จับตา “แชโดว์ สเปซ” พื้นที่ว่างแฝงตลาดสำนักงานเช่า

ในปัจจุบัน บริษัทหลายแห่งเริ่มอนุญาตให้พนักงาน ‘ทำงานนอกออฟฟิศ (work from anywhere)’ มากขึ้น ส่งผลให้มีปริมาณโต๊ะทำงานที่ไม่ถูกใช้งานเพิ่มมากขึ้นตามอาคารสำนักงานหลายแห่งในกรุงเทพฯ พื้นที่ส่วนเกินนี้อาจเป็นที่รู้จักในธุรกิจในคำว่า ‘แชโดว์ สเปซ (Shadow Space)’ แชโดว์ สเปซเป็นอัตราพื้นที่ว่างที่ซ่อนอยู่ในตลาด โดยทั่วไป ผู้เช่าจะไม่สามารถคืนพื้นที่ส่วนเกินนี้ให้แก่เจ้าของอาคารได้ก่อนการสิ้นสุดตามระยะเวลาในสัญญาเช่า เว้นแต่ผู้เช่าจะสามารถหาผู้เช่าอื่นเพื่อทดแทนพื้นที่ดังกล่าวได้ ดังนั้น ผู้เช่าที่มีพื้นที่ส่วนเกินอาจพบว่า ตนเองอยู่ในตำแหน่งที่ต้องแข่งขันกับเจ้าของอาคารในการหาผู้เช่ารายใหม่

!!! … ถามว่าแล้วพื้นที่แชโดว์ สเปซในกรุงเทพฯ มีมากน้อยแค่ไหน?

นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เผยว่า นับจากไตรมาสที่ 2/63 ที่ผ่านมา มีบริษัทจำนวนมากได้ลดรายจ่ายด้านอสังหาฯ ลง ไม่ว่าจะโดยการคืนพื้นที่บางส่วนให้แก่เจ้าของอาคาร แสวงหาผู้เช่าช่วง หรือย้ายสำนักงานไปยังที่ตั้งอื่น สิ่งเหล่านี้สะท้อนให้เห็นได้จากอัตราการดูดซับสุทธิที่อยู่ในระดับต่ำในทศวรรษ การย้ายที่ตั้งเป็นค่าใช้จ่ายในการลงทุนที่มีราคาแพง ดังนั้น การลดขนาดพื้นที่จึงน่าจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่าสำหรับผู้ครอบครองส่วนใหญ่ ภายใต้ข้อจำกัดทางการเงิน เว้นแต่พวกเขาจะสามารถหาพื้นที่ที่รองรับการดำเนินธุรกิจได้ในอัตราที่น่าดึงดูด ทางออกหนึ่งที่เริ่มเกิดขึ้น คือ การปล่อยเช่าช่วงในพื้นที่สำนักงาน ที่มีเงื่อนไขการเช่าที่ยืดหยุ่นและในอัตราค่าเช่าที่แข่งขันได้

อย่างไรก็ตาม ยังคงต้องคอยดูต่อไปว่า การเช่าช่วงในพื้นที่สำนักงานจะถูกนำไปใช้อย่างกว้างขวางในตลาดที่เคยจำกัดการปฏิบัติดังกล่าวในอดีต ในขณะที่การเช่าช่วงสามารถช่วยให้เจ้าของอาคารรักษารายได้ค่าเช่าที่คงที่ได้ในช่วงเศรษฐกิจที่ชะลอตัวนี้ แต่การปฏิบัตินี้อาจกลายเป็นดาบสองคม หากส่งผลให้เกิดการแข่งขันกันมากขึ้นในการดึงดูดผู้เช่าระหว่างพื้นที่สำนักงานที่มีอยู่และพื้นที่เช่าช่วง

นอกจากนี้ ยังอาจนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของ 'ชโดว์ สเปซ' (พื้นที่เช่าบางส่วนที่ผู้เช่าไม่ได้ใช้งาน) ซึ่งบดบังระดับอัตราการครอบครองที่แท้จริง เนื่องจากผลกระทบของโควิด-19 และเศรษฐกิจที่ชะลอตัวแสดงความชัดเจนมากขึ้นในไตรมาสที่ 3 ในขณะนี้ เรามองเห็นสัญญาณของการครอบครองและค่าเช่าที่ลดลง ซึ่งจะเปลี่ยนดุลยภาพของตลาดให้กลายเป็นตลาดของผู้เช่ามากขึ้น สำหรับในช่วงที่เหลือของปี ตลาดจะยังคงความสมดุล ตลาดของผู้เช่าอาจเกิดขึ้นนับตั้งแต่ปี 64 เป็นต้นไป เนื่องจากจะมีการเพิ่มอุปทานเข้ามาในตลาดอีกค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในช่วง 3 ปีข้างหน้า เจ้าของอาคารจะต้องแข่งขันกันในด้านค่าเช่าและสิ่งจูงใจ ที่ไม่ใช่ตัวเงินเพื่อคงรักษาจำนวนผู้เช่า โดยเน้นไปที่สิ่งจูงใจที่ให้ความสำคัญด้านสุขภาพ ความปลอดภัย และความเป็นอยู่

ซัปพลายสำนักงานเช่า

ทั้งนี้ จากผลการวิจัยจากไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย พบว่า ซัปพลายรวมเพิ่มขึ้น 0.6% เมื่อเทียบไตรมาสก่อนหน้า อยู่ที่ 5.41 ล้าน ตร.ม. หลังจากการเสร็จสมบูรณ์ของอาคารสำนักงานใหม่ 3 แห่ง จากปริมาณซัปพลายใหม่ จำนวน 30,900 ตร.ม. มีเพียง 5,700 ตร.ม. เท่านั้นที่เพิ่มเข้าสู่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และไม่มีการถอดถอนอาคารเก่าเป็นไตรมาสที่ 6 ติดต่อกัน

จากข้อมูลการคาดการณ์ในปัจจุบัน คาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มเข้าสู่ตลาดอีก 73,400 ตร.ม. ก่อนสิ้นปีนี้ โดยประมาณ 71% หรือ 52,400 ตร.ม. ของซัปพลายใหม่ที่คาดการณ์ไว้ในช่วงเวลานี้ จะตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ซัปพลายใหม่เข้าสู่ตลาดในอัตราประมาณ 159,000 ตร.ม. ในแต่ละปี หากเปรียบเทียบการเปิดตัวในไตรมาสที่ 4 จนถึงปี 69 โดยดำเนินการตามแผนที่วางไว้ ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯจะเติบโตขึ้นประมาณ 1.48 ล้าน ตร.ม. หรือเฉลี่ยที่ 236,541 ตร.ม.ต่อปี (โดยคำนวณเฉพาะส่วนที่เพิ่มเข้ามาและไม่นับส่วนที่ถอนออก)

สำหรับอัตราการเติบโตของซัปพลายในช่วงนี้ แสดงข้อมูลที่เอนเอียงไปทางช่วงปีก่อนๆ คาดการณ์ว่า จะมีซัปพลายใหม่เพิ่มเข้ามาประมาณ 1.08 ล้าน ตร.ม. ภายในปี 66 ซึ่งอาจสร้างความกดดันให้ทั้งค่าเช่าและการครอบครองลดลงในช่วงสั้นๆ เว้นแต่ดีมานด์จะปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว นอกจากนี้ ยังอาจเป็นไปได้ว่าการก่อสร้างที่เกิดความล่าช้าเนื่องจากโควิด-19 และการเพิ่มขึ้นของการถอดถอนอาคารเก่า อาจลดผลกระทบของอุปทานส่วนเกินที่อาจเกิดขึ้นในตลาดในระดับที่ค่อยเป็นค่อยไปและขอบเขตจำกัด


ดีมานด์ต่อพื้นที่สำนักงานเช่า

กิจกรรมการเช่าในตลาดมีจำกัด เนื่องจากมีอัตราดูดซับรวมอยู่ที่ 45,000 ตร.ม. โดยลดลงจาก 74,800 ตร.ม. ตามที่บันทึกไว้ในไตรมาสก่อน สถิติล่าสุดยังต่ำกว่าอัตราดูดซับเฉลี่ยต่อไตรมาสในช่วง 10 ปี โดยลดลงถึง 33% อยู่ที่ 67,400 ตร.ม. นอกเหนือจากกิจกรรมการเช่าที่มีจำกัด พื้นที่จำนวนมากถูกคืนกลับสู่ตลาดเนื่องจากมีปริมาณผู้เช่าย้ายออก โดยคิดเป็นจำนวนพื้นที่มากถึง 96,200 ตร.ม. เมื่อรวมกัน

ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้การดูดซับสุทธิลดลงไปอีกถึง -49,700 ตร.ม. ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดที่ถูกบันทึกไว้ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมาในปีนี้พื้นที่สุทธิจำนวน 78,185 ตร.ม ถูกคืนกลับสู่ตลาดในช่วง 9 เดือนแรกของปี 63 สิ่งนี้แตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัดกับการเติบโตของซัปพลายจำนวน 179,271 ตร.ม. จากในช่วงเดียวกัน ซึ่งบ่งชี้ถึงช่องว่างระหว่างซัปพลายและดีมานด์ที่กว้างขึ้นไปอีก ส่งผลให้พื้นที่ที่ถูกครอบครองทั้งหมดลดลง 1.1% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาสอยู่ที่ 4.67 ล้าน ตร.ม. บริษัทต่างๆ ยังคงดำเนินการตามกลยุทธ์ด้านอสังหาฯ ที่ถูกพิจารณามาเป็นอย่างดีแล้ว จึงไม่น่าแปลกใจเลยที่บริษัทเหล่านี้เลือกที่จะลดการใช้พื้นที่ลงอันเป็นมาตรการการประหยัดต้นทุน เนื่องจากผลกระทบของโควิด-19 ยังคงสร้างความอ่อนแอต่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง และบริษัทหลายแห่งอาจต้องปิดกิจการและออกจากตลาดเป็นจำนวนมากขึ้น

ที่น่าสนใจ คือ ปริมาณความสนใจในพื้นที่สำนักงานมีเพิ่มขึ้นผ่านการเช่าช่วง เนื่องจากการเช่าช่วงมีความยืดหยุ่นในการเช่ามากกว่า รวมถึงค่าเช่าที่ถูกกว่า และสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีพร้อมใช้อยู่แล้ว แม้ว่าหลักการปฏิบัตินี้จะถูกจำกัดเป็นอย่างมากจากเจ้าของอาคารในอดีต แต่ในขณะนี้เจ้าของอาคารจำนวนมากอาจให้ความเปิดกว้างในทางเลือกนี้ในอนาคต เนื่องจากพวกเขาจะต้องเผชิญกับความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าปัจจุบันจะย้ายออกจากอาคาร โดยจะมีโอกาสด้านการทดแทนผู้เช่าในอนาคตน้อยลง

ทั้งนี้ สะท้อนให้เห็นถึงระดับการเช่าที่ลดลงเป็นอย่างมาก อัตราการครอบครองตลาดลดลง 1.4% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 86.2% โดยนับเป็นการลดลงติดต่อกันเป็นไตรมาสที่ 6 ซึ่งส่งผลให้ระดับการครอบครองอยู่ในจุดต่ำสุดนับตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 55 นอกจากนี้ ยังต่ำกว่าอัตราการครอบครองเฉลี่ยในช่วง 10 ปี ที่ 90% แม้ว่าในช่วงแรกจะส่งผลกระทบต่ออาคารเกรดสูงในระดับที่มากกว่าในไตรมาสก่อน แต่การชะลอตัวของตลาดส่งผลกระทบต่อการครอบครองอาคารในทุกประเภทในไตรมาสที่ 3 อัตราการครอบครองลดลงไป 1.4% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส สำหรับอาคารเกรด A และ B และ 1.3% สำหรับอาคารเกรด C โดยอาคารทุกประเภทแสดงประสิทธิภาพต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในระยะยาว

โดยอัตราการครอบครองตลาดลดลงไป 1.3% สำหรับอสังหาฯ ที่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และ 1.4%
สำหรับอสังหาฯ ที่ตั้งอยู่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ จนถึงขณะนี้ทำเลที่ดูเหมือนจะมีการฟื้นตัวมากที่สุดอยู่ในเขตบางนา เนื่องจากอัตราการครอบครองลดลงเพียง 0.3% ในขณะที่ทำเลอื่นๆ ลดลงไปอย่างน้อย 1% แต่อย่างไรก็ตาม เขตบางนายังเป็นทำเลที่อ่อนแอที่สุด เนื่องจากมีการครอบครองอุปทานสำนักงานเพียง 75%


 อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน

ค่าเช่าเริ่มได้รับแรงกดดันเชิงลบอย่างหนัก เนื่องจากราคาเสนอเช่าเฉลี่ยลดลงไปเป็นประจำทุกไตรมาสเป็นครั้งแรก นับตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2554 ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยลดลงไป 0.3% อยู่ที่ 794 บาท/ตร.ม./เดือน การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าที่ 1.2% เทียบปีต่อปี ค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นเป็นประจำทุกปี แม้ว่าจะอยู่ในระดับที่ช้ากว่าอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีในช่วง 10 ปี ที่ 3.9% ค่าเช่าสำหรับอสังหาฯ ที่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ลดลง 0.3% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส สำหรับในทั้ง 3 เขต ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยลดลงจากไตรมาสก่อน มีเพียงเขตเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุเท่านั้นที่มีอัตราการเติบโตของค่าเช่าติดลบทุกปี

โดยราคาเสนอเช่าเฉลี่ยลดลง 0.7% จากไตรมาสที่ 3 ปี 62 ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ ลดลง 0.1% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส สำหรับค่าเช่าในเขตเพชรบุรี-พระราม 9-รัชดาภิเษกเพิ่มขึ้น 1.0% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส และ 2.3% เมื่อเทียบปีต่อปี ทำให้ทำเลเป็นพื้นที่เดียวที่มีการเติบโตของค่าเช่าเป็นบวก นอกจากนี้ ทำเลนี้ยังเป็นทำเลเดียวที่มีอัตราการครอบครองสูงกว่า 90% อย่างไรก็ตาม การครอบครองที่ลดลงไป 2.2% ในไตรมาสนี้ ชี้ให้เห็นว่าพื้นที่ดังกล่าวกำลังเผชิญกับแรงกดดันเชิงลบที่เพิ่มขึ้น และการเติบโตของค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นอาจไม่ยั่งยืนต่อไปในอนาคต