ใครที่สนใจลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (PROPERTY FUND) หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ต้องทบทวนการตัดสินใจกันใหม่ เพราะอัตราผลตอบแทนกองทุนรวมประเภทนี้อาจเกิดความผันผวนรุนแรง ตามภาวะเศรษฐกิจที่ทรุดตัวลง
REIT เป็นกองทุนที่ระดมทุน โดยการขายหน่วยลงทุนให้ประชาชนทั่วไป นำเงินไปซื้อขาดอสังหาริมทรัพย์ หรือลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น สนามบิน อาคารสำนักงาน โรงแรม รีสอร์ต ศูนย์การค้า คลังเก็บสินค้า และนำอสังหาริมทรัพย์เปิดให้เช่า นำรายได้จากค่าเช่า จ่ายผลตอบแทนคืนผู้ถือหน่วยลงทุนในรูปเงินปันผล
อายุกองทุนส่วนใหญ่ 30 ปี โดยมีทั้งกองทุนที่จ่ายเฉพาะเงินปันผล เมื่อครบ 30 ปี หรือเมื่อปิดกองทุนจึงคืนเงินต้น หรือกองทุนที่จ่ายปันผล ควบคู่กับการทยอยคืนเงินต้นตลอดระยะเวลา 30 ปี
ความน่าสนใจของ REIT คือ เงินปันผลตอบแทนสูง ส่วนใหญ่ประกาศจ่ายปีละ 6% แต่รับประกันอัตราเงินปันผลเฉพาะปีแรกเท่านั้น ปีต่อๆ ไปอยู่ที่การบริหารจัดการค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งที่ผ่านมา สามารถจ่ายผลตอบแทนใกล้เคียงกับอัตราที่ประกาศไว้
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งปัจจุบันแปรสภาพเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เคยเผชิญภาวะตกต่ำเหมือนกัน หลังวิกฤตการณ์ต้มยำกุ้งปี 2540 เพราะไม่สามารถจ่ายเงินปันผลได้ตามอัตราที่ประกาศไว้ เนื่องจากรายได้ค่าเช่าตกฮวบ ส่งผลให้ราคาหน่วยลงทุนที่ซื้อขายในตลาดหุ้นทรุดตาม เหลือเพียงหน่วยละ 5-6 บาท จากพาร์ 10 บาท
เหตุการณ์ที่เคยเกิดขึ้นหลังปี 2540 มีโอกาสเกิดขึ้นซ้ำรอยอีก เพราะผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ จนสำนักวิจัย เศรษฐกิจต่างๆ ปรับลดประมาณการอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจหรือจีดีพีแทบไม่ทัน จากที่เคยทำนายว่า จีดีพีปีนี้จะโตถึง 4% ล่าสุด หลายสำนักวิจัยปรับลดจีดีพีเหลือต่ำกว่า 3% แล้ว
ความซบเซาทางเศรษฐกิจ ทำให้กำลังซื้อตกต่ำ ภาคธุรกิจที่หันมารัดเข็มขัด ลดต้นทุนค่าใช้จ่าย เพื่อความอยู่รอด หรือบางส่วนต้องล้มหายตายจาก และส่งผลกระทบโดยตรงต่อรายได้ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ เพราะอาจต้องลดอัตราค่าเช่าลง
นอกจากนั้น จำนวนผู้เช่าอาจลดลง และมีพื้นที่รกร้างว่างเปล่า ไม่สามารถสร้างรายได้จำนวนมาก จนกองทุนไม่สามารถจ่ายผลตอบแทนผู้ถือหน่วยลงทุนได้ตามที่ประกาศไว้
กองทุนรวมอสังหาฯ ส่วนใหญ่อายุ 30 ปี แต่การนำพื้นที่เปิดให้เช่า สัญญาจะทำกันประมาณ 3 ปี แต่ช่วงเศรษฐกิจขาลง ลูกค้าคงไม่ต่อสัญญาเช่าครบทุกราย
ขณะที่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์กองทุนฯ ซื้อเข้ามาเป็นทรัพย์สินนั้น มักถูกประเมินราคาไว้สูง โดยบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม ในฐานะผู้บริหารกองทุน ไม่ได้เป็นผู้ประเมิน แต่เป็นบริษัทประเมินที่ผ่านความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.)
ประเมินราคามาเท่าใด บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวมต้องยอมรับ และต้องขายหน่วยลงทุน เพื่อระดมทุนให้ได้ตามมูลค่าอสังหาริมรัพย์ที่ถูกประเมินมา
ราคาประเมินที่อาจสูงเกินมูลค่ายุติธรรม คนที่ได้ประโยชน์คือ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ขายหรือให้กองทุนเช่ากรรมสิทธิ์ แต่ประชาชนผู้ถือหน่วยลงทุนต้องเสียประโยชน์ เพราะแบกรับต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สูงลิบ
อย่างไรก็ตาม ถ้ากองทุนฯ สามารถรักษาอัตราผลตอบแทนได้ประมาณ 6% ตามนโยบายที่ประกาศได้อย่างสม่ำเสมอ ปัญหาคงไม่เกิด เพราะผู้ถือหุ้นหน่วยลงทุนพอใจกับผลตอบแทน
แต่ถ้าผลตอบแทนตกฮวบ และตกต่ำกว่าในระดับเดียวกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากหรือต่ำกว่า ปัญหาจะเกิดขึ้นทันที เพราะผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับผลตอบแทนไม่คุ้ม และอาจพากันเทขายหน่วยลงทุนทิ้ง จนราคาตกรูด
ส่วนมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาในราคาแพงตั้งแต่แรก สมมติว่า กองทุนมีอันเป็นไป หรือผู้ถือหน่วยลงทุนมีมติขายทิ้ง เพื่อนำเงินมาเฉลี่ยจ่ายคืนผู้ถือหน่วยลงทุน ราคาจะต่ำกว่ากว่าราคาที่ประเมินไว้ตอนจัดตั้งกองทุนทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนเสียหาย
เศรษฐกิจมีแนวโน้มฟุบอีกยาวนาน ดอกเบี้ยจึงไม่มีโอกาสขยับตัวขึ้นได้ แต่อาจมีการปรับลดดอกเบี้ยลงอีก ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่เกิดขึ้นทั้งโลก
แนวโน้มดอกเบี้ยขาลง จะกระตุ้นให้นักลงทุนแห่เข้ามาลงทุนใน RIET มากขึ้น เพราะผลตอบแทนประมาณ 6% ดีกว่าฝากเงินกินดอกเบี้ยหลายเท่า
แต่จะลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นับจากนี้ ต้องระวังความเสี่ยงจากผลกระทบเศรษฐกิจตกต่ำ ต้องระวังความไม่เสถียรของอัตราผลตอบแทน
และต้องระวังราคาหน่วยลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะตกรูดเหมือนหุ้นในวิกฤตปี 2540
