กรุงเทพฯ นับเป็นพื้นที่หลักของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดการลงทุนและพัฒนาโครงการเป็นจำนวนมาก เนื่องจากด้วยความพร้อมของสิ่งอำนวยความสะดวก สถานที่ราชการ สถานศึกษา ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ร่วมถึงแหล่งงาน จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่ผู้ประกอบการต่างๆ จะเข้ามาปักหมุดและทำโครงการ ซึ่งในอดีตจะเน้นอยู่ใกล้รถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการ ซึ่งต้องถือว่ารถไฟฟ้าบีทีเอส เป็นสายเดียวที่วิ่งผ่านและผ่านศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ในกรุงเทพฯ แต่ด้วยปัจจุบัน รัฐบาลได้อนุมัติการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและโครงการข่ายระบบรางมากขึ้น เบื้องต้น 14 เส้นทาง ระยะทาง 557.5 กิโลเมตร ส่งผลให้ผู้ประกอบการภาคอสังหาฯ และธุรกิจอื่นๆ ได้มีการขยับไปลงทุนซื้อที่ดิน และไปพัฒนาโครงการยังเส้นที่ใกล้เปิดให้บริการ เช่น รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ที่เกิดการพัฒนาและมีซัปพลายโครงการคอนโดมิเนียมเกิดเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะตลอดเส้นจรัญสนิทวงศ์ ซึ่งที่ดินมีจำกัด ทำให้ผู้ประกอบการต้องซื้ออาคารพาณิชย์มาทุบและพัฒนาใหม่
ขณะที่ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้รายงานถึงสถานการณ์อุปทานในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 โดยพบว่า หน่วยอยู่ระหว่างการขายทั้งหมด (Total Supply) (รวมหน่วยเหลือขายสะสมสิ้นปี 61 และที่เปิดขายใหม่ครึ่งแรกปี 62) อยู่ที่ 195,763 หน่วย (กว่า 67% จะเป็นของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์) ราคา 3-5 ล้านบาท จะมีสินค้าที่ทำการขายมากที่สุด ทั้งนี้ หลักๆ จะเป็นตลาดบ้านจัดสรร 104,557 หน่วย ทาวน์เฮาส์เหลือขายมากที่สุด 29.7% และอาคารชุด 91,206 หน่วย คิดเป็น 46.6% ซึ่งจังหวัดนนทบุรี จะมีซัปพลายระหว่างการขายทั้งประเภทอาคารชุดและบ้านจัดสรรมากเป็นอันดับ 1 รองลงมาจะเป็นจังหวัดสมุทรปราการ ปทุมธานี สมุทรสาคร และจังหวัดนครปฐม และมีหน่วยขายได้ใหม่ (Demanad) ในครึ่งแรกของปี 62 จำนวน 43,614 หน่วย โดยอาคารชุดมีการถูกดูดซับออกไป จำนวน 26,237 หน่วย และบ้านจัดสรร ถูกการขายออกไป 17,377 หน่วย
ส่งผลให้ในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรเหลือขายมีจำนวน 87,180 หน่วย (เฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี หน่วยเหลือขายประมาณ 79,081 หน่วย) พบว่าเมื่อแยกตามสถานะของการก่อสร้าง ส่วนใหญ่เป็นหน่วยที่ยังไม่ก่อสร้าง จำนวน 42,880 หน่วย คิดเป็น 49.2% รองลงมาเป็นหน่วยที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง จำนวน 26,532 หน่วย คิดเป็น 30.4% และหน่วยที่สร้างเสร็จ จำนวน 17,768 หน่วย คิดเป็น 20.4% โดยหน่วยที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและสร้างเสร็จเหลือขาย (พร้อมโอน) หรือเป็น Inventory ในตลาดมีจำนวน 44,300 หน่วย คิดเป็น 50.8% ของหน่วยที่เหลือขายทั้งหมด
ล้วงลึก 5 ทำเลบ้านจัดสรรซัปพลายล้น
ทำเลบ้านจัดสรรที่เหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก โดยพิจารณาจากหน่วยเหลือขายสะสม ได้แก่ 1) ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย มีจำนวน 15,008 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 65,681 ล้านบาท 2) ทำเลลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ มีจำนวน 13,046 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 44,523 ล้านบาท 3) ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีจำนวน 9,095 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 41,793 ล้านบาท 4) ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีจำนวน 7,337 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 20,861 ล้านบาท และ 5) ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง มีจำนวน 5,567 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 25,728 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่แล้วทั้ง 5 ทำเลนี้เหลือขายในประเภททาวน์เฮาส์ และอยู่ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาทมากที่สุด รองลงมาเป็นกลุ่มบ้านเดี่ยว และบ้านแฝด
ส่วนพื้นที่บ้านจัดสรรที่ขายได้ใหม่มากที่สุด 5 อันดับแรก โดยพิจารณาจากหน่วยขายได้ใหม่ ได้แก่ 1) ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย มีจำนวน 2,813 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 12,609 ล้านบาท 2) ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีจำนวน 2,206 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 9,069 ล้านบาท 3) ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีจำนวน 1,532 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 4,638 ล้านบาท 4) ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง มีจำนวน 1,371 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 6,598 ล้านบาท และ 5) ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด มีจำนวน 1,357 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 8,724 ล้านบาท
โดยทำเลเกือบทั้งหมดใน 5 อันดับนี้ขายได้ใหม่ในประเภททาวน์เฮาส์ และอยู่ในระดับราคา 2-3 ล้านบาทมากที่สุด ยกเว้นทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ได้ขายใหม่ในประเภททาวน์เฮาส์ และอยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาทมากที่สุด
อสังหาฯ เร่งระบายคอนโดฯ
โครงการอาคารชุด ในจำนวนหน่วยเหลือขาย 64,969 หน่วย เมื่อแยกตามสถานะของการก่อสร้าง พบว่า ส่วนใหญ่เป็นหน่วยที่อยู่ระหว่างก่อสร้างจำนวน 33,817 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 52.1 ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด รองลงมาเป็นหน่วยที่สร้างเสร็จ จำนวน 17,345 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 26.7 และหน่วยที่ยังไม่ก่อสร้าง จำนวน 13,807 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 21.3 โดยหน่วยที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและสร้างเสร็จเหลือขาย (พร้อมโอน) หรือเป็น Inventory ในตลาดมีจำนวน 51,162 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 78.7 ของหน่วยที่เหลือขายทั้งหมด
ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง อาคารชุดเหลืออื้อ
ทำเลบ้านอาคารชุดที่เหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรกโดยพิจารณาจากหน่วยเหลือขายสะสม ได้แก่ 1) ทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง มีจำนวน 8,752 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 38,240 ล้านบาท ส่วนใหญ่เหลือขายในประเภท 1 ห้องนอน และอยู่ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาทมากที่สุด 2) ทำเลสุขุมวิท มีจำนวน 6,436 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 65,503 ล้านบาท ส่วนใหญ่เหลือขายในประเภท 1 ห้องนอน และอยู่ในระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาทมากที่สุด 3) ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด มีจำนวน 6,357 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 17,086 ล้านบาท ส่วนใหญ่เหลือขายในประเภท 1 ห้องนอน และอยู่ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาทมากที่สุด 4) ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด มีจำนวน 6,194 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 22,020 ล้านบาท ส่วนใหญ่เหลือขายในประเภท 1 ห้องนอน และอยู่ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาทมากที่สุด และ 5) ทำเลลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ มีจำนวน 5,794 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 7,451 ล้านบาท ส่วนใหญ่เหลือขายในสตูดิโอ และอยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทมากที่สุด
ทำเลคอนโดฯ ขายดี
ทำเลบ้านอาคารชุดที่ขายได้ใหม่มากที่สุด 5 อันดับแรกโดยพิจารณาจากหน่วยขายได้ใหม่ ได้แก่ 1) ทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง มีจำนวน 4,179 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 17,990 ล้านบาท ส่วนใหญ่ขายได้ใหม่ในประเภท 1 ห้องนอน และอยู่ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาทมากที่สุด 2) ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด มีจำนวน 2,635 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 9,618 ล้านบาท ส่วนใหญ่ขายได้ใหม่ในประเภท 1 ห้องนอน และอยู่ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาทมากที่สุด 3) ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มีจำนวน 2,149 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 7,192 ล้านบาท ส่วนใหญ่ขายได้ใหม่ในประเภท 1 ห้องนอน และอยู่ในระดับ 2.01-3.00 ล้านบาทมากที่สุด 4) ทำเลสุขุมวิท มีจำนวน 1,855 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 16,392 ล้านบาท ส่วนใหญ่ขายได้ใหม่ในประเภท 1 ห้องนอน และอยู่ในระดับราคา 5.01-7.00 ล้านบาทมากที่สุด และ 5) ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด มีจำนวน 1,687 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 3,080 ล้านบาท ส่วนใหญ่ขายได้ใหม่ในประเภท 1 ห้องนอน และอยู่ในระดับราคา 1.01-1.50 ล้านบาทมากที่สุด
ในส่วนของภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยใน 2 จังหวัดภาคกลาง ได้แก่ จังหวัดพระนครศรีอยุธยา และสระบุรี มีหน่วยเหลือขายรวม 8,710 หน่วย เกือบทั้งหมดจะเป็นตลาดในกลุ่มบ้านจัดสรร 8,460 หน่วย
