... เศรษฐกิจไม่ดี...!!! บ้าน-คอนโดขายไม่ได้...? ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชะลอแผนการพัฒนาโครงการใหม่ …? ปัญหาเหล่านี้คือ ความกังวลของผู้ประกอบการอสังหาฯ แต่ในมุมมองของผู้บริโภคโดยทั่วไปแล้ว ปัญหาที่เกิดขึ้นเหล่านี้ไม่ใช่ปัญหาใหญ่ของผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของตนเอง แต่ปัญหาใหญ่ และสำคัญของผู้บริโภค ณ เวลานี้ คือ การถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งในช่วงหลังๆ มานี้ ยอดการถูกปฏิเสธสินเชื่อในตลาดปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ โดยในบางราย หรือ บางโครงการยอดการปฏิเสธสินเชื่อเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 20-40% แต่ในบางโครงการมียอดการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% โดยเฉพาะหลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อใหม่ หรือ LTV
ขณะที่ยอดการปฏิเสธสินเชื่อใหม่มีแนวโน้มว่าจะยังเพิ่มสูงมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะหลังจากมีข่าวว่า ธปท.จะมีการกำหนดให้สถาบันการเงินมีการประเมินความสามารถในการชำระหนี้อย่างถี่ถ้วน โดยพิจารณาให้ครอบคลุมภาระหนี้ทั้งหมดเทียบกับรายได้ที่มีความสม่ำเสมอ รวมถึงพิจารณาด้วยว่า ลูกค้าจะมีเงินเหลือสุทธิหลังหักภาระผ่อนชำระหนี้ทั้งหมดเพียงพอต่อการดำรงชีพหรือไม่ ซึ่งหมายความว่า จะมีการนำอัตราส่วนภาระหนี้ทั้งหมดต่อรายได้ลูกค้า (DSR) มาใช้ประกอบการพิจารณาให้สินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มเปราะบางที่มีความเสี่ยงในการก่อหนี้เกินตัว เพื่อดูแลปัญหาหนี้ภาคครัวเรือน โดยคาดว่าแนวนโยบายดังกล่าวจะเริ่มใช้ในวันที่ 1 ม.ค.2563 เป็นต้นไป
ปัญหาดังกล่าว แน่นอนว่าในส่วนของผู้ประกอบการอสังหาฯ นั้นย่อมมีการเตรียมแผนรับมือไว้ในอนาคต...!!! แต่หากมองในมุมของผู้บริโภคหรือผู้ซื้อบ้าน..!!! ทางออกที่ดีที่สุด คือ การเตรียมความพร้อมของผู้บริโภคนั่นเอง
… เมื่อพูดถึงการเตรียมตัว หรือเตรียมความพร้อมของผู้บริโภค สิ่งแรกๆ ที่ผู้บริโภคควรรู้เพื่อเตรียมความพร้อมก่อนยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน คือ การรู้ถึงสาเหตุของการขอสินเชื่อไม่ผ่าน เพื่อให้รู้เท่าทันและแก้ปัญหาจุดบกพร่องที่อาจส่งผลให้ถูกปฏิเสธสินเชื่อของผู้บริโภคเอง
จากการพูดคุย และข้อมูลที่มีการจัดเก็บโดยสถาบันการเงิน และบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ พบว่า 8 สาเหตุต้นๆ ที่ทำให้การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ได้รับการอนุมัติ หรือถูกปฏิเสธสินเชื่อ โดยพบว่าปัญหาหลักๆ คือ 1.การซื้อที่อยู่อาศัยหลายหน่วย (หลายๆ หลัง) ในเวลาใกล้กัน โดยเฉพาะการขอสินเชื่อในการซื้อห้องชุดหรือ คอนโดมิเนียม แน่นอนว่ามาตรการ LTV ที่ออกมามุ่งเป้าหมายเพื่อควบคุมปัญหาการเก็งกำไร และการซื้อลงทุนและป้องการปัญหาเงินทอนสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งกลุ่มที่มีการยื่นขอสินเชื่อหลายหลัง หรือหลายหน่วยพร้อมๆ กันคือกลุ่มที่อยู่ในข่ายน่าสงสัยว่าจะมีการเก็งกำไรมากที่สุด ดังนั้น ผู้ที่มีการซื้อที่อยู่อาศัยพร้อมกันหลายๆ หน่วยจึงเป็นกลุ่มแรกที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง เว้นแต่ผู้กู้จะยินยอมจ่ายเงินดาวน์ตามเกณฑ์ที่ ธปท.กำหนดไว้
2.การมีภาระหนี้บัตรเครดิต เนื่องจากหนี้ในบัตรเครดิตจะถูกนำมาคิดรวมในการปล่อยกู้ โดยเฉพาะหากมีหนี้มากกว่า 40% ของรายได้ ก็จะมีโอกาสโดนปฏิเสธสูงมาก ดังนั้น ทางแก้ของปัญหาดังกล่าวสำหรับผู้บริโภคที่กำลังจะยื่นขอสินเชื่อคือ การชำระหนี้บัตรเครดิตให้หมด หรือไม่ก็ต้องชำระเงินให้เหลือยอดค้างชำระให้น้อยที่สุดนั่นเอง
3.ติดภาระการผ่อนชำระสินค้า เช่น การผ่อนรถ การผ่อนชำระสินค้าผ่านบัตรเครดิต ซึ่งจะถูกนำไปคำนวณรายจ่ายต่อเดือนของผู้กู้ ยิ่งถ้ามีภาระการผ่อนจ่ายเกิน 40% ของรายได้โอกาสจะถูกปฏิเสธสินเชื่อยิ่งมีสูงมากไปด้วย แต่หากรายจ่ายต่ำกว่า 40% ก็จะถูกนำไปหักจากรายได้ ซึ่งนั่นหมายความว่า ธนาคารอาจจะพิจารณาอนุมัติสินเชื่อได้ไม่เต็มวงเงินรายได้ของผู้ยื่นขอสินเชื่อได้
4.การติดภาระค้ำประกันให้ผู้อื่น แต่ในกรณีดังกล่าวจะส่งผลจนเกิดปัญหาก็ต่อเมื่อผู้ที่ผู้บริโภคค้ำประกันนั้น มีการค้างชำระหนี้จนติดเครดิตบูโร แต่หากผู้ที่ผู้บริโภคค้ำประกันมีการจ่ายชำระตรงเวลา และไม่เกิดปัญหาเครดิตบูโร ปัญหานี้ก็จะไม่ถูกสถาบันการเงินนำมาประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อของผู้บริโภค
5.ฐานรายได้ของผู้ขอสินเชื่อต่ำ ซึ่งเข้าใจได้ตรงกันว่ามีผลต่อการนำรายได้มาคำนวณความสามรถในการผ่อนชำระในอนาคตอย่างแน่นอน และกลายเป็นที่มาของการหาผู้กู้ร่วม
6.บุคคลผู้กู้ร่วมของผู้ยื่นขอสินเชื่อ ในกรณีนี้สถาบันการเงินบางแห่งไม่ได้มีการนับรายได้จากผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้เป็นพนักงานประจำ ส่วนกรณีที่ผู้ที่ประกอบอาชีพอิสระ หากไม่มีเงินออกจำนวนมาก หรือไม่มีธุรกิจและเสียภาษีอย่างถูกต้อง สถาบันการเงินก็จะไม่นำรายได้ของผู้กู้ร่วมเข้ามาคำนวณในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเลย ดังนั้น การหาผู้กู้ร่วมจึงต้องเลือกบุคคลที่จะมาเป็นผู้กู้ร่วมที่ธนาคารให้น้ำหนัก และนำรายได้ของผู้กู้ร่วมมาคำนวณรายได้ร่วมกับผู้ขอสินเชื่อในการพิจารณาให้ดีด้วย เช่น พนักงานประจำ ข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ เพราะหากได้ผู้กู้ร่วมที่ธนาคารสามารถนำรายได้มาร่วมคำนวณรายได้ประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อก็จะทำให้ได้รับอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
7.การไม่มีการออมเงิน หรือไม่มีประวัติทางการเงินที่ชัดเจน สำหรับกรณีนี้จริงๆ แล้ว หากเป็นผู้ที่มีรายได้ประจำและชัดเจนจะไม่พบกับปัญหานี้ เช่น พนักงานบริษัทที่มีการจ่ายเงินเดือนผ่านบัญชีธนาคารสถาบันการเงินจะไม่นำปัญหาส่วนนี้มาพิจารณาในการอนุมัติสินเชื่อ แต่หากเป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อยหรือรายได้ไม่แน่นอน เช่น กลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระ ไม่มีประวัติรายรับรายจ่ายผ่านบัญชีธนาคาร ทำให้สถาบันการเงินมีการตรวจสอบเงินออมของผู้ยื่นขอสินเชื่อ เพราะสถาบันการเงินขาดความมั่นใจที่จะปล่อยกู้ให้ผู้ยื่นขอสินเชื่อ
8.ความน่าเชื่อถือของบริษัท หรือที่ทำงานของผู้ขอสินเชื่อ ความน่าเชื่อถือของสถานที่ทำงานเป็นอีกเหตุผลสำคัญในการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน โดยเฉพาะหากบริษัทที่ผู้ขอสินเชื่อเป็นพนักงานอยู่นั้นขาดการจ่ายภาษี ประกันสังคม หรือมีการจ่ายเงินเดือนไม่ตรง จะส่งผลต่อการพิจาณราอนุมัติสินเชื่ออย่างมาก โอกาสที่จะได้รับการอนุมัติสินเชื่อจึงมีต่ำ การย้ายหรือเปลี่ยนงานใหม่ กรณีที่ผู้ยื่นขอสินเชื่อเพิ่งมีการย้ายที่ทำงานใหม่หรือยังไม่ผ่านโปร มีโอกาสที่สถาบันการเงินจะมองว่าเป็นความเสี่ยงในการปล่อยกู้ รวมถึงกรณีที่ทำงานไม่โปร่งใส จดทะเบียนไม่ถูกต้อง และไม่มีความน่าเชื่อถือ ซึ่งทำให้ถูกสถาบันการเงินพิจารณาว่ารายได้ของผู้ยื่นกู้อาจได้มาโดยไม่สุจริต เป็นรายได้ที่เชื่อถือไม่ได้ ทำให้ถูกมองว่าการที่อยู่อาศัยของผู้กู้ อาจเป็นส่วนหนึ่งในการฟอกเงินได้
9 แนวทางแก้ปัญหาถูกปฏิเสธสินเชื่อ
… แน่นอนว่าใน 8 สาเหตุใหญ่ๆ ของการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินในเบื้องต้นนั้น 5 สาเหตุแรก คือ ปัญหาหลักของผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ในตลาดที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด เมื่อผู้บริโภครู้และทำความเข้าใจได้แล้วว่า ปัญหาหรือสาเหตุของการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินนั้นเกิดจากปัญหาใด การแก้ปัญหาให้ตรงจุดจึงเป็นการแก้ปัญหาได้ดีที่สุด
อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ที่ประสบปัญหาการขอสินเชื่อไม่ผ่านนั้น ไม่ใช่ว่าจะหมดหนทางหรือไม่มีทางแก้ไขเอาเสียเลย ..เพราะเมื่อผู้บริโภคทราบแล้วว่าปัญหาของตนอยู่ที่จุดใด ก็สามารถแก้ไขได้ไม่ยาก
ซึ่งในที่นี้ ผู้จัดการรายวัน360 ได้รวบรวมวิธีและข้อเสนอแนะในการแก้ปัญหาการขอสินเชื่อไม่ผ่านมานำเสนอไว้ 9 ข้อด้วยกันคือ 1.แก้ปัญหากำลังซื้อ ในกรณีที่ผู้กู้มีกำลังซื้อไม่สูง ผู้ยื่นขอสินเชื่อต้องพิจารณาเลือกราคาที่อยู่อาศัยให้เหมาะต่อกำลังซื้อของตนเอง โดยในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยนั้น ผู้ขอสินเชื่อควรพิจารณาว่า มีความสามารถในการชำระหนี้ได้มากน้อยแค่ไหน ไม่ควรเลือกซื้อที่อยู่อาศัยตามความอยากเป็นหลัก เพราะหากราคาบ้านสูงเกินไปจะมีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อ และหากผ่อนไม่ไหวก็จะก่อปัญหาตามมาในอนาคต
2.แก้ปัญหาบัตรเครดิต ในกรณีของผู้ที่มีปัญหาขอสินเชื่อไม่ผ่านจากปัญหาบัตรเครดิต โดยเฉพาะผู้ที่มีหนี้บัตรเครดิตหลายใบ ซึ่งส่งผลให้กำลังซื้อลดลง เพราะสถาบันการเงินจะนำวงเงินจากบัตรเครดิตทุกใบมาคิดรวมเป็นภาระหนี้ของผู้ถือบัตร แม้ว่าผู้ถือบัตรนั้นจะไม่ได้ใช้ก็ตาม ทางแก้ก็คือ ลดจำนวนบัตรเครดิตให้น้อยลง หรือก็คือ การปิดบัตรเครดิตที่ไม่ได้ใช้ไป เหลือเก็บไว้เพียงบัตรเครดิตที่จำเป็นจริงๆ เพราะการถือบัตรเครดิตหลายใบ เพื่อลดภาระหนี้จากบัตรทุกใบ เพราะเมื่อนับรวมภาระหนี้จากบัตรเครดิตไม่เกิน 40% ของรายได้ของผู้ถือบัตรแล้วก็จะทำให้โอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น
3.แก้หนี้การผ่อนสินค้าผ่านบัตรเครดิต ในกรณีนี้ เมื่อบัตรเครดิตถูกใช้ในการผ่อนสินค้า ผู้ถือบัตรเครดิตควรรีบผ่อนให้หมดแล้วปิดการใช้บัตรให้เร็วที่สุด เพราะหากยังมียอดค้างชำระหรือมีหนี้ผ่อนสินค้าผ่านบัตรอยู่ สถาบันการเงินก็จะมีการนำยอดหนี้ดังกล่าวมาคิดรวมในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งจะทำให้กำลังซื้อของผู้ถือบัตรลดลง
4.แก้หนี้เครดิตบูโร โดยการตรวจเช็กเครดิตบูโรทุกครั้งในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงินนั้น สถาบันการเงินทุกแห่งจะมีการเช็กประวัติเครดิตบูโรของผู้ยื่นกู้ทุกครั้ง เพราะเครดิตบูโรจะเก็บรวบรวมข้อมูลการชำระสินเชื่อหรือบัตรเครดิตทั้งยอดคงค้าง และการผิดประวัติชำระหนี้ของผู้ยื่นขอสินเชื่อทุกครั้ง ดังนั้น ผู้ขอสินเชื่อควรมีการตรวจเช็กเครดิตบูโรก่อนเสมอ เพื่อป้องกันปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อ และสามารถแก้ไขได้ทันท่วงทีก่อนการยื่นขอสินเชื่อในกรณีที่ผู้ขอสินเชื่อเคยมีประวัติหรือปัญหาติดเครดิตบูโร
5.แก้ปัญหาด้วยการเลือกระยะเวลาผ่อนที่ยาวขึ้น ในกรณีของผู้ขอสินเชื่อมีกำลังซื้อไม่สูง หากต้องการได้รับการอนุมัติสินเชื่อ การเลือกระยะเวลาในการผ่อนให้นานขึ้น ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่จะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อเพิ่มากขึ้น เช่น เลือกระยะเวลาการผ่อนชำระยาวออกไป 25-30 ปี เพื่อไม่กระทบต่อรายได้ และยังเป็นการป้องกันการเกิดปัญหาทางการเงินที่อาจะเกิดขึ้นในอนาคต และเมื่อในอนาคตผู้ขอสินเชื่อมีรายได้เพิ่มขึ้นก็สามารถผ่อนจ่ายค่างวดได้เพิ่มขึ้น หรืออาจขอปิดบัญชีโดยการจ่ายยอดค้างชำระทั้งหมดได้ หากไม่ติดเงื่อนไขในสัญญาเงินกู้ที่ตกลงไว้กับทางสถาบันการเงิน
6. ก้ปัญหาการติดผ่อนรถยนต์ ในกรณีที่ผู้ขอสินเชื่ออยู่ระหว่างการผ่อนชำระค่างวดผ่อนจ่ายจากการซื้อรถยนต์ส่วนตัว เพราะโดยมากแล้ว ปัญหาของการถูกปฏิเสธสินเชื่อ คือ ผู้ยื่นขอสินเชื่อติดภาระผ่อนรถยนต์ ดังนั้น ก่อนยื่นขอสินเชื่อผู้ยื่นควร Pre-approve กับสถาบันการเงินก่อนว่า ผู้กูยังมีความสามารถในการชำหระหนี้ได้เพียงพอหรือไม่
7.แก้ปัญหาการค้ำประกัน การแก้ปัญหาการค้ำประกันนั้นเป็นเรื่องยาก ตราบใดที่ผู้ที่เราค้ำประกันให้ยังไม่ชำระหนี้จนครบทั้งหมด ดังนั้น ในการจะค้ำประกันผู้อื่นจึงต้องพิจารณาให้ดี และที่สำคัญคือไม่ควรค้ำประกันให้แก่ผู้ใดหากเรามีแผนที่จะขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยในระยะใกล้ๆ เพราะหนี้ค้ำประกันนั้นจะถูกสถาบันการเงินนำไปคำนวณเป็นภาระหนี้ด้วย ซึ่งแน่นอนว่าจะทำให้ความสามารถในการกู้ลดลงนั่นเอง
8.แก้ปัญหาเงินออม ในกรณีที่จะมีการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้น การออมเงินเป็นการสร้างเครดิตที่ดีให้แก่ตัวผู้ขอสินเชื่อในอนาคต เพื่อสร้างความเชื่อมั่นและมั่นใจให้แก่สถาบันการเงิน ผู้ขอสินเชื่อควรมีการวางแผนสร้างวินัยทางการเงิน โดยการเปิดบัญชีเงินออมเป็นบัญชีฝากประจำก่อนหน้าที่จะขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย 1-2 ปี
9.แก้ปัญหาของผู้กู้ร่วม ในกรณีที่ฐานรายได้ของผู้ขอสินเชื่อต่ำ ควรหาผู้กู้ร่วม ซึ่งผู้กู้ร่วมควรมีคุณสมบัติที่ตรงความต้องการของสถาบันการเงิน เช่น เป็นผู้ที่มีเครดิตดี ประกอบอาชีพที่มีรายได้แน่นอนมั่นคง เช่น พนักงานประจำ ข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสได้ในการได้รับอนุมัติสินเชื่อได้มากขึ้น
... ทั้งนี้ สำหรับผู้ที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ หากสามารถแก้ไขปัญหาทั้ง 9 ข้อได้ เชื่อว่าจะเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อ จากสถาบันการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นอีกไม่น้อยแน่นอน
อย่างไรก็ตาม การเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินนั้นไม่ได้หมายความว่า สถาบันการเงินไม่ต้องการจะปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในทางกลับกัน สถาบันการเงินเองกลับต้องการสร้างยอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ให้มีการเติบโตขึ้นในทุกๆ ปี ดังนั้น ในแต่ละปีสถาบันการเงินต่างๆ จึงได้มีการ จัดสินเชื่อพิเศษ หรือแคมเปญพิเศษ เพื่อผลักดันยอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของแต่ละสถาบันการเงินให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง
ดังนั้น การเลือกแคมเปญสินเชื่อของแต่ละสถาบันการเงินที่ออกมาในแต่ละช่วงของปี ก็เป็นอีกช่องทางหนึ่งในการเพิ่มโอกาสการได้รับอนุมัติสินเชื่อ ในการซื้อบ้านของผู้บริโภคเช่นกัน
ขณะที่ยอดการปฏิเสธสินเชื่อใหม่มีแนวโน้มว่าจะยังเพิ่มสูงมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะหลังจากมีข่าวว่า ธปท.จะมีการกำหนดให้สถาบันการเงินมีการประเมินความสามารถในการชำระหนี้อย่างถี่ถ้วน โดยพิจารณาให้ครอบคลุมภาระหนี้ทั้งหมดเทียบกับรายได้ที่มีความสม่ำเสมอ รวมถึงพิจารณาด้วยว่า ลูกค้าจะมีเงินเหลือสุทธิหลังหักภาระผ่อนชำระหนี้ทั้งหมดเพียงพอต่อการดำรงชีพหรือไม่ ซึ่งหมายความว่า จะมีการนำอัตราส่วนภาระหนี้ทั้งหมดต่อรายได้ลูกค้า (DSR) มาใช้ประกอบการพิจารณาให้สินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มเปราะบางที่มีความเสี่ยงในการก่อหนี้เกินตัว เพื่อดูแลปัญหาหนี้ภาคครัวเรือน โดยคาดว่าแนวนโยบายดังกล่าวจะเริ่มใช้ในวันที่ 1 ม.ค.2563 เป็นต้นไป
ปัญหาดังกล่าว แน่นอนว่าในส่วนของผู้ประกอบการอสังหาฯ นั้นย่อมมีการเตรียมแผนรับมือไว้ในอนาคต...!!! แต่หากมองในมุมของผู้บริโภคหรือผู้ซื้อบ้าน..!!! ทางออกที่ดีที่สุด คือ การเตรียมความพร้อมของผู้บริโภคนั่นเอง
… เมื่อพูดถึงการเตรียมตัว หรือเตรียมความพร้อมของผู้บริโภค สิ่งแรกๆ ที่ผู้บริโภคควรรู้เพื่อเตรียมความพร้อมก่อนยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน คือ การรู้ถึงสาเหตุของการขอสินเชื่อไม่ผ่าน เพื่อให้รู้เท่าทันและแก้ปัญหาจุดบกพร่องที่อาจส่งผลให้ถูกปฏิเสธสินเชื่อของผู้บริโภคเอง
จากการพูดคุย และข้อมูลที่มีการจัดเก็บโดยสถาบันการเงิน และบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ พบว่า 8 สาเหตุต้นๆ ที่ทำให้การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ได้รับการอนุมัติ หรือถูกปฏิเสธสินเชื่อ โดยพบว่าปัญหาหลักๆ คือ 1.การซื้อที่อยู่อาศัยหลายหน่วย (หลายๆ หลัง) ในเวลาใกล้กัน โดยเฉพาะการขอสินเชื่อในการซื้อห้องชุดหรือ คอนโดมิเนียม แน่นอนว่ามาตรการ LTV ที่ออกมามุ่งเป้าหมายเพื่อควบคุมปัญหาการเก็งกำไร และการซื้อลงทุนและป้องการปัญหาเงินทอนสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งกลุ่มที่มีการยื่นขอสินเชื่อหลายหลัง หรือหลายหน่วยพร้อมๆ กันคือกลุ่มที่อยู่ในข่ายน่าสงสัยว่าจะมีการเก็งกำไรมากที่สุด ดังนั้น ผู้ที่มีการซื้อที่อยู่อาศัยพร้อมกันหลายๆ หน่วยจึงเป็นกลุ่มแรกที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง เว้นแต่ผู้กู้จะยินยอมจ่ายเงินดาวน์ตามเกณฑ์ที่ ธปท.กำหนดไว้
2.การมีภาระหนี้บัตรเครดิต เนื่องจากหนี้ในบัตรเครดิตจะถูกนำมาคิดรวมในการปล่อยกู้ โดยเฉพาะหากมีหนี้มากกว่า 40% ของรายได้ ก็จะมีโอกาสโดนปฏิเสธสูงมาก ดังนั้น ทางแก้ของปัญหาดังกล่าวสำหรับผู้บริโภคที่กำลังจะยื่นขอสินเชื่อคือ การชำระหนี้บัตรเครดิตให้หมด หรือไม่ก็ต้องชำระเงินให้เหลือยอดค้างชำระให้น้อยที่สุดนั่นเอง
3.ติดภาระการผ่อนชำระสินค้า เช่น การผ่อนรถ การผ่อนชำระสินค้าผ่านบัตรเครดิต ซึ่งจะถูกนำไปคำนวณรายจ่ายต่อเดือนของผู้กู้ ยิ่งถ้ามีภาระการผ่อนจ่ายเกิน 40% ของรายได้โอกาสจะถูกปฏิเสธสินเชื่อยิ่งมีสูงมากไปด้วย แต่หากรายจ่ายต่ำกว่า 40% ก็จะถูกนำไปหักจากรายได้ ซึ่งนั่นหมายความว่า ธนาคารอาจจะพิจารณาอนุมัติสินเชื่อได้ไม่เต็มวงเงินรายได้ของผู้ยื่นขอสินเชื่อได้
4.การติดภาระค้ำประกันให้ผู้อื่น แต่ในกรณีดังกล่าวจะส่งผลจนเกิดปัญหาก็ต่อเมื่อผู้ที่ผู้บริโภคค้ำประกันนั้น มีการค้างชำระหนี้จนติดเครดิตบูโร แต่หากผู้ที่ผู้บริโภคค้ำประกันมีการจ่ายชำระตรงเวลา และไม่เกิดปัญหาเครดิตบูโร ปัญหานี้ก็จะไม่ถูกสถาบันการเงินนำมาประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อของผู้บริโภค
5.ฐานรายได้ของผู้ขอสินเชื่อต่ำ ซึ่งเข้าใจได้ตรงกันว่ามีผลต่อการนำรายได้มาคำนวณความสามรถในการผ่อนชำระในอนาคตอย่างแน่นอน และกลายเป็นที่มาของการหาผู้กู้ร่วม
6.บุคคลผู้กู้ร่วมของผู้ยื่นขอสินเชื่อ ในกรณีนี้สถาบันการเงินบางแห่งไม่ได้มีการนับรายได้จากผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้เป็นพนักงานประจำ ส่วนกรณีที่ผู้ที่ประกอบอาชีพอิสระ หากไม่มีเงินออกจำนวนมาก หรือไม่มีธุรกิจและเสียภาษีอย่างถูกต้อง สถาบันการเงินก็จะไม่นำรายได้ของผู้กู้ร่วมเข้ามาคำนวณในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเลย ดังนั้น การหาผู้กู้ร่วมจึงต้องเลือกบุคคลที่จะมาเป็นผู้กู้ร่วมที่ธนาคารให้น้ำหนัก และนำรายได้ของผู้กู้ร่วมมาคำนวณรายได้ร่วมกับผู้ขอสินเชื่อในการพิจารณาให้ดีด้วย เช่น พนักงานประจำ ข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ เพราะหากได้ผู้กู้ร่วมที่ธนาคารสามารถนำรายได้มาร่วมคำนวณรายได้ประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อก็จะทำให้ได้รับอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
7.การไม่มีการออมเงิน หรือไม่มีประวัติทางการเงินที่ชัดเจน สำหรับกรณีนี้จริงๆ แล้ว หากเป็นผู้ที่มีรายได้ประจำและชัดเจนจะไม่พบกับปัญหานี้ เช่น พนักงานบริษัทที่มีการจ่ายเงินเดือนผ่านบัญชีธนาคารสถาบันการเงินจะไม่นำปัญหาส่วนนี้มาพิจารณาในการอนุมัติสินเชื่อ แต่หากเป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อยหรือรายได้ไม่แน่นอน เช่น กลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระ ไม่มีประวัติรายรับรายจ่ายผ่านบัญชีธนาคาร ทำให้สถาบันการเงินมีการตรวจสอบเงินออมของผู้ยื่นขอสินเชื่อ เพราะสถาบันการเงินขาดความมั่นใจที่จะปล่อยกู้ให้ผู้ยื่นขอสินเชื่อ
8.ความน่าเชื่อถือของบริษัท หรือที่ทำงานของผู้ขอสินเชื่อ ความน่าเชื่อถือของสถานที่ทำงานเป็นอีกเหตุผลสำคัญในการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน โดยเฉพาะหากบริษัทที่ผู้ขอสินเชื่อเป็นพนักงานอยู่นั้นขาดการจ่ายภาษี ประกันสังคม หรือมีการจ่ายเงินเดือนไม่ตรง จะส่งผลต่อการพิจาณราอนุมัติสินเชื่ออย่างมาก โอกาสที่จะได้รับการอนุมัติสินเชื่อจึงมีต่ำ การย้ายหรือเปลี่ยนงานใหม่ กรณีที่ผู้ยื่นขอสินเชื่อเพิ่งมีการย้ายที่ทำงานใหม่หรือยังไม่ผ่านโปร มีโอกาสที่สถาบันการเงินจะมองว่าเป็นความเสี่ยงในการปล่อยกู้ รวมถึงกรณีที่ทำงานไม่โปร่งใส จดทะเบียนไม่ถูกต้อง และไม่มีความน่าเชื่อถือ ซึ่งทำให้ถูกสถาบันการเงินพิจารณาว่ารายได้ของผู้ยื่นกู้อาจได้มาโดยไม่สุจริต เป็นรายได้ที่เชื่อถือไม่ได้ ทำให้ถูกมองว่าการที่อยู่อาศัยของผู้กู้ อาจเป็นส่วนหนึ่งในการฟอกเงินได้
9 แนวทางแก้ปัญหาถูกปฏิเสธสินเชื่อ
… แน่นอนว่าใน 8 สาเหตุใหญ่ๆ ของการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินในเบื้องต้นนั้น 5 สาเหตุแรก คือ ปัญหาหลักของผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ในตลาดที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด เมื่อผู้บริโภครู้และทำความเข้าใจได้แล้วว่า ปัญหาหรือสาเหตุของการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินนั้นเกิดจากปัญหาใด การแก้ปัญหาให้ตรงจุดจึงเป็นการแก้ปัญหาได้ดีที่สุด
อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ที่ประสบปัญหาการขอสินเชื่อไม่ผ่านนั้น ไม่ใช่ว่าจะหมดหนทางหรือไม่มีทางแก้ไขเอาเสียเลย ..เพราะเมื่อผู้บริโภคทราบแล้วว่าปัญหาของตนอยู่ที่จุดใด ก็สามารถแก้ไขได้ไม่ยาก
ซึ่งในที่นี้ ผู้จัดการรายวัน360 ได้รวบรวมวิธีและข้อเสนอแนะในการแก้ปัญหาการขอสินเชื่อไม่ผ่านมานำเสนอไว้ 9 ข้อด้วยกันคือ 1.แก้ปัญหากำลังซื้อ ในกรณีที่ผู้กู้มีกำลังซื้อไม่สูง ผู้ยื่นขอสินเชื่อต้องพิจารณาเลือกราคาที่อยู่อาศัยให้เหมาะต่อกำลังซื้อของตนเอง โดยในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยนั้น ผู้ขอสินเชื่อควรพิจารณาว่า มีความสามารถในการชำระหนี้ได้มากน้อยแค่ไหน ไม่ควรเลือกซื้อที่อยู่อาศัยตามความอยากเป็นหลัก เพราะหากราคาบ้านสูงเกินไปจะมีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อ และหากผ่อนไม่ไหวก็จะก่อปัญหาตามมาในอนาคต
2.แก้ปัญหาบัตรเครดิต ในกรณีของผู้ที่มีปัญหาขอสินเชื่อไม่ผ่านจากปัญหาบัตรเครดิต โดยเฉพาะผู้ที่มีหนี้บัตรเครดิตหลายใบ ซึ่งส่งผลให้กำลังซื้อลดลง เพราะสถาบันการเงินจะนำวงเงินจากบัตรเครดิตทุกใบมาคิดรวมเป็นภาระหนี้ของผู้ถือบัตร แม้ว่าผู้ถือบัตรนั้นจะไม่ได้ใช้ก็ตาม ทางแก้ก็คือ ลดจำนวนบัตรเครดิตให้น้อยลง หรือก็คือ การปิดบัตรเครดิตที่ไม่ได้ใช้ไป เหลือเก็บไว้เพียงบัตรเครดิตที่จำเป็นจริงๆ เพราะการถือบัตรเครดิตหลายใบ เพื่อลดภาระหนี้จากบัตรทุกใบ เพราะเมื่อนับรวมภาระหนี้จากบัตรเครดิตไม่เกิน 40% ของรายได้ของผู้ถือบัตรแล้วก็จะทำให้โอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น
3.แก้หนี้การผ่อนสินค้าผ่านบัตรเครดิต ในกรณีนี้ เมื่อบัตรเครดิตถูกใช้ในการผ่อนสินค้า ผู้ถือบัตรเครดิตควรรีบผ่อนให้หมดแล้วปิดการใช้บัตรให้เร็วที่สุด เพราะหากยังมียอดค้างชำระหรือมีหนี้ผ่อนสินค้าผ่านบัตรอยู่ สถาบันการเงินก็จะมีการนำยอดหนี้ดังกล่าวมาคิดรวมในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งจะทำให้กำลังซื้อของผู้ถือบัตรลดลง
4.แก้หนี้เครดิตบูโร โดยการตรวจเช็กเครดิตบูโรทุกครั้งในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงินนั้น สถาบันการเงินทุกแห่งจะมีการเช็กประวัติเครดิตบูโรของผู้ยื่นกู้ทุกครั้ง เพราะเครดิตบูโรจะเก็บรวบรวมข้อมูลการชำระสินเชื่อหรือบัตรเครดิตทั้งยอดคงค้าง และการผิดประวัติชำระหนี้ของผู้ยื่นขอสินเชื่อทุกครั้ง ดังนั้น ผู้ขอสินเชื่อควรมีการตรวจเช็กเครดิตบูโรก่อนเสมอ เพื่อป้องกันปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อ และสามารถแก้ไขได้ทันท่วงทีก่อนการยื่นขอสินเชื่อในกรณีที่ผู้ขอสินเชื่อเคยมีประวัติหรือปัญหาติดเครดิตบูโร
5.แก้ปัญหาด้วยการเลือกระยะเวลาผ่อนที่ยาวขึ้น ในกรณีของผู้ขอสินเชื่อมีกำลังซื้อไม่สูง หากต้องการได้รับการอนุมัติสินเชื่อ การเลือกระยะเวลาในการผ่อนให้นานขึ้น ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่จะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อเพิ่มากขึ้น เช่น เลือกระยะเวลาการผ่อนชำระยาวออกไป 25-30 ปี เพื่อไม่กระทบต่อรายได้ และยังเป็นการป้องกันการเกิดปัญหาทางการเงินที่อาจะเกิดขึ้นในอนาคต และเมื่อในอนาคตผู้ขอสินเชื่อมีรายได้เพิ่มขึ้นก็สามารถผ่อนจ่ายค่างวดได้เพิ่มขึ้น หรืออาจขอปิดบัญชีโดยการจ่ายยอดค้างชำระทั้งหมดได้ หากไม่ติดเงื่อนไขในสัญญาเงินกู้ที่ตกลงไว้กับทางสถาบันการเงิน
6. ก้ปัญหาการติดผ่อนรถยนต์ ในกรณีที่ผู้ขอสินเชื่ออยู่ระหว่างการผ่อนชำระค่างวดผ่อนจ่ายจากการซื้อรถยนต์ส่วนตัว เพราะโดยมากแล้ว ปัญหาของการถูกปฏิเสธสินเชื่อ คือ ผู้ยื่นขอสินเชื่อติดภาระผ่อนรถยนต์ ดังนั้น ก่อนยื่นขอสินเชื่อผู้ยื่นควร Pre-approve กับสถาบันการเงินก่อนว่า ผู้กูยังมีความสามารถในการชำหระหนี้ได้เพียงพอหรือไม่
7.แก้ปัญหาการค้ำประกัน การแก้ปัญหาการค้ำประกันนั้นเป็นเรื่องยาก ตราบใดที่ผู้ที่เราค้ำประกันให้ยังไม่ชำระหนี้จนครบทั้งหมด ดังนั้น ในการจะค้ำประกันผู้อื่นจึงต้องพิจารณาให้ดี และที่สำคัญคือไม่ควรค้ำประกันให้แก่ผู้ใดหากเรามีแผนที่จะขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยในระยะใกล้ๆ เพราะหนี้ค้ำประกันนั้นจะถูกสถาบันการเงินนำไปคำนวณเป็นภาระหนี้ด้วย ซึ่งแน่นอนว่าจะทำให้ความสามารถในการกู้ลดลงนั่นเอง
8.แก้ปัญหาเงินออม ในกรณีที่จะมีการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้น การออมเงินเป็นการสร้างเครดิตที่ดีให้แก่ตัวผู้ขอสินเชื่อในอนาคต เพื่อสร้างความเชื่อมั่นและมั่นใจให้แก่สถาบันการเงิน ผู้ขอสินเชื่อควรมีการวางแผนสร้างวินัยทางการเงิน โดยการเปิดบัญชีเงินออมเป็นบัญชีฝากประจำก่อนหน้าที่จะขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย 1-2 ปี
9.แก้ปัญหาของผู้กู้ร่วม ในกรณีที่ฐานรายได้ของผู้ขอสินเชื่อต่ำ ควรหาผู้กู้ร่วม ซึ่งผู้กู้ร่วมควรมีคุณสมบัติที่ตรงความต้องการของสถาบันการเงิน เช่น เป็นผู้ที่มีเครดิตดี ประกอบอาชีพที่มีรายได้แน่นอนมั่นคง เช่น พนักงานประจำ ข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสได้ในการได้รับอนุมัติสินเชื่อได้มากขึ้น
... ทั้งนี้ สำหรับผู้ที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ หากสามารถแก้ไขปัญหาทั้ง 9 ข้อได้ เชื่อว่าจะเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อ จากสถาบันการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นอีกไม่น้อยแน่นอน
อย่างไรก็ตาม การเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินนั้นไม่ได้หมายความว่า สถาบันการเงินไม่ต้องการจะปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในทางกลับกัน สถาบันการเงินเองกลับต้องการสร้างยอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ให้มีการเติบโตขึ้นในทุกๆ ปี ดังนั้น ในแต่ละปีสถาบันการเงินต่างๆ จึงได้มีการ จัดสินเชื่อพิเศษ หรือแคมเปญพิเศษ เพื่อผลักดันยอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของแต่ละสถาบันการเงินให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง
ดังนั้น การเลือกแคมเปญสินเชื่อของแต่ละสถาบันการเงินที่ออกมาในแต่ละช่วงของปี ก็เป็นอีกช่องทางหนึ่งในการเพิ่มโอกาสการได้รับอนุมัติสินเชื่อ ในการซื้อบ้านของผู้บริโภคเช่นกัน
