การทำธุรกิจในยุค 4.0 นั้น พันธมิตรทางธุรกิจถือเป็นเรื่องสำคัญ เพราะการเปลี่ยนแปลงด้านเทคโนโลยี และยุคสมัย ซึ่งต้องยอมรับว่าธุรกิจทุกประเภทนั้นมีการพัฒนาอยู่ตลอดเวลา เพื่อปรับตัวให้เท่าทันและกว้าให้ทันกับปัจจัยใหม่ๆเท่าเข้ามาส่งผลกระทบต่อธุรกิจ ดังนั้น จึงไม่แปลกที่จะได้ยินผู้ประกอบการหลาย ๆ รายมีการพูดคุยถึงการหาพันธมิตรที่จะเข้ามาเติมเต็มจุดบกพร่องและเสริมจุดแข็งให้กับธุรกิจของตนเอง การมีคู่ค้าที่เป็นพันธมิตรที่ดี ไม่ว่าจะเป็นผู้ร่วมทุน ผู้แทนจำหน่าย ผู้จัดหาวัตถุดิบ และผู้จัดส่งสินค้า คือปัจจัยที่จะช่วยให้ธุรกิจต่าง ๆ บริหารต้นทุนมีประสิทธิภาพ ได้วัตถุดิบที่มีคุณภาพไป ได้เทคโนโลยีที่ตอบโจทย์ ได้ระบบบริหารจัดการที่ดีไปพร้อม ๆ กับต้นทุนที่ลดลง หรือแม้กระทั่ง ได้แหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนการเงินที่ต่ำ การบริหารสภาพคล่องที่ดี รวมถึงการเพิ่มช่องทางการจัดจำหน่ายที่มากขึ้น เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้ตรงขึ้น เหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยบวกจาการหาพันธมิตรที่ส่งเสริมกันเข้ามา ช่วยให้สินค้าหรือบริการเข้าสู่ตลาดได้รวดเร็ว และง่ายกว่าเดิม ซึ่งเป็นการสร้างความได้เปรียบทางการค้าจากคู่แข่งในธุรกิจเดียวกัน
อย่างไรก็ตาม การหาคู่ค้า หรือพันธมิตรทางธุรกิจที่จะช่วยส่งเสริมให้ประสบความสำเร็จทั้งในระยะสั้น และระยะยาว ได้นั้น เจ้าของธุรกิจส่วนใหญ่จะให้ความสำคัญกับพันธมิตรที่จะเข้ามาร่วมค้ากัน ใน3เรื่องหลักๆ คือ ค่านิยมของทั้ง 2 องค์กรที่สอดรับกัน หรือมีความเหมือนกัน คือ มีแนวความคิด ความเชื่อที่เหมือนกัน รูปแบบการดำเนินธุรกิจที่สอดคล้องกัน ของทั้ง 2 องค์กร เพื่อสนับสนุนให้สามารถดำเนินธุรกิจร่วมกันในระยะยาว
อีกเรื่องที่สำคัญคือ ความชัดเจนในการร่วมมือการของ 2 บริษัท ซึ่งต้องมีการเจรจาและมีข้อตกลงกันแบบเปิดเผยตั้งแต่เริ่มต้น มีวัตถุประสงค์ มีเป้าหมายที่ชัดเจนก่อนที่จะร่วมเป็นพันธมิตรกัน ดังนั้น การหารือแบบเปิดเผยตรงไปตรงมาจะช่วยให้ประสานที่ราบรื่น และยังช่วยเพิ่มการสนับสนุนจากทั้งสองฝ่าย ทำให้ทราบถึงความต้องการในการเสริมจุดอ่อนในแต่ละด้านของทั้งสององค์กร และอีกประการที่สำคัญคือ การมีมีวิสัยทัศน์ร่วมที่เหมือนกัน แม้ว่าแต่ละองค์กรจะมีเป้าหมายทางธุรกิจที่ต่างกัน แต่หากพันธมิตรทางธุรกิจมีวิสัยทัศน์ที่ตรงกันแล้วแน่นอนว่าทั้งทองฝ่ายจะสามารถส่งเสริมและเชื่อมต่อการแผนดำเนินงานที่มีรูปแบบไปทิศทางเดียวกันได้เป็นอย่างดี ซึ่งจะทำให้เกิดมาตรฐานที่สอดคล้องกัน
จากแนวโน้มดังกล่าวข้างต้น ทำให้ที่ผ่านมาในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ วัสดุก่อสร้าง ธุรกิจโรงแรม หรือแม้กระทั่งธุรกิจส่งออกวัสดุก่อสร้าง มีการจับมือร่วมกันกับคู่ค้าทั้งในประเทศและต่างประเทศเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งจะเห็นได้ว่าในช่วง3-5 ปีที่ผ่านมามีการจับมือร่วมทุนกับบริษัทข้ามชาติเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และทำตลาดร่วมกัน โดยเฉพาะบริษัทอสังหาฯรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ไม่ว่าจะ บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) ที่ร่วมทุนกับ บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) จัดตั้ง บริษัท บริษัท บีทีเอส แสนสิริ โฮลดิ้ง วัน จำกัด เพื่อพัฒนาคอนโด แบรนด์ the line และยังจับมือร่วมกับ Tokyu Corp ในการพัฒนาคอนโด
บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับ Mitsui Fudosan พัฒนาคอนโด แบรนด์ ไอดิโอ ,บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่ร่วมลงทุนกับ Mitsubishi Estate พัฒนาคอนโด, บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) ร่วมทุนกับ Hankyu Realty ในเครือ Hankyu Hanshin Holding Group อสังหาฯรายใหญ่จากญี่ปุ่น, บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับ บริษัท ซูมิโตโม ฟอเรสทรี จำกัด จากญี่ปุ่น และยังได้ร่วมทุน กับ บริษัท ฮ่องกง แลนด์ ในการพัฒนาคอนโด, บริษัท ออริจิ้น ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับ Nomura จาก ญี่ปุ่น เพื่อพัฒนาคอนโด
ขณะที่ อสังหาฯน้องใหม่ที่ล่าสุดจดทะเบียนเข้าตลาด MIB อย่าง บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ก็ได้มีการร่วมทุนกับ Hoosiers Holdings อสังหาฯจากญี่ปุ่นพัฒนาคอนโด นอกจากนี้ยังมี บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)ที่ร่วมทุนกับ MUST International Trading PTE Ltd. และ GMM Singapore Real Estate PTE Ltd. ซึ่งจดทะเบียนในสาธารณรัฐสิงคโปร์ จัดตั้งบริษัท เอ็มเจดี-เจวี 1 จำกัด เพื่อลงทุนพัฒนาคอนโด จนถึงบริษัทที่อยู่นอกตลาดอย่าง บริษัท วรลักษณ์ พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด ที่มีการร่วมทุนกับ บริษัท Shinwa Group จัดตั้ง บริษัทร่วมทุนไทย-ญี่ปุ่นในนาม W-Shinwa เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
นอกจากการร่วมทุนแล้ว การจับมือร่วมเป็นพันธมิตรทางการค้าก็เป็นอีกหนึ่งแนวโน้มที่มีให้เห็นการมาตลอด ซึงแม้กระทั่ง อสังหาเบอร์1 ของตลาดอย่าง บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ที่แม้จะไม่ได้มีการร่วมทุนกับบริษัทข้ามชาติในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แต่ก็ได้จับมือกับคู่ค้า เพื่อเสริมจุดแข็ง เพิ่มช่องทางด้านการขาย กับ บริษัท ช้อปปี้ (ประเทศไทย) ผู้ให้บริการแพลทฟอร์มอีคอมเมิร์ซ ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และไต้หวัน ร่วมทำ Strategic Partner ด้วยการเปิดตัว Pruksa Official Shop ที่ Shopee เพื่อเพิ่มช่องทางการขายใหม่ๆให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้มากขึ้น ขณะที่ SCG ที่แม้จะมีบริษัทลูกที่มีการร่วมทุนกับพันธมิตรอยู่หลายราย ก็ยังมีการจับมือกับพันธมิตรใหม่ๆออกมาให้เห็นอย่างต่อเนื่อง โดยล่าสุดก็มีการจับมือร่วมกับ พันธมิตรคู่ค้าอย่าง บริษัท แซง-โกแบ็ง เวเบอร์ จำกัด เสริมจุดแข็งด้านคุณภาพงานก่อสร้าง ในการร่วมกันพัฒนาระบบกันรั่วซึม และระบบปูกระเบื้อง สำหรับห้องน้ำสำเร็จรูปเอสซีจี (SCG Modular Bathroom)
ปัจจัยอะไรที่ดึงดูอสังหาฯข้ามชาติ
ถามว่า การร่วมทุนของบริษัทอสังหาฯ ที่เกิดขึ้นให้เห็นมากมายในปัจจุบัน มีปัจจัยสำคัญอะไร ที่ดึงดูดกลุ่มทุนต่างชาติ โดยเฉพาะ กลุ่มทุนจากประเทศ ญี่ปุ่น จีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ ให้เข้ามาหาพันธมิตรร่วมทุนเพื่อบุกตลาดอสังหาฯไทยนั้น ?
... หากย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ แม้จะมีกลุ่มทุนจากยุโรปและอเมริกาฯเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แตกลุ่มทุนที่เข้ามาลงทุนส่วนมากจะทำธุรกิจในลักษณะ “ตีหัวแล้วเข้าบ้าน” คือนำเงินเข้ามาลงทุนร่วมกับเจ้าของที่ดินในเมืองท่องเที่ยว แต่เมื่อสามารถปิดโครงการได้แล้วก็หอบเงินกลับบ้านซึ่งเป็นการลงทุนที่ฉาบฉวย เนื่องจากในอดีตดีมานที่อยู่อาศัยจากกลุ่มต่างชาติและดีมานด์จากคนไทยในเมืองท่องเที่ยวมีอยู่อย่างจำกัด
แต่ในปัจจุบัน หลังการจัดตั้งกลุ่มประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ เออีซี เกิดขึ้นส่งผลให้ประเทศไทยที่มีที่ตั้งเป็นจุดยุทธศาสตร์ของการเดินทางและการลงทุนในภูมิภาคอาเซียน ส่งผลให้เกิดการขยายตัวด้านการลงทุนทางอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยวอย่างสูง ประกอบกับในช่วงที่ผ่านมารัฐบาลได้มีการลงทุนโครงสร้างระบบสาธารณูปโภคด้านการคมนาคมอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการลงทุนในโครงการรถไฟฟ้าส่งผลให้ กรุงเทพฯกลายเป็นเมืองที่มีการขยายตัวทางด้านที่อยู่อาศัยสูง
นอกจากนี้การจัดตั้งพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ซึ่งมีการส่งเสริมการลงทุนด้านอุตสาหกรรมเพื่อกระตุ้นให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนได้กลายเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ประเทศไทยมีศักยภาพในการขยายตัวทางเศรษฐกิจสูงซึ่งส่งผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยขยายตัวอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะความต้องการที่อยู่อาศัยจากบุคลากรต่างชาติ จากจีนและญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย ขณะที่ความนิยมเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยของกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีนก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ทำให้ดีมานด์ที่อยู่อาศัยจากต่างชาติขยายตัวอย่างต่อเนื่องสังเกตได้จากในช่วง2-3ปีที่ผ่านมากลุ่มนักลงทุนจากประเทศจีนได้เข้ามาซื้อห้องชุดพักอาศัยเพื่อการลงทุนเป็นจำนวนมาก
แนวโน้มดังกล่าวทำให้เกิดการขยายตัวที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ร้อนแรง ขณะที่กลุ่มทุนอสังหาฯจากประเทศญี่ปุ่นที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย มองเห็นถึงแนวโน้มการขยายตัวของเมือง และที่อยู่อาศัยในแนวรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นเทรนด์การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เคยเกิดขึ้นในประเทศญี่ปุ่นมา และมหานครใหญ่ใหญ่ในโลกมาแล้ว ได้มองเห็นถึงศักยภาพในการขยายตัวด้านที่อยู่อาศัยในประเทศไทย
อย่างไรก็ตามการเข้ามาลงทุนของกลุ่มอสังหาฯ จากญี่ปุ่น จีน สิงคโปร์ ในรูปแบบการร่วมทุนกับผู้ประกอบการอสังหาฯไทยในปัจจุบันมีความแตกต่างจากการเข้ามาลงทุนของกลุ่มนักลงทุนจาก ยุโรปและอเมริกาในอดีต เนื่องจากกลุ่มทุนเหล่านี้มีแผนการลงทุนแบบระยะยาว จึงมีการนำทั้งเทคโนโลยีนวัตกรรมการก่อสร้าง การออกแบบ ระบบการบริหารจัดการ เงินทุน ตลอดจนการนำฐานลูกค้าในมือของตนเอง เข้ามาสร้างความร่วมมือ ซึ่งนับเป็นทิศทางที่ดีของการพัฒนาธุรกิจอสังหาฯในประเทศไทยให้สามารถยกระดับมาตรฐานและคุณภาพในการอยู่อาศัย คุณภาพชีวิตให้ขยับเข้าไปใกล้เคียงกับมาตรฐานระดับสากลมากขึ้น
โดยก่อนหน้านี้ กลุ่ม Mitsubishi Estate ได้กล่าวถึงความสนใจลงทุนในตลาดอสังหาฯไทยว่า มี 4 ปัจจัย คือ 1. รายได้ต่อครัวเรือนในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 2. จำนวนประชากรที่อาศัยในกรุงเทพฯ ขยายตัว 3. การอยู่อาศัยเป็นครอบครัวขนาดเล็กลงมากขึ้น และ 4. โอกาสจากการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน จึงตัดสินใจจับมือเป็นพันธมิตรกับ เอพีฯ ในการร่วมทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม และการทำงานร่วมกัน เพื่อนำจุดแข็งที่แต่ละฝ่ายมีมาพัฒนาตลาดอสังหาฯไทย ซึ่งผลที่ได้รับจากการทำงานร่วมกันคือ นวัตกรรมพื้นที่ Interlocked Layout ที่ทั้งคู่คิดค้นร่วมกัน เป็นการวางผังห้องให้มีส่วนที่ยืดออกและหดเข้ามาขัดล็อกกันเป็นคู่ๆ เป็นการออกแบบพื้นที่ที่ฉีกออกจากกรอบเดิมๆ ที่ไม่ได้มีแค่ทรงสี่เหลี่ยมเท่านั้น
10 ข้อดีจากพันธมิตรทางการค้าและการร่วมทุน
สิ่งที่เกิดขึ้นจากการร่วมทุน ของเอพีฯและ Mitsubishi Estate เป็นเพียงจุดเริ่มต้นบางส่วนที่เกิดขึ้นจากการร่วมทุนของค่ายอสังหาฯไทยและอสังหาฯต่างชาติในอุตสาหกรรมอสังหาฯไทย แต่หากลองนับดูของดี ว่ามีข้อดีอะไรบ้างที่ ผู้ประกอบการอสังหาฯไทยได้รับจากการร่วมทุนจากบริษัทอสังหาฯข้ามชาติ โดยหลักๆ แล้วเชื่อว่ามีไม่ต่ำกว่า 10 ข้อดีที่ผู้ประกอบการอสังหาฯได้รับจากการร่วมทุน เช่น 1. เสริมความแข็งแกร่งทางการเงิน 2.เทคโนโลยีการก่อสร้างใหม่ๆ 3.ได้เทคนิคด้านการตลาดใหม่ ๆ 4.ได้ฐานลูกค้าในต่างประเทศจากพันธมิตร 5.ได้โนฮาวงานก่อสร้างและการตลาดใหม่ๆ6.ได้แนวคิดการออกแบบและการเพิ่มประโชย์พื้นที่ใช้สอยที่หลากหลาย 7.ต่อยอดธุรกิจจากการนำจุดแข็งของทั้ง 2ฝ่ายมาพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ 8.ขยายตลาดในต่างประเทศง่ายขึ้น 9.ได้ความเชื่อมั่นจากนักลงทุนต่างชาติ และ 10.ได้รู้ระบบบริหารจัดการงานก่อสร้าง การตลาด และต้นทุนที่ดีขึ้น
อย่างไรก็ตาม แม้การร่วมทุนจะนำมาซึ่งปัจจัยบวกที่มากมาย แต่ปัจจัยที่ต้องระวังก็มีไม่น้อย เพราะการเข้ามาร่วมทุนของบริษัทต่างชาติ แม้จะเป็นการเข้ามาเสริมเรื่องของเงินทุน เทคโนโลยี หรือนวัตกรรมใหม่ๆ แต่ที่ผู้ประกอบการไทยต้องการจริง ๆ น่าจะเป็นเรื่องของกำลังซื้อจากประเทศของบริษัทร่วมทุน ซึ่งกรณีนี้ เคยมีการตั้งข้อสังเกตุจากนักวิจัยอสังหาฯ ว่า หากเปรียบเทียบการชื้อห้องชุดของลูกค้าญี่ปุ่นที่เป็นผลต่อเนื่องที่เกิดจากการร่วมทุน กับบริษัทสัญชาติญี่ปุ่นจะมีตามมาด้วยไม่มาก และแทบไม่มีการช่วยขายในประเทศญี่ปุ่น แต่กลับกันกลุ่มลูกค้าจีนกลับมากสูงกว่ามากหลายเท่าตัว ซึ่งแทบการันตีได้เลยว่าปิดการขายได้แน่นอน ระยะหลังจึงเห็นว่าผู้ประกอบการไทยเปิดโอกาสในการพูดคุยกับผู้ประกอบการสัญชาติจีนหรือฮ่องกงมากขึ้น
ขณะที่การร่วมทุนผู้ประกอบการต่างชาติ โดยเฉพาะจากประเทศญี่ปุ่นนั้นสร้างผลกระทบกับผู้ประกอบการไทยที่ร่วมทุนมากพอสมควร เพราะจำนวนโครงการที่เปิดขายในแต่ละของบริษัทที่มีการร่วมทุนมากขึ้น เนื่องจากมีแรงกดดันจากบริษัทร่วมทุนที่ลงเงินลงทุนไปแล้ว และคาดหวังผลตอบแทน ดังนั้น จำนวนโครงการจึงมากขึ้น และโครงการที่เปิดขายกับบริษัทร่วมทุนก็จะมีราคาขายที่ค่อนข้างสูง เมื่อราคาขายสูงและจำนวนโครงการที่เปิดขายมีมากกระจายในหลายๆ ทำเลในช่วงเดียวกัน ประกอบกับกำลังซื้อของคนไทยที่ลดลงและผู้บริโภคมีทางเลือกในตลาดมากขึ้น จะทำให้หลาย ๆ โครงการของบริษัทร่วมทุน ขายได้ต่ำกว่าเป้าหมาย
เมือผลตอบแทนไม่ได้ตามที่ตกลงไว้ ก็มีสิทธิ์ที่ผู้ร่วมทุนต่างชาติจะชะลอการลงทุนร่วมกันออกไปก่อนเพื่อรอให้โครงการที่ลงทุนร่วมกันมีผลกำไรกลับคืน ก่อนเดินหน้าลงทุนโครงการใหม่ แต่คงไม่มีการยกเลิกการลงทุนร่วมไปก่อน ซึ่งแม้ว่าก่อนหน้านี้เคยมีบางรายที่ยกมีการเลิกการร่วมทุนไปแล้ว ... แต่เชื่อว่าคงไม่มีเหตุการณ์เหล่านี้เกิดกับผู้ประกอบการรายใหญ่
อย่างไรก็ตาม การหาคู่ค้า หรือพันธมิตรทางธุรกิจที่จะช่วยส่งเสริมให้ประสบความสำเร็จทั้งในระยะสั้น และระยะยาว ได้นั้น เจ้าของธุรกิจส่วนใหญ่จะให้ความสำคัญกับพันธมิตรที่จะเข้ามาร่วมค้ากัน ใน3เรื่องหลักๆ คือ ค่านิยมของทั้ง 2 องค์กรที่สอดรับกัน หรือมีความเหมือนกัน คือ มีแนวความคิด ความเชื่อที่เหมือนกัน รูปแบบการดำเนินธุรกิจที่สอดคล้องกัน ของทั้ง 2 องค์กร เพื่อสนับสนุนให้สามารถดำเนินธุรกิจร่วมกันในระยะยาว
อีกเรื่องที่สำคัญคือ ความชัดเจนในการร่วมมือการของ 2 บริษัท ซึ่งต้องมีการเจรจาและมีข้อตกลงกันแบบเปิดเผยตั้งแต่เริ่มต้น มีวัตถุประสงค์ มีเป้าหมายที่ชัดเจนก่อนที่จะร่วมเป็นพันธมิตรกัน ดังนั้น การหารือแบบเปิดเผยตรงไปตรงมาจะช่วยให้ประสานที่ราบรื่น และยังช่วยเพิ่มการสนับสนุนจากทั้งสองฝ่าย ทำให้ทราบถึงความต้องการในการเสริมจุดอ่อนในแต่ละด้านของทั้งสององค์กร และอีกประการที่สำคัญคือ การมีมีวิสัยทัศน์ร่วมที่เหมือนกัน แม้ว่าแต่ละองค์กรจะมีเป้าหมายทางธุรกิจที่ต่างกัน แต่หากพันธมิตรทางธุรกิจมีวิสัยทัศน์ที่ตรงกันแล้วแน่นอนว่าทั้งทองฝ่ายจะสามารถส่งเสริมและเชื่อมต่อการแผนดำเนินงานที่มีรูปแบบไปทิศทางเดียวกันได้เป็นอย่างดี ซึ่งจะทำให้เกิดมาตรฐานที่สอดคล้องกัน
จากแนวโน้มดังกล่าวข้างต้น ทำให้ที่ผ่านมาในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ วัสดุก่อสร้าง ธุรกิจโรงแรม หรือแม้กระทั่งธุรกิจส่งออกวัสดุก่อสร้าง มีการจับมือร่วมกันกับคู่ค้าทั้งในประเทศและต่างประเทศเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งจะเห็นได้ว่าในช่วง3-5 ปีที่ผ่านมามีการจับมือร่วมทุนกับบริษัทข้ามชาติเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และทำตลาดร่วมกัน โดยเฉพาะบริษัทอสังหาฯรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ไม่ว่าจะ บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) ที่ร่วมทุนกับ บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) จัดตั้ง บริษัท บริษัท บีทีเอส แสนสิริ โฮลดิ้ง วัน จำกัด เพื่อพัฒนาคอนโด แบรนด์ the line และยังจับมือร่วมกับ Tokyu Corp ในการพัฒนาคอนโด
บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับ Mitsui Fudosan พัฒนาคอนโด แบรนด์ ไอดิโอ ,บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่ร่วมลงทุนกับ Mitsubishi Estate พัฒนาคอนโด, บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) ร่วมทุนกับ Hankyu Realty ในเครือ Hankyu Hanshin Holding Group อสังหาฯรายใหญ่จากญี่ปุ่น, บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับ บริษัท ซูมิโตโม ฟอเรสทรี จำกัด จากญี่ปุ่น และยังได้ร่วมทุน กับ บริษัท ฮ่องกง แลนด์ ในการพัฒนาคอนโด, บริษัท ออริจิ้น ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับ Nomura จาก ญี่ปุ่น เพื่อพัฒนาคอนโด
ขณะที่ อสังหาฯน้องใหม่ที่ล่าสุดจดทะเบียนเข้าตลาด MIB อย่าง บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ก็ได้มีการร่วมทุนกับ Hoosiers Holdings อสังหาฯจากญี่ปุ่นพัฒนาคอนโด นอกจากนี้ยังมี บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)ที่ร่วมทุนกับ MUST International Trading PTE Ltd. และ GMM Singapore Real Estate PTE Ltd. ซึ่งจดทะเบียนในสาธารณรัฐสิงคโปร์ จัดตั้งบริษัท เอ็มเจดี-เจวี 1 จำกัด เพื่อลงทุนพัฒนาคอนโด จนถึงบริษัทที่อยู่นอกตลาดอย่าง บริษัท วรลักษณ์ พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด ที่มีการร่วมทุนกับ บริษัท Shinwa Group จัดตั้ง บริษัทร่วมทุนไทย-ญี่ปุ่นในนาม W-Shinwa เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
นอกจากการร่วมทุนแล้ว การจับมือร่วมเป็นพันธมิตรทางการค้าก็เป็นอีกหนึ่งแนวโน้มที่มีให้เห็นการมาตลอด ซึงแม้กระทั่ง อสังหาเบอร์1 ของตลาดอย่าง บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ที่แม้จะไม่ได้มีการร่วมทุนกับบริษัทข้ามชาติในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แต่ก็ได้จับมือกับคู่ค้า เพื่อเสริมจุดแข็ง เพิ่มช่องทางด้านการขาย กับ บริษัท ช้อปปี้ (ประเทศไทย) ผู้ให้บริการแพลทฟอร์มอีคอมเมิร์ซ ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และไต้หวัน ร่วมทำ Strategic Partner ด้วยการเปิดตัว Pruksa Official Shop ที่ Shopee เพื่อเพิ่มช่องทางการขายใหม่ๆให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้มากขึ้น ขณะที่ SCG ที่แม้จะมีบริษัทลูกที่มีการร่วมทุนกับพันธมิตรอยู่หลายราย ก็ยังมีการจับมือกับพันธมิตรใหม่ๆออกมาให้เห็นอย่างต่อเนื่อง โดยล่าสุดก็มีการจับมือร่วมกับ พันธมิตรคู่ค้าอย่าง บริษัท แซง-โกแบ็ง เวเบอร์ จำกัด เสริมจุดแข็งด้านคุณภาพงานก่อสร้าง ในการร่วมกันพัฒนาระบบกันรั่วซึม และระบบปูกระเบื้อง สำหรับห้องน้ำสำเร็จรูปเอสซีจี (SCG Modular Bathroom)
ปัจจัยอะไรที่ดึงดูอสังหาฯข้ามชาติ
ถามว่า การร่วมทุนของบริษัทอสังหาฯ ที่เกิดขึ้นให้เห็นมากมายในปัจจุบัน มีปัจจัยสำคัญอะไร ที่ดึงดูดกลุ่มทุนต่างชาติ โดยเฉพาะ กลุ่มทุนจากประเทศ ญี่ปุ่น จีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ ให้เข้ามาหาพันธมิตรร่วมทุนเพื่อบุกตลาดอสังหาฯไทยนั้น ?
... หากย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ แม้จะมีกลุ่มทุนจากยุโรปและอเมริกาฯเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แตกลุ่มทุนที่เข้ามาลงทุนส่วนมากจะทำธุรกิจในลักษณะ “ตีหัวแล้วเข้าบ้าน” คือนำเงินเข้ามาลงทุนร่วมกับเจ้าของที่ดินในเมืองท่องเที่ยว แต่เมื่อสามารถปิดโครงการได้แล้วก็หอบเงินกลับบ้านซึ่งเป็นการลงทุนที่ฉาบฉวย เนื่องจากในอดีตดีมานที่อยู่อาศัยจากกลุ่มต่างชาติและดีมานด์จากคนไทยในเมืองท่องเที่ยวมีอยู่อย่างจำกัด
แต่ในปัจจุบัน หลังการจัดตั้งกลุ่มประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ เออีซี เกิดขึ้นส่งผลให้ประเทศไทยที่มีที่ตั้งเป็นจุดยุทธศาสตร์ของการเดินทางและการลงทุนในภูมิภาคอาเซียน ส่งผลให้เกิดการขยายตัวด้านการลงทุนทางอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยวอย่างสูง ประกอบกับในช่วงที่ผ่านมารัฐบาลได้มีการลงทุนโครงสร้างระบบสาธารณูปโภคด้านการคมนาคมอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการลงทุนในโครงการรถไฟฟ้าส่งผลให้ กรุงเทพฯกลายเป็นเมืองที่มีการขยายตัวทางด้านที่อยู่อาศัยสูง
นอกจากนี้การจัดตั้งพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ซึ่งมีการส่งเสริมการลงทุนด้านอุตสาหกรรมเพื่อกระตุ้นให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนได้กลายเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ประเทศไทยมีศักยภาพในการขยายตัวทางเศรษฐกิจสูงซึ่งส่งผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยขยายตัวอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะความต้องการที่อยู่อาศัยจากบุคลากรต่างชาติ จากจีนและญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย ขณะที่ความนิยมเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยของกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีนก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ทำให้ดีมานด์ที่อยู่อาศัยจากต่างชาติขยายตัวอย่างต่อเนื่องสังเกตได้จากในช่วง2-3ปีที่ผ่านมากลุ่มนักลงทุนจากประเทศจีนได้เข้ามาซื้อห้องชุดพักอาศัยเพื่อการลงทุนเป็นจำนวนมาก
แนวโน้มดังกล่าวทำให้เกิดการขยายตัวที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ร้อนแรง ขณะที่กลุ่มทุนอสังหาฯจากประเทศญี่ปุ่นที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย มองเห็นถึงแนวโน้มการขยายตัวของเมือง และที่อยู่อาศัยในแนวรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นเทรนด์การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เคยเกิดขึ้นในประเทศญี่ปุ่นมา และมหานครใหญ่ใหญ่ในโลกมาแล้ว ได้มองเห็นถึงศักยภาพในการขยายตัวด้านที่อยู่อาศัยในประเทศไทย
อย่างไรก็ตามการเข้ามาลงทุนของกลุ่มอสังหาฯ จากญี่ปุ่น จีน สิงคโปร์ ในรูปแบบการร่วมทุนกับผู้ประกอบการอสังหาฯไทยในปัจจุบันมีความแตกต่างจากการเข้ามาลงทุนของกลุ่มนักลงทุนจาก ยุโรปและอเมริกาในอดีต เนื่องจากกลุ่มทุนเหล่านี้มีแผนการลงทุนแบบระยะยาว จึงมีการนำทั้งเทคโนโลยีนวัตกรรมการก่อสร้าง การออกแบบ ระบบการบริหารจัดการ เงินทุน ตลอดจนการนำฐานลูกค้าในมือของตนเอง เข้ามาสร้างความร่วมมือ ซึ่งนับเป็นทิศทางที่ดีของการพัฒนาธุรกิจอสังหาฯในประเทศไทยให้สามารถยกระดับมาตรฐานและคุณภาพในการอยู่อาศัย คุณภาพชีวิตให้ขยับเข้าไปใกล้เคียงกับมาตรฐานระดับสากลมากขึ้น
โดยก่อนหน้านี้ กลุ่ม Mitsubishi Estate ได้กล่าวถึงความสนใจลงทุนในตลาดอสังหาฯไทยว่า มี 4 ปัจจัย คือ 1. รายได้ต่อครัวเรือนในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 2. จำนวนประชากรที่อาศัยในกรุงเทพฯ ขยายตัว 3. การอยู่อาศัยเป็นครอบครัวขนาดเล็กลงมากขึ้น และ 4. โอกาสจากการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน จึงตัดสินใจจับมือเป็นพันธมิตรกับ เอพีฯ ในการร่วมทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม และการทำงานร่วมกัน เพื่อนำจุดแข็งที่แต่ละฝ่ายมีมาพัฒนาตลาดอสังหาฯไทย ซึ่งผลที่ได้รับจากการทำงานร่วมกันคือ นวัตกรรมพื้นที่ Interlocked Layout ที่ทั้งคู่คิดค้นร่วมกัน เป็นการวางผังห้องให้มีส่วนที่ยืดออกและหดเข้ามาขัดล็อกกันเป็นคู่ๆ เป็นการออกแบบพื้นที่ที่ฉีกออกจากกรอบเดิมๆ ที่ไม่ได้มีแค่ทรงสี่เหลี่ยมเท่านั้น
10 ข้อดีจากพันธมิตรทางการค้าและการร่วมทุน
สิ่งที่เกิดขึ้นจากการร่วมทุน ของเอพีฯและ Mitsubishi Estate เป็นเพียงจุดเริ่มต้นบางส่วนที่เกิดขึ้นจากการร่วมทุนของค่ายอสังหาฯไทยและอสังหาฯต่างชาติในอุตสาหกรรมอสังหาฯไทย แต่หากลองนับดูของดี ว่ามีข้อดีอะไรบ้างที่ ผู้ประกอบการอสังหาฯไทยได้รับจากการร่วมทุนจากบริษัทอสังหาฯข้ามชาติ โดยหลักๆ แล้วเชื่อว่ามีไม่ต่ำกว่า 10 ข้อดีที่ผู้ประกอบการอสังหาฯได้รับจากการร่วมทุน เช่น 1. เสริมความแข็งแกร่งทางการเงิน 2.เทคโนโลยีการก่อสร้างใหม่ๆ 3.ได้เทคนิคด้านการตลาดใหม่ ๆ 4.ได้ฐานลูกค้าในต่างประเทศจากพันธมิตร 5.ได้โนฮาวงานก่อสร้างและการตลาดใหม่ๆ6.ได้แนวคิดการออกแบบและการเพิ่มประโชย์พื้นที่ใช้สอยที่หลากหลาย 7.ต่อยอดธุรกิจจากการนำจุดแข็งของทั้ง 2ฝ่ายมาพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ 8.ขยายตลาดในต่างประเทศง่ายขึ้น 9.ได้ความเชื่อมั่นจากนักลงทุนต่างชาติ และ 10.ได้รู้ระบบบริหารจัดการงานก่อสร้าง การตลาด และต้นทุนที่ดีขึ้น
อย่างไรก็ตาม แม้การร่วมทุนจะนำมาซึ่งปัจจัยบวกที่มากมาย แต่ปัจจัยที่ต้องระวังก็มีไม่น้อย เพราะการเข้ามาร่วมทุนของบริษัทต่างชาติ แม้จะเป็นการเข้ามาเสริมเรื่องของเงินทุน เทคโนโลยี หรือนวัตกรรมใหม่ๆ แต่ที่ผู้ประกอบการไทยต้องการจริง ๆ น่าจะเป็นเรื่องของกำลังซื้อจากประเทศของบริษัทร่วมทุน ซึ่งกรณีนี้ เคยมีการตั้งข้อสังเกตุจากนักวิจัยอสังหาฯ ว่า หากเปรียบเทียบการชื้อห้องชุดของลูกค้าญี่ปุ่นที่เป็นผลต่อเนื่องที่เกิดจากการร่วมทุน กับบริษัทสัญชาติญี่ปุ่นจะมีตามมาด้วยไม่มาก และแทบไม่มีการช่วยขายในประเทศญี่ปุ่น แต่กลับกันกลุ่มลูกค้าจีนกลับมากสูงกว่ามากหลายเท่าตัว ซึ่งแทบการันตีได้เลยว่าปิดการขายได้แน่นอน ระยะหลังจึงเห็นว่าผู้ประกอบการไทยเปิดโอกาสในการพูดคุยกับผู้ประกอบการสัญชาติจีนหรือฮ่องกงมากขึ้น
ขณะที่การร่วมทุนผู้ประกอบการต่างชาติ โดยเฉพาะจากประเทศญี่ปุ่นนั้นสร้างผลกระทบกับผู้ประกอบการไทยที่ร่วมทุนมากพอสมควร เพราะจำนวนโครงการที่เปิดขายในแต่ละของบริษัทที่มีการร่วมทุนมากขึ้น เนื่องจากมีแรงกดดันจากบริษัทร่วมทุนที่ลงเงินลงทุนไปแล้ว และคาดหวังผลตอบแทน ดังนั้น จำนวนโครงการจึงมากขึ้น และโครงการที่เปิดขายกับบริษัทร่วมทุนก็จะมีราคาขายที่ค่อนข้างสูง เมื่อราคาขายสูงและจำนวนโครงการที่เปิดขายมีมากกระจายในหลายๆ ทำเลในช่วงเดียวกัน ประกอบกับกำลังซื้อของคนไทยที่ลดลงและผู้บริโภคมีทางเลือกในตลาดมากขึ้น จะทำให้หลาย ๆ โครงการของบริษัทร่วมทุน ขายได้ต่ำกว่าเป้าหมาย
เมือผลตอบแทนไม่ได้ตามที่ตกลงไว้ ก็มีสิทธิ์ที่ผู้ร่วมทุนต่างชาติจะชะลอการลงทุนร่วมกันออกไปก่อนเพื่อรอให้โครงการที่ลงทุนร่วมกันมีผลกำไรกลับคืน ก่อนเดินหน้าลงทุนโครงการใหม่ แต่คงไม่มีการยกเลิกการลงทุนร่วมไปก่อน ซึ่งแม้ว่าก่อนหน้านี้เคยมีบางรายที่ยกมีการเลิกการร่วมทุนไปแล้ว ... แต่เชื่อว่าคงไม่มีเหตุการณ์เหล่านี้เกิดกับผู้ประกอบการรายใหญ่
