หุ้นอสังหา ฯ รออานิสงส์ รัฐเร่งผุดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ

ผู้จัดการรายวัน 360 องศา - หุ้นกลุ่มอสังหาฯมีแววกลับมาโดดเด่น เหตุได้จะได้รับอานิสงส์จากนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจแบบเร่งด่วนของรัฐบาลใหม่ หลังสุญญากาศทางการเมืองคลี่คลาย แต่อาจต้องใช้ระยะเวลาในการฟื้นตัว กดดันให้ภาพรวมปีนี้ทั้งกลุ่มอยู่ในลักษณะทรงตัว

หลังจากที่ได้รับผลกระทบจากการบังคับใช้อย่างเป็นทางการกับเกณฑ์ Loan to Value (LTV) ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เมื่อวันที่ 1 เม.ย.ที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่าน้ำหนักความน่าสนใจต่อการเข้าลงทุนในหุ้นกลุ่มนี้ถูกบั่นทอนลงไปเช่นกัน แม้ว่าผลประกอบการไตรมาส1/62 ของกลุ่มจะปรับตัวดีขึ้น แต่หลายฝ่ายยังเชื่อว่านั่นคือยอดการเติบโตแบบเร่งตัวเพื่อหลบเลี่ยงการบังคับใช้ LTV ของภาครัฐบาล และในช่วงต่อไปอย่างไตรมาส2/62 นี่ล่ะถือว่าเป็น “ของจริง” สำหรับผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

แต่ทุกอย่างย่อมมีการเปลี่ยนแปลง และหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ กำลังกลับมาเป็นที่จับตามองของนักลงทุนอีกครั้ง ด้วยเหตุผลสำคัญที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ของภาครัฐ โดยเฉพาะรัฐบาลใหม่ในคราบ คสช. ซึ่งหากต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศให้กลับมาเติบโตอีกครั้ง ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย ถูกคาดการณ์ว่าจะเป็นปัญหาอันดับต้นๆที่ภาครัฐต้องหามาตรการเข้ามากระตุ้น นั่นจึงเป็นที่มาว่า “หากจะรักลงทุนในหุ้นอสังหาฯ คงต้องมองถึงภาพรวมระยะยาว และไม่เขวหรือใจเสียไปกับผลดำเนินงานไตรมาส2/62 จนพลาดโอกาสดีๆ”

การบังคับใช้เกณฑ์ LTV ของธปท. เกิดขึ้นมาเพื่อควบคุมและเข้มงวดต่อการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาท โดยผู้ซื้อจะสามารถจะกู้เงินได้ไม่เกิน 80% ของราคาที่อยู่อาศัย เพื่อควบคุมความร้อนแรงของอุตสาหกรรมดังกล่าวจากช่วงก่อนหน้านี้ ทำให้ก่อนหน้าที่ LTV จะมีผลบังคับใช้ บรรดาผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาฯจึงตื่นตัว พร้อมกับเร่งระบายโครงการที่มีอยู่เพื่อเลี่ยงมาตรการดังกล่าว จนเป็นผลให้ผลดำเนินงานในไตรมาสแรกปีนี้ของแต่ละบริษัทปรับตัวเพิ่มขึ้นเห็นได้จาก ผลดำเนินงานไตรมาส1/62 ของกลุ่มอสังหาฯ (ที่อยู่อาศัย) ซึ่งมีกำไรสูงสุด 15 บริษัทแรกมีกำไรรวมกัน 1.08 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 26% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง 19% จากไตรมาส 4/61โดยมีรายได้จากยอดขายรวมกัน 5.76 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 24%

ตัวเลขผลประกอบการที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นของกลุ่มอสังหาฯในรอบนี้ หลายฝ่ายออกมาคาดการณ์ว่า ปัจจัยสำคัญมาจาก LTV ที่เร่งการตัดสินใจของผู้โอนทำให้ปริมาณการโอนบ้านมีมากผิดปกติ แต่ในไตรมาส 2/62 คาดว่าการเติบโตของรายได้และกำไรทั้งกลุ่มจะชะลอตัว และน่าจะกดดันให้ได้เห็นการปรับตัวลดลงของราคาหุ้นกลุ่มอสังหา ฯ อีกครั้ง

ทั้งนี้ การชะลอตัวทางเศรษฐกิจของประเทศในช่วงที่ผ่านมา พบว่าปัจจัยที่มีผลกระทบมากที่สุดหนีไม่พ้น “การเกิดสูญญากาศทางการเมือง หลังการเลือกตั้งที่ต้องรอรัฐบาลใหม่เข้ามาบริหาร” ทำให้ปัจจุบันนี้ นักวิเคราะห์จากสำนักต่างๆ เริ่มมองว่าตัวเลขเศรษฐกิจที่ลดลง จะกดดันให้รัฐบาลจำเป็นต้องออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจให้เกิดการจับจ่ายใช้สอย เกิดการลงทุน และกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะเป็นหนึ่งกลุ่มหุ้นที่จะได้รับอานิสงส์จากเรื่องดังกล่าว และนั่นกลายเป็นสาเหตุให้นักวิเคราะห์หลายบริษัทเริ่มกลับมาให้น้ำหนักลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นอีกครั้ง

เริ่มจาก“ภาสกร ลินมณีโชติ” รองกรรมการผู้จัดการ บล.กสิกรไทย กล่าวว่า รัฐสภาใหม่ของประเทศไทยของประเทศไทยได้เลือกให้ พล.อ. ประยุทธ์ จันทร์โอชา เป็นนายกรัฐมนตรีอีกสมัยทำให้การเปลี่ยนผ่านสู่ระบอบประชาธิปไตยเสร็จสมบูรณ์ ทำให้คาดว่ารัฐบาลใหม่จะจัดตั้งเสร็จหลังงานประชุมอาเซียนซัมมิทที่กำลังจะมาถึง เนื่องจากการเจรจาต่อรองเก้าอี้รัฐมนตรีกระทรวงหลักๆ ยังไม่เรียบร้อย แต่เรื่องนี้น่าจะไม่มีผลกระทบต่อการบริหารประเทศเนื่องจากเป็นการดำเนินงานตามปกติของรัฐบาล คสช. ปัจจุบันที่กำลังบริหารประเทศอยู่
 
แต่การที่รัฐบาลร่วมใหม่มีเสียงมากกว่าฝ่ายค้านเพียงเล็กน้อยอาจทำให้เป็นเรื่องยากสำหรับรัฐบาลในการอยู่ครบ 4 ปี กดดันให้รัฐบาลใหม่จะต้องเน้นในมาตรการที่สามารถทำได้อย่างรวดเร็ว (fast-moving) ที่จะมีผลกระทบในทันทีต่อเศรษฐกิจ โดยมากจะผ่านทางการบริโภคภาคเอกชน หากในเวลาต่อมารัฐบาลสามารถรวบรวมเสียงสนับสนุนจาก สส. ได้มากขึ้น ก็คาดว่าจะเห็นการดำเนินงานมาตรการทางเศรษฐกิจในระยะกลาง-ยาวมากขึ้น เช่น การเดินหน้าประมูลงานโครงสร้างพื้นฐานที่มีอยู่มูลค่ารวม 6.65 แสนล้านบาทในครึ่งหลังของปี 2562-2563 รัฐบาลมีการตั้งงบขาดดุลสำหรับปี 2563 ที่ 4.5 แสนล้านบาท ทำให้จะมีเงินเหลือ 1.9 แสนล้านบาท ที่จะนำมาใช้ในการกระตุ้นเศรษฐกิจภายใต้กรอบงบประมาณปี 2563

ขณะที่กลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภคที่จำเป็น, กลุ่มอสังหาฯเพื่อการอยู่อาศัย, กลุ่มนิคมอุตสาหกรรมและกลุ่มรับเหมาก่อสร้างจะเป็นกลุ่มสำคัญที่จะได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นของรัฐ โดยกลุ่มอสังหาฯเพื่อการอยู่อาศัยจะได้ประโยชน์จากภาษีที่อาจจะลดลง เพราะคาดว่ารัฐบาลอาจเลือกที่จะกระตุ้นตลาดอสังหาฯโดยการลดภาษีธุรกิจเฉพาะหรือสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ (cheap loans) สำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย และจากมาตรการที่จะเกิดขึ้นเหล่านี้ คาดว่าน่าจะช่วยเพิ่มรายได้และอัตรากำไรของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ พร้อมคาดว่านโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจนี้จะเป็นส่วนหนึ่งของมาตรการระยะกลางที่จะเกิดขึ้น

ด้าน “เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม” ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการสายงานวิจัย บล. เอเซีย พลัส จำกัด (มหาชน) คาดการณ์ว่า เมื่อรัฐบาลเริ่มเข้ามาบริหารงาน น่าจะเริ่มที่การกระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศผ่านมาตรการหลายๆ ด้านควบคู่กันโดยคาดว่ามาตรการต่างๆ ที่รัฐบาลจะพิจารณาดำเนินการเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงครึ่งหลังของปี จะเป็นมาตรการเร่งด่วน เห็นผลอย่างรวดเร็ว แต่นักลงทุนยังต้องใช้ความระมัดระวังในการลงทุน เพราะยังต้องติดตามด้วยว่าเมื่อกระตุ้นลงมาแล้วจะสามารถฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งหรือไม่

สำหรับภาพรวมกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ยังคงติดตามผลกระทบจากมาตรการคุมสินเชื่อ LTV อีกระยะ เนื่องจากช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่มาเป็นช่วงครึ่งหลังของปี ประกอบกับช่วงไฮซีซันของธุรกิจจะอยู่ในไตรมาส 4 "ภาพรวมปีนี้ยังคงต้องติดตาม แต่ถ้านักลงทุนต้องการทยอยซื้อรับเงินปันผล ก็เริ่มเข้าสะสมได้ แต่คงจะยังไม่เห็นว่าราคาจะเร่งตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว จึงต้องเน้นถือเพื่อรับเงินปันผล เพราะกลุ่มอสังหาน่าสนใจหลายตัว"

ดังนั้นพอสรุปได้ว่า สิ่งที่จะเกิดขึ้นในช่วงต่อจากนี้ของหุ้นกลุ่มอสังหาฯ นั่นคือการปรับตัวลดลง หรือ ทรงตัวอย่างมีนัยสำคัญของผลดำเนินงานในไตรมาส2/62 เมื่อผู้ประกอบการและผู้ซื้อเร่งตัดสินใจโอนบ้านในช่วงไตรมาสแรกเป็นจำนวนมาก เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบจากมาตรการ LTV ที่เริ่มประกาศใช้ต้นเดือน เม.ย.

ขณะเดียวกันโครงการใหม่ๆ ที่ผ่านมาเกิดขึ้นน้อย เพราะผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัว คาดว่าเรื่องดังกล่าวจะสร้างผลกระทบต่อยอดจองบ้านใหม่ และ Backlog ในมือของบริษัท ปัจจัยเหล่านี้อาจต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาส3/62 หรือจนกว่าภาครัฐจะมีมาตรการใหม่ออกมากระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งคาดว่าอาจเกิดขึ้นในช่วงกลางหรือปลายไตรมาส3/62 และนั่นทำให้ผลดำเนินงานอยู่ในสภาวะทรงตัวหรือปรับตัวลดลง และกลับมาดีขึ้นอีกครั้งในไตรมาสสุดท้าย

นอกจากนี้เมื่อหักลบกับผลกระทบจากมาตรการ LTV ซึ่งหลายฝ่ายเชื่อว่าจะเป็นผลกระทบระยะสั้นต่อหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ทำให้คาดว่าภาพรวมทั้งปีของกลุ่มอสังหาฯจะเป็นไปในลักษณะทรงตัว หรือปรับตัวลดลง โดยสิ่งที่น่าสนใจ คือ หุ้นกลุ่มอสังหาฯจะกลับมามีความน่าสนใจหรือมีวี่แววกลับมาโดดเด่นอีกครั้งได้ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขภาครัฐมีการออกมาตรการเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจด้านที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมาจริงๆ