อสังหาฯ ชะลอหนัก ส.สินเชื่อฯ หนุนใช้ LTV ต่อหวังป้องกัน NPL

ส.สินเชื่อที่อยู่อาศัย หนุนใช้ LTV ต่อหวังป้องกัน NPL หลังเห็นสัญญาณคอนโดฯ ขายไม่ออกยกเลิกโครงการ ปรับรูปแบบ ระบุ NPL 3.11% สูงเป็นอันดับต้นๆ ของโลก แนะแบงก์คุมเข้มปล่อยกู้กรองคุณภาพลูกค้า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันถือว่าอยู่ในช่วงขาลง ซึ่งเป็นผลกระทบมาจากหลายปัจจัย ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวมาเป็นเวลานาน หนี้ครัวเรือนเพิ่ม กำลังซื้อของผู้บริโภคลด ภาวะการเมืองไม่สงบ ประชาชนขาดความเชื่อมั่นและชะลอการตัดสินใจซื้อ อีกทั้งธนาคารแห่งประเทศไทยมีความกังวลต่อการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ จึงออกมาตรการกำกับและดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือมาตรการ LTV

สำหรับมาตรการ LTV จะบังคับเฉพาะกรณีกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 หรือราคาเกิน 20 ล้านบาท แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท กรณีผ่อนบ้านหลังแรกไม่เกิน 3 ปี กู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ก็จะต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นเป็น 20% สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไป (กรณีผ่อนหลังอื่นๆ ยังไม่หมด) ส่วนกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มาตรการ LTV กำหนดว่าสัญญาที่อยู่อาศัยหลังที่ 1 และ 2 จะต้องวางเงินดาวน์ 20% สัญญาที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไปเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30% ซึ่งเริ่มบังคับใช้ไม่เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา

ภายหลังจากที่มาตรการ LTV มีผลบังคับใช้ พบว่า ส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมอย่างมาก เนื่องจากตลาดส่วนหนึ่งเป็นกลุ่มนักลงทุน เมื่อต้องวางเงินดาวน์จำนวนเพิ่มขึ้นทำให้ผลตอบแทนลดลง ทำให้ตลาดอสังหาฯ เริ่มหมดความน่าสนใจสำหรับนักลงทุน ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว โดยเฉพาะจีนที่เป็นลูกค้าต่างชาติกลุ่มใหญ่ที่มาซื้ออสังหาฯ ในไทยประสบปัญหาเศรษฐกิจ ทำให้ทั้งกลุ่มลูกค้าชาวจีนและชาติอื่นๆ ลดจำนวนลงมาก

ทั้งนี้ ประเมินกันว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะติดลบประมาณ 20% ขณะที่บ้านแนวราบติดลบ 10% เมื่อตลาดชะลอตัวทำให้สินค้าค้างสต๊อกอยู่เป็นจำนวนส่งผลให้คอนโดมิเนียมหลายโครงการต้องชะลอแผนลงทุนออกไป ขณะที่บางโครงการยอดขายไม่ได้ตามเป้าหมายจนต้องยอมคืนเงินลูกค้า และทำการปรับรูปแบบโครงการ จับกลุ่มลูกค้าให้ตรงเป้าหมาย ตั้งราคาขายใหม่ให้เหมาะสม

“อนันดา”ยกเลิกไอดีโอ คิว สะพานควาย หลังยอดขายไม่คืบ
โดยล่าสุดบริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ออกแถลงการณ์ โดยระบุว่า แจ้งการปรับรูปแบบโครงการไอดีโอ คิว พหล-สะพานควาย ตามที่บริษัทได้มีการเปิดตัวพร้อมเปิดให้มีการจองซื้อห้องชุดในโครงการไอดีโอ คิว พหล-สะพานควาย ในช่วงเดือนเมษายนที่ผ่านมา ด้วยโครงการตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพสูง พร้อมความสะดวกสบายในการเดินทางซึ่งสามารถเลือกการเดินทางได้หลากหลายรูปแบบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการอยู่ติดกับรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีสะพานควายเพียง 0 เมตรนั้น

ทั้งนี้ เมื่อบริษัทได้เปิดให้มีการจองซื้อมาระยะหนึ่ง จึงได้ทราบว่ายังมีกลุ่มลูกค้าอีกเป็นจำนวนมากที่มีความสนใจและต้องการเข้าถึงโครงการดังกล่าวเช่นกัน บริษัทจึงเห็นสมควรให้มีการพิจารณาปรับรูปแบบและราคาของโครงการให้มีความเหมาะสมต่อกลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่มากยิ่งขึ้น โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการอีกครั้งในช่วงต้นปี 2563

สำหรับโครงการ“ไอดีโอ คิว พหลฯ-สะพานควาย” ตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 6 ไร่ ติดบีทีเอสสะพานควาย สร้างเป็นอาคารสูง 39 ชั้น 3 อาคาร อาคารเอ มีจำนวน 396 ยูนิต อาคารบี มีจำนวน 287 ยูนิต และอาคารซี จำนวน 431 ยูนิต ทั้งยังมีร้านค้าปลีก 5 ร้าน รวมจำนวนทั้งสิ้น 1,114 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 5.5 ล้านบาท รวมมูลค่าโครงการประมาณ 10,000 ล้านบาท โดยเริ่มเปิดพรีเซลอาคารเอ จำนวน 396 ยูนิต เมื่อวันที่ 25-26 พฤษภาคม 62 ปัจจุบัน มียอดขายอาคารเอเพียง 39% หรือประมาณ 154 ยูนิต มูลค่ากว่า 1,120 ล้านบาท หรือคิดเป็น 10% ของทั้งโครงการ 1,114 ยูนิต

ยอดขาย 10% ภายในเวลา 2 เดือนของโครงการไอดีโอ คิว พหล-สะพานควาย ถือว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับศักยภาพของทำเล 0 เมตรจากบีทีเอส สถานีสะพานควาย วัสดุที่ใช้ ขนาดห้อง ถือว่าดี แต่เมื่อมาดูสังคมรอบข้างหรือสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ เช่น บิ๊กซี โรงหนังพหลโยธิน อาจไม่เหมาะต่อกลุ่มเป้าหมายของโครงการที่จะยอมควักเงินราคาแพงเพื่อซื้ออยู่อาศัย เมื่อรู้ว่าตั้งเป้าหมายกลุ่มลูกค้าและราคาผิด เพราะสะท้อนออกมาทางยอดขาย อนันดายอมที่จะไม่ไปต่อ หันกลับมาทบทวนและปรับรูปแบบโครงการใหม่เพื่อให้ตรงกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายจริงๆ

อย่างไรก็ตาม เคสของไอดีโอ คิว พหล-สะพานควาย ไม่ใช่เคสแรก แต่มีหลายโครงการที่ยอดขายไม่ได้ตามเกณฑ์ และไม่สามารถดันยอดขายให้ได้มากไปกว่านี้ หรือถ้าดันทุรังไปต่อก็มีแต่จะเจ็บตัวก็แจ้งยกเลิกโครงการคืนเงินลูกค้า หลายโครงการปรับรูปแบบ ตั้งราคาขายใหม่และนำมาเปิดขายใหม่อีกครั้ง หลายโครงการหยุดการขายออกไปจนกว่าทำเลในย่านนั้นจะมีศักยภาพเพียงพอ หรือซัปพลายในตลาดถูกดูดซับออกไปมากพอสมควรแล้วจึงนำกลับมาขายใหม่ และเชื่อว่าในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัว สต๊อกคอนโดฯ ค้างสต๊อกมีจำนวนมาก ในขณะที่ผู้ประกอบการก็ยังต้องเดินหน้าลงทุนเปิดโครงการใหม่เพื่อสร้างรายได้ทั้งในปัจจุบันและอนาคต ประกอบกับมาตรการ LTV ที่ควบคุมการปล่อยสินเชื่อแถมยังเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่ออีกต่างหาก เชื่อว่าจะเห็นโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จตามมาอีกหลายโครงการ

ส.สินเชื่อที่อยู่อาศัยหนุนใช้ LTV ต่อ
นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เปิดเผยว่า ระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทยควรใช้มาตรการ LTV ในการควบคุมดูแลสินเชื่อของสถาบันการเงิน เพื่อให้ระบบการเงินของไทยมีมาตรฐาน และลดความเสี่ยงจากการเกิดหนี้เสีย หรือ Non-Performing Loan : NPL จนทำให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจตามมาได้ นอกจากนี้ ควรเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อ เพราะที่ผ่านมาธนาคารถูกหลอกเรื่องคุณสมบัติผู้กู้ตกแต่งบัญชีให้ดีเพื่อจะได้วงเงินกู้สูงๆ หรือบางรายสูงกว่าราคาบ้าน ซึ่งไม่เป็นผลดีเพราะถ้าผ่อนบ้านสูงเกินกำลังก็จะเกิดเป็นหนี้ NPL ธนาคารจะต้องหาวิธีป้องกันการถูกหลอก

“คนไทยเคยชินกับการมี NPL อยู่ในระดับสูงๆ มานาน ชินกับการกู้ซื้อบ้านได้ 100% หรือมากกว่า 100% ซึ่งไปเรื่องที่ไม่ดี ระบบการเงินมีความเสี่ยง ประชาชนควรมีการออมก่อนที่จะซื้อบ้าน เลือกซื้อบ้านที่มีราคาเหมาะสมต่อรายได้ ผู้กู้หรือกู้ร่วมจะต้องเป็นผู้ที่อาศัยอยู่ในบ้าน ไม่ใช่เอาชื่อมาร่วมกู้ พอตอนผ่อนชำระกลับผ่อนคนเดียวจะทำให้เงินตึงมือจนอาจเป็นหนี้เสียได้” นายกิตติ กล่าว

ส่วนกรณีที่มีผู้ประกอบการต่างออกมาเรียกร้องให้เลื่อนใช้ LTV ออกไปก่อนจนกว่าภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ จะดีขึ้น เพราะการบังคับใช้ในช่วงที่ตลาดตกต่ำถือเป็นการซ้ำเติมและจะทำให้สถานการณ์แย่ลงนั้น มองว่าไม่ควรเลื่อนการบังคับใช้ เพราะยิ่งในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวยิ่งต้องใช้มาตรการเพราะมีความเสี่ยง นอกจากนี้ มาตรการ LTV ยังบังคับใช้เฉพาะผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักลงทุน หากซื้อบ้านหลังแรกที่ส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงก็จะไม่ได้รับผลกระทบ LTV ส่งผลดีต่อส่วนร่วมและอุตสาหกรรม แต่อาจกระทบเฉพาะบางกลุ่มโดยเฉพาะผู้ประกอบการทำให้ขายได้ยากขึ้น

ไทย NPL สูงติดอันดับต้นๆ ของโลก
ทั้งนี้ การใช้มาตรการ LTV จะช่วยให้ระบบการเงินมีมาตรฐานที่ดีขึ้น ความเสี่ยงน้อยลง เป็นผลดีต่ออุตสาหกรรม การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อจะช่วยคัดกรองให้สถาบันการเงินได้ลูกค้าที่ดีมีคุณภาพไม่เป็นหนี้เสียในอนาคต ซึ่งปัจจุบัน NPL ของระบบธนาคารพาณิชย์ ณ สิ้นมิถุนายน 62 รวมอยู่ที่ระดับ 447,027% หรือ 3.11% และมี NPL สุทธิที่ 217,084 ล้านบาท หรือ 1.53% ซึ่งถือว่าสูงอยู่ในลำดับต้นๆ ของโลก ในขณะที่ประเทศอื่นอยู่ที่ระดับที่ไม่เกิน 1% เช่น ฮ่องกง และไต้หวัน 0.22% เกาหลีใต้ 0.1

ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในทำเลกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2562 พบว่า มีจำนวนรวมทั้งส้น 71,019 ยูนิต โดยมีสัดส่วนกว่า 59% เป็นบ้านสร้างใหม่ จำนวน 41,990 ยูนิต และอีกกว่า 41% เป็น บ้านมือสอง 29,029 ยูนิต สำหรับในปี 2561 มียอดโอนกรรมสิทธิ์รวม 196,630 ยูนิต มูลค่า 565,112 ล้านบาท โดยมีสัดส่วนจากบ้านสร้างใหม่ 63% จำนวน 123,664 ยูนิต และ 37% เป็นบ้านมือสอง จำนวน 72,966 ยูนิต

อย่างไรก็ตาม ในปี 2562 นี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ว่าจะมียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 145,300-527,600 ยูนิต หรือมีมูลค่ารวม 431,900-527,900 ล้านบาท เปรียบเทียบกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ ในปี 2561 ที่ผ่านมา มีจำนวนยูนิตลดลง 17.9% และมีจำนวนมูลค่าลดลง 15.1% โดยตลาดตลาดบ้านแนวราบมีอัตราการเติบโตได้ในทิศทางที่ดี ซึ่งไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV

ด้าน นายอลงกต บุญมาสุข เลขาธิการสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย และผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า สมาชิกสมาคมมีมติเห็นด้วยกับธนาคารแห่งประเทศไทยในการที่จะออกมาตรการต่างๆ ออกมา เช่น มาตรการ LTV ที่เริ่มบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา รวมถึงกระบวนการต่างๆ ที่นำมาใช้ประกอบการพิจารณาสินเชื่อ โดยคาดหวังว่าจะได้ลูกค้าที่ดีมีคุณภาพยิ่งขึ้น และลด NPL ลงมาให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 1% เพราะคงเป็นไปไม่ได้ที่จะปล่อยสินเชื่อโดยที่ไม่เกิด NPL เลย

แนวโน้มตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 62 คาดการณ์ว่า จะยังสามารถเติบโตได้ประมาณ 4% แต่ไม่หวือหวาเช่นที่ผ่านมา โดยในไตรมาสแรกได้แรงบวกจากการเร่งโอนบ้านก่อนบังคับใช้มาตรการ LTV ทำให้การขอสินเชื่อเพิ่มขึ้นมาก ในขณะที่ไตรมาส 2 ปรับลดลงเล็กน้อย ส่งผลให้ครึ่งปีแรกยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรกเติบโตเพียงเล็กน้อย ซึ่งคาดว่าในไตรมาส 3 สินเชื่อที่อยู่อาศัยจะกลับมาเติบโตมากขึ้นจากการเร่งขายของผู้ประกอบการและเร่งปล่อยกู้ของสถาบันการเงินเพื่อให้ตัวเลขผลประกอบการออกมาดี

อย่างไรก็ตาม การลงทุนของผู้ประกอบการจะต้องดำเนินการต่อเนื่องเพื่อสร้างกระแสเงินสดหรือรายได้ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เพราะการลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในเวลานี้ไม่ใช่ว่าจะสร้างรายได้ได้เลย แต่รายได้จะไปเกิดขึ้นในอนาคต ดังนั้น จึงเห็นการลงทุนที่ต่อเนื่องของผู้ประกอบการ แต่จะเริ่มเห็นว่าผู้ประกอบการหันมาสำรวจและวิจัยตลาดมากยิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของความต้องการของลูกค้า โปรไฟล์ของลูกค้า ในทำเลที่จะลงทุน และจะไม่ใช้ข้อมูลจากชุดใดชุดหนึ่งเท่านั้น แต่จะใช้ข้อมูลจากหลายสำนัก

ในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัว มีความเสี่ยงของการปล่อยสินเชื่อเพิ่มมากขึ้นทำให้ธนาคารเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยจะพิจารณารายละเอียดลงลึกไปถึงธุรกิจหรือบริษัทที่ลูกค้าทำงานมีความเสี่ยงหรือได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจหรือไม่ เนื่องจากสินเชื่อบ้านเป็นสินเชื่อที่ต้องใช้ระยะเวลาในการผ่อนชำระยาว 20-30 ปี นอกจากนี้ ยังคาดว่าแนวโน้มบ้านมือสองจะมีเพิ่มมากขึ้นในตลาด โดยจะมาทั้งจากเจ้าของ นักลงทุนนำมาประกาศขาย รวมถึง NPA ของสถาบันการเงินที่มีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้น