สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 มีแนวโน้มปรับตัวลดลงทั้งในเรื่องของการเปิดตัวโครงการและสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ที่คาดการณ์ว่าจะปรับตัวลดลง อันเป็นผลมาจากก่อนบังคับใช้มาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (LTV) ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) 1 เม.ย.ที่ผ่านมา ผลักดันให้ผู้ประกอบการภาคอสังหาฯ จัดกิจกรรมส่งเสริมการขายอย่างหนัก เพื่อผลักดันให้ลูกค้าเร่งโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย โดยที่สถาบันการเงินยังไม่ได้บังคับตามมาตรการLTV ซึ่งรวมถึง ผู้ประกอบการได้เร่งส่งรายชื่อลูกค้าให้กับธนาคารฯก่อนช่วงปลายปี (ล็อกสิทธิ์) ขอสินเชื่อบ้าน
ทั้งนี้ จะพบว่า เฉพาะไตรมาส 4 ปี 61 ทั้งประเทศมียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 92,500 หน่วย มูลค่า 339,000 ล้านบาท สูงสุดในรอบ 16 ไตรมาสที่ผ่านมา และคาดว่าทั้งปี 61 จะมียอดโอนกรรมสิทธิ์สูงถึง 363,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 839,000 ล้านบาท ส่งผลให้ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลัก ทรัพย์ ในภาพรวมทั้งรายได้และกำไร ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมาก
ส่องไตรมาสแรกปี62 รายได้-กำไรเติบโต-ลุ้นQ2
สำหรับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงไตรมาสแรก(ม.ค.-มี.ค.62) พบว่า โดยภาพรวมมีการเติบโตค่อนข้างมากทั้งในด้านของรายได้และกำไร บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) มีรายได้สูงถึง 11,881 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3,608 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 43.60 มีกำไรสุทธิ 1,686 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 95.60 สาเหตุที่มีรายได้สูง มาจากโครงการอาคารชุดถึงรอบในโอนกรรมสิทธิ์ โดยเพิ่มขึ้นจากผลิตภัณฑ์อาคารชุด 2,459 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 137.4 รายได้จากโครงการทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการLTV
แต่หากพิจารณาบริษัทอสังหาฯที่ทั้งเรื่องยอดขาย รายได้ และกำไร ปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ทำยอดขายได้สูงถึง 12,585 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 25.6 รายได้ 10,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 37.40 และทำกำไรได้ 1,078 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 24.60
บริษัท ออริจิ้น ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มียอดขาย 5,670 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.4 รายได้ 3,453.30 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 39.60 และมีกำไรสุทธิ 720 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 47.50
นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดในปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงไปมาก ทั้งอายุของคนซื้อที่ลดน้อยลงเรื่อยๆ และมีความต้องการที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น ซึ่งเป็นอีกความท้าทายของผู้ประกอบการด้านอสังหาฯ ที่จะสร้างสรรค์ให้สินค้ามีความแตกต่าง โดดเด่นโดนใจผู้บริโภค ซึ่ง เอพี มองว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองยังคงมีดีมานด์อยู่ เพียงแต่รูปแบบและแพ็คเกจ ราคาสินค้าต้องพัฒนาบนพื้นฐานความต้องการที่อยู่อาศัยจริง และสอดรับกับความสามารถในการผ่อนชำระในยุคปัจจุบัน
สำหรับเอพีแล้ว ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ถือว่าประสบความสำเร็จทั้งด้านยอดขาย และการโอนกรรมสิทธิ์โครงการทั้งคอนโดมิเนียมและโครงการแนวราบอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ ณ ไตรมาส 1 เอพีสร้างรายได้รวมจากสินค้าแนวราบ กลุ่มคอนโดมิเนียม (100%JV) และธุรกิจอื่นๆ ได้สูงถึง 10,030 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 37.4% หากเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าที่มีรายได้รวมเท่ากับ 7,300 ล้านบาท ด้านกำไรสุทธิเท่ากับ 1,078 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากงวดเดียวกันของปีก่อนหน้าเท่ากับ 24.6% ที่มีกำไรสุทธิรวมเท่ากับ 865 ล้านบาท บริษัทฯ ยังคงรักษาสัดส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 0.78
ทั้งนี้ ณ วันที่ 30 เมษายน 2562 บริษัทฯ สามารถสร้างยอดขายรวมได้แล้วมากถึง 15,000 ล้านบาท มีสินค้ารอรับรู้รายได้ (Backlog) เป็นมูลค่าสูงถึงประมาณ 51,500 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ต้องติดตามภาพรวมไตรมาส 2 ประกอบ ซึ่งคาดว่าตัวเลขที่ออกมาจะปรับลดลงตามคาด เนื่องจากเป็นช่วงโลว์ซีซั่นส์ ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯครึ่งแรกของปี 62 ตัวเลขยอดขายจะปรับลดลงอีก ส่วนรายได้ขึ้นอยู่การเร่งโอนให้กับลูกค้า ซึ่งแต่ละค่ายมียอดขายรอรับรู้รายได้(แบ็กล็อก)รองรับไว้แล้ว โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ครองส่วนแบ่งในตลาด(มาร์เก็ตแชร์)ประมาณร้อยละ 70 นอกจากนี้ แม้ว่าประเด็นของLTV จะทำให้สถาบันการเงินเข้มงวด แต่เป็นกลุ่มหลังละ 10 ล้านบาท บ้านหลังที่สอง แต่สิ่งที่ผู้ประกอบการเรียกร้องมาตลอด คือ ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ พบว่า ยอดปฎิเสธสินเชื่อ(รีเจกต์เรต)ในระบบเฉลี่ยยังมากถึงร้อยละ 30 เนื่องจากหนี้ครัวเรือนยังมีสัดส่วนที่มากอยู่ ทำให้ผู้กู้ยังประสบปัญหาการขอสินเชื่อ
ยอดขายปรับลดลงแต่ไม่รุนแรง
ทั้งนี้ ในด้านผลของยอดขายใน 3 เดือนแรก จากการสำรวจพบว่า โดยภาพรวมตัวเลขการขายปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง แต่เป็นไปในทิศทางที่คาดการณ์ไว้ เนื่องจากในไตรมาสแรก ผู้ประกอบการในตลาด มุ่งเน้นในเรื่องการทำยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเป็นสำคัญ มากกว่าที่จะมุ่งเรื่องการเปิดโครงการ ส่วนของยอดขาย ก็ยังเป็นกิจกรรมที่ต้องดำเนินการ เพียงแต่จะไม่หนักหรือมากกว่าเรื่องให้ลูกค้าได้รับสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ซึ่งจะพบว่า แม้บริษัทพฤกาฯจะมีรายได้และกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น แต่ยอดขายกลับปรับลดลงโดยทำได้ 11,178 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ 12 สาเหตุมาจากยอดขายโครงการคอนโดฯ บ้านเดี่ยว ลดลง ขณะที่ยอดขายจากทาวน์เฮาส์ปรับสูงค่อนข้างมาก
ขณะที่บริษัทอสังหาฯอย่าง บมจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ตัวเลขทั้งเรื่องยอดขาย รายได้ และกำไรแม้จะปรับลดลง แต่หากพิจารณาถึงผลของกำไรแล้ว การที่ลดลงร้อยละ 26 อาจจะไม่บ่งชี้ บริษัทแลนด์ฯมีปัญหา แต่เป็นไปตามภาวะตลาด แต่หากเมื่อดูตัวเลขที่ทำกำไรได้ 1,826 ล้านบาท ถือว่ามีความสามารถในการทำกำไรที่สูงเมื่อเทียบกับบริษัทอสังหาฯในตลาด
ในด้านของการเปิดตัวโครงการ มีการคาดการณ์ว่า เฉพาะครึ่งปีแรกจะไม่คึกคัก ซึ่งผู้ประกอบการจะไปโหมเปิดโครงการตั้งแต่ไตรมาส 3 และ 4 อย่างมาก เพื่อรองรับการสร้างยอดขายในปีนี้ และต่อเนื่องในปี 2563 โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่หันพอร์ตมาเน้นโครงการแนววราบมากขึ้น และลดการเปิดโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งสัญญาณตลาดคอนโดฯ เริ่มมีการเปิดน้อยลงตั้งแต่กลางปีที่ผ่านมา
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้เผยผลสำรวจห้องชุดเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (ปทุมธานี , นนทบุรี , สมุทรปราการ ,สมุทรสาคร และนครปฐม ) ม.ค.-เม.ย. 62 พบว่า ทั้งบมจ.และบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ มีการเปิดใหม่ 35 โครงการ จำนวน 12,801 หน่วย ลดลงทั้งปริมาณโครงการและจำนวนหน่วยร้อยละ 10.3 และ 23.4 ตามลำดับ บ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ 54 โครงการ จำนวน 8,127 หน่วย ลดลงร้อยละ 14.2 และ 17.3 ตามลำดับ
"สิ่งที่เกิดขึ้นจาก LTV ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมที่เคยร้อนแรงเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา ต้องเข้าสู่หมวดหดตัว โดยคาดว่าปีนี้ คอนโดฯปีนี้จะเปิดลดลงร้อยละ 20 ทางออกของผู้ประกอบการ ต้องปรับกลยุทธ์ เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของลูกค้า อย่างบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เดิมเน้นบ้านพร้อมอยู่ มาเป็นสร้างไปขายไปแทน หรือแม้แต่ บริษัทพฤกษาฯที่เป็นผู้นำตลาดทาวน์เฮาส์ ปรับเรื่องเงินดาวน์ของลูกค้าให้ผ่อนดาวน์ได้ 2-6 เดือน การเจรจากับสถาบันการเงิน ในการให้ลูกค้าสามารถขอสินเชื่อในประเภทอื่นๆได้ ส่วนบริษัท ออลล์ อินสไปร์ฯ น้องใหม่ในตลาดหุ้น ก็มองว่า ต้องเปลี่ยนเยอะ แนะนำ อย่างคอนโดฯ ถ้าเป็นแบบโลว์ไรส์ ระยะสร้างเสร็จประมาณ 10-11 เดือน ตรงนี้ บีบลูกค้า ต้องวางเงินดาวน์สูง แนะควรเป็นคอนโดฯโลว์ไรส์ที่สร้างเสร็จ เพื่อให้ลูกค้ามีเวลาในการเก็บเงินออม "
สินเชื่อบ้านทั้งปี62ลดลงต่อเนื่อง
ในภาพการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินนั้น ในปี 2561 ที่ผ่านมา ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ระบุว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ มีมูลค่า 717,557 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.2 เมื่อเทียบบกับปี 2560 ที่มีมูลค่า 633,990 ล้านบาท โดยในไตรมาส 4 ปี 61 สำหรับแนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั้่งปีประเทศในปี 62 คาดว่จะมีมูลค่าลดลงมาอยู่ที่ 697,814 ล้านบาท โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ประมาณ 692,600-701,900 ล้านบาท มีแนวโน้มหดตัวลงร้อยละ 2.8 เมื่อเทียบกับทั้งปี 61 เนื่องจากเป็นไปตามที่คาดการณ์ว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปีนี้นี้ จะลดลงอย่างต่อเนื่อง อันเป็นผลมาจากการที่ช่วงปลายปีและต่อเนื่องต้นปี 62 ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้เร่งจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย ให้ลูกค้าเร่งโอนที่อยู่อาศัยก่อนที่มาตรการLTV จะบังคับในวันที่ 1 เม.ย.62
ขณะที่ผลโดยตรงกับการดำเนินธุรกิจของสถาบันการเงิน เริ่มปรากฎให้เห็น โดยนายฉัตร์รวี จิรกุลเมธาพัฒน์ รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ยอมรับว่า การปล่อยสินเชื่อบ้านของธอส.ในเดือนเม.ย.ที่ผ่านมาลดลงเหลือ 9,000 ล้านบาท จากเดือนมี.ค.ที่สามารถปล่อยได้ 19,000 ล้านบาท เนื่องจากได้รับผลกระทบจากการมาตรการLTV (อนึ่ง ในช่วงเดือนเม.ย.-พ.ค.มีวันหยุดต่อเนื่อง ประกอบสถาบันการเงินมีการปล่อยสินเชื่อที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วง 3 เดือนแรกของปี62)
โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าปีนี้โครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล จะมีจำนวน 110,000-115,000 หน่วย ลดลงร้อยละล 5.2-9.5 จากปี 61 และการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจะลดลงร้อยละ 10-14 หรือมีจำนวนประมาณ 169,300-177,000 หน่วย.