ออฟฟิศใหม่ทะลักตลาด ผู้เช่าจ่อทิ้งตึกเก่าเช่าตึกใหม่

แม้ว่าในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา จะมีโครงการอาคารสำนักงานใหม่เกิดขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้เกิดความกดดันอาคารสำนักงานเดิมๆ ที่เปิดให้บริการมานานแล้วในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะกลุ่มสำนักงานเช่าเดิมๆ ในพื้นที่ CBD ซึ่งไม่เพียงแต่อาคารสำนักงานเกรด A หรือ B เท่านั้น แต่อาคารสำนักงานเกรดรองลงไปก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน เนื่องจากผู้เช่าบางรายเลือกย้ายออกไปเช่าอาคารสำนักงานเกรดรองที่อยู่ในพื้นที่อื่นๆ ที่อาจจะมีค่าเช่าเพิ่มขึ้นไม่มาก แต่การเดินทางหรือการเข้าถึงของทั้งพนักงาน และผู้ที่มาติดต่อมีความสะดวกมากขึ้น เช่น อาคารสำนักงานในพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก หรือสุขุมวิทตอนปลายที่เปิดให้บริการหลายอาคารในช่วงที่ผ่านมา

ในช่วงหลายปีก่อนหน้านี้ มีอาคารสำนักงานจำนวนไม่น้อยเปิดตัวและอยู่ระหว่างการก่อสร้าง แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจในประเทศ และเศรษฐกิจระดับโลกที่อยู่ในภาวะชะลอตัว ส่งผลให้การเปิดตัวอาคารสำนักงานใหม่ลดลง แม้ว่าอาคารสำนักงานจะไม่ได้เปิดขาย หรือเปิดให้เช่าทันทีแบบโครงการที่อยู่อาศัย แต่ต้องมีการคาดการณ์ภาวะเศรษฐกิจและการขยายตัวทางเศรษฐกิจในอนาคตประกอบด้วย เพื่อจะได้มั่นใจว่าเปิดให้บริการแล้วจะมีผู้เช่าพื้นที่สำนักงาน

สำหรับตลาดออฟฟิศเช่าในกรุงเทพฯ ณ ครึ่งแรกของปี 2562 มีพื้นที่ในตลาดรวมอยู่ที่ประมาณ 8.96 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) โดยช่วง 6 เดือนแรกของปีที่ผ่านมา มีพื้นที่อาคารสร้างเสร็จเข้าสู่ตลาดประมาณ 96,600 ตร.ม. ซึ่งเป็นอาคารที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทมากถึง 38,000 ตารางเมตร หรือประมาณ 40% ของอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 นอกจากนี้ ยังมีอาคารสำนักงานที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างอีกไม่น้อยกว่า 1.67 ล้าน ตร.ม.ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงตั้งแต่ปี 2562-2566 โดยพื้นที่อาคารสำนักงานที่กำลังก่อสร้างอยู่ในปัจจุบันอยู่ในพื้นที่ CBD ถึงประมาณ 67% และเกือบทั้งหมดอยู่บนที่ดินที่เป็นสัญญาเช่าระยะยาว เพราะราคาที่ดินที่สูงมากในพื้นที่ CBD การจะพัฒนาอาคารสำนักงานบนที่ดินที่มีราคาสูงนั้นไม่สามารถสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าให้แก่นักลงทุนได้

ทั้งนี้ พื้นที่อาคารสำนักงานกว่า 1.57 ล้าน ตร.ม. สร้างเสร็จและมีกำหนดสร้างเสร็จในช่วงระหว่างปี 2561-2565 ซึ่งถ้าเป็นไปตามแผนที่ผู้ประกอบการประกาศออกมา ช่วงระหว่างปี 2561-2565 จะกลายเป็นช่วงเวลา 5 ปีที่มีอาคารสำนักงานเปิดให้บริการมากที่สุดในรอบมากกว่า 20 ปีของประเทศไทย โดยปี 2565 จะเป็นปีที่มีอาคารสำนักงานเข้าสู่ตลาดมากที่สุดนับตั้งแต่ปี 2543 เป็นต้นมา แสดงให้เห็นว่าอาคารสำนักงานเริ่มมีการพัฒนากันต่อเนื่องมากเป็นประวัติการณ์ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม พื้นที่อาคารสำนักงานประมาณ 56% ของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ สร้างเสร็จ และเปิดให้บริการในช่วงก่อนปี 2541 เป็นอาคารสำนักงานที่เกิดขึ้นในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจไทยอยู่ในช่วงขาขึ้น การขยายตัวทางเศรษฐกิจเติบโตแบบก้าวกระโดด เป็นการเปลี่ยนผ่านเข้าสู่สังคมสมัยใหม่เป็นรูปแบบอาคารสำนักงานจำนวนมากจึงเกิดขึ้นในช่วงนั้น และมีหลายอาคารที่หยุดการก่อสร้างไปหลังจากเกิดวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 บางอาคารเพิ่งจะสร้างเสร็จสมบูรณ์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานี่เอง

การที่มีอาคารสำนักงานกำลังก่อสร้างอยู่เป็นจำนวนมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เป็นอีกเรื่องที่สร้างความกังวลใจและไม่มั่นใจว่าจะมีผู้เช่าเต็มพื้นที่ทุกอาคารหรือไม่ เมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ เพราะผู้เช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงาน คือ บริษัท ห้างร้านต่างๆ ที่มีขนาดกิจการและรายได้ที่มั่นคงในระดับหนึ่ง ซึ่งกลุ่มนี้ก็ผันแปรตามภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งถ้าในอีก 1-2 ปีข้างหน้าเศรษฐกิจประเทศไทยและของโลกขยายตัวดีก็คงไม่มีผลอะไรต่อตลาดอาคารสำนักงาน แต่ถ้ามีปัญหาก็คงสร้างผลกระทบต่อตลาดอาคารสำนักงานในอนาคตแน่นอน

สำหรับอัตราการเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 92% ของพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดยพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน มีอัตราการเช่าเฉลี่ยสูงที่สุดคือประมาณ 97% แต่ที่น่าสนใจคือ พื้นที่ CBD ที่มีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ประมาณ 95% แต่ด้วยพื้นที่อาคารสำนักงานรวมมากว่า 3.64 ล้าน ตร.ม. ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงอาคารสำนักงานในพื้นที่ CBD ยังคงเป็นที่สนใจของผู้เช่าต่อเนื่อง เพราะไม่เพียงแต่มีเส้นทางรถไฟฟ้าเท่านั้น แต่การอยู่ในพื้นที่ CBD ก็เป็นอีกปัจจัยที่มีผลให้อาคารสำนักงานในพื้นที่นี้ได้รับความสนใจมากที่สุด

ทั้งนี้ ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานในแต่ละปี นับตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมานั้นมีไม่ต่ำกว่า 180,000 ตร.ม.ต่อปี ทั้งจากการเช่าพื้นที่ใหม่ การต่อสัญญา และการย้ายไปอาคารที่เปิดให้บริการใหม่ๆ ซึ่งตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นไปจะมีอาคารสำนักงานเปิดให้บริการใหม่ไม่ต่ำกว่าปีละ 240,000 ตร.ม. ซึ่งอาจจะมีผลต่อภาพรวมของอัตราการเช่าเฉลี่ยของพื้นที่อาคารสำนักงานในอนาคตได้ รวมไปถึงอาคารสำนักงานเก่าที่อาจจะได้รับความสนใจน้อยกว่าอาคารสำนักงานใหม่ ผู้เช่าจำนวนไม่น้อยเริ่มมีการหาพื้นที่เช่าในอาคารสำนักงานใหม่ๆ แล้ว เพราะต้องการพื้นที่สำนักงานที่ใหญ่ขึ้น ต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานในอาคารที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกหรือระบบภายในอาคารที่ทันสมัยและปลอดภัย

สำหรับค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานในพื้นที่ CBD สูงที่สุด ค่าเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานโดยทั่วไปจะมีการปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 3-7% ต่อปี ขึ้นอยู่กับประเภทของอาคารและทำเลที่ตั้ง รวมไปถึงอัตราการเช่าของอาคารนั้นๆ ด้วย อัตราการเช่าสูงมีพื้นที่ว่างไม่มากและอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า รถไฟใต้ดินในพื้นที่ CBD หรือตามแนวถนนรัชดาภิเษก สุขุมวิท พญาไท พหลโยธินจะมีการปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าอาคารที่มีอัตราการเช่าต่ำกว่าในทำเลเดียวกัน

โดยอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ CBD หรือพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก สุขุมวิท พญาไท มีค่าเช่าที่มากกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนขึ้นไป บางอาคารมีการตั้งค่าเช่าที่ 1,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนเพราะตั้งอยู่ในทำเลที่ดี และมีพื้นที่เช่าเหลือน้อยหรือว่าเป็นอาคารสำนักงานที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ในพื้นที่ CBD

ส่วนอาคารสำนักงานที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน เพชรบุรีที่มีค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานสูงนั้นเป็นอาคารสำนักงานใหม่ที่เพิ่งเปิดให้บริการหรืออยู่ในระหว่างการก่อสร้างแต่เริ่มเปิดให้ผู้เช่าที่สนใจเข้าไปติดต่อเพื่อจับจองพื้นที่เช่าก่อนที่อาคารจะสร้างเสร็จ ดังนั้น ค่าเช่าจึงอาจจะสูงกว่าอาคารอื่นๆ ในพื้นที่แบบชัดเจน