คอนโดฯ แข่งเดือดผู้ประกอบการเปิดศึกสงครามราคา

คอนโดฯ แข่งขันดุเดือด ผู้ประกอบการเปิดศึกสงครามราคา ดัมป์ราคาขายเท่า 5 ปีก่อน คอลลิเออร์สชี้คอนโดฯ ซบยาว สต๊อกเก่าอื้อ ซัปพลายใหม่ต้องขายถูกกว่าถูกถึงจะขายได้

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน หากต้องการขายได้ผู้ประกอบการจะต้องตั้งราคาขายถูกกว่าราคาตลาดในทำเลนั้นหรือย้อนกลับไปเมื่อ 5 ปีที่ผ่านมา รูปแบบของสินค้าจะต้องตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ซึ่งผู้ประกอบการเริ่มปรับเซกเมนต์ของสินค้าที่จะเปิดขายหันมาทำสินค้าที่ราคาต่ำลง เพิ่มจำนวนยูนิต จากเดิมที่วางแผนเปิดตัวสินค้าระดับบน

นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้ประกอบการเริ่มหันมาทำสงครามราคากันดุเดือดมากขึ้น เช่น ย่านบางอ้อ พฤกษาเปิดขายคอนโดฯ ก่อนหน้านี้ในราคา 2.19 ล้านบาท หรือ 89,000 บาท/ตร.ม. ส่วนอนันดา เปิดขายทีหลังในราคา 1.69 ล้านบาท/ยูนิต หรือ 62,000 บาท/ตร.ม. ในทำเลสุขุมวิท-พระราม 4 อนันดาฯ เปิดขายก่อนหน้าในราคา 3.59 ล้านบาท พฤกษาเปิดขายทีหลังในราคา 2.69 ล้านบาท

สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในช่วง 3 ไตรมาสที่ผ่านมา แม้ผู้ประกอบการจะปรับตัวด้วยการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่หรือลดลงจากช่วง 3 ไตรมาสแรกปี 25561 เปิดตัวโครงการใหม่เฉลี่ย 45,000 ยูนิต ในขณะที่ปีนี้โครงการคอนโดฯ เปิดตัวโครงการใหม่รวม 3 ไตรมาสประมาณ 29,000 ยูนิต ขณะที่อัตราการขายในปีนี้ถือว่าต่ำมาก โดยในช่วงไตรมาส 1 โครงการเปิดใหม่ 8,443 ยูนิต อัตราการขาย 46% ไตรมาส 2 เปิดตัวใหม่ 9,632 ยูนิต อัตราการขายเพียง 40% ต่ำสุดในรอบ 5 ปี ส่วนไตรมาส 3 เปิดตัวใหม่ 11,059 ยูนิต อัตราการขายขยับขึ้นมาเป็น 45% ส่วนหนึ่งมาจากยอดขายของผู้ประกอบการบางรายที่ทำการตลาดมาก่อนช่วงเปิดตัวทำให้มียอดขายที่สูงและดึงให้ค่าเฉลี่ยของตลาดในไตรมาส 3 เพิ่มสูงขึ้น

ส่วนในช่วงไตรมาส 4 คาดว่าจะมีคอนโดฯ เปิดใหม่ประมาณ 15,000-17,000 ยูนิต ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับสูงเฉพาะในทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายเส้นจรัญสนิทวงศ์และเพรชเกษม มีสินค้าเหลือขายอยู่กว่า 8,000 ยูนิต ซึ่งในเร็วๆ นี้ผู้ประกอบการ 3 รายใหญ่ ได้แก่ ศุภาลัย พาร์คแลนด์ และไรส์แลนด์ มีแผนที่จะเปิดตัวรวมกันกว่า 6,000 ยูนิต ซึ่งถือว่าเป็นการเติมซัปพลายเข้ามาในตลาดอีกจำนวนมาก

นอกจากนี้ คอลลิเออร์ส ยังได้ทำการศึกษาทำเลย่านเอกมัย-สุขุมวิท 71 ว่า ในช่วงปี 2555-2559 คอนโดมิเนียมในย่านนี้เกิดขึ้นน้อยมาก ตลาดเพิ่งเริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้งในช่วงปี 2560 ที่มีจำนวนอุปทานเข้ามาประมาณ 2,000 ยูนิต จากผู้ประกอบการทั้งรายเล็กและรายใหญ่ที่เข้ามาแข่งขัน เพื่อชิงกำลังซื้อจากกลุ่มผู้ซื้อที่มีทั้งชาวไทย และชาวต่างชาติ จนส่งผลให้ราคาต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมไฮไรส์และโลว์ไรส์ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง

สำหรับคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ย่านเอกมัย-สุขุมวิท 71 ราคาขายเฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ 155,000 บาทต่อตารางเมตร หากโครงการมีความโดดเด่นด้านทำเล มีความเป็นส่วนตัว ด้วยการออกแบบตกแต่ง พิถีพิถันในการเลือกใช้วัสดุที่ดี ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรก็จะค่อนข้างสูงกว่าราคาเฉลี่ย เพราะผู้อยู่อาศัยจะยอมจ่ายเพื่อให้ได้คุณภาพของการอยู่อาศัยที่ดีกว่า ซึ่งจากข้อมูลล่าสุด ณ เดือนสิงหาคม 2562 พบว่า มีคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการเสนอขาย 13 โครงการ ประมาณ 5,700 ยูนิต ขายออกไปแล้ว 63% และอยู่ระหว่างรอการขายอีกเพียง 37% จึงแสดงให้เห็นว่ากำลังซื้อในย่านทำเลเอกมัย-สุขุมวิท 71 ยังมีอยู่

“ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทำเลเอกมัยมีอัตราการเติบโตมาก และราคาขายมีการปรับตัวสูง โดยเฉพาะราคาที่ดินในช่วง 7 ปีย้อนหลัง ปรับตัว 70% หรือปีละ 7% โดยหลังจากที่ภาครัฐประกาศมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ทำให้ผู้ประกอบการมีการปรับตัว พัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์เรียลดีมานด์จริงๆ เท่านั้น ส่งผลให้ที่ผ่านมาผู้ประกอบการหันไปพัฒนาโครงการในซอยที่มีความเป็นส่วนตัวมากขึ้น โดยระดับราคา 150,000-200,000 บาทต่อตารางเมตรยังขายได้ดี” นายภัทรชัย กล่าว

นายภัทรชัย กล่าวเพิ่มเติมว่า ณ ช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ตลาดคอนโดมิเนียมเอกมัย-สุขุมวิท 71 มีค่าเฉลี่ยอัตราการดูดซับที่ 5.5% โดยห้องขนาด 3 ห้องนอน จะตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าได้มากที่สุด มีอัตราการดูดซับสูงสุดที่ 10.2% ขณะที่อัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียมระดับเกรดเอ ยังถือว่าสูงอยู่ที่ประมาณ 650-800 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งใกล้เคียงกับอัตราค่าเช่าอพาร์ตเมนต์เกรด A ที่ให้บริการที่ 750-1,150 บาทต่อตารางเมตร โดยที่อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดฯ อยู่ที่ประมาณ 5.0%-5.5% และมีราคาปรับตัวขึ้นปีละ 6.5%-7.5%

จัดสรรหน้าใหม่ส่ง “โฮล์ม เอกมัย” ลุยตลาด
นายเมธัส ศรีสุชาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอส เอ ฟิวเจอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ภายหลังจากที่ประสบความสำเร็จในการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว ที่ จ.อุดรธานี ภายใต้แบรนด์ “สิทธารมณ์” ซึ่งประสบความสำเร็จมาแล้ว ล่าสุดได้ขยายฐานรุกตลาดอสังหาฯ ใน กทม.มากขึ้น แม้ว่าจะมีการแข่งขันที่สูง แต่จะชูจุดขายในเรื่องรูปแบบและการวางผังของห้องที่ตอบโจทย์ลูกค้า จึงได้ก่อตั้งบริษัท เอส เอ ฟิวเจอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ขึ้นมาด้วยทุนจดทะเบียน 160 ล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงการ “โฮล์ม เอกมัย”

โครงการ “โฮล์ม เอกมัย 22” (Holme Ekkamai 22) ตั้งอยู่บนพื้นที่ 399 ตารางวา เป็นคอนโดฯ โลว์ไรส์ สูง 8 ชั้น 1 อาคาร ขนาดเริ่มต้นที่ 33.75-101 ตารางเมตร ระดับราคาที่ 3.9-18.7 ล้านบาท หรือเริ่มต้นที่ 118,000 บาท/ตารางเมตร จำนวน 90 ยูนิต มูลค่าโครงการ 650 ล้านบาท โดยจะเปิดพรีเซลในวันที่ 9-10 พฤศจิกายน 2562 ซึ่งได้มอบหมายให้บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เป็นที่ปรึกษาและบริหารโครงการ คาดว่าภายในระยะเวลา 3 เดือนนี้จะสามารถทำยอดขายได้ 60% ด้านการก่อสร้างคาดว่าจะเริ่มดำเนินการได้ในไตรมาส 2/2563 และแล้วเสร็จภายในไตรมาส 3/2565

อย่างไรก็ตาม ทิศทางการดำเนินธุรกิจของบริษัทฯ นับจากนี้จะรุกธุรกิจอสังหาฯใน กทม.ใกล้แนวรถไฟฟ้า อย่างน้อยปีละ 1 โครงการ ซึ่งไม่จำกัดเซกเมนต์ แล้วแต่ขนาดที่ดินที่ซื้อมาได้ว่าสามารถพัฒนาแนวสูง หรือแนวราบ ขณะนี้อยู่ในระหว่างการมองหาที่ดินที่มีศักยภาพอย่างต่อเนื่อง

ด้าน นายรัชภูมิ จงภักดี รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า จากทำเลที่ตั้งของโครงการ โฮล์ม เอกมัย 22 ต้องยอมรับว่าเป็นโซนของกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะกลุ่มผู้อยู่อาศัยดั้งเดิมที่ต้องการขยายครอบครัวแต่ยังมีความต้องการอยู่อาศัยในโซนสุขุมวิทเอกมัย โฮล์ม เอกมัย 22 จึงเป็นคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ ด้วยการออกแบบตัวอาคารมีความโดดเด่นทางด้านสถาปัตยกรรม และตกแต่งภายในที่สวยมีเอกลักษณ์ ให้ความรู้สึกใกล้ชิดธรรมชาติ เหมือนการใช้ชีวิตอยู่ที่บ้าน โดยลักษณะอาคารสูง 8 ชั้น และตัวอาคารจะถูกแบ่งเป็น 2 อาคาร เว้นช่องว่างกลางอาคารให้ลมพัดผ่าน โดยมีทางเชื่อมกันที่ชั้นล่างกับชั้นดาดฟ้าเพื่อใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกันได้

“ปัจจุบัน ราคาที่ดินย่านเอกมัยราคาพุ่งไปถึง 500,000-800,000 บาท/ตารางวา เมื่อพิจารณาโครงการ ทำเล และเปรียบเทียบราคาแล้ว เชื่อว่าโฮล์ม เอกมัย 22 จะเป็นอีกโครงการหนึ่งที่คุ้มค่าสำหรับผู้ซื้อ รวมถึงผู้ที่ต้องการลงทุนปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ” นายรัชภูมิ กล่าว