โปรเจกต์มิกซ์ยูสปักหมุดทั่วกรุง ‘หน่วยงานรัฐ’งัดที่ดินดึงลงทุน ‘ลีสโฮลด์’เปิดทางตลาดต่างชาติ

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวถึงตลาดปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในประเทศไทยว่า คนส่วนใหญ่คุ้นเคยกับการถือกรรมสิทธิ์ (ฟรีโฮลด์) ในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน อาคาร คอนโดมิเนียมหรืออะไรก็ตามแบบชั่วลูกชั่วหลาน หรือเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ไปตราบเท่าที่ยังไม่ได้ขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ในการถือครองไปให้คนอื่น เพราะพื้นที่ในประเทศไทยนั้นมีมากมาย อีกทั้งยังมีที่ดินเหลือให้พัฒนาได้อีกมาก กรรมสิทธิ์ในที่ดินก็เป็นของเอกชนหรือประชาชนทั่วไปได้ ใครก็ตามที่มีสัญชาติไทยไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล ล้วนสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้ทั้งหมด การซื้อขายที่ดินในประเทศไทยยังสามารถทำได้โดยเสรี ไม่มีข้อจำกัดหรือข้อห้ามใดๆ ถ้าเป็นการซื้อขายกันในกลุ่มผู้ซื้อสัญชาติไทย

ส่วนบุคคลหรือนิติบุคคลต่างชาติ สามารถถือกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมได้เท่านั้น และเพียงแค่ 49% ของพื้นที่ขายต่อ 1 โครงการ หรือสามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ภายใต้ข้อกำหนดทางกฎหมายอื่นๆ ดังนั้น การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจึงได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติค่อนข้างมาก เนื่องจากบุคคลต่างชาติ ได้รับสิทธิประโยชน์เท่าเทียมกับคนในประเทศ!! ต่างกับบางประเทศที่ต้นทุนของบุคคลต่างชาติ จะสูงจากการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศนั้น

แต่ใช่ว่าทุกพื้นที่ในประเทศไทยจะสามารถขายออกเป็นกรรมสิทธิ์ได้ทั้งหมด เพราะมีพื้นที่จำนวนไม่น้อยที่มีหน่วยงานราชการ รัฐวิสาหกิจต่างๆ เป็นเจ้าของที่ดิน รวมไปถึงมหาวิทยาลัย หรือองค์กรมูลนิธิต่างๆ เช่น กรมธนารักษ์ , การรถไฟแห่งประเทศไทย(ร.ฟ.ท.) ที่เป็นเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่หลายแปลงในกรุงเทพมหานคร(กทม.) และอีกมากมายทั่วประเทศไทย สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่เป็นผู้ดูแลที่ดินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่บางส่วนมีการนำมาพัฒนาเชิงพาณิชยกรรม (เช่น ที่ดินตลาดสามย่าน กับโครงการมิกซ์ยูส ภายใต้ชื่อโครงการ สามย่านมิตรทาวน์ มูลค่าโครงการกว่า 9,000 ล้านบาท ซึ่งพัฒนาโดยบริษัท แผ่นดินทอง ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ บริษัทอสังหาฯในกลุ่มของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี) สภากาชาดไทย เป็นต้น

และที่ลืมไม่ได้เลยคือ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ที่เป็นเจ้าของที่ดินขนาดใหญ่ใจกลางกรุงเทพมหานคร หน่วยงานที่ไม่ใช่เอกชนเหล่านี้ล้วนเป็นเจ้าของที่ดินจำนวนมาก ทั้งในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัดทั่วประเทศไทย ซึ่งประมาณการณ์ว่า หน่วยงานราชการอย่างกรมธนารักษ์ , การรถไฟฯ และหน่วยงานราชการรวมไปถึงหน่วยงานสังกัดกอทัพต่างๆ นั้นถือครองที่ดินในประเทศไทยรวมกันมากถึง 184 ล้านไร่หรือประมาณ 57.26%ของที่ดินทั้งหมดในประเทศไทยที่มีประมาณ 321 ล้านไร่ ที่เหลือเป็นที่ดินของเอกชน

ที่ดินของหน่วยงานราชการหรือกึ่งราชการหลายหน่วยงาน มีการนำที่ดินของตนเองออกมาให้เอกชนเช่า เพื่อทำประโยชน์อยู่ไม่น้อย โดยที่เห็นได้ชัดเจนคือ กรมธนารักษ์ที่นำที่ดินของตนเองมาให้หน่วยงานราชการ หรือกองทัพใช้ประโยชน์ รวมไปถึงเปิดให้เอกชนประมูลเพื่อเข้าไปทำประโยชน์หรือสัมปทานต่างๆ ในพื้นที่การรถไฟฯ ที่มีการนำที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟหรือรอบๆ สถานีรถไฟขนาดใหญ่มาให้เอกชนประมูล เพื่อเข้ามาทำประโยชน์ในที่ดินของตนเอง ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด

โดยช่วงที่รัฐบาลในช่วงหลายปีที่ผ่านมา พยายามพัฒนาระบบรางให้มีความเจริญก้าวหน้ามากขึ้น มีผลให้ที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟของการรถไฟฯ มีมูลค่าเพิ่มขึ้น และที่ดินหลายแปลงเริ่มมีการนำมาศึกษารูปแบบการพัฒนา โดยการรถไฟฯ และบริษัทที่ปรึกษา เพื่อจะได้เป็นแนวทางในการเปิดให้เอกชนเข้ามาประมูลเพื่อพัฒนาที่ดินอีก ทั้งเป็นการสร้างรายได้ที่สมเหตุสมผลให้กับการรถไฟฯด้วย หลังจากที่ก่อนหน้านี้ ที่ดินของการรถไฟฯ จำนวนไม่น้อยมีการปล่อยเช่ากันในราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริง อีกทั้งสัญญาเช่าที่ยาวนานก็ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงที่เปลี่ยนแปลงไป

อีกหน่วยงานหนึ่ง ที่มีการนำที่ดินของตนเองออกมาให้เอกชนเข้ามาประมูล เพื่อทำประโยชน์ คือ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ที่เป็นเจ้าของที่ดินขนาดใหญ่ใจกลางเมือง(ซีบีดี) ในพื้นที่ตามแนวถนนพระรามที่ 4 ,อังรีดูนังต์ ,หลังสวน ,วิทยุ และอีกหลายพื้นที่ทั้งในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัด ซึ่งที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินฯ มีการเปิดประมูลโดยเอกชนที่เสนอผลตอบแทนจะได้สิทธิ์ในการพัฒนาที่ดิน รวมไปถึงสามารถสร้างรายได้จากโครงการต่างๆ ที่พัฒนาบนที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินฯ (เช่น ที่ดินเตรียมทหารเดิม ที่กลุ่มบริษัท ทีซีซี และบริษัท เฟรเซอร์ส เซ็นเตอร์พอยท์ ลิมิเต็ด หรือ FCL ได้สิทธิในการบริหารที่ดินแปลงดังกล่าวกับทางสำนักงานทรัพย์สินฯ เพื่อพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ภายใต้ชื่อโครงการ วัน แบงค็อก ด้วยงบลงทุนกว่า 1.2 แสนล้านบาท )

”ทรัพย์สินฯ”เปิดประมูลแปลงงาม ปล่อยเช่าที่ TOT เพลิตจิต

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ล่าสุด สำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ ได้มีการเปิดประมูลการเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งในกรุงเทพฯและปริมณฑล ซึ่งได้รับความสนใจจากนักลงทุนและบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ โดยเฉพาะแปลงที่ดินใจกลางเมืองจำนวน 1 แปลง คือ ที่ดินพื้นที่กว่า 12 ไร่ ของสำนักงานทีโอทีที่อยู่ติดกับรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีชิดลม เนื่องจากอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพอยู่ใจศูนย์กลางธุรกิจ(ซีบีดี) ซึ่งทางสำนักงานทรัพย์สินฯเตรียมจะนำมาเปิดประมูล เพราะที่ดินแปลงดังกล่าวกำลังจะหมดอายุสัญญาเช่ากับทีโอทีในปี 2565 โดยในเบื้องต้น ทางสำนักงานทรัพย์สินฯจะเปิดให้เอกชน ที่สนใจเข้ามาลงทะเบียนรับรายละเอียดข้อมูลไว้ก่อนได้ ซึ่งก็มีผู้ประกอบการรายใหญ่ให้ความสนใจจำนวนมากที่แสดงความจำนงมา ซึ่งนโยบายทางผู้บริหารให้รับไว้ทั้งหมดและพาลงพื้นที่ คาดว่าจะประมูลอย่างเป็นทางการเมื่อใกล้จะสิ้นสุดสัญญาหรือทางทีโอทีมีหนังสือยืนยันการส่งมอบพื้นที่คืนให้”

นายสุรเชษฐ กองชีพ กล่าวเสริมว่า ที่ดิน ทีโอที มีขนาด 12 ไร่ 2 งาน 8 ตารางวา ราคาประเมินของกรมธนารักษ์กำหนดไว้รอบบัญชี 2558-2562 อยู่ที่ตารางวาละ 560,000 บาท เมื่อคิดรวม 12 ไร่ ราคาประเมินอยู่ที่ประมาณ 2,804 ล้านบาท การใช้ประโยชน์บนที่ดิน ตามผังเมืองรวมกรุงเทพฯที่ยังใช้อยู่นั้น พบว่าอยู่ในพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) สามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ได้ทั้งที่อยู่อาศัยให้เช่า เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรม ศูนย์การค้า

“แม้ว่าที่ดินตรงทีโอทีจะเป็นที่ดินเช่าระยะยาว แต่คาดว่าราคาที่ดินน่าจะปรับตัวสูงมากกว่าราคาประเมิน ดูได้จากที่ดินในซอยหลังสวนที่ราคาประเมินราชการกำหนดไว้ต่ำกว่า 560,000 บาทต่อตารางวา แต่เมื่อเปิดประมูลมีการเสนอราคาซื้อขายอยู่ที่ 3 ล้านบาทต่อตารางวา”

อย่างไรก็ตาม กลุ่มทุนที่สนใจ ล้วนแล้วแต่เป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจค้าปลีก ทั้งบริษัทอนันดาฯ บริษัทเซ็นทรัลฯ กลุ่มเกษตร พร็อพเพอร์ตี้ฯ รวมถึงกลุ่มธุรกิจอสังหาฯของเจ้าสัวเจริญ ซึ่งในสุดท้าย ที่ดินแปลงนี้ ต้องพัฒนาในโครการรูปแบบมิกซ์ยูส เนื่องจากราคาที่ดินค่อนข้างสูง จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนที่จำนวนมาก นอกจากนี้ สำนักงานทรัพย์สินฯยังมีรายการเปิดประมูลอีก 48 แปลงทั่วกรุงเทพฯ ชี้ทำเลทองใจกลางเมืองจะอยู่โซนราชเทวี บางรัก ยานนาวา สี่พระยา และบรรทัดทอง

สำหรับกรมธนารักษ์ นั้น เนื่องด้วยกรมฯอยู่ระหว่างจัดทำราคาประเมินใหม่ ที่ตามกรอบแล้วจะต้องประกาศใช้ในวันที่ 1 ม.ค.63-31ธ.ค.64 ซึ่งแน่นอนว่า ภายในต้นปี 2563 การประกาศใช้พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีผล อย่างไรก็ตาม ในภาพรวมทั้งประเทศปรับเพิ่มขึ้นราว 10-20% ทำเลที่มีการปรับสูงสุด ยังคงเป็นแนวรถไฟฟ้า

ราคาที่ดินสูงสุดที่จะประกาศใหม่นี้อยู่ที่ถนนเพลินจิต จากปัจจุบันตารางวาละ 900,000 บาท ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 1 ล้านบาท/ตารางวา ส่วนที่ดินของทีโอทีคาดว่าจะมีการปรับขึ้นเล็กน้อย รวมไปถึงสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่มีทั้งเปิดให้เอกชนเข้ามาเช่าที่ดินของตนเองในระยะยาว เพื่อพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม โดยมีบางโครงการที่สำนักงานจัดการทรัพย์สินฯ ดำเนินการเอง โดยโครงการทั้งหมดเหล่านี้ที่พัฒนาบนที่ดินของหน่วยงาน องค์กรต่างๆ ที่กล่าวไปแล้วนั้น ไม่สามารถขายกรรมสิทธ์หรือว่าโอนกรรมสิทธ์ไปให้บุคคลหรือนิติบุคคลอื่นๆ ได้ ยกเว้นแต่การเปิดให้เช่าในระยะยาวที่ 30 ปีขึ้นไปถึง 75 ปี แล้วแต่ขนาดและรูปแบบโครงการ

โครงการที่มีความนิยมพัฒนาบนที่ดินสิทธิการเช่าระยะยาวเหล่านี้ หรือ ที่เรียกว่า ลีสโฮลด์ (Leasehold) ส่วนใหญ่เป็นโครงการพาณิชยกรรม หรือมิกซ์-ยูส ที่มีการผสมผสานระหว่าง โครงการที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม เพราะด้วยข้อจำกัดในการพัฒนาที่ไม่สามารถขายกรรมสิทธิ์ออกไปได้นั่นเอง โดยรูปแบบโครงการที่พัฒนาในเชิงพาณิชยกรรม คือ อาคารสำนักงาน ,โรงแรม ,ศูนย์การค้า ,เซอร์วิสอพาร์เมนต์ ,อพาร์ทเมนต์ ,อาคารพาณิชย์ และที่จอดรถ เป็นต้น ส่วนที่อยู่อาศัยนั้นเกือบ 100% พัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียม อาจจะมีการพัฒนาเป็นโครงการอาคารพาณิชย์ ซึ่งสามารถใช้ประโยชน์ได้ทั้งเชิงพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัย แต่ในปัจจุบันส่วนใหญ่พัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแบบให้เช่าระยะยาว

พื้นที่ที่ได้รับความนิยมหรือว่าสนใจของเอกชน ในการเช่าที่ดินของหน่วยงานต่างๆ เพื่อพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียที่ขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาวนั้น คือ พื้นที่ของ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ที่อยู่ระหว่างถนนอังรีดูนังต์ พระรามที่ 1 เพลินจิต วิทยุ หลังสวน ราชดำริ พระรามที่ 4 รัชดาภิเษก เป็นต้น เพระเป็นพื้นที่ใจกลางเมืองที่ล้อมรอบด้วยเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 4 ด้าน มีทางด่วน และถนนขนาดใหญ่เชื่อมต่อกันหมด รวมไปถึงเป็นพื้นที่ที่อยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจของกรุงเทพมหานคร ซึ่งพื้นที่นี้น่าจะเป็นพื้นที่มีโครงการคอนโดมิเนียมที่ขายในรูปแบบสิทธิการเช่ามากที่สุดในประเทศไทย มีจำนวนคอนโดมิเนียมประเภทนี้รวมกันในพื้นที่นี้หลักพันยูนิต และมีโครงการรูปแบบนี้เปิดขายมาไม่น้อยกว่า 10 ปีแล้ว

ซึ่งก่อนหน้านี้ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อในระดับหนึ่ง เพราะทำเลที่ตั้งที่การเดินทางสะดวกและมีความพร้อมอยู่แล้วในทุกๆ ด้าน แต่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีโครงการรูปแบบนี้ของเอกชนบางรายในทำเลนี้ ที่ไม่ได้รับความสนใจเท่าที่ควร เพราะทางเลือกของผู้ซื้อทั้งชาวไทยและต่างชาติมีมากขึ้น ในปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จำนวนมากในแต่ละไตรมาส อีกทั้งโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่อีกไม่น้อย โครงการคอนโดมิเนียมแบบสิทธิการเช่าในระยะยาวจึงไม่ได้รับความสนใจมากเท่าที่ควร แม้ว่าบางโครงการจะมีการเพิ่มความน่าสนใจเข้าไป ด้วยการนำแบรนด์โรงแรมระดับ 5 ดาวเข้ามาบริหารโครงการ หรือมีส่วนหนึ่งของโครงการเป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว เพื่อยกระดับราคาขายรวมไปถึงความน่าสนใจของโครงการ แต่ยังไม่สามารถดึงดูดผู้ซื้อทั้งชาวไทยและต่างชาติได้มากพอ เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมที่ขายกรรมสิทธิ์ในทำเลและราคาใกล้เคียงกัน

ยิ่งโครงการคอนโดมิเนียมที่แบบสิทธิการเช่าระยะยาวใดก็ตาม ที่อยู่นอกพื้นที่ใจกลางเมืองออกไปยิ่งประสบกับปัญหาในการขายมากขึ้นไปอีก เพราะผู้ซื้อสามารถเลือกซื้อโครงการที่ขายแบบกรรมสิทธิ์ได้ในราคาที่ไม่ได้แตกต่างกัน ทั้งๆ ที่โครงการที่ขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาวส่วนใหญ่จะมีราคาขายที่ต่ำกว่าโครงการแบบกรรมสิทธิ์ประมาณ 20-30% แล้วแต่ทำเล เพราะข้อจำกัดในการถือครอง แต่ผู้ประกอบการหลายรายเลือกพัฒนาโดยมีแบรนด์โรงแรมเข้ามาบริหารด้วย จึงมีผลให้ราคาขายใกล้เคียงหรือสูงกว่าโครงการที่ขายแบบกรรมสิทธิ์ในทำเลเดียวกัน

อีกพื้นที่ที่โครงการคอนมิเนียมที่ขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาว ได้รับความสนใจคือ พื้นที่ของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นนักศึกษา อาจารย์ บุคลากรของมหาวิทยาลัย และนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่าในระยะยาว แต่โครงการในทำเลนี้จะมีราคาขายที่ต่ำกว่าอีกทำเลก่อนหน้านี้แบบชัดเจนเพราะกลุ่มเป้าหมายแตกต่างกัน และในอนาคต เมื่อการรถไฟฯ มีการนำที่ดินของตนเองออกมาเปิดประมูล เพื่อให้เอกชนเข้าไปพัฒนาที่ดินของตนเองมากขึ้น จะมีผลให้มีการพัฒนาโครงการบนที่ดินสัญญาเช่าระยะยาวออกมามากขึ้น

โดยโครงการเชิงพาณชิยกรรมต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต อาจจะมีพื้นที่มากเกินความต้องการ ถ้าการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศยังอยู่ในระดับนี้ ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยในรูปแบบของสัญญาเช่าระยะยาว ก็อาจจะมีมากขึ้นเช่นกัน เพราะที่ดินทุกแปลงของการรถไฟฯ มีการคิดรูปแบบในการพัฒนาแบบเต็มศักยภาพทั้งหมด เพื่อสร้างความน่าสนใจให้กับผู้ที่ต้องการเข้ามาประมูล แต่อาจจะไม่สอดคล้องกับความต้องการของผู้ซื้อในตลาดในประเทศไทย ที่มีทางเลือกมากมาย ไม่จำเป็นต้องซื้อโครงการในรูปแบบสิทธิการเช่า เว้นแต่โครงการที่ขายแบบสิทธิการเช่าจะมีราคาขายที่ต่ำกว่าค่อนข้างชัดเจน.