยะเวลาออกไปอีกสักช่วงหนึ่ง ก่อนจะมีการนำมาตรการกลับมาใช้อีกรอบ ดังนั้น ในปี 64 ปัจจัยที่มีผลกระทบในเชิงบวกและเชิงลบต่อตลาดอสังหาฯ จึงยังคงเป็นปัจจัยเรื่องเดิมๆ
ขณะที่สถานการณ์ธุรกิจท่องเที่ยวในประเทศซึ่งเป็นปัจจัยที่มีผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยค่อนข้างมากยังไม่มีสัญญาณเป็นบวกเข้ามา ทำให้การท่องเที่ยวต้องพึ่งพาผู้บริโภคในประเทศเป็นหลักเนื่องจากยังไม่มีแนวโน้มว่ากลุ่มชาวต่างชาติจะสามารถเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศได้ในระยะอันใกล้นี้ โดยเฉพาะหลังจากที่เรากลุ่มประเทศยุโรปมีการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 นั้นออกสายพันธุ์ใหม่เพิ่มเข้ามาทำให้ยังมีการล็อกดาวน์ประเทศต่างๆ ในกลุ่มยุโรป
แม้ว่า ก่อนหน้านี้รัฐบาลมีนโยบายให้เปิดรับนักท่องเที่ยววีไอพีบางกลุ่มเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศได้แต่ต้องมีการกักตัวก่อน 14 วัน แต่กลุ่มนักท่องเที่ยวดังกล่าวไม่ได้มีส่วนเกี่ยวเนื่องกับการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยกลุ่มที่เข้ามาส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มนักลงทุนและพนักงานบริษัทข้ามชาติที่ทำงานอยู่ในประเทศไทยทำให้ปัจจัยในเรื่องของการท่องเที่ยวยังไม่มีสัญญาณเป็นบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ณ เวลานี้
