อสังหาฯ พัทยาปรับโมเดลรับลงทุน ชูโซลูชัน “ไลฟ์สไตล์ อินเวสเมนต์” เพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ : ยิลด์แซงบอนด์-กองทุนฯ

พูดถึงเมืองพัทยาแล้ว ปัจจุบันถูกจัดให้เป็นเมืองท่องเที่ยวในเชิงธุรกิจ ซึ่งมีโครงสร้างทางกำลังซื้อที่แตกต่างกับภาคอสังหาฯ ในเมืองอื่นๆ เนื่องจากมีการผสมผสานทั้งจากกำลังซื้อ (ดีมานด์) จากนักท่องเที่ยวคนไทย ขณะที่เมืองพัทยา ไม่ได้พึ่งพานักท่องเที่ยวจากต่างประเทศชาติใดชาติหนึ่งจนมากเกินไป แต่จะมีความหลากหลาย ทั้งจากอิสราเอล รัสเซีย ยุโรป อินเดีย และจีน ซึ่งไม่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของการท่องเที่ยวในเมืองพัทยามากนัก

ทั้งนี้ ศักยภาพของพัทยา ยังคงได้แรงขับเคลื่อนจากการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ การขยายพื้นที่สนามบินอู่ตะเภา โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ที่ขณะนี้มีความชัดเจนในเรื่องของผู้ลงทุน ทำให้พัทยา ถูกจัดเป็นเมืองท่องเที่ยวในเชิงธุรกิจ และจะยกระดับให้เป็นศูนย์การบริการด้านการแพทย์ระดับนานาชาติ ซึ่งมีอู่ตะเภาเป็นศูนย์ธุรกิจการบิน และโลจิสติกส์อาเซียน แน่นอน ย่อมเป็นผลดีต่อภาคธุรกิจต่างๆ โดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ด้วยที่ดินของการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพัทยา เริ่มมีจำกัด ราคาค่อนข้างสูงยิ่งริมทะเลด้วยแล้ว บางแปลง 60-150 ล้านบาทต่อไร่ การลงทุนต้องมองถึงความคุ้มค่าที่จะเกิดขึ้น

ที่ผ่านมา จะมีกลุ่มนักลงทุน โดยเฉพาะจากคนไทยที่หันมาลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมในพัทยา เพื่อให้โครงการบริหารปล่อยเช่า สร้างผลตอบแทนจากการลงทุน (ยิลด์) แต่วิธีการและนโยบายของแต่ละโครงการอาจจะมีความต่างในการดูแล รวมถึงค่าใช้จ่าย ซึ่งในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา จะเห็นการปรับเปลี่ยนของตลาดคอนโดมิเนียม โดยมีการดึงเชนโรงแรมหรูเข้ามาร่วมบริหาร (คอนโดฯ อินเวสเมนต์)

โดยนายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด บริษัทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมเพื่อการลงทุนของไทย และบุกเบิกโครงการมากว่า 7 ปี มีโครงการในพัทยารวม 7 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 5,200 ล้านบาท (โครงการในกรุงเทพฯ ที่ไปลงทุนกว่า 2 ปีที่ผ่านมา อีก 3 โครงการในโซนสุขุมวิท) เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองพัทยา ว่า มีปัจจัยท้าทายต่างๆ ไม่ว่าจะในเรื่องภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศไทย มาตรการ LTV ส่งผลต่อภาวะตลาดคอนโดฯ ทั้งในกรุงเทพฯ และพัทยาชะลอตัวลง อสังหาฯ ในกรุงเทพฯ เหนื่อยพอสมควร โครงการบางแห่งปิดสำนักงานขาย บางคนบอกว่าไตรมาส 2 หยุดดีกว่า รอลุ้นช่วงเดือนที่เหลือจะเป็นอย่างไร เพราะไม่ต้องการใส่เงินลงไปแล้ว ยอดขายไม่ขึ้น แต่ตนก็เชื่อว่า ในครึ่งปีหลังภาพรวมจะดีขึ้น และหากมีมาตรการออกมา จะช่วยกระตุ้นตลาดได้

"เราก็เป็นห่วง เพราะมีข้อมูลมาจากแบงก์ขนาดใหญ่ กังวลลูกค้าต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะลูกค้าชาวจีนจะไม่โอน ยิ่งถ้าคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ราคาเกิน 1 ล้านหยวน ประมาณ 7-8 ล้านบาท ตรงนี้ลำบาก แต่ถ้า 2-3 ล้านบาท ยังไปได้ แต่สิ่งที่แบงก์เห็น ก็เลยอยากให้เอกชนเจ้าของโครงการไปจับกลุ่มลูกค้าคนไทยให้เพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะมีแนวโน้มการโอนที่ดีกว่า แต่โครงการของฮาบิแทท ยอดโอนไม่ตก เช่น โครงการ เบสท์เวสเทิร์นพรีเมียร์ เบย์เฟียร์ พัทยา มีการเก็บดาวน์ที่สูงถึง 30 เปอร์เซ็นต์ โอนหมด เพราะคนต่างชาติที่ซื้อส่วนใหญ่จะมีเงินเหลือ และดาวน์ที่เก็บก็สูงเช่นกัน"

สำหรับตลาดคอนโดฯ ในเมืองพัทยา ผลสำรวจในปัจจุบัน 5 โซน มีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจดทะเบียนในเมืองพัทยา มีจำนวนรวม 88,267 ยูนิต แต่หากมองย้อนไปปี 2553-2562 มีเปิดขายใหม่สะสมถึง 96,174 ยูนิต โซนจอมเทียน มีสัดส่วนมากถึง 35% แสดงให้เห็นถึงซัปพลายที่มีจำนวนมาก ที่ดินมีจำกัด ล่าสุด มีบริษัทอสังหาฯ จีนมาลงทุนสร้างโครงการขนาด 1,000 ยูนิต

โซนพระตำหนัก หน่วยสะสม 22% ยังมีแนวโน้มขยายตัวได้อีก เนื่องจากยังมีที่ดินให้พัฒนาอีกจำนวนมาก มีบริษัทอสังหาฯ จากยุโรปเข้ามาลงทุน และเริ่มมีแนวโน้มนักท่องเที่ยวจากจีนมาพักมากขึ้น

โซนพัทยา หน่วยสะสม 18% คนไทยนิยมซื้อห้องชุดไว้ปล่อยเช่ามากกว่าอยู่อาศัย ตลาดจะเป็นกลุ่มนักธุรกิจ มีห้างสรรพสินค้าชั้นนำเปิดให้บริการ โดยการปล่อยเช่าง่าย แต่ด้วยราคาที่ดินแพง ทำให้ค่าเช่าไม่สูง ยิลด์จะไม่มาก แต่มีลูกค้าเข้าพัก

โซนนาจอมเทียน หน่วยสะสมคิดเป็น 18% เปรียบเหมือนหัวหิน ที่ดินยังมีความเป็นธรรมชาติ เน้นกลุ่มครอบครัวมาพักผ่อน มีโรงแรมระดับ 5 ดาว เปิดให้บริการ เรื่องของยิลด์ได้ อัตราการเข้าพักไม่มาก แต่มีเรื่องของความปลอดภัย

โซนวงศ์อมาตย์ หน่วยสะสมคิดเป็น 7% เปรียบเหมือนทองหล่อในกรุงเทพฯ ซัปพลายในทำเลนี้ยังมีน้อย

และเริ่มเห็นสัญญาณในปีที่ผ่านมา ของการเข้ามาลงทุนจากบริษัทข้ามชาติ พัฒนาโครงการคอนโดฯ ขนาดใหญ่ สูงถึง 50 ชั้น บางแห่งโครงการเดียวมีถึง 1,500 ยูนิต ทำให้ในปีที่ผ่านมา คอนโดฯ มีหน่วยออกมาถึง 13,000 ยูนิต เติบโต 500-600% เมื่อเทียบกับปี 2560

ตลาดอสังหาฯ เพื่อการลงทุนแข่งขันสูง

นายชนินทร์ กล่าวถึงความต้องการ (ดีมานด์) อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนว่า ในพัทยามีการเติบโตสูง ทั้งในรูปแบบของวิลล่าและคอนโดฯ ซึ่งโดยเฉพาะตลาดวิลล่ายังมีความต้องการต่อเนื่อง และกลุ่มผู้ซื้อล้วนเป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง และซื้อด้วยเงินสด จึงเป็นกลุ่มที่ไม่มีปัญหาเรื่องสินเชื่อ และที่สำคัญกลุ่มนักลงทุนเริ่มมองหาตลาดการลงทุนในรูปแบบใหม่ ผลการสำรวจพบว่า ตลาดวิลล่า ยังมีอัตราการขายค่อนข้างสูง สะท้อนจากตัวเลขโครงการวิลล่าทุกระดับราคาตั้งแต่ 10-70 ล้านบาท รวมประมาณ 600 ยูนิต มียอดขายไปแล้วมากถึง 72% เหลือขายประมาณ 170 ยูนิต และยังมีแนวโน้มการขายดีต่อเนื่อง รวมถึงศักยภาพการท่องเที่ยวตลาดพัทยา และบางเสร่ เติบโตจากอัตราการเข้าพัก 70-80% ตลอดทั้งปี และเป็นทำเลที่ดี มีมอเตอร์เวย์ รถไฟความเร็วสูง สนามบินตามแผนพัฒนาอีอีซี ทำให้พัทยาและบางเสร่ กลายเป็นจุดหมายของนักท่องเที่ยว

"เชื่อว่าการแข่งขันในอสังหาฯ เพื่อการลงทุนจะเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากยิลด์ในพัทยายังดี ประมาณ 7-8 เปอร์เซ็นต์ แต่หากตลาดชะลอตัวจริงๆ ยิลด์ก็ยังได้ 5-6 เปอร์เซ็นต์ เป็นตัวเลขที่ใกล้เคียงกับกรุงเทพฯ แต่ถ้าเรามีโซลูชันที่ดี โดยเน้นอสังหาฯ ในเชิงท่องเที่ยว อินเวสเมนต์ก็ยังไปได้ การลงทุนในเชิงโรงแรม ยิลด์ยังไปได้ และต้องมีความชัดเจนให้แก่ลูกค้า เมื่อโครงการรถไฟเชื่อม 3 สนามบินเสร็จสมบูรณ์ การเดินทางที่สะดวก จะยิ่งทำให้การท่องเที่ยวเมืองชายทะเลเติบโต และด้วยรูปแบบของโมเดลไลฟ์สไตล์ อินเวสเมนต์ จะไม่เน้นทำคอนโดฯเพื่ออยู่อาศัย แต่มุ่งตอบโจทย์การลงทุน การให้ผลตอบแทนที่ดี และสร้างกระแสเงินสดต่อเนื่อง ซึ่งอสังหาฯ ยังเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงขึ้นต่อเนื่อง เพราะได้ทั้งค่าเช่า และส่วนต่างมูลค่าสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น ต่างจากการลงทุนในตลาดหุ้น พันธมิตร และกองทุนรวมที่มีความผันผวน และอาจมีผลตอบแทนติดลบได้"

โดยบริษัทยังคงมุ่งเน้นเรื่องอสังหาฯ เพื่อการลหงทุน ล่าสุด เตรียมเปิดขายโครงการรามาด้า บาย วินด์ดัม มิรา นอร์ท พัทยา เป็นคอนโดมิเนียม 8 ชั้น 2 อาคาร บนที่ดิน 3 ไร่ รวม 339 ยูนิต คอนโดมิเนียมสไตล์รีสอร์ต 5 ดาว ทำเลพัทยาเหนือ มูลค่า 1,500 ล้านบาท ราคาขายเริ่มต้น 3.9 ล้านบาท ซึ่งนอกจากจะได้รับประกันอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน 6% ใน 3 ปีแรกแล้ว ยังสามารถเข้าพักได้ 14 วันต่อปี และปีที่ 4 เป็นต้นไป จะให้ผลตอบแทนในรูปแบบส่วนแบ่งกำไร 70:30 คาดจะได้ยิลด์ 5-7% จะเปิดขายอย่างเป็นทางการในวันที่ 20-21 ก.ค.นี้

ส่วนโครงการ ครอสทู พัทยา โอเชียนเฟียร์ เป็นลักชัวรีพูลวิลล่ารีสอร์ต จำนวน 59 หลัง มูลค่า 800 ล้านบาท บริเวณ ต.บางเสร่ อ.สัตหีบ จ.ชลบุรี ปัจจุบันมียอดขาย 80% หรือ 45 ยูนิต และก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้บริการโรงแรมแล้ว ขณะที่อีก 14 ยูนิตที่เหลือกำลังอยู่ระหว่างก่อสร้าง จะแล้วเสร็จทั้งหมดในปลายปีนี้ พร้อมกับกำลังทำการตลาดและการขายโดยราคาเริ่มต้น 14.9 ล้านบาท ซึ่งยังคงให้ยิลด์จากการลงทุน 6% ช่วง 3 ปีแรก หลังจากนั้นเป็นส่วนแบ่งกำไร

จ่อเปิดพันธมิตรร่วมทุนโปรเจกต์ทองหล่อ

ทั้งนี้ แม้ว่าบริษ้ทจะมุ่งเน้นทำตลาดในเมืองพัทยา แต่ตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ หากมีโอกาสทาง ฮาบิแทท จะเพิ่มน้ำหนักการลงทุน โดยในวันที่ 25 ก.ค.นี้ บริษัทจะเปิดตัวพันธมิตรร่วมทุนจากประเทศญี่ปุ่น เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ รวม 2 โครงการ บริเวณซอยทองหล่อ 8 และทองหล่อ 13 ระดับราคาขายเบื้องต้นกว่า 2 แสนบาทต่อ ตร.ม. หรือราคาต่อยูนิตเริ่มต้น 7-8 ล้านบาท และเตรียมเปิดขายในปลายเดือน ก.ย.ปีนี้ โดยยังคงเน้นการขายในรูปแบบอสังหาฯ เพื่อการลงทุน เพื่อเป็นทางเลือกของการลงทุน เนื่องจากมีความเสี่ยงต่ำ และระยะยาวยังได้ส่วนต่างมูลค่าที่เพิ่มขึ้น ต่างจากการลงทุนในหุ้นที่มีความเสี่ยงสูง

ส่วนเป้ายอดขายในปีนี้ วางเป้ 3,000 ล้านบาท โดยครึ่งปีแรกทำได้แล้ว 900 ล้านบาท เนื่องจากมีโครงการใหม่เปิดตัวโครงการเดียว แต่คาดว่าครึ่งปีหลังจะได้มียอดขายจากการเปิดตัวโครงการใหม่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง