“บ้าน”... คือที่อยู่อาศัยที่คนไทยผูกพันมาตั้งแต่เกิด ดังนั้นนับตั้งแต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นในประเทศไทย ผู้บริโภคส่วนใหญ่ จึงคิดถึงคำว่า “บ้าน” เป็นชอยส์แรกเสมอ !!!... เมื่อถูกถามว่าหากจะซื้อที่อยู่อาศัยจะเลือกซื้ออะไร
อย่างไรก็ตาม ภายหลังเหตุการน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 กระแสนิยมในโครงการคอนโด ได้สร้างปรากฎการณ์สำคัญให้แก่วงการ อสังหาฯอย่างมโหฬาร เมื่อคอนโดกลายมาเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ก้าวขึ้นมาครองแชร์ตลาดที่อยู่อาศัยมากที่สุด โดยเฉพาะหลังจากที่รัฐบาลมีการลงทุนก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า ยิ่งสร้างกระแสความนิยมในโครงการคอนโดมากยิ่งขึ้น และทำให้ตลาดคอนโดมีอัตราการขยายตัวอย่างรวดเร็ว และมีส่วนแบ่งทางการตลาดมากที่สุดแทนที่กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ
จากกระแสความนิยมในคอนโด ประกอบกับการขยายตัวของเมืองที่รวดเร็ว และการลงทุนโครงการรถไฟฟ้าในเส้นทางใหม่ๆ ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้คอนโดขยายตัวอย่างร้อนแรงในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา ขณะที่เกิดปรากฎการณ์ ความนิยมซื้อห้องชุดเพื่อลงทุนของกลุ่มผู้มีเงินเย็น และนักลงทุนจากต่างชาติ รวมถึงนักท่องเที่ยวที่เข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนและนักท่องเที่ยวชาวจีน เป็นเสมือนการตอกย้ำถึงกระแส “condo neverdie”
แต่จะมีใครคาดคิดว่า เพียงช่วงระยะเวลา 2 -3 ปี ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ โหมเปิดตัวโครงการคอนโด ในทุกทำเล ทั้งในทำเลแนวรถไฟฟ้า ใจกลางเมือง และชานเมือง ก่อให้เกิดภาวะ “Over Supply” ในตลาดคอนโดขึ้น จนทำให้บริษัทอสังหาฯแทบทุกค่าย เบรคแผนลงทุนคอนโดใหม่กันถ้วนหน้าในช่วงต้นปี 2562 ทั้งๆที่ในช่วงต้นปี2562 ผู้ประกอบการทุกรายที่พัฒนาโครงการคอนโด ต่างประสานเสียง ยืนยันว่าผลวิจัยด้านการตลาดบ่งชี้ว่า ดีมานในโครงการคอนโดยังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
แน่นอน ข้อมูลวิจัยด้านการตลาดของผู้ประกอบการอสังหา ไม่ได้ผิดพลาด เพราะความต้องการคอนโดในตลาดยังเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพียงแต่ ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ ของผู้บริโภค เริ่มทวีความรุนแรงและมีความหลากหลายมากขึ้น โดยเฉพาะ ปัจจัยด้านหนี้ครัวเรือน การชะลอตัวทางภาคเศรษฐกิจ การออกมาตรการ ควบคุมสินเชื่อ และการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ของสถาบันการเงิน
ทั้งนี้ ปัจจัยดังกล่าวข้างต้น แม้ในกลุ่มผู้บริโภคเอง จะไม่ค่อยทราบถึงความกังวลของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แต่ใน กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ ต่างทราบกันดี และด้วยเหตุนี้ทำให้ ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ ที่ดูเหมือนว่า ให้น้ำหนักกับการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโด เริ่มมีการทยอยเพิ่มพอร์ตที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น สังเกตได้จาก กลุ่มบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่ติดอันดับต้นๆของตลาด ซึ่งมีการปรับ เพิ่มพอร์ตที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภท ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยวในตลาดระดับกลาง-บน
สัญญาณที่ชัดเจนของการเพิ่มพอร์ตบ้านราบคือในครึ่งแรกของ ปี2562 ที่ผู้ประกอบการ ทุกราย ชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโด และหันมาเปิดโครงการแนวราบมากกว่าคอนโดอย่างชัดเจน โดยเฉพาะบมจ. พฤกษาฯ ที่ก่อนหน้านี้ หันไปให้น้ำหนักกับการขยายตลาดคอนโดหรู แต่ล่าสุดในช่วงไตรมาสที่ 2 /2562 บมจ.พฤกษา ประกาศปรับแผน ลดจำนวนการพัฒนาคอนโด และหันมาให้น้ำหนักกับ การเปิดโครงการแนวราบ ทั้งที่ “พฤกษา” คลองแชร์ตลาด ทาวน์เฮ้าส์เป็นเบอร์ 1 ในตลาดอยู่แล้ว
การปรับแผน ลดการลงทุนคอนโดและหันมาให้น้ำหนักโครงการแนวราบ ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะ พี่ใหญ่ อย่าง บมจ.พฤกษา เพียงรายเดียว แต่ทุกๆบริษัท ได้มีการปรับแผนไปในทิศทางเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็น บมจ. แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งให้น้ำหนักกับโครงการแนวราบมาในช่วงก่อนหน้า1-2ปีแล้ว บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) บมจ. แสนสิริ บมจ.โกลด์เด้นแลนด์ บมจ. ออริจิ้น หรือ แม้กระทั่ง LPN เจ้าพ่อคอนโด ก็ได้มีการปรับแผนไปในทิศทางเดียวกัน
จากทิศทางและแนวโน้ม ที่เกิดขึ้น ทำให้ คาดว่า ในช่วงปลายปี2562 ต่อเนื่องไปในอนาคต อาจเกิดปรากฎการณ์ การพลิกกลับมามีส่วนแบ่งการตลาดของกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบแทนที่คอนโด แม้ว่าในปี2562นี้ ในด้านจำนวนยูนิต กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบอาจจะยังมีส่วนแบ่งตลาดน้อยกว่าคอนโด แต่ด้านยอดขายและมูลค่าโครงการใหม่ นั้นจะสูงกว่าหรือมีส่วนแบ่งมากกว่าคอนโดได้อีกครั้ง
อสังหาฯแห่ผุดโครงการแนวราบเพิ่ม
นายนายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาฯในปี2562 ค่อนข้างเหนื่อย เพราะปัจจัยลบที่หลากหลาย มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย ทั้งเรื่องของเกณฑ์ LTV ใหม่ที่มีผลโดยตรงต่อผู้ซื้อที่มีสัญญาสินเชื่อ 1 สัญญาขึ้นไป เรื่องของการมีซับพลายเปิดขายมากเกินไปในตลาดคอนโด สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ที่มีแนวโน้มชะลอตัวสูง ภาวะเศรษฐกิจที่อาจจะชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจโลก ตลาดหุ้นที่ยังคงมีความผันผวน และอีกหลายปัจจัยที่มีผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจ การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในปี2562
หลากหลายๆ ปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบแน่นอน โดยเฉพาะตลาดคอนโด ที่มีความผันผวนและอ่อนไหวต่อภาวะต่างๆข้างต้น ที่สำคัญคือ การที่มีคอนโดเปิดขายมากเกินไปในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ขณะที่อัตราการขายไม่ได้สูงแบบที่ผู้ประกอบการคาดหวัง ส่งผลให้มีคอนโดเหลือขาย ในกทม.จำนวนมาก ขณะที่กลุ่มนักลงทุนคอนโด เริ่มติดปัญหาการระบายคอนโดที่ซื้อไว้ออกไป มีผลให้กลุ่มนี้มีกำลังซื้อใหม่ลดลง เพราะของเก่าระบายออกไม่ได้ จึงไม่กล้าตัดสินใจซื้อมากมายแบบที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกที่จะชะลอการเปิดขายคอนโดใหม่ในปี2562 มีบางรายที่ลดจำนวนคอนโดเปิดขายใหม่ลง หรือถ้าไม่ลดลงก็จะคงไว้ให้เท่ากับปีก่อนหน้า แต่ที่น่าสนใจคือ ผู้ประกอบการหลายรายเลือกเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้นแบบเห็นได้ชัด
รายใหญ่เพิ่มพอร์ตแนวราบ
กลุ่มที่น่าสนใจคือ ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ เพราะกลุ่มนี้เป็นเสมือนกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาด เพราะว่าการลงทุนของรายใหญ่ มีผลต่อการขยายตัวหรือหดตัวของตลาด โดยเฉพาะในกทม. ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์บางราย มีการปรับแผนธุรกิจในปี2562 โดยเพิ่มสัดส่วนโครงการบ้านแนวราบแบบชัดเจน แต่ก็มีบางรายที่ลดการเปิดขายโครงการบ้านแนวราบลงเช่นกัน แต่ก็เป็นไปในทิศทางเดียวกับการลดลงของคอนโดที่จะเปิดขายใหม่ในปีนี้ด้วยเช่นกัน เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ในปี2562 ทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม
ในขณะที่ผู้ประกอบการที่ต้องการขยายการลงทุนในปี2562 บางรายเลือกที่จะเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น เพราะกลุ่มผู้ซื้อบ้านจัดสรรเป็นกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ ไม่มีนักลงทุนหรือนักเก็งกำไร หรือถ้ามีก็จะน้อยมากๆ เมื่อเทียบกับตลาดคอนโด อีกทั้งระยะเวลาในการรับรู้รายได้ของบ้านจัดสรรยังสั้นกว่าคอนโด เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเริ่มการก่อสร้างบ้านในโครงการของตนเองไปก่อนระยะหนึ่งก่อนจะเปิดขายแบบเป็นทางการ ดังนั้น เมื่อเปิดขายแบบเป็นทางการและมีผู้ซื้อสนใจซื้อ จึงใช้เวลาเพียงไม่นานก็สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ หรือจะพูดว่าผู้ปนระกอบการสามารถรับรู้รายได้จากการขายโครงการบ้านจัดสรรได้ในระยะเวลาไม่เกิน 1 ปี บางโครงการสามารถปิดการขายได้ภายในเวลาไม่กี่วัน หรือเปิดขายเพียง 1 เดือนเท่านั้น
และในกรณีที่ผู้ซื้อมีปัญหาในการขอสินเชื่อก็ยังสามารถนำกลับมาขายต่อได้ในเวลารวดเร็วต่างกับคอนโดที่กว่าจะรับรู้รายได้ต้องรอมากกว่า 1 ปีซะเป็นส่วนใหญ่ อีกทั้งเมื่อผู้ซื้อปัญหาไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม ผู้ประกอบการก็จำเป็นต้องรับภาระตรงนี้ต่อไป จนกว่าจะขายได้เพราะโครงการคอนโดจะต้องสร้างเสร็จทั้งอาคารก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ ยูนิตที่ยังขายไม่ได้ก็จะต้องเป็นภาระของผู้ประกอบการต่อไป ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรนั้นผู้ประกอบการสามารถเลือกพัฒนาเป็นเฟส เปิดขายครั้งละไม่กี่ยูนิตก่อนก็ได้ อีกทั้งระยะเวลาในการก่อสร้างปัจจุบันก็น้อยมาก เมื่อเทียบกับคอนโด ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากกว่าคอนโดในภาวะที่ตลาดค่อนข้างผันผวนแบบปีนี้
AP ระบุแนวราบโตเกินคาด
นายภมร ประเสริฐสรรค์ รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานธุรกิจแนวราบ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP กล่าวว่า ดีมานด์ตลาดแนวราบมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง การันตีจากความสำเร็จยอดขาย 8 เดือนที่ผ่านมา ซึ่ง AP มียอดขายแล้ว 26,800 ล้านบาท โดยเป็นยอดขายจากสินค้าแนวราบมูลค่ากว่า 16,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยยอดขายแนวราบต่อสัปดาห์ 460 ล้านบาท ซึ่งถือว่าโตเกินจากเป้าหมายที่วางไว้อย่างมาก สะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่ผู้บริโภคมีต่อสินค้าแนวราบในเครือเอพีได้เป็นอย่างดี
“สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ แนวราบครึ่งปีหลัง เชื่อว่าดีมานด์ลูกค้าครอบครัวเมืองที่มองหาที่อยู่อาศัยใหม่ยังกระจุกตัวอยู่ในตลาดระดับกลางถึงบน เพราะสินค้าแนวราบในกลุ่มกลางบนเป็นตลาดเรียลดีมานด์ที่มีกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะจากกลุ่มลูกค้าครอบครัวเมืองเจนเนอเรชั่นใหม่ (อายุไม่เกิน 35 ปี) ที่ให้ความสนใจ และตัดสินใจซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างชัดเจน ในกลุ่มสินค้าทาวน์โฮมระดับราคาประมาณ 3 -7 ล้านบาท เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่กำลังจะเริ่มต้นครอบครัว หรือวางแผนขยับขยายมีครอบครัวเป็นของตนเอง ซึ่งเป็นฐานตลาดค่อนข้างใหญ่ “นายภมร กล่าว
อย่างไรก็ตาม ในปีนี้จะเห็นภาพการแข่งขันของผู้ประกอบการที่ลงมาแข่งในตลาดสินค้าทาวน์โฮมเซกเมนต์กลาง-บน มากขึ้น ดังนั้น โจทย์ใหญ่ของผู้ประกอบการอสังหาฯ นอกจาก ทำเลใหม่ๆ เพื่อพัฒนาโครงการแล้วที่ต้องเชื่อมต่อการเดินทางได้หลากหลายแล้ว คีย์ซัสเซสหลัก คือ การทำความเข้าใจลูกค้าในแต่ละทำเล เพื่อกลับมาพัฒนา รูปแบบสินค้า ฟังก์ชั่นจริงที่ลูกค้าต้องการ ในแพ็คเกจราคาขายที่ตรงกับที่ลูกค้าในย่านนั้นๆ มองหา ซึ่ง APพร้อมรุกตลาดทาวน์โฮมครึ่งปีหลัง ภายใต้พันธกิจสำคัญในการส่งมอบคุณภาพชีวิตที่ดีที่สุดให้กับลูกบ้านเอพีอย่างแท้จริง โดยเตรียมเปิดตัวทาวน์โฮมโครงการใหม่ภายใต้แบรนด์ ‘บ้านกลางเมือง’ และ ‘พลีโน่’ ในครึ่งปีหลังทั้งสิ้น 9 โครงการ มูลค่าโครงการกว่า 7,110 ล้านบาท ครอบคลุมทุกทำเลใจกลางเมือง ประกอบกับการรวมจุดแข็งเพิ่มทั้งฟังก์ชั่นใหม่ๆ และพื้นที่ภายในตัวบ้านสอดรับไลฟ์สไตล์ลูกค้า ในแพ็คเกจราคาที่สอดรับกับที่กลุ่มเป้าหมายในย่านนั่นๆ
ผลวิจัยLPNชี้ทาวน์โฮมครึ่งปีหลังแข่งดุ
ด้านสำนักวิจัย LPN (LPN Wisdom) เปิดเผยว่าผลสำรวจตลาดช่วงครึ่งแรกปี 2562 พบว่า มีโครงการเปิดใหม่ 103 โครงการ 17,873 หน่วย จำนวนหน่วยลดลงจากช่วงเดียวกันของปี2561 ประมาณ 3% โดยที่ทาวน์เฮาส์มีสัดส่วนการเปิดโครงการใหม่มากที่สุดคิดเป็น 57.2% หรือจำนวน 10,223 หน่วย จาก 53 โครงการ แต่ยังน้อยกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีทาวน์เฮาส์เปิดใหม่11,894 หน่วย
ขณะที่บ้านเดี่ยวเป็นที่อยู่อาศัยประเภทเดียวที่มีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในรอบ 6 เดือนมีโครงการใหม่ 44 โครงการ จำนวน 5,241 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 4,333 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 20% ส่วนบ้านแฝดมีโครงการเปิดใหม่ 23 โครงการ จำนวน 2,409 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 2,060 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 20% และพบว่าในปี2562นี้มีสัดส่วนการเปิดตัวบ้านแฝดประมาณ 15% ของตลาดตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา
ด้านอัตราการขายที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยในครึ่งปีแรกพบว่า โดยภาพรวมมีอัตราการขาย 20% จากจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ เป็นสัดส่วนที่ไม่แตกต่างจากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยที่ทาวน์เฮาส์มีอัตราการขายสูงสุด หรือ 25% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่เท่ากับปีที่ผ่านมา ขณะที่บ้านเดี่ยวมีอัตราการขาย 14% เพิ่มจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีอัตราการขาย 12% ส่วนบ้านแฝดมีอัตราการขาย 14% ไม่เปลี่ยนแปลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน
สำนักวิจัย LPN (LPN Wisdom) คาดว่าในครึ่งหลังปี2562 นี้ บ้านพักอาศัย จะยังมีกำลังซื้อยังต่อเนื่อง แต่ผู้ซื้อจำเป็นจะต้องปรับตัวในด้านการวางแผนทางการเงินให้ดีขึ้น เนื่องจากมาตรการ LTV และความเข้มงวดของสถาบันการเงินทำให้ขอสินเชื่อยากขึ้น ขณะเดียวกัน ตลาดจะมีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากการที่ผู้ประกอบการอสังหาฯที่หันมาให้น้ำหนักกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยเพิ่มขึ้น เนื่องจากโครงการคอนโดได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV และตลาดจีนที่ชะลอตัวลง จึงหันมาลงทุนพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ที่ผลกระทบน้อยกว่า และเป็นตลาดผู้อยู่อาศัยจริงอย่างแท้จริง
ขณะที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่าตลาดบ้านพักอาศัย ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ ยังมีซับพลายเหลือขายในตลาด 86,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่ากว่า390,000 ล้านบาท แม้จะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และมาตรการ LTV แต่ตลาดหลักยังคงเป็นผู้อยู่อาศัยจริงที่ ยังคงมีความต้องการซื้ออย่างต่อเนื่อง ผลกระทบจากปัจจัยลบจึงน้อยกว่าคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปที่ปริมาณสินเชื่อปล่อยใหม่ลดลง 36% ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา
สัญญาณการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯ และแนวโน้มตลาดที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ และสำนักวิจัยรวมถึงผลการสำรวจข้อมูลและคาดการณ์ตลาดในช่วงครึ่งหลังปี2562และคาดการณ์จากศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ที่ออกมาแนวทิศทางเดียวกันนี้ มีความเป็นไปได้ว่าในปลายปีนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยอาศัยแนวราบจะกลับมาครองแชร์ตลาดแทนคอนโดได้ไม่ยาก
อย่างไรก็ตาม ภายหลังเหตุการน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 กระแสนิยมในโครงการคอนโด ได้สร้างปรากฎการณ์สำคัญให้แก่วงการ อสังหาฯอย่างมโหฬาร เมื่อคอนโดกลายมาเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ก้าวขึ้นมาครองแชร์ตลาดที่อยู่อาศัยมากที่สุด โดยเฉพาะหลังจากที่รัฐบาลมีการลงทุนก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า ยิ่งสร้างกระแสความนิยมในโครงการคอนโดมากยิ่งขึ้น และทำให้ตลาดคอนโดมีอัตราการขยายตัวอย่างรวดเร็ว และมีส่วนแบ่งทางการตลาดมากที่สุดแทนที่กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ
จากกระแสความนิยมในคอนโด ประกอบกับการขยายตัวของเมืองที่รวดเร็ว และการลงทุนโครงการรถไฟฟ้าในเส้นทางใหม่ๆ ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้คอนโดขยายตัวอย่างร้อนแรงในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา ขณะที่เกิดปรากฎการณ์ ความนิยมซื้อห้องชุดเพื่อลงทุนของกลุ่มผู้มีเงินเย็น และนักลงทุนจากต่างชาติ รวมถึงนักท่องเที่ยวที่เข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนและนักท่องเที่ยวชาวจีน เป็นเสมือนการตอกย้ำถึงกระแส “condo neverdie”
แต่จะมีใครคาดคิดว่า เพียงช่วงระยะเวลา 2 -3 ปี ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ โหมเปิดตัวโครงการคอนโด ในทุกทำเล ทั้งในทำเลแนวรถไฟฟ้า ใจกลางเมือง และชานเมือง ก่อให้เกิดภาวะ “Over Supply” ในตลาดคอนโดขึ้น จนทำให้บริษัทอสังหาฯแทบทุกค่าย เบรคแผนลงทุนคอนโดใหม่กันถ้วนหน้าในช่วงต้นปี 2562 ทั้งๆที่ในช่วงต้นปี2562 ผู้ประกอบการทุกรายที่พัฒนาโครงการคอนโด ต่างประสานเสียง ยืนยันว่าผลวิจัยด้านการตลาดบ่งชี้ว่า ดีมานในโครงการคอนโดยังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
แน่นอน ข้อมูลวิจัยด้านการตลาดของผู้ประกอบการอสังหา ไม่ได้ผิดพลาด เพราะความต้องการคอนโดในตลาดยังเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพียงแต่ ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ ของผู้บริโภค เริ่มทวีความรุนแรงและมีความหลากหลายมากขึ้น โดยเฉพาะ ปัจจัยด้านหนี้ครัวเรือน การชะลอตัวทางภาคเศรษฐกิจ การออกมาตรการ ควบคุมสินเชื่อ และการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ของสถาบันการเงิน
ทั้งนี้ ปัจจัยดังกล่าวข้างต้น แม้ในกลุ่มผู้บริโภคเอง จะไม่ค่อยทราบถึงความกังวลของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แต่ใน กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ ต่างทราบกันดี และด้วยเหตุนี้ทำให้ ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ ที่ดูเหมือนว่า ให้น้ำหนักกับการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโด เริ่มมีการทยอยเพิ่มพอร์ตที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น สังเกตได้จาก กลุ่มบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่ติดอันดับต้นๆของตลาด ซึ่งมีการปรับ เพิ่มพอร์ตที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภท ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยวในตลาดระดับกลาง-บน
สัญญาณที่ชัดเจนของการเพิ่มพอร์ตบ้านราบคือในครึ่งแรกของ ปี2562 ที่ผู้ประกอบการ ทุกราย ชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโด และหันมาเปิดโครงการแนวราบมากกว่าคอนโดอย่างชัดเจน โดยเฉพาะบมจ. พฤกษาฯ ที่ก่อนหน้านี้ หันไปให้น้ำหนักกับการขยายตลาดคอนโดหรู แต่ล่าสุดในช่วงไตรมาสที่ 2 /2562 บมจ.พฤกษา ประกาศปรับแผน ลดจำนวนการพัฒนาคอนโด และหันมาให้น้ำหนักกับ การเปิดโครงการแนวราบ ทั้งที่ “พฤกษา” คลองแชร์ตลาด ทาวน์เฮ้าส์เป็นเบอร์ 1 ในตลาดอยู่แล้ว
การปรับแผน ลดการลงทุนคอนโดและหันมาให้น้ำหนักโครงการแนวราบ ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะ พี่ใหญ่ อย่าง บมจ.พฤกษา เพียงรายเดียว แต่ทุกๆบริษัท ได้มีการปรับแผนไปในทิศทางเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็น บมจ. แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งให้น้ำหนักกับโครงการแนวราบมาในช่วงก่อนหน้า1-2ปีแล้ว บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) บมจ. แสนสิริ บมจ.โกลด์เด้นแลนด์ บมจ. ออริจิ้น หรือ แม้กระทั่ง LPN เจ้าพ่อคอนโด ก็ได้มีการปรับแผนไปในทิศทางเดียวกัน
จากทิศทางและแนวโน้ม ที่เกิดขึ้น ทำให้ คาดว่า ในช่วงปลายปี2562 ต่อเนื่องไปในอนาคต อาจเกิดปรากฎการณ์ การพลิกกลับมามีส่วนแบ่งการตลาดของกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบแทนที่คอนโด แม้ว่าในปี2562นี้ ในด้านจำนวนยูนิต กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบอาจจะยังมีส่วนแบ่งตลาดน้อยกว่าคอนโด แต่ด้านยอดขายและมูลค่าโครงการใหม่ นั้นจะสูงกว่าหรือมีส่วนแบ่งมากกว่าคอนโดได้อีกครั้ง
อสังหาฯแห่ผุดโครงการแนวราบเพิ่ม
นายนายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาฯในปี2562 ค่อนข้างเหนื่อย เพราะปัจจัยลบที่หลากหลาย มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย ทั้งเรื่องของเกณฑ์ LTV ใหม่ที่มีผลโดยตรงต่อผู้ซื้อที่มีสัญญาสินเชื่อ 1 สัญญาขึ้นไป เรื่องของการมีซับพลายเปิดขายมากเกินไปในตลาดคอนโด สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ที่มีแนวโน้มชะลอตัวสูง ภาวะเศรษฐกิจที่อาจจะชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจโลก ตลาดหุ้นที่ยังคงมีความผันผวน และอีกหลายปัจจัยที่มีผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจ การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในปี2562
หลากหลายๆ ปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบแน่นอน โดยเฉพาะตลาดคอนโด ที่มีความผันผวนและอ่อนไหวต่อภาวะต่างๆข้างต้น ที่สำคัญคือ การที่มีคอนโดเปิดขายมากเกินไปในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ขณะที่อัตราการขายไม่ได้สูงแบบที่ผู้ประกอบการคาดหวัง ส่งผลให้มีคอนโดเหลือขาย ในกทม.จำนวนมาก ขณะที่กลุ่มนักลงทุนคอนโด เริ่มติดปัญหาการระบายคอนโดที่ซื้อไว้ออกไป มีผลให้กลุ่มนี้มีกำลังซื้อใหม่ลดลง เพราะของเก่าระบายออกไม่ได้ จึงไม่กล้าตัดสินใจซื้อมากมายแบบที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกที่จะชะลอการเปิดขายคอนโดใหม่ในปี2562 มีบางรายที่ลดจำนวนคอนโดเปิดขายใหม่ลง หรือถ้าไม่ลดลงก็จะคงไว้ให้เท่ากับปีก่อนหน้า แต่ที่น่าสนใจคือ ผู้ประกอบการหลายรายเลือกเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้นแบบเห็นได้ชัด
รายใหญ่เพิ่มพอร์ตแนวราบ
กลุ่มที่น่าสนใจคือ ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ เพราะกลุ่มนี้เป็นเสมือนกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาด เพราะว่าการลงทุนของรายใหญ่ มีผลต่อการขยายตัวหรือหดตัวของตลาด โดยเฉพาะในกทม. ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์บางราย มีการปรับแผนธุรกิจในปี2562 โดยเพิ่มสัดส่วนโครงการบ้านแนวราบแบบชัดเจน แต่ก็มีบางรายที่ลดการเปิดขายโครงการบ้านแนวราบลงเช่นกัน แต่ก็เป็นไปในทิศทางเดียวกับการลดลงของคอนโดที่จะเปิดขายใหม่ในปีนี้ด้วยเช่นกัน เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ในปี2562 ทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม
ในขณะที่ผู้ประกอบการที่ต้องการขยายการลงทุนในปี2562 บางรายเลือกที่จะเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น เพราะกลุ่มผู้ซื้อบ้านจัดสรรเป็นกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ ไม่มีนักลงทุนหรือนักเก็งกำไร หรือถ้ามีก็จะน้อยมากๆ เมื่อเทียบกับตลาดคอนโด อีกทั้งระยะเวลาในการรับรู้รายได้ของบ้านจัดสรรยังสั้นกว่าคอนโด เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเริ่มการก่อสร้างบ้านในโครงการของตนเองไปก่อนระยะหนึ่งก่อนจะเปิดขายแบบเป็นทางการ ดังนั้น เมื่อเปิดขายแบบเป็นทางการและมีผู้ซื้อสนใจซื้อ จึงใช้เวลาเพียงไม่นานก็สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ หรือจะพูดว่าผู้ปนระกอบการสามารถรับรู้รายได้จากการขายโครงการบ้านจัดสรรได้ในระยะเวลาไม่เกิน 1 ปี บางโครงการสามารถปิดการขายได้ภายในเวลาไม่กี่วัน หรือเปิดขายเพียง 1 เดือนเท่านั้น
และในกรณีที่ผู้ซื้อมีปัญหาในการขอสินเชื่อก็ยังสามารถนำกลับมาขายต่อได้ในเวลารวดเร็วต่างกับคอนโดที่กว่าจะรับรู้รายได้ต้องรอมากกว่า 1 ปีซะเป็นส่วนใหญ่ อีกทั้งเมื่อผู้ซื้อปัญหาไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม ผู้ประกอบการก็จำเป็นต้องรับภาระตรงนี้ต่อไป จนกว่าจะขายได้เพราะโครงการคอนโดจะต้องสร้างเสร็จทั้งอาคารก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ ยูนิตที่ยังขายไม่ได้ก็จะต้องเป็นภาระของผู้ประกอบการต่อไป ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรนั้นผู้ประกอบการสามารถเลือกพัฒนาเป็นเฟส เปิดขายครั้งละไม่กี่ยูนิตก่อนก็ได้ อีกทั้งระยะเวลาในการก่อสร้างปัจจุบันก็น้อยมาก เมื่อเทียบกับคอนโด ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากกว่าคอนโดในภาวะที่ตลาดค่อนข้างผันผวนแบบปีนี้
AP ระบุแนวราบโตเกินคาด
นายภมร ประเสริฐสรรค์ รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานธุรกิจแนวราบ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP กล่าวว่า ดีมานด์ตลาดแนวราบมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง การันตีจากความสำเร็จยอดขาย 8 เดือนที่ผ่านมา ซึ่ง AP มียอดขายแล้ว 26,800 ล้านบาท โดยเป็นยอดขายจากสินค้าแนวราบมูลค่ากว่า 16,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยยอดขายแนวราบต่อสัปดาห์ 460 ล้านบาท ซึ่งถือว่าโตเกินจากเป้าหมายที่วางไว้อย่างมาก สะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่ผู้บริโภคมีต่อสินค้าแนวราบในเครือเอพีได้เป็นอย่างดี
“สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ แนวราบครึ่งปีหลัง เชื่อว่าดีมานด์ลูกค้าครอบครัวเมืองที่มองหาที่อยู่อาศัยใหม่ยังกระจุกตัวอยู่ในตลาดระดับกลางถึงบน เพราะสินค้าแนวราบในกลุ่มกลางบนเป็นตลาดเรียลดีมานด์ที่มีกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะจากกลุ่มลูกค้าครอบครัวเมืองเจนเนอเรชั่นใหม่ (อายุไม่เกิน 35 ปี) ที่ให้ความสนใจ และตัดสินใจซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างชัดเจน ในกลุ่มสินค้าทาวน์โฮมระดับราคาประมาณ 3 -7 ล้านบาท เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่กำลังจะเริ่มต้นครอบครัว หรือวางแผนขยับขยายมีครอบครัวเป็นของตนเอง ซึ่งเป็นฐานตลาดค่อนข้างใหญ่ “นายภมร กล่าว
อย่างไรก็ตาม ในปีนี้จะเห็นภาพการแข่งขันของผู้ประกอบการที่ลงมาแข่งในตลาดสินค้าทาวน์โฮมเซกเมนต์กลาง-บน มากขึ้น ดังนั้น โจทย์ใหญ่ของผู้ประกอบการอสังหาฯ นอกจาก ทำเลใหม่ๆ เพื่อพัฒนาโครงการแล้วที่ต้องเชื่อมต่อการเดินทางได้หลากหลายแล้ว คีย์ซัสเซสหลัก คือ การทำความเข้าใจลูกค้าในแต่ละทำเล เพื่อกลับมาพัฒนา รูปแบบสินค้า ฟังก์ชั่นจริงที่ลูกค้าต้องการ ในแพ็คเกจราคาขายที่ตรงกับที่ลูกค้าในย่านนั้นๆ มองหา ซึ่ง APพร้อมรุกตลาดทาวน์โฮมครึ่งปีหลัง ภายใต้พันธกิจสำคัญในการส่งมอบคุณภาพชีวิตที่ดีที่สุดให้กับลูกบ้านเอพีอย่างแท้จริง โดยเตรียมเปิดตัวทาวน์โฮมโครงการใหม่ภายใต้แบรนด์ ‘บ้านกลางเมือง’ และ ‘พลีโน่’ ในครึ่งปีหลังทั้งสิ้น 9 โครงการ มูลค่าโครงการกว่า 7,110 ล้านบาท ครอบคลุมทุกทำเลใจกลางเมือง ประกอบกับการรวมจุดแข็งเพิ่มทั้งฟังก์ชั่นใหม่ๆ และพื้นที่ภายในตัวบ้านสอดรับไลฟ์สไตล์ลูกค้า ในแพ็คเกจราคาที่สอดรับกับที่กลุ่มเป้าหมายในย่านนั่นๆ
ผลวิจัยLPNชี้ทาวน์โฮมครึ่งปีหลังแข่งดุ
ด้านสำนักวิจัย LPN (LPN Wisdom) เปิดเผยว่าผลสำรวจตลาดช่วงครึ่งแรกปี 2562 พบว่า มีโครงการเปิดใหม่ 103 โครงการ 17,873 หน่วย จำนวนหน่วยลดลงจากช่วงเดียวกันของปี2561 ประมาณ 3% โดยที่ทาวน์เฮาส์มีสัดส่วนการเปิดโครงการใหม่มากที่สุดคิดเป็น 57.2% หรือจำนวน 10,223 หน่วย จาก 53 โครงการ แต่ยังน้อยกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีทาวน์เฮาส์เปิดใหม่11,894 หน่วย
ขณะที่บ้านเดี่ยวเป็นที่อยู่อาศัยประเภทเดียวที่มีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในรอบ 6 เดือนมีโครงการใหม่ 44 โครงการ จำนวน 5,241 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 4,333 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 20% ส่วนบ้านแฝดมีโครงการเปิดใหม่ 23 โครงการ จำนวน 2,409 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 2,060 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 20% และพบว่าในปี2562นี้มีสัดส่วนการเปิดตัวบ้านแฝดประมาณ 15% ของตลาดตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา
ด้านอัตราการขายที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยในครึ่งปีแรกพบว่า โดยภาพรวมมีอัตราการขาย 20% จากจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ เป็นสัดส่วนที่ไม่แตกต่างจากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยที่ทาวน์เฮาส์มีอัตราการขายสูงสุด หรือ 25% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่เท่ากับปีที่ผ่านมา ขณะที่บ้านเดี่ยวมีอัตราการขาย 14% เพิ่มจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีอัตราการขาย 12% ส่วนบ้านแฝดมีอัตราการขาย 14% ไม่เปลี่ยนแปลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน
สำนักวิจัย LPN (LPN Wisdom) คาดว่าในครึ่งหลังปี2562 นี้ บ้านพักอาศัย จะยังมีกำลังซื้อยังต่อเนื่อง แต่ผู้ซื้อจำเป็นจะต้องปรับตัวในด้านการวางแผนทางการเงินให้ดีขึ้น เนื่องจากมาตรการ LTV และความเข้มงวดของสถาบันการเงินทำให้ขอสินเชื่อยากขึ้น ขณะเดียวกัน ตลาดจะมีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากการที่ผู้ประกอบการอสังหาฯที่หันมาให้น้ำหนักกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยเพิ่มขึ้น เนื่องจากโครงการคอนโดได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV และตลาดจีนที่ชะลอตัวลง จึงหันมาลงทุนพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ที่ผลกระทบน้อยกว่า และเป็นตลาดผู้อยู่อาศัยจริงอย่างแท้จริง
ขณะที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่าตลาดบ้านพักอาศัย ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ ยังมีซับพลายเหลือขายในตลาด 86,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่ากว่า390,000 ล้านบาท แม้จะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และมาตรการ LTV แต่ตลาดหลักยังคงเป็นผู้อยู่อาศัยจริงที่ ยังคงมีความต้องการซื้ออย่างต่อเนื่อง ผลกระทบจากปัจจัยลบจึงน้อยกว่าคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปที่ปริมาณสินเชื่อปล่อยใหม่ลดลง 36% ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา
สัญญาณการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯ และแนวโน้มตลาดที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ และสำนักวิจัยรวมถึงผลการสำรวจข้อมูลและคาดการณ์ตลาดในช่วงครึ่งหลังปี2562และคาดการณ์จากศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ที่ออกมาแนวทิศทางเดียวกันนี้ มีความเป็นไปได้ว่าในปลายปีนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยอาศัยแนวราบจะกลับมาครองแชร์ตลาดแทนคอนโดได้ไม่ยาก
