เทศบาลแสนสุขทุ่มงบปรับภูมิทัศน์เพิ่มนักท่องเที่ยวรองรับสังคมผู้สูงอายุ

เทศบาลเมืองแสนสุข ชลบุรีพัฒนาสู่เมือง”สมาร์ท ซิตี้” รองรับสังคมผู้สูงอายุ พร้อมเดินหน้าปรับภูมิทัศน์เมือง ส่งเสริมการท่องเที่ยว หวังนักท่องเที่ยวปีละ 2.2 ล้านคน ด้าน”ตระกูลคุณปลื้ม”เล็งงัดแลนด์แบงก์ใน ต.แสนสุข ชลบุรีกว่า 200 ไร่ออกพัฒนา

นายณรงค์ชัย คุณปลื้ม นายกเทศบาลเมืองแสนสุข จังหวัดชลบุรี เปิดเผยว่า เทศบาลเมืองแสนสุข หรือ บางแสน ได้พัฒนาเมืองแสนสุข ปรับปรุงภูมิทัศน์ เพื่อรองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจของเมืองในอนาคตตามโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ อีอีซี โดยใช้เงินส่วนตัวจ้างเอสซีจี ออกแบบปรับปรุงภูมิทัศน์ (แลนด์สเคป) ชายหาดวอนนภา ซึ่งตั้งอยู่บริเวณบางแสนล่าง มีระยะทางประมาณ 700 เมตร เพื่อให้มีภูมิทัศน์ที่สวยงามเป็นระเบียบ พร้อมจัดระเบียบเตียงผ้าใบ ให้อยู่เป็นสัดส่วน

นอกจากนี้ยังได้ร่วมกับกรมทรัพยากรทางทะเลและชายฝั่ง ทำการศึกษาและป้องกันการกัดเซาะบริเวณชายฝั่งหาดวอนนภา โดยเตรียมถมทรายยื่นออกนอกขายฝั่งระยะทาง 30 เมตร คาดใช้งบประมาณ 600 ล้านบาท ซึ่งขณะนี้ได้เสนอไปยังกระทรวงคมนาคม เพื่อพิจารณาอนุมัติงบประมาณแล้ว

รวมถึงแผนปรับปรุงพื้นที่ทั้ง 4 โซนใหม่ ได้แก่ ปรับปรุงภูมิทัศน์บริเวณสะพานปลา หาดวอนนภา เพื่อพัฒนาเป็นตลาดสดอาหารทะเล ภายใต้แนวคิด นวัตวิถีหาดวอนนภาล, ปรับปรุงภูมิทัศน์หน้ามหาวิทยาลัยบูรพา เพื่ออำนวยความสะดวกด้านการจราจรให้มีความคล่องตัว พื้นที่เปิด 24 ชั่วโมง พื้นที่สีเขียว และพื้นที่สำหรับการปิคนิค หรือ ร่วมทำกิจกรรมครอบครัว ปรับปรุงภูมิทัศน์ บริเวณลานม้าน้ำ

นายณรงค์ชัย กล่าวเพิ่มเติมว่า ในอนาคตยังมีแผนที่จะพัฒนาเป็นเมืองแห่งที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัยด้วย ด้วยการนำร่องการสร้างศูนย์พัฒนาผู้สูงอายุเป็นอาคารสูง 3 ชั้น ใช้งบลงทุนประมาณ 43 ล้านบาท โดยจะเปิดให้บริการในเดือนพฤศจิกายน 2562 นี้ ซึ่งอาคารดังกล่าวเป็นการร่วมมือกับองค์การความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น(JICA) ในการนำโนว์ฮาวด้านการดูแลผู้สูงอายุมาใช้ในการบริหารศูนย์ฯดังกล่าว ซึ่งปัจจุบันมีผู้สูงอายุราว 6,000 คนและมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ประกอบกับมีชาวต่างชาติที่เกษียณอายุย้ายมาอยู่ที่บางแสนเพิ่มสูงขึ้น

นอกจากนี้ยังทำโครงการปรับปรุงภูมิทัศน์บริเวณศูนย์เด็กเล็ก โครงการปรับปรุงรอบอาคารเทศบาลเมืองแสนสุข ซึ่งจะเป็นโครงการขนาดใหญ่(เมกะ โปรเจค)ของเทศบาลฯ ซึ่งร่วมกับมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์เป็นผู้ออกแบบปรับปรุงภูมิทัศน์โดยรอบซึ่งมีอาคารเก่า โดยเทศบาลฯ วางงบประมาณดำเนินการปรับปรุงภูมิทัศน์โดยรวม 700-800 ล้านบาท

สำหรับงบประมาณในการพัฒนาข้างต้น จะใช้งบประมาณของเทศบาลบางที่ได้ 300 ล้านบาท /ปีหลังจากหักค่าใช้จ่ายต่างๆและค่าจ้างเจ้าหน้าที่แล้ว ส่วนงบประมาณในการปรับปรุงภูมิทัศน์และส่วนอื่นๆอีกประมาณ 500-600 ล้านบาทจะเป็นงบจากหน่วยงานอื่นๆ โดยคาดว่าจะดำเนินการแล้วเสร็จทั้งหมดภายใน 2 ปีนับจากนี้

นายณรงค์ชัย กล่าวต่อว่า สีผังเมืองของเทศบาลเมืองแสนสุขก่อนหน้านี้เป็นสีเหลือง การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือต้องสร้างบ้านขนาด 50 ตารางวา แต่ผังเมืองที่ปรับปรุงเพื่อให้สอดรับ EEC จึงได้แก้ไขเป็นสีส้มซึ่งสามารถพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้ ซึ่งคาดว่าผังเมืองใหม่จะประกาศใช้เร็วนี้

สำหรับบทบาทของเทศบาลเมืองแสนสุข ในพื้นที่อีอีซี นั้นได้วางไว้เป็นย่านภูมิศาสตร์สารสนเทศไอทีและการท่องเที่ยว ซึ่งขณะนี้ได้มีการตีกรอบเส้นทางพื้นที่ถนนข้าวหลามบริเวณทางซ้ายและขวาแล้ว เพื่อให้สามารถใช้สิทธิพิเศษภาษีการลงทุนทางด้านไอทีได้ด้วย ซึ่งขณะนี้สำนักงานส่งเสริมเศรษฐกิจดิจิทัล (ดีป้า) ได้เข้ามาศึกษาและสำรวจพื้นที่เมืองบางแสนเพื่อพัฒนาให้เป็นเมืองแห่งการศึกษาควบคู่การท่องเที่ยวในการส่งเสริม และกระตุ้นกลุ่มสตาร์ทอัพ เข้ามายังพื้นที่เพื่อใช้บริการ

เมืองแสนสุข ถือเป็นเมืองที่มีศักยภาพสูง เป็นเมืองท่องเที่ยวที่การคมนาคมสะดวกอยู่ใกล้กรุงเทพ ใช้เวลาเดินทางน้อย มีประชากรราว 47,000 คนไม่รวมประชากรแฝง และยังมีนักศึกษาและบุคลากรมหาวิทยาลัยบูรพา ประมาณ 30,000 คน ซึ่งมหาวิทยาลัยมีนโยบายรับนักศึกษาเพิ่มเป็น 50,000 คน ปัจจุบันเมืองบางแสนมีรายได้หลักมาจากการท่องเที่ยว จากจำนวนนักท่องเที่ยวเฉลี่ย 2 ล้านคนต่อปี มีค่าใช้จ่ายต่อหัวรวมค่าที่พักเฉลี่ย 2,000 บาท หากโครงการทั้งหมดดำเนินการแล้วเสร็จคาดสามารถสร้างรายได้เข้าเมืองบางแสนได้เพิ่มขึ้น 20% หรือประมาณ 2.2 ล้านคน

ปัจจุบันราคาที่ดินในบางแสนราคาปรับขึ้นสูงมาก โดยที่ดินฝั่งตะวันตกของบางแสน (ติดชายทะเล) ปัจจุบันราคาซื้อขายพุ่งขึ้นสูงไม่ต่ำกว่า 70,000- 140,000 บาท/ตารางวา ทำให้เป็นอุปสรรค์ในการพัฒนา ส่วนทำเลฝั่งถนนสุขุมวิทราคาอยู่ที่ประมาร 50,000 บาท/ตร.วา ทำให้หาซื้อที่ดินมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้ยาก ในขณะที่ซัพพลายในพื้นที่เริ่มน้อยลง ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เข้ามาลงทุนในพื้นที่ส่วนใหญ่จะพัฒนาโครงการฝั่งถนนสุขุมวิท โดยราคาที่ดินอยู่ที่ประมาณ 50,000 บาท/ตารางวา

ปัจจุบันมีผู้ประกอบการในพื้นที่ประมาณ 10 ราย และผู้ประกอบการรายใหญ่จากในกทม. 3 ราย คือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน),บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) พัฒนาโครงการทั้งแนวราบ และแนวสูงโดยเฉพาะแนวสูง มีคอนโดฯระดับราคาตั้งแต่ 1.5 ล้านบาท ขึ้นไปปัจจุบันค้างสต๊อกมากถึง 30% ในขณะที่โครงการแนวราบที่ขายดีและดีมานด์มีความต้องการ คือ ทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 1.5 ล้านบาท, บ้านแฝด ราคา 2.4 ล้านบาท และ บ้านเดี่ยว ราคา 3.5-5 ล้านบาท แต่ยังมียอด Reject ที่สูง เพราะสถาบันการเงิน ยังมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และยิ่งการประกาศใช้มาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(Loan-to-value : LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เมื่อต้นเดือนเมษายน 2562 ที่ผ่านมา ยิ่งทำให้อสังหาฯในบางแสนชะลอตัวลง

เมื่อเร็วๆนี้ได้มีนักลงทุนชาวจีน เข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการในพื้นที่ คือกลุ่มเบญญาภา พร็อพเพอร์ตี้ ในการพัฒนาคอนโดฯแบรนด์ “ทรีโอเนส” บนพื้นที่กว่า 10 ไร่ บริเวณใกล้หาดวอนนภา จำนวน 5 อาคาร จำนวนกว่า 4,000 ยูนิต ขณะนี้ผ่านการอนุมัติการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(EIA) เป็นที่เรียบร้อยแล้ว และอยู่ในระหว่างการยื่นขออนุญาตก่อสร้างก่อนจำนวน 1 อาคาร และยังมีโรงแรม อีก 70 ห้องพักขณะนี้อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง

“หากอนาคตระบบสาธารณูปโภคของภาครัฐ ในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor :EEC) ดำเนินการแล้วเสร็จทั้งหมด ก็จะทำให้พื้นที่บางแสนมีศักยภาพเพิ่มมากขึ้น เพราะสามารถเดินทางจากกทม. ได้สะดวกสบาย แต่ตอนนี้ยังติดปัญหาเรื่องต้นทุนที่ดิน โดยเฉพาะทำเลติดชายหาดยังสูงมาก” นายณรงค์ชัย กล่าว


กลุ่ม”คุณปลื้ม”รับลูกงัดแลนด์แบงก์พัฒนาซีเนียร์ ลีฟวิ่ง


นายณรงค์ชัย คุณปลื้ม ในฐานะกรรมการผู้จัดการ บริษัท บางแสนบุรี จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทมีแผนที่จะนำที่ดินแลนด์แบงก์ของครอบครัว “คุณปลื้ม” ที่มีอยู่ในพื้นที่รอบบางแสนและเทศบาลเมืองแสนสุขกว่า 10 แปลงจำนวนกว่า 200 ไร่ออกพัฒนา ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างศึกษาการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย หรือซีเนียร์ ลีฟวิ่ง โดยจะนำที่ดินบริเวณถนนเลี่ยงเมืองหนองมน พื้นที่ 70 ไร่ มาพัฒนา ในรูปแบบมิกซ์ยูส โดยขณะได้ศึกษาการพัฒนาโครงการร่วมกับบริษัท โอกุระ กรุ๊ป จากประเทศญี่ปุ่น ที่มีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการประเภทซีเนียร์ ลีฟวิ่ง

“ปัจจุบันที่ดินของครอบครัวในพื้นที่ตำบลแสนสุข มีกว่า 200 ไร่ โดยส่วนใหญ่จะนำมาพัฒนาในรูปแบบของธุรกิจเชิงพาณิชย์ ที่สร้างรายได้ระยะยาวเนื่องจากที่ดินทุกแปลงที่นำมาพัฒนา จะเข้าระบบกงสีทั้งหมด และในจำนวนที่ดินทั้งหมดมีประมาณ 5 แปลง ที่อยู่ติดชายทะเล แปลงใหญ่ 2 แปลงคือพื้นที่ 5 ไร่ และ 10 ไร่ ปัจจุบันให้เช่าพื้นที่ในเชิงพาณิชย์”นายณรงค์ชัย กล่าว