"เอสซี"ประเมินการทำธุรกิจอสังหาฯปีนี้ ท้าทายสูง ปัจจัยเสี่ยงรายล้อม คาดยอดเปิด กำลังซื้อตลาดรวมลดลง ดันซัปพลายในระบบเพิ่ม 4% ระบุในไตรมาสแรก ชัดเจนซื้ออพาร์ตเมนต์ในสหรัฐฯเกือบ1,000 ล้านบาท พร้อมเปิดโมเดลการสร้างธุรกิจใหม่เสริมรายได้ประจำในระยะยาว จ่อผนึกญี่ปุ่นผุดโรงแรม เดินหน้าเปิด 13 โครงการใหม่ กว่า 22,700 ล้านบาท
นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ มีความท้าทายสูง ซึ่งความยากที่สุด คือ การดำเนินธุรกิจที่ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนของปัจจัยต่างๆทั้งในประเทศและต่างประเทศ ขณะที่เศรษฐกิจไทยคาดว่าจะขยายได้ 3.8-4.6% ซึ่งเป็นตัวเลขแบบเติบโตกระจุกโตในบางอุตสาหกรรมเท่านั้น ขณะที่ภาคอสังหาฯยังต้องประเมินผลกระทบจากมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้น ซึ่งจากการประเมินแล้ว จะลงลึกได้ว่า ปีนี้ โครงการใหม่จะเปิดตัวลดลง4% จากปี2561 ที่มีโครงการเปิดตัวใหม่มูลค่ารวม 561,000 ล้านบาท ขณะที่ความต้องการซื้อคาดว่าจะลดลง 9% เทียบกับมูลค่ารวมในปีที่ผ่านมา 238,000 ล้านบาท ส่งผลให้มูลค่าสินค้า(ซัปพลาย)ในตลาดปรับตัวเพิ่มขึ้น 4% จากปีก่อนมูลค่ารวม 845,000 ล้านบาท
" กลุ่มลูกค้าที่จะได้รับผลกระทบจาก LTV ประมาณ 10-15% ซึ่งยังไม่สามารถประเมินได้ว่า ลูกค้ามีความสามารถในการวางเงินดาวน์ได้เท่าไหร่ ขณะนี้ต้องดูสถานการณ์เป็นรายเดือน และต้องดูสถานการณ์หลังเลือกตั้งว่าทิศทางของประเทศไทยจะเป็นอย่างไรต่อไป”
ในส่วนการลงทุนในตลาดต่างประเทศนั้น ที่ผ่านมา บริษัทฯได้จัดตั้ง บริษัท เอสซี อัลฟ่า อินคอร์ปอเรชั่น จำกัด (SC ALPHA) ซึ่ง SC ถือหุ้นในสัดส่วน 100% เข้าไปลงทุนซื้ออสังหาฯในสหรัฐฯ โดยล่าสุด ได้วางแผนเข้าซื้ออพาร์ตเมนต์ในสหรัฐฯ ปีละ 1 อาคาร งบประมาณไม่เกิน 30 ล้านเหรียญสหรัฐฯ หรือประมาณ 1,000 ล้านบาท โดยภายในครึ่งปีแรก คาดจะเข้าซื้ออพาร์ตเมนต์อาคารแรกในเมืองบอสตันได้ มูลค่าประมาณ 25-30 ล้านเหรียญสหรัฐฯหรือประมาณ 800-1,000 ล้านบาท ซึ่งแหล่งเงินทุนในการเข้าซื้ออพาร์ตเมนต์ดังกล่าวนี้มาจากการยืมจากสถาบันการเงินจากสหรัฐฯ ซึ่งอาคารดังกล่าวให้อัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 4% ต่อปี และค่าเช่ามีการปรับขึ้นเฉลี่ย 5-10% และคาดว่าจะถือครองทรัพย์สินดังกล่าวเป็นระยะยาวมากกว่า 3 ปี หากจะมีการขายอาคารดังกล่าวต่อ คาดว่าจะมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน(IRR)กว่า15-20%
“ ผลตอบแทนจากการลงทุนที่เกิดขึ้น บริษัทฯจะนำไปหมุนเวียนในการลงทุนขยายพอร์ตในสหรัฐฯอย่างต่อเนื่อง เพื่อกระจายความเสี่ยง โดยขณะนี้อยู่ในระหว่างการศึกษาการเข้าลงทุนโครงการอพาร์ตเมนต์อื่นๆในสหรัฐฯเพิ่มเติมด้วย ซึ่งมีเมืองเป้าหมายที่สนใจในสหรัฐฯทั้งหมด 25 เมือง”
สำหรับแผนการลงทุนในประเทศว่า กำลังศึกษาโมเดลธุรกิจใหม่ที่ไม่ใช่อาคารสำนักงานให้เช่า เพื่อสามารถสร้างรายได้ประจำในระยะยาว เพื่อสร้างความมั่นคงและกระจายความเสี่ยง โดยในขณะนี้ กลุ่ม Nishitetsu Group (NNR) บริษัทยักษ์ใหญ่และผู้นำในภูมิภาคคิวชู ซึ่งอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ประเทศญี่ปุ่นที่ร่วมทุนพัฒนาโครงการ The Crest บนทำเลห้าแยกลาดพร้าว ให้ความสนใจที่จะร่วมทุนพัฒนาโรงแรมด้วย แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้
ส่วนในปีนี้ บริษัทวางเป้าหมายเปิด 13 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 22,700ล้านบาท ได้แก่ แนวราบ 9 โครงการ มูลค่า 6,500 ล้านบาท มีทั้งโครงการบ้านและทาวน์โฮมซีรีย์ใหม่ในทุกระดับราคา แบ่งเป็นกลุ่มระดับราคาน้อยกว่า 8 ล้านบาท ประมาณ 71% กับ กลุ่มระดับราคามากกว่า 8 ล้านบาท ประมาณ 29% และคอนโดฯ 4 โครงการ มูลค่า 16,200 ล้านบาท
พร้อมทั้งได้กำหนดเป้าหมายทางธุรกิจในระยะ 5 ปี โดยหันมาให้ความสำคัญกับเป้าหมายการสร้างกำไรสุทธิที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปี โดยภายในปี 2566 มีกำไรสุทธิอยู่ที่ 3,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่มาจากการพัฒนาและขายที่อยู่อาศัย และยังมีกำไรจากธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring income) ที่จะอยู่ที่ 500-700 ล้านบาท
ขณะที่รายได้ของบริษัทฯตามเป้าหมายปี 66 จะกว่า 20,000 ล้านบาท แม้ว่าในปี 2562 บริษัทจะตั้งเป้ารายได้ที่ต่ำกว่าเป้าหมายเดิมที่วางไว้แตะ 20,000 ล้านบาท อันเนื่องมาจากปัจจัยลบต่างๆ ทำให้บริษัทปรับเป้าหมายรายได้ปีนี้ลดลงมา 1,000 ล้านบาท มาเป็น 19,000 ล้านบาท เติบโต 22% แบ่งสัดส่วนแนวราบ-แนวสูง-เพื่อเช่า ในสัดส่วน 60-35-5 พร้อมกับเป้ายอดขาย 22,000ล้านบาท เติบโต 46% โดยการเติบโตของรายได้และยอดขาย มาจากโครงการเปิดขายทั้งหมดรวม 59 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 62,700 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการต่อเนื่อง 46โครงการ มูลค่ารวม 40,000 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม บริษัทยังมีมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) ที่รองรับการรับรู้รายได้ในอนาคตไว้ โดยที่บริษัทมี Backlog ณ สิ้นปีก่อนที่ 9,950 ล้านบาท รับรู้รายได้ในปีนี้ 60% ส่วนที่เหลือทยอยโอนในปีต่อๆไป โดยที่การโอนโครงการใหม่ในปีนี้จะมีการโอนโครงการ 28 CHIDLOM ที่จะโอนในครึ่งปีหลังของปีนี้ โดยมียอดขายแล้ว 5,000 ล้านบาท และยังเหลืออีก 3,000 ล้านบาท ส่วนสต๊อกพร้อมโอนของบริษัทในปัจจุบันที่มีอยู่ 10,000 ล้านบาท บริษัทจะระบายการขายออกไปเรื่อยๆ โดยที่สต๊อกส่วนใหญ่ของบริษัทจะเป็นโครงการ SALADAENG ONE และ BEATNIQ รวมกว่า 5,000 ล้านบาท
ด้านการขายในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา มีการปรับตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงเดือนกุมภาพันธ์ ที่ผ่านมา หลังจากบริษัทปล่อยแคมเปญ “โปรแม่รีบ” ทำให้กระตุ้นยอดขายในเดือนก.พ. นี้ ขึ้นมาที่ 300-400 ล้านบาท/สัปดาห์ เพิ่มขึ้นจากปกติ 200 ล้านบาท/สัปดาห์.