"ไอร่าฯ" ผนึกพันธมิตรรุกตลาดออฟฟิศรับดีมานด์เติบโต

"ไอร่าฯ" โชว์ศักยภาพอาคารสำนักงานพรีเมียมแห่งแรก Spring Tower ยักษ์ใหญ่ด้าน Co-Working Space รายใหญ่ของโลก "WeWork" เช่าพื้นที่กว่า 6,500 ตร.ม.รองรับการขยายตลาดในไทย เผยเตรียมลงทุนเพิ่มอีก 2 โครงการในซีบีดี พร้อมเข็น 3 โครงการเข้ากอง REIT มูลค่าหมื่นล้านบาท ด้าน เจแอลแอล มั่นใจระยะ 9 ปีข้างหน้า ซัปพลายใหม่ทะลักไม่กระทบต่อกลุ่มผู้เช่าของ Spring Tower

นางนลินี งามเศรษฐมาศ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท ไอร่า แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) หรือ AIRA และประธานกรรมการ บริษัท แอสไพเรชั่น วัน จำกัด ผู้ดำเนินการโครงการ Spring Tower เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในปัจจุบันว่า แนวโน้มเศรษฐกิจไทยยังมีการขยายตัว ซึ่งคิดว่าเป้าหมายจีดีพีที่รัฐบาลวางไว้น่าจะดำเนินการได้ตามเป้าหมายที่วางไว้ ซึ่งตลาดอาคารสำนักงานที่อยู่ในศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ยังเป็นที่ต้องการของบริษัทเอกชน และยังสามารถรองรับความต้องการจากนโยบายระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) ได้ ทั้งนี้ ตลาดอาคารสำนักงานอยู่ในช่วงขาขึ้นมาตลอดระยะเวลา 8 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งการที่ Co-Working Space รายใหญ่ของโลก อย่าง WeWork มาเช่าพื้นที่ 6,500 ตารางเมตร (ตร.ม.) ในโครงการ Spring Tower สะท้อนถึงศักยภาพของโครงการ และในอนาคตหน้าโครงการจะมีจุดขึ้นและลงรถไฟฟ้าสายสีส้ม

สำหรับโครงการ Spring Tower เป็นอาคารสำนักงานให้เช่า ย่านราชเทวี โครงการแรกของบริษัท แอสไพเรชั่นฯ ที่เป็นโครงการร่วมทุนระหว่างบริษัทไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ถือหุ้นสัดส่วน 60% บริษัทเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สัดส่วน 25% และบริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด สัดส่วน 15% มูลค่าโครงการลงทุน 2,500 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายพื้นที่ไปแล้ว 40% และคาดว่าภายในสิ้นปีจะมียอดขายพื้นที่กว่า 50% โดยมั่นใจภายในปี 63 จะมียอดขายได้ 100% คาดว่าอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (ยิลด์) ประมาณ 9-10% ขณะที่ในอุตสาหกรรมอาคารสำนักงานจะมียิลด์ประมาณ 7-8%

ทั้งนี้ บริษัทฯ มีแผนจะนำโครงการ Spring Tower เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และในอนาคตบริษัทมีแผนที่จะพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่าอีกอย่างน้อย 2 โครงการ ซึ่งจะเลือกทำเลในซีบีดีอยู่แนวรถไฟฟ้า ขนาดเนื้อที่โครงการประมาณ 3 ไร่ คาดว่ามูลค่าลงทุนรวม 6,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ในแผนธุรกิจ (โมเดล) แล้ว จะมีการนำ 3 อาคารสำนักงานเข้ากองฯ เพิ่มเติม คาดว่ามูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท (อาจจะรวมมูลค่าผลตอบแทนด้วย)

"โครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นต้องรอดูเรื่องเงินลงทุน ผลตอบแทนเป็นอย่างไรก่อนจะหาพันธมิตร ซึ่งอาจจะเป็นพันธมิตรรายเดิมก็ได้ หรือจะเป็นจากต่างประเทศก็ได้"

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ว่า ยังคงเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ดาวรุ่ง ปัจจุบันมีค่าเช่าเฉลี่ยที่ประมาณ 950 บาทต่อ ตร.ม. ซึ่งเป็นค่าเช่าเฉลี่ยทั้งสำหรับอาคารใหม่และอาคารเก่า ทั้งนี้ ในความเป็นจริงอาคารเกรดเอที่สร้างเสร็จใหม่ๆ ในศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ส่วนใหญ่มีค่าเช่าทะลุ 1,000 บาทต่อตร.ม.ไปหมดแล้ว ส่วนในอีก 12 เดือนข้างหน้าเชื่อว่า ค่าเช่าจะปรับเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 5-7% ค่าเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้นมากเป็นผลมาจากการที่มีซัแพลายใหม่เข้ามาน้อย ในขณะที่ความต้องการใช้พื้นที่มีอยู่สูง โดยจะเห็นได้จากการที่อาคารสำนักงานเกรดเอที่มีอยู่ใน CBD ปัจจุบัน มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยเพียง 5.7%

ดังนั้น บริษัทที่ต้องการขยายพื้นที่ในอาคารเกรดเอ จึงต้องจองพื้นที่ล่วงหน้าในโครงการที่กำลังจะสร้าง เสร็จสถานการณ์นี้มีแนวโน้มจะดำเนินต่อไปอย่างน้อยจนถึงปี 2564 ซึ่งเริ่มจะมีอาคารสำนักงานใหม่ทยอยสร้างเสร็จมากขึ้น ระหว่างปี 2564-2567 ทั่วกรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มรวม 1.3 ล้าน ตร.ม. (เฉลี่ยประมาณ 340,000 ตร.ม.ต่อปี) ในจำนวนนี้เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ 1.1 ล้าน ตร.ม. (เฉลี่ยประมาณ 279,000 ตร.ม.ต่อปี) แต่หากพิจารณาเฉพาะย่าน CBD ในช่วงเดียวกัน จะมีอาคารสำนักงานเกรดเอสร้างเสร็จเพิ่ม 728,000 ตร.ม. (เฉลี่ยราว 182,000 ตร.ม.ต่อปี)

"นับได้ว่าการที่อาคารสำนักงานแห่งใหม่ Spring Tower จะสร้างเสร็จในปีนี้เป็นจังหวะที่เหมาะ เพราะเป็นช่วงที่ตลาดอาคารสำนักงานมีซัพพลายไม่เพียงพอต่อความต้องการของผู้เช่า ดังนั้น เชื่อว่าจะสามารถมีผู้เช่าเต็มอาคารได้อย่างรวดเร็ว"

นอกจากนี้ โดยทั่วไปบริษัทที่เข้ามาเช่าพื้นที่จะต้องเซ็นสัญญาเช่าขั้นต่ำ 3 ปี ส่วนใหญ่มักจะต่อสัญญาเช่าต่อไปอีกอย่างน้อย 2 รอบ (6 ปี) เพื่อให้คุ้มต่อเงินที่ลงทุนไปกับการออกแบบตกแต่งออฟฟิศใหม่ ดังนั้น เชื่อว่าอาคารสำนักงานเกรดเอที่จะสร้างเสร็จใหม่ในช่วง 1-2 ปีนี้ รวมทั้ง Spring Tower จะไม่ได้รับผลกระทบใดๆ อย่างน้อยไปอีก 9 ปี

"แม้จะมีซัพพลายที่จะเพิ่มเข้ามามากในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า เชื่อว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอใน CBD รุนแรงมากนัก เพราะเป็นทำเลที่มีซัปพลายขาดแคลนในขณะนี้ และมีความต้องการสูงจากผู้เช่าต่อเนื่อง อาคารที่จะได้รับผลกระทบมากกว่า คาดว่าจะเป็นอาคารที่ด้อยกว่าในเรื่องของคุณภาพและตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่มีความสะดวก เพราะผู้เช่าจะมีทางเลือกมากขึ้นในการย้ายไปยังอาคารใหม่ที่มีคุณภาพดีกว่า ต่างจากปัจจุบันที่แม้จะต้องการย้ายไปอาคารสำนักงานเกรดเอก็ไม่สามารถทำได้ เพราะอาคารมีพื้นที่เช่าไม่เพียงพอรองรับ" นางสุพินท์ กล่าว