ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร "เอสเตท กูรู" วอนรัฐบาล และแบงก์เบามาตรการลงเพื่อจูงใจให้คนมีบ้าน หวั่นตึงเกินไป เชือกขาดแน่นอน ห่วงกระแสโซเชียลส่งเสริมให้คนฟุ่มเฟือย วินัยและเครดิตของคนกู้ซื้อบ้านเสีย แนะรัฐควรมีมาตรการจูงใจการออม เผยปี 62 ลงทุนเปิด 3 โครงการใหม่ เจาะกลุ่มระดับกลางลงล่าง เบรกตลาดคอนโดฯ ตลาดไม่เอื้อ พร้อมรุกทำเลโซนใหม่ พัฒนาโครงการบ้านแพงระดับพรีเมียม 18 ล้านบาทขึ้นไป รองรับการเติบโตอย่างมั่นคง
นายณัท มานะสมจิตร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสเตท กูรู จำกัด ดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมาแล้ว 15 โครงการ เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า บ้าน ถือเป็น 1 ในปัจจัย 4 ที่มีความสำคัญต่อการดำรงชีวิต แต่ในยุคสมัยปัจจุบัน ทำให้ปัจจัย 4 ถูกผลักออกไป แต่ไปให้ความสนใจกับเรื่องกระแสที่มีความสำคัญกว่าความเป็นจริง ยิ่้งในยุค
โลกโซเชียล ทำให้คนต้องมีในสิ่งที่ฟุ่มเฟือย ใช้เงินเยอะขึ้น แต่เราลืมปลูกฝังในเรื่องวินัย ที่เปรียบเสมือนเครดิตของผู้กู้ ยิ่งในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย กลุ่มระดับล่าง ลำบากในเรื่องการเข้าถึงสินเชื่อ การที่ฝ่ายกำกับสถาบันการเงินได้ออกเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) ทำให้เกิดอาการช็อกไประยะหนึ่ง ยอดโอนลดลง เนื่องจากสถาบันการเงินตื่นตระหนก ทำให้ยอดปฏิเสธิสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้น
"เราชอบนะมีเครดิตบูโร มีไว้ดี แต่ต้องเข้าใจว่าการมีอาจทำให้คนที่จะใช้เงินก็ไม่ได้ใช้เงิน จะบอกว่าขาวและดำเลย อาจะไม่ถูก เพราะชีวิตจริง ทุกคนก็ต้องมีสะดุดบ้าง เศรษฐกิจก็ย่ำแย่อยู่แล้ว ต้องดูเหตุว่าสะดุดเพราะอะไร ซึ่งเงื่อนไขของเครดิตบูโรไม่ได้ใส่เจตนาไว้ แบงก์ชอบคนมีรายได้ชัดเจน แต่ต้องดูมุมมองอื่น เช่น บางคนมีหนี้บัตรเครดิต แต่ชำระตรงทุกงวด แสดงว่าดีไม่ใช่หรือ และถ้ารัฐบาลขยับเกณฑ์ให้เบาลง ควรหย่อน ไม่ใช่ตึงทั้งสองฝ่าย สุดท้ายเชือกขาดแน่นอน และการที่รัฐบาลส่งเสริมแต่รากแก้วอย่างเดียว ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีเงินแล้ว แต่ไม่ส่งเสริมรากหญ้าที่ต้องการบ้าน"
ดังนั้น ต้องปลูกฝังในเรื่องเครดิต ให้ความรู้สอนเด็กรุ่นใหม่ให้เข้าใจ ต้องชี้ให้เห็นว่า เราต้องรู้จักประโยชน์และโทษของเครดิต ซึ่งคำว่า เครดิต สะท้อนให้เห็นถึงพฤติกรรมของแต่ละบุคคล เช่น การมีวินัยในเรื่องการออม จ่ายตรง หรือกลุ่มลูกค้าอิสระ ควรได้รับการส่งเสริมอย่างเช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กับโครงการ ธอส.โรงเรียนการเงิน ช่วง 9 เดือน เพื่อสร้างวินัยฝึกนิสัย เช่น ยอดกู้ล้านบาท ฝาก 5,000บาท เป็นต้น
"รัฐควรมีแรงจูงใจที่ถูกต้อง เช่น ออมแล้วจะมีโอกาสกู้บ้านได้ การมีบ้าน ต้องมีวินัย ส่วนตัวแล้ว วินัย เหมือนกระเทียม ทำให้อร่อย แต่ถ้าเป็นไลฟ์สไตล์ จะดีกับสังคม"
ชูคอนเซ็ปต์การทำโครงการ "เหนือกว่า-สุขกว่า-สะดวกกว่า"
สำหรับในปี 2562 บริษัทได้ลงทุนและเปิดการขาย 3 โครงการใหม่รูปแบบแนวราบ มูลค่า 800 ล้านบาท ได้แก่ โครงการวิสทาวน์ เพชรเกษม 91 บนพื้นที่ 3 ไร่ มูลค่า 130 ล้านบาท เป็นโครงการแนวราบซึ่งจะมีอาคารพาณิชย์ และทาวน์โฮม ราคาขายเริ่มต้นที่ 2.5 ล้านบาท เริ่มโอนตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 62 ที่ผ่านมา โดยอาคารพาณิชย์มียอดขายแล้ว 80% ส่วนทาวน์โฮมจะเริ่มเปิดให้ชมบ้านตัวอย่างภายในเดือนสิงหาคม 62นี้
โครงการวิสทาวน์ พัทยา-เขาตาโล บนพื้นที่ 24 ไร่ จำนวน 242 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าโครงการ 600 ล้านบาท เป็นรูปแบบบ้านพร้อมอยู่ ซึ่งจะไม่ทำให้ลูกค้ามีปัญหาในเรื่องการผ่อน 2 ทาง เนื่องจากลูกค้าเป้าหมายของโครงการจะเป็นกลุ่มคนทำงาน ปัจจุบันมียอดขายกว่า 40% แล้ว สามารถเริ่มโอนได้ตั้งแต่เดือนตุลาคม 62 เป็นต้นไป และโครงการวิสทาวน์ แม่น้ำคู้-ปลวกแดง ระยอง บนพื้นที่ 12 ไร่ 110 ยูนิต มูลค่า 200 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านแฝด 40 ยูนิต ราคา 1.9 ล้านบาท และทาวน์โฮม จำนวน 70 ยูนิต ราคา 1.3 ล้านบาท ปัจจุบันเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว 30% คาดว่ารายได้ในปีนี้จะสามารถทำได้ระดับ 300 ล้านบาท อัตรากำไร (GP) ประมาณ 30% และกำไรสุทธิ ( NP) ประมาณ 15% ขึ้นไป
"ตลาดคอนโดฯ ในช่วงนี้ยังไม่เหมาะ ตลาดอืด ซึ่งช่วงก่อนหน้านี้ นโยบายการทำคอนโดมิเนียมชานเมืองของบริษัทจะยึดผู้ซื้อเป็นหลัก เวลายอดเข้ามา จะเป็นยอดจริงและยอดโอนเข้ามา ส่วนต่างชาติกับผู้ลงทุนซื้อแต่อาจจะไม่โอนก็ได้"
ดังนั้น หากมองในเรื่องของมาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาฯ หรือ LTV นั้น เราไม่กระทบ เนื่องจากของเราลูกค้าเป็นผู้ซื้อมากกว่าผู้ลงทุน และแต่ละโครงการที่เรานำเสนอให้แก่ลูกค้าจะยึดคอนเซ็ปต์ เหนือกว่า (BEYOND) สุขกว่า (HAPPIER) สะดวกกว่า (MORE CONVENIENT) นอกจากเรื่องทำเลที่ตั้งแล้ว ถ้าเราอยากสร้างบ้านให้คนอยู่ เราต้องให้สบายใจ ราคาพอได้ สร้างบ้านแล้วผู้ซื้ออยากอยู่บ้าน อยากกลับบ้าน ให้พื้นที่ใช้สอยที่กว้างกว่า อยู่ได้จริง ผ่อนสบาย ผ่อนได้จริง ซึ่งจะทำให้ลูกค้าอยู่สบายไปด้วย
ยกระดับสู่การพัฒนาโครงการบ้านแพง
ซีอีโอ เอสเตท กููรู กล่าวว่า นโยบายการดำเนินธุรกิจของเอสเตท กูรู ต้องการเติบโตอย่างช้าๆ แต่มั่นคง มีเรื่องราวที่สะท้อนการเติบโตของธุรกิจอย่างแท้จริง (Real Growth) แต่ละปีมีอัตราขยายตัวระดับ 20% ก็พอใจแล้ว ซึ่งการรุกเข้าตลาดระดับบน จึงเป็นโอกาสที่จะก้าวไปสู่เป้าหมายที่วางไว้ โดยในปี 2563 จะมีโครงการในรูปแบบดังกล่าวเกิดขึ้นอยู่ในแผนของโครงการที่จะขยายตลาดไปสู่ทำเลใหม่ รวมมูลค่ากว่า 1,200 ล้านบาท ได้แก่ 1.ที่ดินแปลงจังหวัดอยุธยา บนเนื้อที่ 7 ไร่ ภายใต้แบรนด์ "วิสทาวน์" รูปแบบทาวน์โฮม กว่า 200 ยูนิต รองรับกลุ่มพนักงานที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรม กลุ่มนี้มีหลักฐานที่สามารถช่วยยืนยันในการกู้เงินกับสถาบันการเงินได้
2.ที่ดินโซนเอกชัย บางบอน จังหวัดสมุทรสาคร จะเป็นแปลงนำร่องของการพัฒนาโครงการบ้านแพงระดับพรีเมียม บนเนื้อที่ 4 ไร่ จำนวนไม่เกิน 30 ยูนิต ราคาไม่ต่ำกว่า 18 ล้านบาท รวมมูลค่าโครงการเกือบ 600 ล้านบาท
และ 3.แปลงที่ดินเขาตาโล พัทยา อยู่ใกล้กับโครงการเดิม จะพัฒนาโครงการแนวราบมูลค่าประมาณ 500 ล้านบาท ซึ่งในทำเลนี้จะมีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้ามาทำตลาด เช่น บริษัทแผ่นดินทองฯ บริษัทลลิลฯ และบริษัทศุภาลัย เนื่องจากมีความหนาแน่นของชุมชน
"บริษัทยังคงต้องขยายลงทุน โดยจะทยอยซื้อที่ดินเข้ามารองรับการพัฒนาโครงการ เนื่องจากวัตถุดิบหลักของอสังหาฯ คือ ที่ดิน แต่แพงมาก แลนด์แบงก์ที่มีอยู่ เช่น พระราม 2 ประมาณ 10 ไร่ ในจังหวัดอยุธยา และที่สมุทรสาคร และยังมีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าตรงดินแดง เนื้อที่ประมาณ 1 ไร่กว่า"
เลือกแบบบ้านที่ตรงกับคาแร็กเตอร์ของที่ดิน
"บ้านแพง ก็อยู่ในไอเดียที่จะทำ แต่จริงๆ เราชอบสร้างบ้านราคาถูก ซึ่งเราต้องเอาแบบบ้านใส่เข้าไปให้เหมือนกับคาแร็กเตอร์ของแปลงที่ดินนั้นๆ การมองทำเล เราเลือกโซนที่มีคู่แข่ง เพราะบริษัทขนาดใหญ่ศึกษามาแล้วว่ามีดีมานด์ ขณะที่โครงการที่เอสเตท กูรู ทำไม่ใหญ่ ไม่เกิน 300 ยูนิต ต้องการขายให้หมด ไม่ใช่เหลือเป็นสต๊อก โครงการเราต้องขายไม่เกิน 2 ปีครึ่ง ซึ่งจากพฤติกรรมของลูกค้า อยากอยู่โครงการที่จบแล้ว ไม่ใช่อยู่ไปมีการก่อสร้างด้วย เรื่องการมองหาพันธมิตรต่างประเทศนั้น การมีเป็นเรื่องที่ดี แต่ต้องทำโครงการในเมือง แต่ลูกค้าของบริษัทเป็นกลุ่มคนไทย โครงการของบริษัทอยู่นอกเมือง ทำให้ไม่จำเป็น ยิ่งในปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาฯ ทำยากขึ้น เพราะคนนิยมบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย"