"ศุภาลัย" ห่วงภาพรวมอสังหาฯปี 62 เจอหลายปัจจัยเสี่ยง ตลาดติดลบ 5-8% ยอมรับเรื่อง LTV และแบงก์เข้มปล่อยกู้ มีผลกระทบกับลูกค้าโครงการ จับตา ตลาดคอนโดฯระดับราคาเกิน 90,000-100,000 บาทต่อตร.ม.เหนื่อย ขายช้า มั่นใจไตรมาส 2 ศุภาลัยโชว์ผลงานออกมาดี โครงการใหญ่ Supalai Icon หนุน ทั้งปียอดขาย ยอดโอน ตามเป้าแน่นอน
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ " SPALI " เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ว่า การแข่งขันผู้ประกอบการรายใหญ่จะไม่เยอะ ขณะที่รายเล็ก น่าเป็นห่วงมีปัญหาซ้ำซ้อน ยกเว้นรายเล็กที่มีทุนหนาก็ไปได้ ขณะที่ผลกระทบจากการเริ่มบังคับใช้มาตรการคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (LTV) ช่วงเมษายนที่ผ่านมา ทำให้ตลาดอสังหาฯเริ่มชะลอตัวลง โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ค่อนข้างเกิดการชะลอตัวอย่างชัดเจน ทั้งในด้านการขายและเปิดโครงการใหม่ เพราะเกณฑ์ LTV ใหม่ส่งผลต่อชะลอการตัดสินซื้อที่อยู่อาศัยของลูกค้า โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเก็งกำไร ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่เคยสร้างความคึกคักให้กับตลาดคอนโดมิเนียมที่ลดหายลงไปอย่างมาก และทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯที่ชะลอการเปิดโครงการออกไปเพื่อรอดูทิศทางของตลาด ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในตอนนี้เกิดการชะลอตัวขึ้นและลดความร้อนแรงลง และคาดว่าปีนี้ตลาดรวมติดลบ 5-8%
“ ศุภาลัยประเมินว่า LTV มีผลกับลูกค้าของบริษัทที่เข้ามาเยี่ยมชมโครงการลดลงไป 8-10% เนื่องจากลูกค้ายังไม่เข้าใจในเรื่องหลักเกณฑ์ดังกล่าว แต่ขณะนี้ดีขึ้นแล้ว ในส่วนของสินเชื่อลูกค้านั้น ก็ยังไม่ผิดปกติ มียอดปฎิเสธสินเชื่อประมาณ 9-10% แต่เรามั่นใจว่า ยอดขายในไตรมาส 2 ของเรา จะดีขึ้นกว่าไตรมาสแรก เนื่องจากมียอดขายจากโครงการ Supalai Icon โครงการขนาดใหญ่ มูลค่า 12,000 ล้านบาท มาช่วยหนุน และมั่นใจว่ายอดขายในปีนี้จะทำได้ตามเป้า 35,000 ล้านบาท ” อนึ่ง ตัวเลขยอดขายในไตรมาสแรก บริษัทสามารถทำได้ 6,280 ล้านบาท
สำหรับการลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่ในปีนี้ ยังคงยืนตามเป้าหมาย เปิด 31 โครงการ มูลค่า 40,000 ล้านบาท ในครึ่งปีแรกผลักดันโครงการออกไปแล้ว 9 โครงการ มูลค่า 19,000 ล้านบาท ครึ่งปีหลังเปิดอีก 22 โครงการ มูลค่า 21,000 ล้านบาท ซึ่งการเปิดโครงการใหม่จะช่วยให้ยอดขายและยอดโอนในช่วงครึ่งปีหลังสูงกว่าครึ่งปีแรก เนื่องจากมียอดเปิดโครงการที่มากกว่าครึ่งปีแรก
ทั้งนี้ ในเรื่องกลยุทธ์การทำตลาดคอนโดมิเนียมนั้น จะเปิดโครงการเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางในราคาที่จับต้องได้จริง และเป็นโครงการที่เจาะกลุ่มลูกค้าที่ซื้ออยู่อาศัยจริงหรือปล่อยเช่าเป็นหลัก โดยราคาขายเฉลี่ยอยู่ในช่วง 60,000-80,000 บาท/ตารางมตร(ตร.ม.) เป็นราคาที่ลูกค้าส่วนใหญ่สามารถจับต้องได้ แต่หากราคาเกินกว่า 90,000-100,000 บาทต่อตร.ม.อาจจะทำตลาดได้ลำบาก เป็นกลุ่มระดับราคาที่ขายได้ช้า และเป็นกลุ่มที่ทำตลาดกับ ลูกค้าต่างชาติ ซึ่งมีความเสี่ยงในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ถูกกดดันจากปัจจัยต่างๆ ทั้งปัจจัยภายในและภายนอก
ล่าสุด โครงการคอนโดฯที่เปิดขายในช่วงครึ่งปีหลังของปี 62 คือ โครงการ ศุภาลัย ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย มูลค่า 2,270 ล้านบาท เป็นโครงการคอนโดมิเนียมสูง 22 ชั้น (รวมดาดฟ้า) จำนวน 2 อาคาร จำนวน 726 ยูนิต บนพื้นที่รวมประมาณ 6 ไร่ ราคาขายเริ่มติน 2.03 ล้านบาท หรือราคาขายเฉลี่ย 60,500 บาท/ตร.ม. เปิดขายพรีเซลในวันที่ 20-21 ก.ค. 62 พร้อมตั้งเป้าทำยอดขายในวันพรีเซลได้ 50% โดยมีลูกค้าผู้สนใจลงทะเบียนมาแล้วราว 1,000 ราย และมีกำหนดแล้วเสร็จภายในปี 65
ด้านยอดโอนในช่วงครึ่งปีหลัง จะมีโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอน 2 โครงการ มูลค่ารวม 5,500 ล้านบาท ขณะเดียวกัน บริษัทจะทยอยรับรู้รายได้จากยอดขายรอโอน (แบ็กล็อก) ทั้งปี 12,000 ล้านบาท จาก Backlog ทังหมดที่มี 41,905 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้ยอดโอนในปีนี้เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ 28,000 ล้านบาท ส่วนสต็อกของบริษัทในปัจจุบันมีมูลค่ารวม 15,000 ล้านบาท หลักๆจะเป็นสต๊อกโครงการคอนโดฯประมาณ 10,000 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงกว่า 1,000 ยูนิต มูลค่า 2,000-3,000 ล้านบาท คาดใช้เวลาในการระบายสต็อก 2-3 ปี.
