ศูนย์ข้อมูลฯ ฉายภาพตลาดอสังหาฯ ปี 63 สถานการณ์ไม่ต่างจากปี 62 เหตุแนวโน้มสต๊อกเหลือขายยังสูงกว่า 1.52 แสนหน่วย กำลังซื้อที่หดตัวลง อัตราดูดซับช้า กระทบต่อตัวเลขมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่คาดว่าจะติดลบ รวมตลาดติดลบ 3-5% ขณะที่ปีนี้คาดติดลบเบื้องต้น 7%
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 ว่า ตลาดยังคงซบเซา เนื่องจากอัตราการดูดซับน้อยลง โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่จะมีสินค้าคงค้างในตลาดเป็นจำนวนมาก โดยผลจากภาพรวมตลาดในปี 62 ทำให้ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่า ปี 2563 อุปทานเหลือขายที่อยู่ในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไม่ต่ำกว่า 152,792 หน่วย แยกเป็นโครงการบ้านจัดสรรมีอุปทานประมาณ 84,469 หน่วย คิดเป็น 58.3% อาคารชุดมีประมาณ 65,864 หน่วย คิดเป็น 41.7% ทั้งนี้ หน่วยที่มีมากที่สุด คือ อาคารชุด 41.7% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 32% บ้านเดี่ยว 16.8% ที่เหลือเป็นบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์
ซึ่งเราจะพบว่า กรุงเทพฯ จะมีอุปทานเหลือขายทั้งประเภทบ้านจัดสรรและอาคารชุด จำนวน 69,390 หน่วย คิดเป็น 54.5% ของจำนวนอุปทานทั้่งหมดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อย่างไรก็ตาม หากย้อนหลังไป 5 ปี อุปทานเหลือขายเฉลี่ยอยู่ที่ 138,720 หน่วย ขณะที่แนวโน้มหน่วยเปิดขายใหม่ปี 63 คาดว่าจะปรับขึ้นเล็กน้อย โดยมีตัวเลขประมาณการที่ 90,464 หน่วย เทียบกับปี 62 ที่คาดว่าจะมีประมาณ 83,593 หน่วย แต่จะลดลงกว่า 25% เมื่อเทียบกับปี 61 ที่มีการเปิดตัวใหม่สูงถึง 121,396 หน่วย
ขณะที่แนวโน้มอัตราดูดซับต่อเดือนในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 63 คาดว่าจะอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลังไป 5 ปีที่ 4.5% ลงมาอยู่ที่ 3.7% ต่อเนื่องมาเป็นปีที่ 2 จากปี 2562 โดยจำนวนเดือนที่คาดว่าจะขายหมดมีเวลาที่นานขึ้นอยู่ที่ 21 เดือน (เริ่มตั้งแต่เปิดขายพรีเซล ขณะที่ครึ่งปีหลัง 61 อัตราดูดซับต่อเดือนอยู่ที่ 14 เดือน) ทั้งนี้ ในส่วนของเฉพาะอุปทานอาคารชุด คาดว่าอัตราดูดซับอยู่ที่ 4,6% จากค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 5.6% จำนวนเดือนที่คาดว่ายจะขายหมด 15 เดือน
การโอนกรรมสิทธิ์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล (ยูนิต) คาดว่าตามประมาณการจะลดลง โดยประเภทแนวราบ (Base) อยู่ที่ 93,016 หน่วย ติดลบ 2.2% มูลค่าการโอนปรับเพิ่มขึ้น (Base) 5% มีมูลค่า 312,342 ล้านบาท (ค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี มีมูลค่า 290,900 ล้านบาท) และปรับขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงปี 61-62
ส่วนอาคารชุด คาดว่าหน่วยโอน (ยูนิต) (Base) ติดลบ 5.6% อยู่ที่ 75,613 หน่วย (ย้อนหลังค่าเฉลี่ย 5 ปีอยู่ที่ 81,400 หน่วย) และมูลค่าโอน (Base) ลดลง 3% อยู่ที่ 207,857 ล้านบาท (ค่าเฉลี่ย 5 ปีอยู่ที่ 200,200 หน่วย)
"คาดว่าตลอดทั้งปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะติดลบ 5-7% และคาดว่าจะชะลอตัวต่อเนื่อง โดยในปี 2563 จะติดลบ 3-5% ถ้าไม่มีมาตรการมาช่วยพยุงธุรกิจ ดังนั้น รัฐบาลควรรับรู้ข้อมูลเหล่านี้เพื่อประเมินสถานการณ์"
อสังหาฯ จุก สต๊อกระหว่างขายเหลือกว่า 1.5 แสนหน่วย
สำหรับสถานการณ์ผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล นับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย ครึ่งแรกของปี 62 พบว่า มีจำนวนโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขาย 1,670 โครงการ มีหน่วยเหลือขายจำนวน 152,149 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 669,670 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 61 คิดเป็น 11.8 %, 15.4% และ 28.2% ตามลำดับ (โดยในครึ่งแรกของปี 61 มีโครงการอยู่ระหว่างขาย จำนวน 1,494 โครงการ มีหน่วยเหลือขาย 131,819 หน่วย และมีมูลค่าเหลือขาย 522,436 ล้านบาท ขณะที่หน่วยเหลือขาย ณ สิ้นปี 61 อยู่ที่ 153,895 หน่วย คอนโดฯ เหลือเยอะสุด 43.3% รองลงมาประเภททาวน์เฮาส์ 31.2% คอนโดฯ ในกรุงเทพฯ มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด ซึ่งจะเป็นแบบ 1 ห้องนอน ราคาที่เหลือมากที่สุดเป็นกลุ่ม 2-3 ล้านบาท)
โครงการบ้านจัดสรรครึ่งแรกของปี 62 มีจำนวนโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขาย 1,137 โครงการ มีหน่วยเหลือขาย จำนวน 87,180 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเหลือขาย 404,369 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 ร้อยละ 9.2 ร้อยละ 16.3 และร้อยละ 22.3 ตามลำดับ โดยในครึ่งแรกของปี 2561 มีจำนวนโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขาย 1,041 โครงการ มีหน่วยเหลือขาย 74,976 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 330,752 ล้านบาท
ส่วนโครงการอาคารชุดมีจำนวนโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขาย 533 โครงการ มีหน่วยเหลือขาย จำนวน 64,969 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเหลือขาย 265,301 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 ร้อยละ 17.7 ร้อยละ 14.3 และร้อยละ 38.4 ตามลำดับ โดยในครึ่งแรกปี 2561 มีจำนวนโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขาย 453 โครงการ มีหน่วยเหลือขาย 56,843 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 191,683 ล้านบาท
"อุปทานโครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลช่วงครึ่งปีแรก เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 61 เนื่องจากอัตราดูดซับของที่อยู่อาศัยลดลงทุกประเภทจากช่วงเดียวกันของปี 61 และต่ำกว่าค่าเฉลี่ยช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์มีอัตราดูดซับต่อเดือนลดลงมากที่สุด 1 เปอร์เซ็นต์ "ดร.วิชัย กล่าว
ทั้งนี้ ในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีอัตราดูดซับลดลงมากกว่า 2% แบ่งเป็น กลุ่มอาคารชุดที่มีราคา 7.5-10 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ กลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ราคา 7.5-10 ล้านบาท และมากกว่า 10 ล้านบาท บ้านเดี่ยว มีทั้งการดูดซับที่ดีและปรับลดลงไม่มาก และบ้านแฝดจะเป็นกลุ่มราคา 7.5-10 ล้านบาท ที่ลดลงมากกว่า 2%
ที่อยู่อาศัยที่เปิดขายในครึ่งแรกของปี 62 มีจำนวน 41,868 หน่วย คอนโดฯ มีสัดส่วนการเปิดมากที่สุด 24,574 หน่วย ซึ่งกว่า 60% จะเป็นบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
บ้านจัดสรรเหลือขายกว่า 87,000 หน่วย
ในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรเหลือขายที่มีจำนวน 87,180 หน่วย (เฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี หน่วยเหลือขายประมาณ 79,081 หน่วย) พบว่าเมื่อแยกตามสถานะของการก่อสร้าง ส่วนใหญ่เป็นหน่วยที่ยังไม่ก่อสร้าง จำนวน 42,880 หน่วย คิดเป็น 49.2% รองลงมาเป็นหน่วยที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง จำนวน 26,532 หน่วย คิดเป็น 30.4% และหน่วยที่สร้างเสร็จ จำนวน 17,768 หน่วย คิดเป็น 20.4% โดยหน่วยที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและสร้างเสร็จเหลือขาย (พร้อมโอน) หรือเป็น Inventory ในตลาดมีจำนวน 44,300 หน่วย คิดเป็น 50.8% ของหน่วยที่เหลือขายทั้งหมด
ล้วงลึก 5 ทำเลบ้านจัดสรรซัปพลายล้น
ทำเลบ้านจัดสรรที่เหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก โดยพิจารณาจากหน่วยเหลือขายสะสม ได้แก่ 1) ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย มีจำนวน 15,008 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 65,681 ล้านบาท 2) ทำเลลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ มีจำนวน 13,046 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 44,523 ล้านบาท 3) ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีจำนวน 9,095 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 41,793 ล้านบาท 4) ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีจำนวน 7,337 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 20,861 ล้านบาท และ 5) ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง มีจำนวน 5,567 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 25,728 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่แล้วทั้ง 5 ทำเลนี้เหลือขายในประเภททาวน์เฮาส์ และอยู่ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาทมากที่สุด
ส่วนพื้นที่บ้านจัดสรรที่ขายได้ใหม่มากที่สุด 5 อันดับแรก โดยพิจารณาจากหน่วยขายได้ใหม่ ได้แก่ 1) ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย มีจำนวน 2,813 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 12,609 ล้านบาท 2) ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีจำนวน 2,206 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 9,069 ล้านบาท 3) ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีจำนวน 1,532 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 4,638 ล้านบาท 4) ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง มีจำนวน 1,371 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 6,598 ล้านบาท และ 5) ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด มีจำนวน 1,357 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 8,724 ล้านบาท โดยทำเลเกือบทั้งหมดใน 5 อันดับนี้ ขายได้ใหม่ในประเภททาวน์เฮาส์ และอยู่ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาทมากที่สุด ยกเว้นทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ได้ขายใหม่ในประเภททาวน์เฮาส์ และอยู่ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาทมากที่สุด
เร่งระบายส่วนเกินคอนโดฯ
โครงการอาคารชุด ในจำนวนหน่วยเหลือขาย 64,969 หน่วย เมื่อแยกตามสถานะของการก่อสร้าง พบว่า ส่วนใหญ่เป็นหน่วยที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง จำนวน 33,817 หน่วย คิดเป็น 52.1% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด รองลงมาเป็นหน่วยที่สร้างเสร็จ จำนวน 17,345 หน่วย คิดเป็น 26.7% และหน่วยที่ยังไม่ก่อสร้า จำนวน 13,807 หน่วย คิดเป็น 21.3% โดยหน่วยที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและสร้างเสร็จเหลือขาย (พร้อมโอน) หรือเป็น Inventory ในตลาดมีจำนวน 51,162 หน่วย คิดเป็น 78.7% ของหน่วยที่เหลือขายทั้งหมด
ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง อาคารชุดเหลืออื้อ
ทำเลบ้านอาคารชุดที่เหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรกโดยพิจารณาจากหน่วยเหลือขายสะสม ได้แก่ 1) ทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง มีจำนวน 8,752 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 38,240 ล้านบาท ส่วนใหญ่เหลือขายในประเภท 1 ห้องนอน และอยู่ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาทมากที่สุด 2) ทำเลสุขุมวิท มีจำนวน 6,436 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 65,503 ล้านบาท ส่วนใหญ่เหลือขายในประเภท 1 ห้องนอน และอยู่ในระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาทมากที่สุด 3) ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด มีจำนวน 6,357 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 17,086 ล้านบาท ส่วนใหญ่เหลือขายในประเภท 1 ห้องนอน และอยู่ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาทมากที่สุด 4) ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด มีจำนวน 6,194 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 22,020 ล้านบาท ส่วนใหญ่เหลือขายในประเภท 1 ห้องนอน และอยู่ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาทมากที่สุด และ 5) ทำเลลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ มีจำนวน 5,794 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 7,451 ล้านบาท ส่วนใหญ่เหลือขายในสตูดิโอ และอยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทมากที่สุด
ทำเลขายดี
ทำเลบ้านอาคารชุดที่ขายได้ใหม่มากที่สุด 5 อันดับแรกโดยพิจารณาจากหน่วยขายได้ใหม่ ได้แก่ 1) ทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง มีจำนวน 4,179 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 17,990 ล้านบาท ส่วนใหญ่ขายได้ใหม่ในประเภท 1 ห้องนอน และอยู่ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาทมากที่สุด 2) ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด มีจำนวน 2,635 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 9,618 ล้านบาท ส่วนใหญ่ขายได้ใหม่ในประเภท 1 ห้องนอน และอยู่ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาทมากที่สุด 3) ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มีจำนวน 2,149 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 7,192 ล้านบาท ส่วนใหญ่ขายได้ใหม่ในประเภท 1 ห้องนอน และอยู่ในระดับ 2.01-3.00 ล้านบาทมากที่สุด 4) ทำเลสุขุมวิท มีจำนวน 1,855 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 16,392 ล้านบาท ส่วนใหญ่ขายได้ใหม่ในประเภท 1 ห้องนอน และอยู่ในระดับราคา 5.01-7.00 ล้านบาทมากที่สุด และ 5) ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด มีจำนวน 1,687 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่ 3,080 ล้านบาท ส่วนใหญ่ขายได้ใหม่ในประเภท 1 ห้องนอน และอยู่ในระดับราคา 1.01-1.50 ล้านบาทมากที่สุด
