เอกชนชี้ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิเพิ่มเชื่อมั่นนักลงทุน “กรมที่ดิน” มั่นใจช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาฯ

“Lease Hold” หรือการเช่าระยะยาว ในปัจจุบันเริ่มมีให้เห็นกันมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่พักอาศัยในย่านทำเลศักยภาพสูงในย่านกลางเมือง ซึ่งมีที่ดินจำกัดหรือหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการไม่ได้อีกแล้ว โดยโครงการประเภทนี้ถือว่าได้รับความสนใจอย่างมากจากนักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ แต่ที่ผ่านมา ต้องยอมรับอายุสัญญาเช่านั้นถูกจำกัดอยู่ที่ 30 ปี ในขณะที่หลายประเทศเปิดให้มีการเช่าระยะยาวด้วยอายุสัญญาที่มากกว่า ส่วนในประเทศไทยนั้นถูกจำกัดไว้ไม่เกิน 30 ปี และที่สำคัญ ความมั่นคงของสัญญาเช่านั้น ไม่มั่นคงเหมือนในหลายประเทศเพราะยังไม่มีกฎหมายออกมารองรับอย่างจริงจัง

นอกจากนี้ ผู้เช่าไม่มีกรรมสิทธิ์ขาดในที่ดิน และยังไม่สามารถตกทอดกรรมสิทธิ์ให้แก่ทายาท และลูกหลานได้ ยังไม่นับรวมถึงการนำสิทธิสัญญาเช่าที่มีอยู่ไปประกอบธุรกรรมอื่นๆ ได้ ขณะที่ราคาทรัพย์นั้นนับวันจะมีมูลค่าลดลงตามอายุสัญญาเช่าที่ลดลงไปในทุกปี ปัญหานี้ทำให้โครงการประเภท Lease Hold เกิดขึ้นได้น้อย เนื่องจากโครงการที่พัฒนาบนที่ดินเช่าที่ออกสู่ตลาดโดยมากนั้น สามารถปล่อยขายโครงการได้ช้ามาก ซึ่งปัจจัยหลักๆ คือราคาขายที่แพง แต่ไม่ได้กรรมสิทธิ์ขาดในทรัพย์ และยังไม่สามารถใช้ประโยชน์ด้านอื่นนอกจากการอยู่อาศัย


ล่าสุด เพื่อรองรับ และสนับสนุนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดินได้ประกาศใช้พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2562 ซึ่งเป็นหนึ่งในการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดย นายนิสิต จันทร์สมวงศ์ อธิบดีกรมที่ดิน กล่าวว่า พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2562 ได้ประกาศใช้บังคับแล้วเพื่อส่งเสริมการลงทุนและกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์และผลักดันการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศ จึงเป็นทางเลือกและเปิดโอกาสให้เจ้าของกรรมสิทธิ์สามารถสร้างมูลค่าให้แก่ทรัพย์สินของตนเองได้มากขึ้น โดยให้มีการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินได้ แต่ไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ใช้ประโยชน์ ซึ่งเป็นการสงวนหวงห้ามทรัพย์สินไว้ให้ลูกหลานต่อไปในอนาคต 

โดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย พล.อ.อนุพงษ์ เผ่าจินดา ได้ลงนามในกฎกระทรวงการขอก่อตั้งและการยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ การทำนิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ การออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ การออกใบแทนหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ และการเพิกถอนหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2563 เพื่อรองรับการดำเนินการตามพระราชบัญญัติดังกล่าวแล้ว โดยมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 18 พฤศจิกายน 2563 เป็นต้นไป

ทั้งนี้ ผู้ขอก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธินั้นจะต้องเป็นเจ้าของที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด เมื่อมีความประสงค์ให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน สามารถยื่นขอจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยผู้ขอสามารถกำหนดเงื่อนไขและระยะเวลาการใช้ประโยชน์ได้ไม่เกิน 30ปี และจะมีการออก "หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ" มอบให้เจ้าของทรัพย์สินไว้ จากนั้นเมื่อมีผู้ขอใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินดังกล่าว สามารถจดทะเบียนโอนในหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิได้ทันที ผู้รับโอนก็จะกลายเป็นเจ้าของทรัพย์อิงสิทธิ เรียกว่า "ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ" ซึ่งมีสิทธิเสมือนเป็นเจ้าของโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และสามารถโอนต่อให้ผู้อื่นได้ จำนองได้ หรือตกทอดทางมรดกได้อีกด้วย

สำหรับค่าใช้จ่ายในการดำเนินการนั้น กระทรวงมหาดไทย ได้ออกกฎกระทรวง กำหนดค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2563โดยมีค่าใช้จ่าย ดังนี้ ค่าจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิจะต้องเสียค่าธรรมเนียมครั้งละ 20,000 บาท ค่าออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิหรือใบแทน ฉบับละ 10,000 บาท ค่าจดทะเบียนโอนทรัพย์อิงสิทธิ มีทุนทรัพย์ 2% ของราคาทุนทรัพย์ที่ผู้ขอจดทะเบียนแสดงตามความเป็นจริง กรณีคำขอไม่มีทุนทรัพย์ ครั้งละ1,000 บาท ค่าจดทะเบียนการจำนอง 1% ของราคาทุนทรัพย์ที่จำนอง รวมทั้งค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ด


นายอิสระ  บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า เดิมทีลักษณะการเช่าที่ดินของบุคคลทั่วไปนั้นหากมีอายุการเช่าไม่เกิน 3 ปี จะกระทำกันเองโดยไม่ต้องมีการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ทั้งนี้ เพื่อความสะดวกของผู้เช่าและเจ้าของที่ดินผู้ให้เช่า ซึ่งโดยมากหากต้องการเช่าเกิน 3 ปีจะทำสัญญาเช่าแบบอายุ 3 ปีและต่อสัญญาใหม่ ซึ่งถือเป็นความสะดวกของทั้งสองฝ่าย ขณะเดียวกัน ก็ไม่จำเป็นต้องมีการเสียภาษี

แต่หากเป็นการเช่าที่ดินที่มีอายุการเช่าเกิน 3 ปี แต่ไม่เกิน 30 ปี รูปแบบการเช่านี้จะอิงกับกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้เช่าและเจ้าของที่ดินผู้ให้เช่าจะมีการจดทะเบียนสัญญาการเช่าที่กรมที่ดิน เช่น การเช่าเซ้งตึกระหว่างบุคคลกับองค์กร หรือหน่วยงานรัฐ การเช่าที่ดินเปล่า เช่าอาคารสูง หรือคอนโดมิเนียม ระหว่างบุคคลและเอกชน

ทั้งนี้ แม้จะมีการเช่าที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคาร หรือเช่าที่ดินพร้อมอาคารบนที่ดินจากเจ้าของทรัพย์แล้ว แต่ในการก่อสร้างปรับปรุงอาคารชุด หรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของเจ้าของทรัพย์นั้นยังต้องได้รับการอนุญาตจากเจ้าของที่ดินก่อนดำเนินการ เนื่องจากกรรมสิทธิ์บนที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างยังคงเป็นสิทธิของเจ้าของทรัพย์หรือเจ้าของที่ดิน คู่สัญญาจะเป็นเพียงผู้เช่าสิทธิเท่านั้น

สำหรับการเช่าแบบเดิมที่อิงกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นั้น เนื่องจากสิทธิในการครอบครองที่ดินยังเป็นของเจ้าของที่ดินเดิมทำให้คู่สัญญาไม่สามารถนำที่ดินที่มีการทำสัญญาเช่าหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินไปใช้ประโยชน์อื่นนอกเหนือจากที่ตกลงกันไว้ได้แม้จะยังมีอายุสัญญาเช่าเยอะอยู่ก็ตาม เช่น สามารถนำสิทธิการเช่าที่ดินไปการันตี หรือจำนองกับสถาบันการเงินได้ และไม่สามารถตกทอดสิทธิการเช่าให้แก่ทายาทหรือลูกหลานในกรณีที่คู่สัญญาเช่าเสียชีวิตลง

เนื่องจากการเช่าที่ดินที่มีอายุไม่เกิน 30 ปี ซึ่งอิงกับกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เดิมนั้น สัญญาเช่าจะเป็นของสิทธิส่วนบุคคลระหว่างคู่สัญญา ซึ่งสัญญาเช่าในลักษณะนี้หากคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสียชีวิตลง จะถือว่าสัญญานั้นได้สิ้นสุดลง แม้จะยังเหลืออายุสัญญาเช่าที่ทำสัญญากันไว้ก็ตาม ดังนั้นลักษณะสัญญาเช่าเดิมที่ยังไม่มีการประกาศใช้กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิจึงค่อนข้างมีความมั่นคงต่ำ

“ที่ผ่านมา โครงการเช่าสิทธิระยะยาวในรูปแบบโครงการที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียมจึงได้รับการตอบรับจากกลุ่มผู้บริโภคไม่ดีเท่าที่ควรแม้ว่าโครงการที่พัฒนานั้นจะตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมืองซึ่งมีมูลค่ามหาศาล แต่ด้วยความมั่นคงของสิทธิในการเช่าที่อยู่ในระดับต่ำทำให้ผู้บริโภคยังขาดความเชื่อมั่นโดยเฉพาะในกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาเช่าซื้อสิทธิระยะยาวในโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมือง” แหล่งข่าวในแวดวงธุรกิจอสังหาฯ กล่าว


นายอิสระ กล่าวว่า ข้อดีของการประกาศใช้พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ หรือกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ คือ สร้างให้เกิดความเชื่อมั่นของผู้บริโภคทั้งคนไทยและชาวต่างชาติที่ที่ต้องการซื้อสิทธิในการเช่าโครงการที่อยู่อาศัยระยะยาว 30 ปี หรือการเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการต่างๆ ตามวัตถุประสงค์ของผู้เช่า เนื่องจากสัญญาเช่าภายใต้กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิมีความมั่นคงและยังสามารถตกทอดให้แก่ทายาทหรือลูกหลานได้ ขณะเดียวกัน สิทธิการเช่าที่เกิดขึ้นในสัญญายังสามารถนำไปใช้ค้ำประกันหรือวางเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันหรือนำไปใช้เป็นหลักทรัพย์ในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้ นอกจากนี้ เจ้าของสิทธิการเช่ายังสามารถนำสิทธิการเช่าไปปล่อยเช่าต่อให้แก่บุคคลอื่นได้

"พูดง่ายๆ คือผู้เช่าที่ทำสัญญาเช่ากันแล้วถือว่ามีสิทธิเต็มในทรัพย์ที่ได้ตกลงทำสัญญาเช่ากันแล้ว โดยเจ้าของสัญญาสามารถก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารพานิชย์บนที่ดินหรือมีการเปลี่ยนแปลงการก่อสร้างอาคารได้โดยไม่ต้องขออนุญาตดำเนินการจากเจ้าของที่ดิน และยังสามารถนำสิทธิการเช่าไปดำเนินการนิติกรรมใดๆ ตามความประสงค์ของผู้เช่าได้เว้นแต่เจ้าของที่ดินผู้ให้เช่าระบุข้อห้ามไว้ในหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิที่ออกโดยกรมที่ดินไว้"

สำหรับหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธินั้น เป็นหนังสือรับรองที่กรมที่ดินจะออกให้ในกรณีที่เจ้าของที่ดินและเจ้าของสัญญาเช่ามีข้อตกลงร่วมกันโดยระบุไว้เป็นลายลักษณ์อักษร เช่น ห้ามมิให้มีการดัดแปลงอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเช่าไปใช้ประกอบธุรกรรมหรือธุรกิจอื่น ซึ่งกรณีนี้หากผู้เช่าและเจ้าของที่ดินผู้ให้เช่าตกลงให้มีการก่อสร้างอาคารเป็นที่พักอาศัยแต่ภายหลังจากนั้นผู้เช่าต้องการจะปรับปรุงอาคารที่พักอาศัยเปลี่ยนไปเป็นอาคารให้บริการธุรกิจประเภทโรงแรมและผู้เช่าจะไม่สามารถดำเนินการได้

หรือกรณีที่ผู้เช่านำสิทธิการเช่าไปจำนองธนาคารและขาดการผ่อนชำระจนถูกยึดสัญญาหรือสิทธิการเช่า ต่อมาสถาบันการเงินเห็นว่าอาคารบนที่ดินให้เช่านี้มีศักยภาพที่จะเปลี่ยนไปเป็นธุรกิจอื่น เช่น ธุรกิจโรงแรมหรือห้างสรรพสินค้า สถาบันการเงินจะดำเนินการปรับปรุงหรือเปลี่ยนแปลงอาคารเพื่อไปเปิดเป็นโรงแรมหรือห้างสรรพสินค้าไม่ได้ เนื่องจากมีการระบุไว้ในหนังสือรับรองทรัพย์ว่าห้ามเปลี่ยนประเภทการใช้ประโยชน์อาคารเพื่อดำเนินธุรกิจอื่น


สำหรับผลดีจากกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิที่มีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือ การส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาพื้นที่ในกลางเมืองโดยเฉพาะในพื้นที่ที่ดินที่มีมูลค่าสูง ในย่านธุรกิจซึ่งนักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติจะมีความมั่นใจมากขึ้นในการเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้าโรงแรม หรือโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายสิทธิการเช่าระยะยาว เนื่องจากสัญญาเช่าตามกฎหมายทรัพย์อิงสิทธินี้ ผู้เช่าสามารถนำสัญญาเช่าไปใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการขอเงินกู้พัฒนาโครงการได้

ในขณะเดียวกัน สถาบันการเงินก็พร้อมจะรับสัญญาเช่าเป็นหลักทรัพย์เนื่องจากสามารถยึดกรรมสิทธิ์ และขายทอดตลาดได้ในกรณีที่ผู้ค้ำประกันขาดการชำระหนี้ส่งค่างวดตามสัญญาที่ระบุไว้ ดังนั้น กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ จึงเป็นกฎหมายที่ช่วยเพิ่มความเชื่อมั่นของนักลงทุนและสถาบันการเงินได้เป็นอย่างดี

"อย่างไรก็ตาม โดยส่วนตัวแล้วเห็นว่าระยะเวลาการเช่าในกฎหมายทรัพย์อิงสิทธินั้นยังมีระยะเวลาที่ไม่เหมาะสมเนื่องจากระยะเวลา อายุสัญญาเช่าถูกกำหนดไว้ที่ 30 ปี ซึ่งในกรณีของสัญญาเช่าที่พักอาศัยนั้น ถือว่ามีระยะเวลาที่สั้นเกินไปควรจะขยายอายุสัญญาเช่าเป็น 50 ปี หรือมากกว่านั้นตามวัตถุประสงค์การเช่าและใช้ประโยชน์ของผู้เช่า เช่น หาผู้เช่าที่ดินเพื่อนำไปใช้ประโยชน์ในการก่อสร้างสถานศึกษาหรือสถาบันการศึกษาอาจขยายระยะเวลาการเช่าเป็น 70 ปี หรือ 80 ปี หรือหากมีการเช่าที่ดินเพื่อสร้างสาธารณประโยชน์ให้แก่สังคมอาจพิจารณาให้มีอายุการเช่ามากกว่าที่กำหนดไว้ได้" นายอิสระ กล่าว