แก้โจทย์ที่ดินแพง‘เช่าที่วัด’ผุดบ้านล้านหลัง‘หมอบุญ’จ่อชงเข้าโครงการ รุกตลาดอสังหาฯจีน

โครงการบ้านล้านหลัง เป็นหนึ่งในผลงานของรัฐบาล ที่มุ่งสร้างคุณภาพชีวิตการอยู่อาศัยที่ดี โดยเห็นได้จากความต้องการสินเชื่อผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)ที่เปิดให้จองสิทธิ์เมื่อปลายปีที่ผ่านมา พุ่งสูงถึง 117,000 ล้านบาท เกินกรอบวงเงินที่กำหนดไว้ 67,000 ล้านบาท ซึ่งในกระบวนการจองสิทธิ์นั้น กลุ่มผู้มีรายได้และปานกลาง จะมีปัญหาในเรื่องความสามารถในเรื่องของรายได้ ทำให้ธอส.จะต้องพิจารณาปฎิเสธสินเชื่อ(รีเจกต์เรต) เพื่อมิให้กระทบต่องบการเงินของธนาคาร อย่างไรก็ตาม ในด้านของซัพพลาย(อุปทาน)ที่จะรองรับโครงการบ้านล้านหลัง ก็ยังประสบปัญหาที่จะมีสินค้ารองรับกับความต้องการที่ล้น เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่ทำให้การพัฒนา"สะดุด"

ทั้งนี้ ในด้านของโครงการบ้านล้านหลังที่มีการนำเสนอเข้ามานั้น จะมีทั้งจากการเคหะแห่งชาติ(กคช.) บริษัทเอกชนบางแห่งที่มีความสามารถในการพัฒนา อาทิเช่น บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ ผู้พัฒนาโครงการรีเจ้นท์ โฮม ที่อยู่ในวงการพัฒนาคอนโดฯ มาตลอดกว่า 20 ปี

ล่าสุด บริษัท ราชธานีบ้านและที่ดิน จำกัด บริษัทในเครือของบริษัท ธนบุรี เฮลท์แคร์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ THG ได้นำเสนอโครงการพัฒนาบ้านล้านหลังกับธอส. โดยนายแพทย์บุญ วนาสิน ประธานกรรมการ THG กล่าวกับนสพ."ผู้จัดการรายวัน360"ว่า ที่ผ่านมา เราได้วางแผนใน 1 ปีจะผลิตบ้านล้านหลังให้ได้ 50,000 หน่วยต่อปี จาก 2 แสนหน่วยในระยะ 5 ปี แต่เนื่องจากเป็นโครงการขนาดใหญ่ ผู้รับเหมาที่มีอยู่ไม่เพียงพอ ทำให้พลาดเป้าไปประมาณ 80% สุดท้ายเราก็ทำได้เพียง 4,000 หน่วย ล่าสุด ได้มีการเจรจาและดึงบริษัทรับเหมาก่อสร้างรายใหญ่จากประเทศจีน และเกาหลี เข้ามาร่วมโครงการ โดยได้มีการเซ็นสัญญาให้บริษัทจากประเทศเกาหลีรับงานก่อสร้างจำนวน 4,000 หน่วยในรูปแบบเทิร์นคีย์ ซึ่งจะดีกับบริษัทตรงที่ ระบบดังกล่าวมีการการันตีเก็บค่าก่อสร้างหลังงานก่อสร้างแล้วเสร็จ แต่เราจะดำเนินการก่อสร้างแต่ละโครงการได้ก็ต่อเมื่อแต่มียอดขายแล้ว 80% และด้วยราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นทุกปี

"เรามีการซื้อที่ดินสะสมไว้เป็นจำนวนมาก โดยมีเพิ่มเป็น 10,000 ไร่กระจายทั่วประเทศ จึงได้มีแผนที่จะคัดเลือกที่ดินออกมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์มากที่สุด โดยเลือกทำโครงการบ้านล้านหลังเสนอธอส. จำนวน 6 โครงการ ด้วยการนำที่ดินสะสมในต่างจังหวัดที่มีความต้องการ และสามารถพัฒนาโครงการรองรับในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ภายใต้การบริหารงานของบริษัท ราชธานีบ้านและที่ดิน จำกัด และหาพันธมิตรจากต่างประเทศที่มีความสนใจโครงการดังกล่าวเป็นจำนวนมาก อาทิ สหรัฐฯ,อังกฤษ และญี่ปุ่น เป็นต้น มารับช่วง หรือ Subcontract อีกที "

โดยเริ่มต้นที่ดินในอ.เมือง จ.อุตรดิตถ์ ที่ดินเดิมของบริษัทตั้งอยู่บนพื้นที่ 20 กว่าไร่ พัฒนาในรูปแบบของคอนโดฯเป็น 2 เฟสๆละประมาณ 10 ไร่ รวม 6 อาคาร ขนาด 30 ตารางเมตร(ตร.ม.) ราคา 600,000-900,000 บาท/ยูนิต โดยเฟสแรกมีจำนวน 200 ยูนิต มูลค่าประมาณ 60 ล้านบาท นอกจากนี้ จะขยายไปยังจังหวัดเชียงราย เชียงใหม่

“ด้วยที่ดินสะสมที่เรามีอยู่ จึงสามารถนำมาพัฒนาได้จำนวนมาก และก่อนที่จะพัฒนา จะต้องเลือกต้นทุนด้านที่ดินที่พัฒนา ราคาไม่เกิน 12,000 บาท/ตารางเมตร,มีพันธมิตรมา Subcontract และรับเหมาก่อสร้าง ซึ่งเรามีครบแล้ว"

เช่าที่ดินวัดผุด'บ้านล้านหลัง'ลีสโฮลด์ 30 ปี

ทั้งนี้ รูปแบบการทำโครงการบ้านผู้มีรายได้น้อย อาจจะไม่จำเป็นต้องเป็นการซื้อขายขาด แต่สามารถดำเนินการแบบปล่อยเช่ายาว 30 ปี หรือ ลีสโฮลด์ ซึ่งในประเด็นนี้ หมอบุญ ได้ขยายความว่า "เรากำลังศึกษาที่จะเช่าที่ดินว่างเปล่าในพื้นที่ของวัด เช่น ในจังหวัดสุพรรณบุรี และจังหวัดปทุมธานี เพื่อนำร่องทำโครงการบ้านผู้มีรายได้น้อย กับโครงการบ้านล้านหลัง เป็นเช่า ไม่ได้ซื้อ โดยได้มีการหารือกับทางวัดแห่งหนึ่ง ทางเจ้าอาวาสไม่ขัดข้อง เพียงแต่ต้องไปหารือผู้เช่าเดิมที่ทำนาว่าจะคิดเห็นอย่างไร และหากทุกอย่างเรียบร้อย ก็จะนำร่องโครงการ และอาจจะต่อยอดไปยังแปลงที่ดินของกรมธนารักษ์ ที่ก่อนหน้านี้ ทางกรมฯได้มีการมาหารือถึงโอกาสพัฒนาที่ดินราชพัสดุ"

โดยแนวคิดครั้งนี้ เราได้มีการหารือกับทางธอส. ซึ่งทางธนาคารฯไม่ได้ขัดข้องและสามารถดำเนินการได้ ซึ่งโครงการนี้จะทำให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงที่อยู่อาศัยตามคุณภาพของผู้มีรายได้ เนื่องจากบางราย เราพบว่าไม่มีความพร้อม ไม่ไหวที่จะชำระค่างวด ดังนั้น การเช่า จึงเป็นทางออกที่ดี อีกทั้งราคาจะถูกกว่าซื้อกว่าครึ่ง ต้องราคาเช่ารวมค่าใช้จ่ายแล้ว ไม่เกิน 2,400 บาทต่อเดือน แต่หากเราไปซื้อที่ดินมาทำ คงไม่ได้ เพราะตกต่อไร่ประมาณ 3 - 4 ล้านบาท

"ต้องเข้าใจผู้มีรายได้น้อย บางคนไม่มีความสามารถจะซื้อ ซึ่งต้องเข้าใจว่า ทุกๆคนอยากจะซื้อบ้าน อยากเป็นเจ้าของ แต่ซื้อไม่ได้ ก็เหมือนในเมือง ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมลีสโฮลด์ แม้ว่าราคาถูกกว่าฟรีโฮลด์ 30% แต่ในใจผมแล้ว ลีสโฮลด์น่าจะถูกกว่าซื้อขาดประมาณ 50% ถึงจะเป็นการส่งเสริม"นายแพทย์บุญ กล่าว

ขยายตลาดอสังหาฯ-บ้านผู้สุงอายุในจีน

สำหรับแผนการลงทุนของกลุ่มธนบุรีฯนั้น ยังคงดำเนินการอย่างต่อเนื่อง ทั้งในและต่างประเทศ โดยในประเทศ ได้มีการลงทุนกว่า 4,100 ล้านบาท ซื้อโครงการค้าปลีกแถวบำรุงเมือง นำมาพัฒนาและปรับปรุง เพื่อเปิดให้บริการ โรงพยาบาลธนบุรี บำรุงเมือง ซึ่งจะเป็นโรงพยาบาลที่ให้บริการระดับพรีเมียม เฉพาะกลุ่มลูกค้า โดยเฉพาะให้บริการเฉพาะ 6 แผนกที่เป็นที่ต้องการของผู้มาใช้บริการ และการเฉพาะ จะช่วยส่งเสริมรายได้ให้กับโรงพยาบาล เนื่องจากแนวคิดของโรงพยาบาลขนาดใหญ่ทั่วโลกได้เปลี่ยนแปลงมา 2 ปีแล้ว โดยหันมาเน้นเรื่องการบริหารจัดการ เน้นการสร้างมูลค่า(Value)ให้ทุกๆแผนก มีกำไรขึ้น ต่างจากโรงพยาบาลของไทยที่ทำแบบทั่วไป ทำให้ขาดทุน

ธุรกิจในตลาดต่างประเทศนั้น ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา รพ.ธนบุรีได้ขยายออกไปอย่างต่อเนื่อง และในช่วง8 ปีที่ผ่านมา ได้ร่วมทุนกับพันธมิตรประมาณ 5 กลุ่ม รวมทั้งกลุ่มคันทรี่ การ์เด้น โฮลดิ้ง บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เบอร์หนึ่งจากประเทศจีน (ปัจจุบันกลุ่มนี้ มีการลงทุนในจีนประมาณ 1,200 โครงการ) ในการพัฒนาโครงการอสังหาฯและเฮลท์แคร์ รวมไปถึงการรับบริหารบ้านพักผู้สูงอายุในประเทศจีนด้วย ซึ่งที่ผ่านมามีการร่วมทุนกับกลุ่มคันทรี่ฯแล้ว รวมประมาณ 4-5 โครงการ อาทิ เมืองเซี่ยงไฮ้ ปักกิ่ง เฉิงตู และฉงชิ่ง เป็นต้น โดยแต่ละโครงการที่เข้าไปร่วมทุนคิดเป็นงบลงทุนไม่เกิน 10% ของมูลค่าในแต่ละโครงการที่พันธมิตรแต่ละกลุ่มลงทุนพัฒนา

อย่าลืมนะ ธุรกิจโรงพยาบาลในจีน ต่างจากไทย รัฐบาลจะส่งเสริมของรัฐ มีเยอะ แต่ของเอกชน ดูเหมือนรัฐบาลไม่อยากให้เกิด จึงมีการกำหนดเงื่อนไขที่สูง เช่น การจะได้ใบอนุญาติ ต้องมีเตียงรองรับ 2,000 เตียง และต้องมีอุปกรณ์ พร้อมแพทย์ครบทุกแผนก แบบนี้ ก็เจ๊งพอดี และการที่เครือธนบุรี ไปจีน เราต้องมีพันธมิตรคุ้มครองเราได้ "

หวังรัฐบาลเร่งปฎิรูปโครงสร้างศก.-สังคม

สำหรับภาพของการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่นั้น นายแพทย์บุญ กล่าวฟันธงว่า การบริหารงานของรัฐบาลในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาว่า ไม่ได้มีความเข้าใจระบบเศรษฐกิจเท่าที่ควร เนื่องจากผู้บริหารประเทศ มีความคิดแบบอาชีพเดิม ที่เคยรับราชการอยู่ ซึ่งในโลกความเป็นจริงนั้น ไม่สามารถดำเนินการได้ โดยที่ผ่านมารัฐบาลไม่ได้มีการวางรากฐานและปฏิรูปโครงสร้างเศรษฐกิจ-สังคม หากมีการบริหารประเทศต่อเนื่องอีก 4 ปี เชื่อว่าเศรษฐกิจในประเทศคงดิ่งลงเหว กลายเป็นประเทศด้อยพัฒนาอย่างแน่นอน ในขณะที่ประเทศคู่แข่งอย่างประเทศเวียดนาม ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา จีพีดี เติบโตติดต่อประมาณ 7%

" ผมย้ำเลยว่า ต้องเน้นปรับโครงสร้าง ซึ่งผ่านมา เราบรรเทาปัญหามาตลอด ไม่ใช่มีปัญหา ก็โยนเงินเข้าไป สุดท้ายเงินก็จม จะเห็นได้ว่า 10 ปีที่ผ่านมา ทุกมิติเราแย่ ทั้งเรื่องความรุนแรง รายได้ระหว่างประชากรของคนรวยและคนระดับล่างที่ห่างมากขึ้น และการศึกษาที่แย่ลง และหากมองในระยะยาวแล้ว หากไม่ผ่าตัด เรื่องการลงทุนจากต่างประเทศ เราจะแย่ลง ซึ่งไทยเป็นประเทศที่มีเงินออมน้อย ทำให้เราต้องพึ่งพาเงินลงทุนจากต่างประเทศ"

ส่วนโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ที่รัฐบาลให้การสนับสนุนนั้น มองว่าหากไม่มีบุคลากรที่มีความรู้ ความสามารถเฉพาะด้านมารองรับการขยายการลงทุนของชาวต่างชาติ ก็เชื่อว่าคงไม่มีผู้ประกอบการรายใดกล้าเข้าไปลงทุน แต่จะหันไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้านแทน

เรื่องภาคอสังหาฯ การสร้างบ้าน จะมีความเกี่ยวเนื่องกับธุรกิจต่างๆ อย่างน้อย 20-30 ธุรกิจ และเวลโอนบ้าน กลุ่มผู้มีรายได้น้อย ก็จะมองหาเฟอร์นิเจอร์ ตกแต่งบ้าน สิ่งเหล่านี้จะกระตุ้นเศรษฐกิจ คนจนไม่ทิ้งบ้านอยู่แล้ว ขณะที่คนรวย จะซื้อบ้านเพื่อลงทุน มันต่างกัน"นายแพทย์บุญ กล่าวเสนอรัฐบาลต่อการออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ.