หลังจาก พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ได้ส่งหนังสือเชิญผู้ประกอบการกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เข้าพบเพื่อหารือและเสนอแนวทางการแก้ปัญหาและกระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศ เมื่อวันที่ 3 กันยายน 63 ซึ่งในครั้งนั้น กลุ่มธุรกิจอสังหาฯ และที่อยู่อาศัยที่ประกอบด้วย สมาคมอสังหาฯ สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน สมาคมนายหน้าอสังหาฯ ตัวแทนจากบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ และบริษัทที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ ได้เข้าพบ โดยกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ และที่อยู่อาศัยได้เสนอแนวทางการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ กว่า 21ข้อ เช่น ขอให้ยกเลิกมาตรการ LTV (Loan to Value) ลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองอสังหาฯ จากเดิม 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด จากราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย ขอให้ขยายเป็นระดับราคา 5 ล้านบาท หรือไม่จำกัดเพดานราคา
เสนอให้มีการปรับแก้กฎหมายการเช่าระยะยาว หรือลีสโฮลด์ จากปัจจุบัน 30 ปี เป็น 50 ปี การขยายเวลาหรือการออกวีซ่าให้ชาวต่างชาติมาลงทุนสามารถพำนักในไทยได้นานขึ้น เช่น สามารถพำนักได้เป็น 5-10 ปี (โดยอาจมีเงื่อนไขกำกับด้วยก็ได้) เพื่อเพิ่มแรงจูงใจให้ต่างชาติซื้อคอนโดฯ ในไทยเป็นบ้านหลังที่สอง และการชูแคมเปญ Thailand Best Second Home ดึงต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยแก้ปัญหาซัปพลายล้น การให้วีซ่าระยะยาวผู้ซื้ออสังหาฯ ส่งเสริมชาวต่างชาติสูงวัยมาอยู่อาศัย, ท่องเที่ยวและฟื้นฟูสุขภาพในประเทศไทย
ประเด็นสำคัญที่เป็นหลายฝ่ายเสนอต่อรัฐบาลนั้น ดูเหมือนว่าการชูแคมเปญ Thailand Best Second Home ดึงต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยแก้ปัญหาซัปพลายล้น เป็นประเด็นที่ผู้ประกอบการให้น้ำหนักมากกว่าข้อเสนออื่นๆ ทั้งนี้ เป็นเวลากว่า 2 เดือนที่รัฐบาลนำข้อเสนอต่างๆ ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ไปพิจารณาเพื่อออกมาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย
ล่าสุด นายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพลังงาน ได้เรียกประชุมเพื่อหาแนวทางกระตุ้นการซื้อและลงทุนด้านอสังหาฯ ในไทยของชาวต่างชาติผ่านการเป็นสมาชิกบัตรไทยแลนด์ Elite Card ภายใต้โครงการ EliteFlexible โดยการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) จะเสนอเรื่องนี้ต่อที่ประชุมศูนย์บริหารสถานการณ์เศรษฐกิจจากผลกระทบจากการระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โควิด-19) หรือ ศบศ.โดยเตรียมออกโครงการ Elite Card ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ทางเลือกคือ 1.EliteFlexible One ซึ่งเป็นการขายอสังหาฯ พ่วงบัตร Elite Card โดยชาวต่างชาติที่ลงทุนในภาคอสังหาฯ ในไทย 10 ล้านบาทขึ้นไปโดยบริษัทอสังหาฯ สามารถซื้อบัตร Elite Card มูลค่า 500,000-2,000,000 บาท แถมให้แก่ผู้ซื้อ นอกเหนือจากการให้วีซ่าระยะยาว 5-20 ปีซึ่งขึ้นกับประเภทของบัตรมอบให้ชาวต่างชาติที่ซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นการช่วยกระตุ้นยอดขายบริษัทอสังหาฯ ได้ง่ายขึ้นและจูงใจผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ต้องการได้วีซ่าระยะยาว
ส่วนทางเลือกที่ 2 คือ Elite Flexible Plus ชาวต่างชาติต้องสมัครเป็นสมาชิกบัตรอีลิทการ์ดก่อน มูลค่าบัตรไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาท ซึ่งจะได้วีซ่าระยะยาว 10 ปีขึ้นไป แล้วต้องลงทุนในประเทศไทยไม่น้อยกว่า 1 ล้านเหรียญสหรัฐขึ้นไป หรือประมาณ 30 ล้านบาท ภายใน 1 ปี จะได้สิทธิใบอนุญาตทำงาน (Work Permit) ในไทยโดยต้องการให้คงเงินทุนไว้ในประเทศไทยไม่น้อยกว่า 5 ปี ซึ่งผู้ลงทุนสามารถลงทุนได้ทั้งในภาคอสังหาฯ หุ้น พันธบัตร พันธบัตรรัฐบาล และเงินฝาก
“หากที่ประชุม ศบศ.เห็นชอบในหลักการก็จะนำเสนอเรื่องนี้ต่อที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ต่อไป เพื่อพิจารณาให้สมาชิกบัตร Elite Card ซึ่งได้วีซ่าระยะยาวสามารถยื่นขอใบอนุญาตทำงานได้โดยไม่ต้องถือวีซ่าประเภท Non-Immigrant B-Visa เพราะตามหลักกฎหมายแล้วจะต้องถือ Non-Immigrant B-Visa ก่อน ถึงจะขอใบอนุญาตทำงานได้”
ด้าน นายสมชัย สูงสว่าง ผู้จัดการใหญ่ บริษัท ไทยแลนด์ พริวิเลจ คาร์ด จำกัดกล่าวว่า การขยายสิทธิประโยชน์บัตร Elite Card เพื่อรองรับกลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติที่มีคุณภาพและมีกำลังซื้อสูงเกิดจากการต้องการผลักดันให้ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขายโครงการได้เร็วขึ้น เพื่อสร้างกระแสเงินสด และทำให้ธุรกิจเดินต่อไปได้ด้วยดี รวมทั้งช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจต่อภาคอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่อง ผ่านบัตรสมาชิกในรูปแบบของโปรแกรมพิเศษ "Elite Flexible One"
โดยสมาชิกบัตร Elite Flexible One จะต้องมีการลงทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมใหม่ที่ก่อสร้างเสร็จพร้อมอยู่ในประเทศไทย โดยมีมูลค่ารวมไม่น้อยกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งห้องชุดที่ซื้อนั้นจะต้องเป็นของผู้ประกอบการรายเดียวกัน หรือบริษัทเดียว แต่สามารถกระจายทำเลในการซื้อห้องชุดได้ ในกรณีที่ห้องชุดมีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท หรืออาจเลือกซื้อห้องชุดในโครงการเดียวกัน แต่ต้องมีมูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยโครงการ Elite Flexible One จัดทำขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อตอบสนองแนวทางการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลในการดึงให้กลุ่มนักธุรกิจ นักลงทุนที่มีศักยภาพเข้ามาลงทุนในประเทศไทย ผ่านโปรแกรมพิเศษ Elite Flexible One โดยโปรแกรมพิเศษดังกล่าวจะมีระยะเวลาดำเนินการ 2 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.64 และจะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธ.ค.65
“วัตถุประสงค์ของโปรแกรมพิเศษ "Elite Flexible One" นั้น เพื่อเป็นส่วนหนึ่งในการกระตุ้นการลงทุนด้านสังหาฯ ในประเทศไทย ผ่านกลุ่มเป้าหมายที่เป็นชาวต่างชาติที่มีศักยภาพในการลงทุนสูง โดยผู้ที่สนใจเข้าร่วมโครงการของอสังหาฯ นั้นจะต้องเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในประเทศไทยและต้องมีการทำบันทึกความเข้าใจในข้อตกลงความร่วมมือกันกับบริษัทฯ จึงจะสามารถดำเนินการในโปรแกรมพิเศษนี้ได้ โดยโปรแกรมพิเศษ Elite Flexible One จะสนับสนุนให้เอกชนจากภาคอสังหาฯ เสนอ Elite Flexible One ขายร่วมในแพกเกจ”
โดยในเบื้องต้นมีบริษัทอสังหาฯ ที่แสดงความจำนงเข้าร่วมโครงการ Elite Flexible One แล้ว 4 รายคือ บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท ไรมอนแลนด์ จำกัด (มหาชน) บริษัท ณุศาศิริ จำกัด (มหาชน) และโครงการโฟร์ซีซั่น และคาดว่าหลังจากนี้จะมีอีกหลายบริษัทสมัครเข้าร่วมโครงการ ทั้งนี้ ประมาณการว่าในเบื้องต้นจะมียอดขายห้องชุดผ่านโครงการ Elite Flexible One ประมาณ 100 ยูนิต หรือคิดเป็นมูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ส่วนตัวแล้วไม่เห็นด้วยกับการนำบัตร Elite Card ซึ่งให้สิทธิประโชย์ด้านการท่องเที่ยวและพักผ่อนของกลุ่มชาวต่างชาติระดับ VIP มาใช้ในการากระตุ้นตลาดอสังหาฯ แต่ต้องการให้รัฐส่งเสริมให้กลุ่มนักลงทุนเข้ามาซื้ออสังหาฯ มากกว่า เนื่องจากมองว่ากลุ่มนักท่องเที่ยวระดับ VIP นั้นมีพฤติกรรมในการซื้อที่แตกต่างจากกลุ่มนักลงทุนโดยกลุ่มนักท่องเที่ยวที่เป้นสมาชิกบัตร EliteCard นั้นจะเน้นการพักผ่อนและท่องเที่ยวที่มีระดับมากกว่าการซื้อทรัพย์ชิ้นใหญ่ราคาหลายล้านบาทและกลุ่มนักท่องเที่ยว VIP นี้จะมองว่าการซื้ออสังหาฯ จะกลายเป็นภาระและต้นทุนที่เพิ่มขึ้นมาจากการท่องเที่ยวโดยใช่เหตุ
ดังนั้น การนำสิทธิพิเศษจากบัตร EliteCard มาส่งเสริมหรือกระตุ้นตลาดอสังหาฯ จึงไม่น่าจะช่วยผลักดันตลาดอสังหาฯ ได้มากนัก ทั้งนี้ หากรัฐเปลี่ยนไปกระตุ้นหรือส่งเสริมกลุ่มนักลงทุนจะสร้างการตอบรับได้ดีกว่าการกระตุ้นกลุ่มนักท่องเที่ยว เช่น การให้วีซ่าการอยู่อาศัยระยะยาวแก่นักลงทุนที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ซึ่งช่วยกระตุ้นให้เกิดการลงทุนในประเทศไทยได้มากกว่า เพราะในปัจจุบันประเทศไทยต้องการการกระตุ้นด้วยเงินเงินลงทุนก้อนใหญ่โดยเฉพาะในขณะนี้ประเทศไทยมีที่อยู่อาศัยระหว่างการขายในตลาดจำนวนมาก
“การให้วีซ่าระยะยาวแก่นักลงทุนที่ซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทยเคยนำมาใช้แล้วครั้งหนึ่งในปี 40 ในกรณีที่นักลงทุนนำเงินเข้ามาลงทุน 40 ล้านบาทขึ้นไปจะสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยและได้รับวีซ่าระยะยาว ซึ่งขึ้นอยู่กับว่าราคาที่อยู่อาศัยที่นักลงทุนซื้อนั้นมีระดับราคาเท่าใด เช่น หากซื้อที่อยู่อาศัย 5 ล้านบาทก็จะได้วีซ่า 5 ปี ซื้อราคา 10 ล้านบาทก็ได้วีซ่า 10 ปี หรือหากซื้อที่อยู่อาศัยราคาสูงกว่านั้นก็จะได้ใบต่างด้าว หรือได้สิทธิถิ่นที่อยู่อาศัย”
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า บริษัท ไทยแลนด์ พริวิเลจ คาร์ด จำกัด ผู้ดำเนินงานโครงการบัตรสมาชิก ไทยแลนด์ อีลิท มีแนวคิดที่จะขยายสิทธิประโยชน์รองรับกลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติที่มีคุณภาพและมีกำลังซื้อสูง เพื่อเป็นอีก 1 ช่องทางช่วยให้ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ขายโครงการได้มากขึ้น โดย การเสนอขายบัตร EliteCard ในรูปแบบโปรแกรมพิเศษ “Elite Flexible One”มูลค่า 500,000 บาท ซึ่งจะสามารถถือครองวีซ่าได้ 5 ปี
โดยผู้ซื้อบัตรนี้จะต้องมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเทศคอนโดมิเนียมในประเทศไทยที่ก่อสร้างเสร็จแล้วพร้อมเข้าอยู่ในมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่า 10 ล้านบาท (หลายยูนิตในหลายโครงการแต่ต้องเป็นของผู้ประกอบการรายเดียว) ภาระของบัตร Elite Card นี้อาจจะตกมาถึงผู้ประกอบการ เพราะถ้าผู้ประกอบการอยากขายคอนโดมิเนียมให้ได้มากขึ้น และเร็วขึ้นก็จำเป็นต้องจ่ายเงินซื้อบัตรนี้ให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติเพื่อจูงใจในการซื้อคอนโดมิเนียม
แต่การระบุมูลค่ารวมไว้ที่ 10 ล้านบาทอาจจะสูงเกินไป ถ้าเป็นมูลค่ารวม 5 ล้านบาทน่าจะเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อได้มากขึ้น โดยลดทอนระยะเวลาในการได้วีซ่าลงเหลือ 5 ปี แต่ควรเป็นวีซ่าที่จำเป็นต้องไปแสดงตัวเมื่อใกล้ครบ 1 ปีไม่ใช่ทุก 3 เดือน หรือถ้าจะให้ดีและสร้างแรงจูงใจมากขึ้น คือ การให้วีซ่าระยะยาว 5-10 ปีเมื่อชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ หรือพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ทันทีเมื่อได้รับวีซ่าเข้าประเทศไทย
โดยมูลค่าของคอนโดมิเนียมก็อยู่ที่ 5-10 ล้านบาท หรือมากกว่านี้ขึ้นอยู่กับการพิจารณาร่วมกันระหว่างผู้ประกอบการและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องแบบนี้จะไม่ต้องมีบัตร Elite Card เข้ามาเกี่ยวข้องเป็นการพูดคุยกันระหว่างผู้ประกอบการและผู้ซื้อชาวต่างชาติ อีกทั้งยังเป็นการช่วยเหลือผู้ซื้อชาวต่างชาติที่อาจจะไม่อยากเดินทางเข้าประเทศไทยช่วงนี้เพราะปัญหาภายในประเทศเขาเองหรือเพราะค่าใช้จ่ายที่สูงมากในการกักตัว 14 วัน แต่ถ้าเปิดให้วีซ่าระยะยาว 5-10 ปี ก็อาจจะดึงกลุ่มที่เป็นนักธุรกิจที่ต้องการเข้ามาลงทุนในประเทศไทย หรือในอาเซียนได้ทันที
วอนรัฐสาน 4 ข้อเสนอวันพบนายกฯ
นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวถึงความคืบหน้าจากการหารือกับรัฐบาลเมื่อช่วงเดือนกันยายนที่ผ่านมาว่า เป็นเรื่องที่ผู้มีอำนาจสามารถดำเนินการได้เลย ได้แก่ 1.เรื่องเกี่ยวโยงกับทางกระทรวงมหาดไทย กรมที่ดิน ในส่วนที่เกี่ยวกับมาตราการผ่อนปรนขยายเวลาลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองเหลือรายการ 0.01% มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทแรกออกไป 1 ปี ส่วนที่เกินให้จัดเก็บในอัตราเดิม
2.เรื่องมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ในภาวะที่การเก็งกำไรลดลงนั้น และส่วนใหญ่เป็นตลาดเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พิจารณาปลดเกณฑ์มาตราการออกไป 1 ปี
"ตอนนี้เรื่องเก็งกำไรมีที่ไหน ใครจะมาซื้อ เราต้องมองอนาคต แม้แต่ตัวผมมีปัญญาซื้อก็ไม่ซื้อ เพราะผมซื้อมาแล้ว ขณะที่เรื่องเสถียรภาพในยามที่ประเทศกำลังประสบปัญหา หากให้รัฐบาลและกระทรวงการคลัง กระตุ้นเศรษฐกิจลำพังคงไม่ได้ ในเมื่อแบงก์ชาติเป็นผู้นำองค์กรในด้านเศรษฐกิจ ก็ควรมีอารมณ์ไปด้านเดียวกัน ในนาทีนี้ ต้องแก้เศรษฐกิจให้มีการเติบโต เราจะไปข้างหน้า แต่ตอนนี้ไปได้ขาเดียว กังวลว่า เดินไปแล้วอันตราย เดียวจะหกล้ม"
3.การแก้ปัญหาเรื่องตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง (รีเจกต์เรต) โดยให้ธนาคารของรัฐ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และธนาคารออมสิน มาสนับสนุนการปล่อยสินเชื่อ เนื่องจากธนาคารพาณิชย์พิจารณาในการปล่อยสินเชื่อ เพื่อบริหารความเสี่ยง
และ 4.ให้สิทธิลูกค้าต่างชาติที่มาซื้อโครงการคอนโดมิเนียม 5 ล้านบาทขึ้นไป ให้ได้สิทธิเรื่องถือครองวีซ่าอยู่ได้ 1 ปี (จากเดิมอยู่แค่ 30 วัน) จนกว่าจะมีการขายยูนิตออกไป ซึ่งจะช่วยกระตุ้นการจับจ่ายใช้สอยภายในประเทศ ดีกว่าไปส่งเสริมการท่องเที่ยวอย่างเดียว คนกลุ่มนักท่องเที่ยวเข้ามาก็เพียงแค่ 3-4 วัน ก็กลับไปไม่มีอะไรผูกพันกับประเทศไทย
ขณะเดียวกัน ประเทศไทยก็มีชาวต่างชาติที่ส่งบุตรหลานเข้ามาศึกษาเล่าเรียนเป็นจำนวนมาก ซึ่งคอนโดฯ ที่มีอยู่ก็สามารถให้บุตรหลานได้อยู่อาศัย อย่างเช่น โครงการศุภาลัยเวลลิงตัน คอนโดมิเนียม ของบริษัทศุภาลัยฯ ที่อยู่ย่านเหม่งจ๋าย ก่อนหน้านี้ มีลูกค้าชาวจีนมาซื้อเยอะ มากกว่า 20% ของพื้นที่ขายทั้งหมด ซึ่งโซนนี้มีโรงเรียนนานาชาติเปิดอยู่
อย่างไรก็ตาม การจัดทำโครงการ Elite Flexible นั้น แม้จะมีส่วนช่วยในการกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ ได้บาง แต่คงช่วยอะไรได้ไม่มากนักเนื่องจากในการตั้งเป้าเพิ่มจำนวนสมาชิกบัตร Elite Card ในแต่ละปีนี้มีจำนวนไม่สูงนัก โดยในปีงบประมาณ 64นี้ มีการตั้งเป้าว่าจะมีสมาชิก Elite Card เพิ่มขึ้น 3,000 ราย และแม้ว่าที่ผ่านมา 2 เดือนที่ผ่านมา จะมีการยื่นสมัครสมาชิกเข้ามาแล้ว 1,000 ราย แต่ในจำนวนนี้ยังไม่มีผู้ยื่นสมัครในโครงการ Elite Flexible เข้ามาเลย เพราะต้องรอให้เปิดดำเนินโครงการในวันที่ 1 ม.ค.64 ขณะเดียวกัน จำนวนคาดการณ์ยอดขายคอนโดฯ ผ่านสมาชิกบัตร Elite Flexible คาดว่าจะอยู่ที่ 100 ราย เมื่อคำนวณบนฐานยอดการซื้อ 10 ล้านบาทต่อราย จะมีมูลค่ายอดขายรวมประมาณ 1,000 ล้านบาทเท่านั้น ซึ่งตัวเลขนี้แทบจะไม่ได้ช่วยให้เกิดการเคลื่อนไหวในตลาดเลยเมื่อเทียบกับสต๊อกสะสมรอการขายในตลาดนับแสนล้านบาท
