xs
xsm
sm
md
lg

อสังหาฯ ซึมยาว รายเล็ก-กลางดิ้นหาผู้ร่วมทุน แบงก์กาหัวสายสีม่วง-น้ำเงิน เรดโซนคอนโดฯ

เผยแพร่:   ปรับปรุง:   โดย: ผู้จัดการออนไลน์

การชะลอตัวของตลาดรวมอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ต้องรัดเข็มขัด รักษาสภาพคล่องทางการเงินอย่างเข้มงวด ดังนั้น ในการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่แต่ละครั้งต้องระมัดระวังกว่าช่วงปกติ ทำให้เห็นได้ว่าภาพการลงทุนโดยรวมของตลาดในช่วงที่ผ่านมา จะเป็นการลงทุนของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็ก และรายกลาง ต่างพร้อมใจลดจำนวนการพัฒนาโครงการใหม่ แล้วหันไปเน้นการระบายสต๊อกสินค้าเก่า

อย่างไรก็ตาม แม้ว่า สถานการณ์ตลาดโดยรวมจะทำให้ผู้ประกอบการายเล็กและรายกลางต้องลดจำนวนการเปิดโครงการใหม่ แต่เนื่องด้วยความจำเป็นในด้านธุรกิจที่จะต้องมีรายได้เข้าสู่บริษัทที่ต่อเนื่อง ทำให้ทุกรายยังต้องมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในทุกๆ ปี ปัจจัยดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการขนาดเล็กและกลางเหล่านี้ต้องดิ้นรน และปรับตัวเพื่อสร้างโอกาสในการขยายตัวทางธุรกิจ
สุรเชษฐ กองชีพ
แน่นอนว่าในภาวะตลาด ณ ปัจจุบัน การรักษาสภาพคล่องการเงินเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง ในขณะที่สถาบันการเงินก็เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อโครงการ ทางออกของอสังหาฯ รายเล็กและรายกลาง คือ การแสวงหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ เข้ามาเสริมศักยภาพด้านการลงทุนของบริษัท ชอยส์แรกๆ ที่ตอบโจทย์นี้ได้คือ การหาพันธมิตรร่วมทุนนั่นเอง

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ยังชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กและรายขนาดกลางต้องดิ้นรนเอาตัวรอดมากกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งมีข้อได้เปรียบทั้งเครื่องมือทางการเงิน และยังสามารถหาผู้ร่วมทุนจากต่างประเทศได้ง่ายกว่า เนื่องจากกลุ่มทุนจากต่างประเทศที่เข้ามาหาบริษัทร่วมทุนนั้น ต่างมีเงื่อนไขในการเลือกผู้ร่วมทุนนั่นเอง โดยกลุ่มทุนใหญ่ๆ ที่เข้ามาหาบริษัทร่วมทุนในตลาดอสังหาฯ หลักๆ คือ กลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่น และกลุ่มทุนจากประเทศจีน

ทั้งนี้ กลุ่มทุนผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทยสนใจที่จะร่วมทุนเป็นกลุ่มแรกๆ คือ กลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่น เพราะมีทั้งเทคโนโลยี มีเงินทุน และมีภาพลักษณ์ดีในสายตาของผู้บริโภคคนไทย แต่เงื่อนไขสำคัญของผู้ร่วมทุนจากญี่ปุ่นที่ให้ความสำคัญในการเลือกผู้ร่วมทุนคือ ความโปร่งใสในการดำเนินธุรกิจที่สามารถตรวจสอบได้ นอกจากนี้ ยังต้องเป็นบริษัทที่มีประวัติการพัฒนาโครงการต่อเนื่อง และประสบความสำเร็จในการพัฒนาโครงการมาแล้ว และต้องมีแบรนด์ที่ดี มีการลงทุนที่ต่อเนื่อง รวมไปถึงการมีทัศนคติในการดำเนินธุรกิจที่เหมือนหรือใกล้เคียงกัน และถ้ามีแบ็กล็อตในมือที่สามารถรับรู้รายได้ในระยะสั้นด้วยจะยิ่งน่าสนใจมากขึ้น

!!!...เงื่อนไขเหล่านี้เป็นเสมือนกำแพงกั้น สำหรับผู้ประกอบการรายเล็กและขนาดกลาง ที่ต้องการจะหาผู้ร่วมทุนจากญี่ปุ่น ในขณะที่กลุ่มทุนจากประเทศจีน เป็นอีกกลุ่มทุนที่มีกำลังเงิน เทคโนโลยี และทรัพยากรความพร้อมที่จะร่วมทุนกับผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทย ไม่แพ้กลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่น แต่ที่ผ่านมา มีเพียงไม่กี่รายที่ตกลงร่วมทุนกับกลุ่มทุนจากประเทศจีน เนื่องจากเงื่อนไขของกลุ่มทุนจากประเทศจีนนั้นยากที่ผู้ประกอบการไทยจะทำใจยอมรับได้ นั่นก็คือ กลุ่ทุนจีนจะต้องมีอำนาจเด็ดขาดในการดำเนินงานทุกอย่าง ทุกขั้นตอน ไม่ว่าจะเป็นการเลือกวัสดุก่อสร้าง ระบบการก่อสร้าง การขาย การทำตลาด การออกแบบ หรือแม้กระทั่งการหาไฟแนนช์ปล่อยกู้โครงการ เนื่องจากกลุ่มทุนจีนนั้นมีครบและจบทุกอย่างในตัวเองอยู่แล้ว ดังนั้น ที่ผ่านมา เราจึงเห็นว่ามีผู้ประกอบการอสังหาฯ น้อยรายมากที่จะเลือกพันธมิตรร่วมทุนจากประเทศจีน
สายสีนำเงิน
แบงก์กาหัวแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง-สีน้ำเงิน เรดโซนคอนโดฯ

นายสุรเชษฐ์ กล่าวต่อว่า เมื่อหาแหล่งเงินทุนจากการร่วมทุนไม่ได้ การปรับตัวของผู้ประกอบการรายเล็ก และรายกลาง คือการเปิดโครงการใหม่ในย่านชานเมือง เนื่องจากราคาที่ดินในเมืองมีราคาแพงเพราะมีการปรับตัวอย่างก้าวกระโดดอย่างต่อเนื่อง ทำให้ในช่วงที่ผ่านมา ที่ดินในเมืองส่วนใหญ่ต้องนำมาพัฒนาโครงการอาคารสูง หรือคอนโดฯ และกลายเป็นอุปสรรคต่อการลงทุนของผู้ประกอบการขนาดเล็ก และขนาดกลางที่ต้องรักษาสภาพคล่อง เพราะการลงทุนในโครงการแนวสูงต้องใช้ระยะเวลาในการรับรู้รายได้

ดังนั้น ทำเลการพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการขนาดเล็กและขนาดกลาง จึงกระจายอยู่ในย่านชานเมืองเป็นหลัก และส่วนใหญ่จะเป็นโครงการแนวราบ เนื่องจากเป็นทำเลที่ยากต่อการพัฒนาโครงการคอนโดฯ เพราะทำเลที่เหมาะต่อการพัฒนาคอนโดฯ ในย่านชานเมืองนั้น จำเป็นต้องมีระบบขนส่งรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อการเดินทางเข้าสู่แหล่งงาน หรือศูนย์กลางเมืองได้สะดวก เพื่อรองรับดีมานด์กลุ่มพนักงานบริษัทในย่านกลางเมือง ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ และโอกาสในการจะถูกปฏิเสธสินเชื่อมีต่ำ ซึ่ง ณ ปัจจุบันนี้ รถไฟฟ้าที่ยื่นออกไปในย่านชานเมืองที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว คือ โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งถือว่าเป็น 2 เส้นทางที่มีศักยภาพเหมาะต่อการพัฒนาโครงการคอนโดฯ

“แม้จะมีเพียงแนวรถไฟฟ้า 2 สายที่ยื่นออกไปชานเมืองที่มีศักยภาพจะพัฒนาคอนโดฯ ได้ แต่ก็เป็นรู้กันดีในแวดวงธุรกิจอสังหาฯ ว่า ในจำนวนเส้นทางแนวรถไฟฟ้าที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการแล้ว มีเพียงแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง 2 เส้นทางนี้เท่านั้นที่สถาบันการเงินแทบจะขึ้นป้ายว่าไม่ปล่อยสินเชื่อเพื่อการพัฒนาโครงการ เนื่องจากตลอดเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 2 สายนี้ ยังมีซัปพลายสะสม และซัปพลายที่รอระบายออกเยอะที่สุด ขณะที่สถานการณ์การระบายออกของซัปพลายเองก็ช้ามาก”
สายสีม่วง
นายสุรเชษฐ์ กล่าวอีกว่า จากการเก็บตัวเลขซัปพลายในเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 2 เส้นทางพบว่า ในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงนับตั้งแต่ปี 2552 จนถึงปัจจุบัน มีซัปพลายสะสมในพื้นที่รวมประมาณ 40,000 ยูนิต โดยในจำนวนนี้เป็นซัปพลายที่อยู่ระหว่างการขาย 7,000-8,000 ยูนิต ไม่นับรวมโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และเปิดตัวใหม่ ขณะที่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน มีซัปพลายสะสมอยู่กว่า 50,000 ยูนิตเศษ ซึ่งในจำนวนนี้มีการระบายออกไปแล้ว 90% ส่งผลให้มีห้องชุดอยู่ระหว่างการขาย 5,000-6,000 ยูนิต ไม่นับรวมโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและโครงการเปิดใหม่

อย่างไรก็ตาม โอกาสในการหาพันธมิตรร่วมทุนจากกลุ่มทุนญี่ปุ่นนั้น ไม่ได้ปิดสนิทสำหรัลกลุ่มอสังหาฯ ขนาดเล็ก และขนาดกลางเลยซะทีเดียว ดังจะเห็นได้จากการร่วมทุนของ บริษัท อัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ และกลุ่ม ครีท กรุ๊ป (Creed Group) กลุ่มทุนอสังหาฯ จากญี่ปุ่น ซึ่งล่าสุดได้จัดตั้งบริษัทร่วมทุน อัลติจูด ครีท ตลาดพลู จำกัด มีทุนจดทะเบียน 100 ล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงการ อัลติจูด ยูนิคอร์น สาทร-ท่าพระ มูลค่า 2,400 ล้านบาท

ก่อนหน้านี้ นายโตชิฮิโกะ มูเนโยชิ ผู้ก่อตั้งและกรรมการผู้จัดการ ครีท กรุ๊ป ได้เปิดเผยถึงแนวคิดในการร่วมทุนพัฒนาโครงการดังกล่าวว่า ครีท กรุ๊ป มีการขยายการลงทุนในภูมิภาคเอเชียมานานแล้ว โดยก่อนหน้านี้ได้เข้าไปลงทุนในประเทศมาเลเซีย กัมพูชา เวียดนาม พม่า อินโดนีเซีย สปป.ลาว และบังกลาเทศ และเมื่อมีนโยบายในการขยายการลงทุนด้านอสังหาฯ ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ บริษัทได้มุ่งเป้าที่ตลาดอสังหาฯ ในไทยเป็นตลาดเป้าหมายสำคัญ เนื่องจากเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ซึ่งมีอัตตราการขยายตัวสูง

จากแนวทางการเลือกลงทุนในตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยของกลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่นที่มองว่าตลาดอสังหาฯ ไทยยังมีอนาคตนั้น สะท้อนให้เห็นถึงมุมมองของกลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่นต่อตลาดอสังหาฯ ไทย ว่าจะยังมีอีกหลายกลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่นมุ่งหน้าเข้ามาลงทุนในประเทศไทย โดยล่าสุด “รีโว เอสเตท” คืออีกหนึ่งในบริษัทอสังหาฯ รายเล็กของไทยที่ประกาศร่วมทุนกับ บริษัท ซีอาร์ส โฮม จำกัด บริษัทอสังหาฯ จากจังหวัดคูมะโมโต ประเทศญี่ปุ่น
สายสีม่วง
โดย น.ส.สุทธิสินี อยู่สวัสดิ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท รีโว เอสเตท จำกัด กล่าวว่า ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตัดสินใจร่วมทุนกับซีอาร์ส โฮม คือ ภาวะตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันที่มีการแข่งขันกันค่อนข้างสูง รวมถึงองค์ประกอบด้านแลนด์สเคปของธุรกิจอสังหาฯ มีการเปลี่ยนแปลงไปค่อนข้างมาก ดังนั้นหากต้องการที่จะเติบโตในตลาดได้อย่างต่อเนื่อง จำเป็นที่จะก้าวให้ทันความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น หนึ่งในกลยุทธ์ที่จำเป็นนั่นคือ การเปิดรับพันธมิตรทางธุรกิจ ด้วยการร่วมทุนกับบริษัท ซีอาร์ส โฮม จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชั้นนำจากต่างประเทศ เพื่อร่วมกันพัฒนาอสังหาฯ และที่อยู่อาศัยในรูปแบบต่างๆ ให้ครบวงจร

“ถ้าเราอยากจะเติบโต ขยายการลงทุนเปิดโครงการใหม่ได้มากขึ้นจากปีละ 1-2 โครงการ เป็น 3-4 โครงการ หรือมากกว่านั้นการร่วมทุนมีนับว่าความจำเป็นอย่างมาก” น.ส.สุทธิสินี กล่าว
กำลังโหลดความคิดเห็น...